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遺産分割に関する弁護士相談をご検討中の方へ
借地権を持った被相続人が亡くなった場合、その被相続人が持っていた借地権も通常通り、一般的な遺産と同じように相続の対象となります。借地権は相続によって取得する場合は、地主の許可も不要で、新たに借地契約などを結ぶ必要もありませんが、場合によっては地主に承諾料や更新料を支払う必要が出てきます。
今回は、借地権の相続がある場合において、相続人が覚えておくと便利なことをご紹介します。地主との折り合いが悪い場合などに参考にしていただければ幸いです。
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【迷っている方へ】弁護士に相談するとどんな風に相続問題が解決する？
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目次
借地権を持った被相続人が死亡した時、残された相続人が借地権を相続するのに、特別な地主の承諾は必要なく、また、土地の賃貸借契約書を書き換える必要もありません。土地を管理する地主に「土地の賃借権（もしくは地上権）を相続により取得しました。」と通知するだけで十分です。
ただし、建物の所有権については、相続人名義に変更する必要があります。よく間違えていらっしゃる方も多いのですが、被相続人（父など）と同居していなかった場合でも借地権は相続することができ、「借地権者が亡くなったなら土地を返してほしい」という地主の要求に応じる必要はありません。
単純に相続人に借地権を相続する場合は地主の許可は必要ありませんが、被相続人があなたからみて叔父にあたるような場合、その被相続人から譲渡（遺贈）を受ける際は賃貸人の承諾と承諾料が必要になります。
借地権の譲渡を有効にする為には、受遺者と遺贈義務者は連署の上、賃借権の遺贈がある旨を地主に通知し、承諾請求を行います。
承諾の相手方（地主）は、賃借人または賃借権の譲受人のどちらかに承諾をしたことを伝えます。口頭でも構いませんが、確実に伝えたことを明らかにするためには、内容証明や配達証明郵便を使うとよいでしょう。
賃借人（地主）の承諾が得られたら、借地権付き建物の場合には建物の所有権移転登記を行います。
賃借人のある借地上の建物の遺贈を受けた場合、借地借家法の適用を受ける建物借地権については、不動産の引き渡しによって建物の物権を取得した人にも対抗しうる（※対抗とは、その主張が法的に正当であると認められうることをいいます）ものになります（借地借家法31条1項）。
借地の場合は家庭裁判所への申し立てにより賃借人の借地権譲渡の承諾に代わる許可を得ることができます。（借地借家法19条1項類推適用）
もし、申し立てが却下された場合は承諾が受けられなかったものとして、借地権については遺贈ができなかったということになり終了です。この場合は弁護士に相談してみると良いでしょう。
借地権の譲渡承諾料の相場としては、借地権価格の10％程度が一つの目安といわれています。ただ、借地契約の事情は個々で異なるので、この金額を目安に権利金の支払や更新料等を考慮して最終的に決定されるのが通常です。
万が一地主さんが死亡してしまった場合も、借地権の相続と同様に、地主さんの相続人が借地契約上の貸主の地位を相続することになります。その際、今まで権利義務関係のすべては相続人に継承されますので、借地権は影響を受けず、契約内容も変わりません。
しかし、第三者へ底地（借地権のついた宅地）が売却された場合は状況が異なります。詳しくは「６：借地権相続する際の「対抗要件」とは？」をご覧ください。
相続した借地権は売却することも当然可能です。実際に借地権を相続したタイミングで売却される方も多くいます。しかし、借地権の売買や売却・譲渡は、建物の増改築同様に、「地主の許可」が無い限り、売却はもちろん増改築も行うことは出来ません。
もし、地主の承諾を得ずに勝手に売買や譲渡をした場合は契約違反となり、地主から借地権の明け渡し請求を受けることになりますので注意が必要です。承諾を得て借地権を売却することが可能な場合でも、その際、通常は承諾料を支払う必要があります。
借地権の相続評価額の計算方法は、基本的には自用地評価額に借地権割合を掛けて求めることができます。自用地評価額とは、土地の更地価額のことで、借地権割合とは、路線価図に記載されている割合のことです。ちなみに、路線価図は国税庁のHPで誰でも閲覧が可能です。
借地権の相続評価額 ＝ 自用地としての評価額 X 借地権割合
１億円の評価額で借地権割合が６０％の場合
１億円 × ６０％ ＝ ６０００万円
借地権割合が６０％の場合、相続評価額は６０００万円となり、この金額が相続税の対象となります。しかし売却の場合には、この数値通りになることはほとんどありません。売却先によっても価格は大きく異なりますし、地代や地主との関係でも価格が異なりますので、あくまで目安として考えていただくのが良いと思います。
上記のように、借地権を相続したあとで売却をする場合に、借地権を実際にどう評価していくのを見ていきましょう。
借地権には、次の5種類の借地権が存在します。
借地権を評価する場合、①を「借地権」、②〜④を「定期借地権等」、⑤を「一時使用目的の借地権」と区分して評価することになります。
借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地が権利の付着していない、自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます。「借地権の相続評価額の算定方法」でお伝えした方法と一緒ですね。
定期借地権等の価額は、原則として課税時期（被相続人の死亡の日または贈与による財産を取得した日）において、借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基準に評価します。また、定期借地権の価額は「定期借地権等の評価明細書」を使用して評価することもできます。
借地権割合を自用地としての価額に乗じて評価することは適当ではないとされているので、雑種地の賃借権の評価方法と同じように評価します。雑種地の賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評価するとされ、国税局のHPには以下の方法で評価するようです。
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)
雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合(2) (1)以外の賃借権
雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1／2
(注) 法定地上権割合とは、その賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条に規定する割合をいいます。
参考：借地権の評価
借地権を相続する際、様々な理由から建物の名義を変更しなくてはいけない場合があります。そして、そういった時に限って、地主とトラブルになることも多いのが事実です。
例えば、ある父親夫婦が息子世帯と同居することになって、新築資金を息子たちから調達しようと思った場合、地主さんから「借地名義人と建物の名義人が違うなら建物の新築は認めない」と言って、建て替えを承諾してくれない場合、どう対処すればよいのでしょうか。
この場合、地主の承諾を得ず無断で子供名義の建物を新築することは絶対にNGです。もし強行した場合、土地賃貸借契約書の「無断転貸禁止条項」による債務不履行を理由に、契約解除の申立てを地主からされる可能性が高まります。
このケースでは、まずは息子名義人の新たな土地賃貸借契約を結んでもらうようお願いした上で、親子の共有名義として建物を新築する旨の承諾を得るのが無難です。
例えば、地主から「借地人の子供が新築するなら、名義変更料と承諾料の両方を払え。払わなければ新築は承諾しない」と言われた場合は、まずは親の借地権を子供に転貸することの許可を求めましょう。
その次に、転借人となった子供が借地上に建物を新築する許可を求めるという「二本立ての申し立て」が有効です。地代支払い能力自体に特に問題が無いなら、借地権の転貸許可は降りるはずです。
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【迷っている方へ】弁護士に相談するとどんな風に相続問題が解決する？
借地権の契約をした地主に対して建物登記していなくても借地権の主張ができる事は当然として、地主が亡くなった場合はその相続人に対しても同様に借地権を主張できます。しかし、地主が土地を第三に売却し、新たな地主が現れた場合は厄介です。
何が問題になるかというと、地主が新しくなった場合、その土地をもし出て行けと言われた場合、借地権を持っていても立ち退かなくてはいけなくなるからです。これに対抗する為には二つの要件が必要となります。
(借地権の対抗力)
第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
引用：借地借家法10条
借地権も登記しておくことで、新地主に対して対抗することが可能になります。
借地上に登記（所有権保存登記）された建物が存在している事も重要になります。しかし、火事などで建物が滅失した場合は、滅失してから２年間は建物を特定するための必要な事項（登記簿明細、滅失日）、新たに建物を建築する旨をその土地の上に掲示する必要がありますので、のんびりやっていると手遅れになる可能性もありますので注意しましょう。
最後に借地権の相続に関するよくある注意点をまとめましたので、チェックしておくと良いでしょう。
建物が火事で焼失してしまったり、地震・津波等の災害で無くなってしまった場合、そのまま放置しておくと借地権としての対抗要件が存在しないとされて借地権は消滅してしまいます。借地権を保全・継続するためには、借地権者は消滅前に存在した建物を特定するために必要な事項、滅失があった日から２年以内に新築の建物を建築する、または売却する旨などを記した掲示をすることで対抗力が認められます。
契約期間が満期に近づくと地主は更新契約とともに更新料の請求をしてきます。そもそも、更新料は支払うべき法的根拠があるものか？と疑問に思われている方も多くいるのですが、結論をいうと「更新料はどうしても支払わなければならないものではない」んです。
ただ、地主から見た場合、更新料は地代を補填する金銭と考えている方も多くいますし、継続してその土地に住み続ける場合は不利益を被る場合もありますので、払っておいたほうが良いとは思います。
更新料の金額
地主は常に地代の値上げの機会を窺っていると思って下さい。通常は、地代は物価の変動、公租公課の変動、近隣相場の変動によって増減額の請求ができると契約書に記載されていますので、借地権者の方からの値下げも可能です。
将来、値下げの可能性を残すことや、地主の納得出来る方法と云うことで、現在の地代を基準に"地代は固定資産税の○倍"といった取り決めをしておくことも有効です。
まずは地主が建て替えを承諾しない理由を確認しましょう。地代の増減額請求があったとか、期間満了時に更新料を支払わないなど、何かしらの原因が存在するはずです。もし単純な意地悪や立ち退きが目的である場合は、地主からの承諾を諦め、裁判所から地主に代わる許可（借地非訟）をとるといった方法もあります。
明確なデータはありませんが、借地権に関するトラブルは多く存在します。地主と借地権を持つ相続人の間での折り合いがつかず、泥沼化している場合はもちろんですが、禍根を残して嫌がらせに近い更新料の増額をされても後が困ります。
そうなってしまった場合はすぐに「相続問題を得意とする弁護士」に相談しましょう。いきなり高額な依頼料を請求されることはありませんので、まずは無料相談を活用し、何かしらのアドバイスを受けるのをお勧めします。
借地権の相続時における豆知識をご紹介してきましたが、今後のお役に立てば幸いです。
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何かと相続トラブルに発展するのは遺産の割合に不満がある・納得いかないケースです。
例えば、下記などが該当します。
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遺産相続では法定相続分といって、民法で定められている割合の通りに遺産を公平に分割しましょうという一応の定めがありますが、生前に被相続人(亡くなった人)の介護をしていた、被相続人の事業を手伝っていれば寄与分という制度で多くの財産をもらう権利があります。
また、他の相続人が生前に財産を多く受け取っていたのであれば、遺産分割協議の際に相続財産を減らすこともできます。ただ、こういったルールは相続人全員が知っているわけではありませんから、あなたが主張しても聞く耳をもたれない可能性もあります。
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