不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続財産に不動産が含まれると、トラブルが起こりやすいものです。
主な原因は、不動産が高額な資産であり、平等な分割を実現しにくいということにあります。
「兄弟姉妹の仲は悪くないし、まさか自分達がそんなトラブルを起こさないだろう」と思っていても、油断は禁物です。
不動産を含む相続では、相続人同士の争い以外にも起こりえるトラブルが多数あります。
起こりやすいトラブルやその原因をあらかじめ知り、正しく対処することが大切です。
本記事では、不動産相続でよくあるトラブルの事例や、実際にトラブルが起こった場合の対処法、相談先なども紹介します。
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不動産相続では、さまざまな場面でトラブルが起こりやすいものです。
よくあるトラブルとしては以下のようなものがあります。
ここでは、起こりやすいトラブルの事例を場面ごとに紹介します。
よくあるトラブルの一つ目は、「誰が相続するか」でもめるケースです。
一つの不動産の取得を複数人が主張してもめる場合と、誰も取得したがらずにもめる場合があります。
遺産が不動産しかない場合や、不動産の資産価値が高い場合、その相続をめぐって相続人同士で争いが起こりやすいものです。
たとえば、次のようなトラブルが起こり得ます。
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事例1：遺産が不動産しかない場合
遺産：自宅建物および土地（評価額4,000万円）、現金500万円 相続人：長男、次男
長男・次男とも自宅不動産の取得を主張し、お互い一歩も譲らない。遺産分割協議は平行線をたどっている。 |
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事例2：不動産の資産価値が高い場合
遺産：自宅建物および不動産（評価額4,000万円）、収益不動産（評価額1億円）、現金5,000万円 相続人：長男（被相続人と同居）、次男、三男
全員が、評価額1億円の収益不動産の取得を希望している。
長男は現在居住中の自宅不動産を手放してでも収益不動産を取得したいと主張し、全員が譲らない。
協議はまとまる気配がなく、争いは日に日に悪化している。 |
たとえば田舎の実家など、資産価値が低くて、売却も活用も難しい不動産は誰も取得したがりません。
取得すれば、維持費用だけでなく固定資産税も支払なけばならないため、負担が増えます。
相続人が決まらなければ、相続手続きを進められず、どうしようもありません。
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事例3：不動産の資産価値が低い場合
遺産：田舎の実家、現金 相続人：長男、長女
田舎で生活していた親が亡くなった。遺産に親が住んでいた不動産があるが、長男、長女とも都会で生活しているため、どちらも取得したがらない。
地元の不動産業者に相談したが、売却も活用も難しいといわれ、押し付けあっている。 |
遺産分割協議をするには、不動産の資産価値である評価額を算定しなければなりません。
不動産の評価額や評価方法を巡っても、よく争いが起こります。
不動産評価額を算定する評価方法は複数あり、どれを採用すべきという決まりはありません。
相続税課税額を算出する際に適用される「路線価」を用いることもあれば、不動産業者に査定してもらって、実際に売買する際の「時価」を用いることもあります。
算出方法が異なれば当然、不動産評価額は変わるため、どれを採用するかで争いに発展するケースが多くあります。
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事例
遺産：自宅不動産 算出方法と評価額：路線価＝5,000万円、時価＝7,000万円 相続人：長男、次男
長男が自宅不動産を取得する代わりに、次男に不動産評価額分の現金を支払うことで合意した。
しかし、長男は評価額に路線価を、次男は時価を採用するように求め争いに発展している。 |
被相続人が相続人の一人に対し、生計の資本として居住用不動産を生前贈与した場合には、被相続人の持戻し免除の意思表示（被相続人が特別受益分を遺産に持ち戻す必要がないとの意思を示すこと）がない限り、このような居住用不動産は、特別受益として相続財産に加算されて考えられます。
加算する評価額は、相続時点のものです。
しかし、不動産の評価額の算出方法はいくつかあり、どれを採用すべきかに決まりがありません。
採用方法によって金額が異なるため、どれを採用するかで争いが起こりやすいでしょう。
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事例
遺産：現金5,000万円、長男が生前贈与された不動産（時価＝5,000万円、路線価＝4,000万円、生前贈与時の時価は3,000万円） 相続人：長男、次男
長男は、生前贈与を受けた不動産の評価額を、相続開始時の路線価である4,000万円として、相続財産総額は9,000万円（＝5,000万円＋4,000万円）、現金の取得額は次男が4,500万円、長男は500万円とするよう主張。
一方、次男は時価の5,000万円を採用し、次男が現金5,000万円を取得、今回の長男の取得額は0円とすることを主張し、争いに発展している。 |
不動産は分割が難しく、相続人全員が納得する遺産分割の実現が難しいケースも多いものです。
とりあえず分割方法を決めたものの、あとになって予期せぬトラブルが起こることも少なくありません。
遺産分割時に話がまとまらず、とりあえず相続人全員の共有名義にしてしまうと、あとになって、次のようなトラブルが起こる可能性があります。
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事例1：売却したり、賃貸したりしたくても、反対する人がいてできない
共有名義にした不動産：田舎の実家 相続人：長男、長女、次男
遺産分割協議で、親が住んでいた実家の相続についてもめたため、とりあえず相続人全員の共有名義とすることにした。 相続不動産は、それぞれの現在の居住地から不便なところにあり、訪問管理が大変なため、長男が売却を提案したところ次男は賛成した。
しかし、長女だけは思い出のある実家を手放したくないと反対した。
売却には共有名義人全員の同意が必要なため、どうすることもできず手間と税金がかかるばかりで困っている。 |
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事例2：単独で使用している相続人と賃料をめぐって争いが起こる
共有名義にした不動産：被相続人と長女が同居していた実家 相続人：長男、長女
遺産分割協議で話がまとまらなかったため、とりあえず共有名義として相続。被相続人の生前から居住していた長女がそのまま一人で家賃を支払うことなく住んでいる。
しかし、そのうちに長男が「自分も所有者であるのに、使わせてもらえないのはおかしい」と、長女に対して毎月10万円の家賃を請求した。
長女が不当に高い金額であると反発し、争いが起こった。 |
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事例3：固定資産税や維持費の負担でもめる
共有名義にした不動産：実家 相続人：長男、次男、三男
親が住んでいた実家の分割でもめたため、とりあえず兄弟全員の共有名義にして相続した。
実家からアクセスのよいところに居住する長男が、時折訪問管理をしている。
あとの2人が全く訪問しないため、長男の不満が募り始めたころ、瓦が落ちるなどして修繕が必要になった。
修繕費について相談したところ、三男が「家計に余裕がないうえ、使ってもいないものにお金を支払う意味がわからない」などと、支払いを拒否した。
修繕費のほか、固定資産税についても誰が支払うかでもめている。 |
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事例4：子どもや孫など下の世代の相続でより大変な目に遭わせてしまう
共有名義にした不動産：実家 相続人：長男（子ども3人）、次男(子ども1人）、長女（子ども2人）、次女（子ども4人）
遺産の分割方法がわからなかったため、とりあえず共有名義にして相続。相続人同士は疎遠であったが、特に何のトラブルもなく過ぎていった。
しかし、当時の相続人が全員亡くなり、子どもたちが相続人になった際、相続人の数が10人と2倍以上に増えたうえ、次男の子どもが海外に移住してしまっていた。
日頃、交流がないため連絡を取れず、困っている。 |
代償分割とは、不動産の分割方法の一つで、相続人のうちの一人が不動産を取得する代わりに、代償金をほかの相続人に支払う方法です。
代償分割をするとして、不動産を取得したものの、代償金を用意できずにトラブルになるケースもあります。
相続で不動産を取得し、いざ相続手続を進めようとしたところ、その名義に問題があって進められないケースもあります。
前の代で相続登記がされておらず、名義が随分前のもののままになっていることがあります。
その場合、未登記分の相続登記手続きもおこなわなければなりません。
しかし、相続発生から時間が経ちすぎているために、手続きに必要な書類を取得できず、大変な苦労をする可能性があります。
もともと共有名義である不動産の場合、被相続人の持分のみを相続します。
持分だけを持っていても仕方ないため処分しようとしても共有名義人の同意がなければどうすることもできません。
さらに、持分のみを売却しようとしても、買い手が見つからない可能性が高く、分割のしようがないでしょう。
たとえ売却先が見つかったとしても、相場よりもかなり低い価格でしか買い取ってもらえないことも多くあります。
不動産を相続したものの、その管理において問題が発生する場合もあります。
実家を相続したものの、自身の居住地から離れていたり、アクセスの悪い場所にあったりするために、長期間訪問管理できないケースも多いものです。
そのような場合、いつの間にか空き家になり、放置される可能性も高いでしょう。
人が住んでおらず、手入れの不十分な建物は劣化が早いものです。
また、周辺地域の景観を損なったり、倒壊の危険性があったりするなど近隣住民に迷惑をかけてしまいます。
また、自治体から「特定空き家」に指定されれば、固定資産税が6倍になる可能性もあります。
自身にとっても、近隣の方にとってもデメリットしかありません。
遺産分割協議が終了していないのに、相続財産である不動産を勝手に占拠している相続人がいる場合もあります。
特に、当該物件に被相続人と同居していたわけでもないのに、被相続人の死後、勝手に居座り始めたなら、賃料を請求できる可能性があるでしょう。
相手方が賃料請求に応じず、遺産分割協議において、賃料相当額分を含めた形で協議がまとまる見込みがない場合、賃料相当額分の請求を求めて訴訟を起こすことも検討しなければならないかもしれません。
不動産は資産価値が高いために、税金も高くなる傾向があります。
不動産の税金に関するトラブルもよく起こるものです。
不動産はその評価額が大きい分、相続税も高くなるものです。
相続で不動産を取得したものの、相続税を支払えないというトラブルもよく起こります。
不動産売却時には、売却によって得た利益に応じて譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の負担をめぐっても相続人同士で争いが起きやすいものです。
特にトラブルになりやすいのは、相続登記手続きで所有者を代表相続人として登記した場合でしょう。
譲渡所得税の平等負担を求める代表相続人と、それに応じないほかの相続人との間で争いが起きるケースも多くあります。
相続財産に不動産が含まれるとトラブルが起きやすい理由は、不動産の性質にあります。
まず、そもそも不動産が高額資産であることが、トラブルが起きやすい理由のひとつです。
その購入には、一般的に、注文住宅で3,500万円程度、土地付き注文住宅で4,500万円程度はかかるといわれています。
このように高額であるがゆえ、複数の相続人が取得を希望して争いに発展しやすかったり、評価額や税金に関するトラブルも起こりやすくなったりするのです。
不動産の遺産分割は、どの分割方法を採用しても何らかの障害があります。
そのため、どの分割方法を取るのがベストかを判断するのが難しく、相続人同士での争いが起こりやすいでしょう。
不動産相続をめぐるトラブルが発生した場合は、無理に自分で解決しようとしないこと、早めに対処することが大切です。
以下に紹介する対処法を実践するとよいでしょう。
相続問題の解決には、多くの専門知識を要します。
シンプルな問題であれば、自分達で調べながら解決できるかもしれませんが、問題がこじれてすでにトラブルが起こっているなら、専門家に頼ることをおすすめします。
弁護士や司法書士、税理士など、自身の抱えているトラブルに応じた専門家に相談しましょう。
当事者同士の争いは第三者が介入することで解決するケースもあります。
以下のような機関なら、裁判所での手続きほど敷居が高くないため利用しやすいでしょう。
仲裁に入ってくれるのは、弁護士などの専門家であるため、両者が歩み寄りやすく、和解が成立しやすいはずです。
裁判所の手続きを利用すれば、手続き終了後に必ず調停調書や審判調書などを作成してもらえます。
これらの書類は債務名義としての効力もあるため、万が一相手方が調停や審判で決まった内容に従わない場合は、強制執行をおこなえます。
何らかの債権の支払い請求をおこなう際には特に有効でしょう。
不動産相続についてのトラブルは、下記のような専門家に相談できます。
弁護士であれば、遺産分割協議での相続人同士のトラブルはもちろん、相続人調査や相続財産調査などの相続手続きのほか、相続後のトラブルにも対応してもらえます。
司法書士や税理士などほかの専門家や不動産業者と連携していることも多く、相続に関することなら何でも相談に乗ってもらえるでしょう。
できるだけスムーズに相続手続きを済ませるためにも、まずは無料相談などを活用してみましょう。
相続トラブルの解決を弁護士に相談するなら、相続問題の解決実績が豊富な弁護士を選ぶことをおすすめします。
弁護士にはそれぞれ注力している分野があり、相続問題を得意とする弁護士に依頼するほうが、自身の希望が叶いやすかったり、よりよい形での解決が期待できたりするためです。
相続問題の解決を得意とする弁護士は「ベンナビ相続」で探してください。
「ベンナビ相続」では、不動産相続・遺産分割・不動産処分など相談内容からだけでなく、地域別でも弁護士を探せます。
あなたの近くで活動する頼れる弁護士を見つけやすいでしょう。
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主に相続登記手続きについて悩んでいるのなら、司法書士に相談するのがよいでしょう。
司法書士は、登記手続きの専門家です。
相続不動産の登記が前の代からできていないケースや、相続人の数が多いなど複雑な事情のある登記手続きも任せられます。
さらに、相続人調査や相続財産調査も任せられ、費用も弁護士より少々安いことが多いため、ほかにトラブルがない場合は依頼を検討するとよいでしょう。
相続税に関する相談だけをしたい場合は、税理士がおすすめです。
税理士であれば、相続税の算出や申告をおこなってもらえるほか、特例や控除を利用した節税対策も提案してもらえます。
特に相続税の申告を税理士に依頼すれば、税務調査が入りにくいうえ、万が一税務調査を受けた場合も適切に対応してもらえるでしょう。
相続不動産を空き家にしてしまうと、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
ここで紹介する注意点を知り、無責任に放置しないことが大切です。
被相続人の生前に当該不動産に居住していた場合、相続放棄をして家を出たとしても、保存義務を負い続けます。
ほかの相続人に引き渡すか、相続財産清算人を選任するまで空き家にして放置してはいけません。
もともと、保存義務は相続放棄をした相続人全てに対して課されていましたが、2023年4月に施行された改正民法により、保存義務を負う人が限定されました。
また、「管理義務」は「保存義務」に、「相続財産管理人」は「相続財産清算人」へと呼称が変更されています。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
引用元：民法 | e-Gov法令検索
これまで、相続不動産の相続登記は義務ではなく、登記手続きに期限はありませんでした。
しかし、2024年4月1日以降は法改正により、不動産を相続した場合は必ず3年以内に相続登記をするように変更されました。
正当な理由なく怠れば、10万円以下の過料を科される可能性もあります。
また、2024年3月31日以前に相続した不動産についても、2024年4月1日から3年以内に相続登記手続きをおこなう必要があります。
このことからも、不動産を相続したら早めに登記手続きをおこなうのが賢明です。
不動産を含む遺産相続ではトラブルのリスクがあり、家族間での話し合いでは解決が困難なケースなどもあります。
しかし、被相続人が生前に対策を施しておけば、トラブルの発生を防げる可能性が高まります。
遺言書があれば、その内容が何より優先されるため、遺産分割協議をおこなう必要がありません。
そのため、相続人同士でのトラブルの予防に大きな効果が期待できるでしょう。
しかし、完全にトラブルの発生を防げるわけではありません。
あまりにも偏った遺産分割を指示していれば、遺留分侵害額請求をされる可能性があります。
また、遺言書の形式に不備があったり、被相続人の判断能力の有無が疑わしい状態で作成されたりすれば、その有効性について争うことになるでしょう。
遺言書を作成する際は、相続人の遺留分に配慮した内容にするよう心がけ、できれば公証人に作成してもらう公正証書遺言にしておくことをおすすめします。
自分の希望どおりに財産を譲渡したいなら、生前贈与をおこなうのもよいでしょう。
生前贈与をした財産は、遺産分割の対象となる相続財産には含まれないため、相続トラブルを回避できます。
ただし、居住用財産の生前贈与分は特別受益に該当し、持戻し免除の意思表示がない限り、相続分の計算において加算される可能性があること、生前贈与には贈与税がかかることに注意が必要です。
相続時精算課税制度などを利用することで贈与税の負担を減らすことができる可能性もあるため、生前贈与のやり方に不安がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。
相続財産に不動産が含まれると、相続人同士の争いだけでなく、その評価方法や管理に際することなど、さまざまな場面でトラブルが起こりやすいものです。
どのようなトラブルも、早期に対策を講じることが、問題を複雑化させないポイントです。
不動産相続に関するトラブルが起こったら、迷わず専門家に相談しましょう。
特に相続人同士での争いなど、法律トラブルが起こった場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
なかでも相続問題の解決に注力している弁護士であれば、司法書士や税理士などほかの専門家と連携していることも多く、相続トラブル全般について任せられるでしょう。
相続問題を得意とする弁護士なら「ベンナビ相続」で探すのがおすすめです。
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