土地の相続手続きと流れを解説｜分け方・必要書類・期限まで

• 土地の相続手続きに必要な書類・費用を知りたい
• 父が亡くなり土地を相続したいのだけど名義変更のやり方がわからない

不動産の相続は人生に何度もある訳ではないので、土地を受け継ぐ手続きの方法を知らない人がほとんどです。

そのため、いざ相続をするときにどんな書類・手続きが必要で、どれくらいの費用がかかるのか知りたい方も多いのではないでしょうか。

本記事では、土地を相続するときにかかる費用・書類や手続きの流れ、また手続きの際の注意点などを解説します。

これから、不動産の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてください。

土地を相続した際に相続登記をおこなう流れ

土地や建物など、不動産を相続した場合は、不動産の名義を変更する「相続登記」が必要になります。

ここでは、相続登記の流れを押さえておきましょう。

①土地の分配方法を相続人同士で話し合う

被相続人の所有していた不動産の登録名義を変えるためには、まずは相続人全員で話し合いをおこない、誰の名義にするかを決めます。

遺産相続によって取得した土地の名義を変更するためには、必ずしも相続人全員が集まって遺産分割協議をする必要はなく、手紙・電話・メールなどで話し合いをおこなっても問題はありません。

たとえば、相続人の1人が作成した「遺産分割協議書」を、他の相続人が了承するという形でも可能です。

相続登記は、不動産のもとの所有者である被相続人が死亡した場合、その不動産の名義を被相続人から相続人へ変更をすること、またはその手続きのことをいいます。

相続人が不動産を相続した場合、その権利を相続登記によって確定しておかないと、将来的に誰の所有物なのかわからず揉める可能性があります。

遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名する

遺産分割協議の成立後は、必ず遺産分割協議書を作成します。

書き方やフォーマットに特別な決まりはありませんが、 以下の2つのことに注意して作成しましょう。

• 「相続人全員で協議した」という文言を加える
• 不動産については「登記事項証明書」記載の内容を書き写す

上記の2つを書き忘れると、相続人全員での合意でないものとされる可能性や、対象不動産が特定されていない等、遺産分割協議書が有効に成立していないとして、法務局に無効とされ、不動産の相続登記ができなくなる恐れがあります。

改めて話し合いをする必要が生じるなど二重の手間がかかる可能性もあるので、しっかりと記載しましょう。

遺産分割協議書の作成は、ミスがないように慎重におこなう必要があります。

遺産分割協議書の作成方法は、以下の記事でも詳しく解説しているので、気になる方はぜひ参考にしてください。

②相続登記に必要な書類・費用を準備する

土地を相続するためには以下の書類が必要です。

• 土地の相続登記の申請書類
• 相続人全員の戸籍謄本（追記）
• 相続人全員の住民票抄本（追記）
• 相続人全員の住民票謄本（追記）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの全て）
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の全部事項証明書（法務局）

土地の相続（相続登記）の申請書類を書く

相続登記の申請書とは、法務局に不動産の名義変更を申請する書類のことです。

法務局では、相続登記申請書のひな型が用意されているので参考に作成しましょう。

以下は、実際の相続登記申請書のひな型です。

登 記 申 請 書 　登記の目的　アシロ太郎　持分全部移転 　原　　　因　平成●●年●月●●日　相続 　相　続　人　（被相続人 アシロ太郎 ）    　  （申請人）　●●市●●町●●●番地       　      持分2分の1    アシロ二郎                連絡先の電話番号　03－●●－●●●● 　 　添付情報 　　登記原因証明情報　住所証明情報 　　□　登記識別情報の通知を希望しません。 　平成●●年●月●●日申請　●●地方法務局●●支局 御中 　課税価格　移転した持分の価格　合計　金●●●●円（※1000円未満は切り捨て） 　登録免許税　合計　金●●●●円 　不動産の表示 　　不動産番号    050●●●●●●●●●● 　　不動産番号    050●●●●●●●●●●

登記の目的に関して

不動産が共有物であった場合、登記目的は所有権移転ではなく持分全部移転という形になります。

持分に関して

今回の例では、被相続人及び相続人がそれぞれ1人のため、持分が2分の1となっていますが、相続人が複数の場合は、それぞれの持分×元の持分という形になります。

登記識別情報の通知に関して

通知を希望しない場合はチェックを入れます。

管轄の法務局に関して

管轄法務局名や支局の場合はそこまで記載します。

課税価格に関して

申請年度の固定資産税評価額を使用します。

移転した持分の価格に関して

複数の場合は合計して問題ありませんが、持分割合が異なる物件が複数の場合は、用紙を分けることになります。

③書類を法務局へ提出する

相続登記の必要書類を用意できたら、法務局へ提出して不動産の名義を書換えましょう。

申請先の法務局は「こちら」から探していただくと便利です。

法務局に書類を提出してから約1～2週間後に、相続登記をした不動産の新しい権利証が発行されます。

この権利証の発行をもって土地の相続に関する相続登記は全て完了します。

相続登記にかかる費用

相続登記の手続きには、以下のような費用がかかります。

• 法務局に納める登録免許税：固定資産評価額合計×0.4％
• 登記事項証明書：不動産1個につき600円
• 戸籍謄本類の発行手数料：3,000円程度
• 郵便代：場所により異なる

また、相続登記の手続き自体を司法書士などの専門家に依頼する場合、依頼費用もかかることを覚えておきましょう。

2024年4月以降は不動産の相続登記が義務化

2023年3月までは、土地や建物を相続する際の相続登記について、義務や期限はありません。

しかし、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記をおこなわないと10万円以下の過料の対象となります。

また、相続登記が義務化されるのは2024年4月以降ですが、2024年4月以前の相続登記をおこなっていない不動産についても、相続登記の義務化は適用されます。

2024年4月1日時点で相続登記をおこなっていない場合、改正法の施行日である2024年4月1日から3年以内に相続登記をおこないましょう。

なお、期限は3年間になりますが、そもそも相続登記をおこなわないことについては、以下のようなデメリットもあります。

• 不動産を売却したりできない
• 他の相続人に勝手に不動産を処分される可能性がある
• 処分された後では相続登記ができない
• 時間を空けると登記の費用が高くなる

後々大きな問題となることを避けるためにも、相続登記は早めに済ませておくのがおすすめです。

相続登記は、個人でもできますが、戸籍の取得などは想像以上に面倒な手続きになるので、よくわからない場合には弁護士や司法書士などに相談しましょう。

土地を相続した場合の相続税の計算

相続税は以下の計算式で、計算することができます。

• 相続税額＝（全ての財産額－基礎控除額）×相続税率

相続する財産が1億円の場合、相続税がかかるのは「1億円-基礎控除額」の金額になります。

基礎控除の計算式は「3,000万円＋600万円×相続人数」で計算されます。

たとえば1億円の遺産を1人で受け取った場合の相続財産・相続税の計算は、以下のようになります。

• 相続財産：1億円－（3,000万円＋600万円×1）＝6,400万円
• 相続税：6,400万円×30％－700万円＝1,220万円

なお、相続税の税率は以下を用いて計算しています。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	‐
1,000万円超～3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超～5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超～1億円以下	30％	700万円
1億円超～2億円以下	40％	1,700万円
2億円超～3億円以下	45％	2,700万円
3億円超～6億円以下	50％	4,200万円
6億円超～	55％	7,200万円

土地の相続時に相続税を引き下げる特例

土地や建物などの不動産を相続したはいいが、多額の相続税により日常生活に支障をきたすこともあります。

ここでは、相続税負担によって居住並びに事業を継続でなくなるのを防ぐための制度である「小規模悪地の特例」について解説します。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは被相続人の不動産に対して、一定の要件のもと高額な減税を認められる制度です。

この特例を受けるためには、特定事業用宅地等・特定居住用宅地等・特定同族会社事業用宅地等・貸付事業用宅地等のいずれかに該当する宅地である必要があります。

それぞれ認められる要件が違うので、それぞれ見ていきましょう。

なお、以下の記載は、平成27年1月1日以後に相続があることを前提としています。

それより以前に相続が開始されている場合は、減税率等が異なる場合があるので注意してください。

特定事業用宅地等：限度面積400㎡まで80%減税

被相続人又は生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等の場合。続税の申告期限まで所有していることが要件。

特定居住用宅地等：限度面積330㎡まで80%減税

ケース1：被相続人の居住の用に供されていた宅地等の場合

【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。

【被相続人と同居していた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。 

【被相続人と同居をしていない親族】

• 相続開始の時に日本国内に住所があり、住んでいなくても日本国内に日本国籍がある。
• 被相続人に配偶者がいないこと
• 相続開始の直前に被相続人と同居しており、かつ、被相続人の相続人である人がいないこと
• 相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと
• 相続税の申告期限までその宅地を所有していること

ケース2：被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等の場合

【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。 

【被相続人と生計を一にしていた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。

特定同族会社事業用宅地等：限度面積400㎡まで80%減税

一定の法人の事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。

貸付事業用宅地等：限度面積200㎡まで50%減税

被相続人又は生計を共にする親族の貸付事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。

相続した土地はどうやって分けるか

遺産を分割する方法には、一般的に大きく分けて下記の4つがあります。

現物分割｜遺産をあるがままの形で分割する

一般的によくおこなわれるのが現物分割です。

たとえば、不動産などの建物は兄に、預金などの現金は姉に渡すなど、誰が何の遺産を相続するか、現物をそのまま分割する方法です。

メリット

やり方は簡単で、シンプルに相続できる方法です。

デメリット

相続する内容で不公平が生じる可能性もあります。

たとえば不動産には5,000万円の価値があるのですが、他の現物には5,000万円を下回る価値しか無い場合です。

そうなると不動産を相続した人が有利になり、他の人に不満が生じることになります。

換価分割｜遺産を売却しそのお金を分割

換価分割は、遺産を売却して現金に換えたうえで、その現金を相続分に応じて分割する方法です。

たとえば、不動産のみが相続財産である場合は、不動産を売却してから、その売却益を相続人同士で分けることになります。

メリット

売却できる財産であれば、不公平無く分割することができます。

デメリット

売却時に譲渡所得税の課税や、処分する時に費用がかかります。

また、不動産に相続人が居住している場合は、売却後の生活保障の問題も生じてしまいます。

このような問題を解決できるのであれば、公平に相続分を分割できるベストな方法だともいえます。

代償分割｜不足分をお金で支払って分割

代償分割は、ある相続人が全ての遺産を相続するかわりに、他の相続人に対して相続分に応じた金銭の支払いをする方法です。

メリット

分割のしにくい財産（土地、建物、有価証券など複数の場合など）でも、分割ができます。

デメリット

支払いをおこなう側に他の相続人に対して、代償金額を支払うだけの相応の資金力が必要となります。

共有分割｜分割を先送りにする

共有分割は、不動産や有価証券などそれぞれの遺産を、相続人で共有する方法です。

メリット

相続人同士で共有することによって、不公平さを無くすことができます。

たとえば、土地の場合には現物分割の場合で考えると、面積数を相続人の数で分割しますが、道路に接しているか接していないか、方角や位置などの関係によって価値が大きく変わってきます。

この問題を「共有財産」とすることで不公平さが無くなります。

デメリット

分割を先送りするだけで、財産分割の問題を抜本的に解決するものではありません。

後々のトラブルの原因ともなり得ますので極力、共有分割は避けましょう。

まとめ

相続登記の内容をまとめると、以下のようになります。

土地の相続に必要な手続きと必要書類
手続き	相続による所有権、移転登記
届け先	地方法務局（本支局・出張所）
必要書類	①土地の相続登記の申請書類 ②相続人全員の戸籍謄本（追記） ③相続人全員の住民票抄本（追記） ④相続人全員の住民票謄本（追記） ⑤相続人全員の印鑑証明書 ⑥被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの全て） ⑦被相続人の住民票の除票 ⑧不動産の固定資産評価証明書 ⑨不動産の全部事項証明書（法務局）
備考	・複数の相続人のうち1人の名義にする場合は、家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書をつけるか、共同相続登記の上、持分を特定の1人に譲渡する ・登記は強制されていないが早いほうが安全

いざ相続する立場になったときに、制度や特例を知っているのと知らないのとでは、行動が大きく変わります。

しなくてもいい大きな損はしたくありません。

不動産の売却には数多くの段取りを踏まなければいけないので、なるべく早く手続きを済ませることをオススメいたします。