「土地の相続手続きに必要な書類・費用を知りたい」
「父が亡くなり土地を相続したいのだけど名義変更のやり方が分からない」
など財産の相続は人生に何度もある訳ではないので、土地を受け継ぐ手続きの方法を知らない人は多いです。どんな書類が必要で、いくらの費用がかかるのか知りたいですよね。
ここでは、土地を相続する時にかかる費用・書類や手続きの流れ、また手続きにまつわるデメリットなどをお伝えし、相続登記(※)の参考にしていただければ幸いです。
(※)相続登記…土地・建物の名義変更
土地の相続でお困りの方へ
誰が土地を相続するかでもめている
上記のような悩みを抱えているのであれば、弁護士に相談・依頼してみましょう。
弁護士に依頼すれば、親族間での争いの仲介や相続手続きの代理、必要に応じて他の専門家との連携などをおこなってくれます。
『ベンナビ相続(旧:相続弁護士ナビ)』は不動産の相続が得意な弁護士を掲載しております。
初回面談を無料にしている事務所もありますので、まずは下記からお気軽にご相談ください。
不動産相続の問題解決が得意な弁護士を探す 初回の面談相談無料・休日/夜間対応可能の事務所も多数掲載 |
|
北海道・東北 |
|
関東 |
|
北陸・甲信越 |
|
東海 |
|
関西 |
|
中国・四国 |
|
九州・沖縄 |
被相続人の所有していた不動産の登録名義を変えるためには、まずは相続人全員で話し合いを行い、誰の名義にするかを決める必要があります。
ただ、遺産相続によって取得した土地の名義を変更するためには、必ずしも相続人全員が集まって「遺産分割協議」をする必要はなく、「手紙」「電話」「メール」などで話し合いを行なっても問題はありませんので、ご安心ください。たとえば、相続人の1人が作成した「遺産分割協議」を、他の相続人が了承するという形でも可能です。
相続登記は、不動産のもとの所有者である被相続人が死亡した場合、その不動産の名義を被相続人から相続人へ変更をすること、またはその手続きのことを言います。
相続人が不動産を相続した場合、その権利を相続登記によって確定しておかないと、将来的に誰の所有物なのか分からず揉める可能性があります。
(関連記事:遺産分割協議とは財産分配の話し合い|手続き方法や不動産の分け方)
遺産分割協議の成立後は、必ず遺産分割協議書を作成します。書き方やフォーマットに特別な決まりはありませんが、 以下の2つのことは注意して作成するのが良いと思います。
万が一上記の2つを書き損じると、相続人全員での合意でないものとされる可能性や、対象不動産が特定されていない等、遺産分割協議書が有効に成立していないとして、法務局に無効とされ、不動産の相続登記ができなくなる可能性もあり、改めて話し合いをする必要が生じるなど二重の手間がかかります。
そのため、遺産分割協議書の作成は、ミスがないように慎重に行なう必要があります。「遺産分割協議書」の作成方法は、「遺産分割協議書の作成方法」を参照していただければ、その手順はご理解いただけると思いますので、ご確認いただければ幸いです。
(関連記事:【決定版】遺産分割協議書のひな型|無効にされない書き方と注意点)
土地を相続するためには以下の書類が必要です。
相続登記の申請書とは、法務局に不動産の名義変更を申請する書類のことです。ゼロから記入していくため、法務局の相続登記申請書のひな型を参考にしていただくのが良いかと思います。
下記は実際に使用されたこともあるフォーマットになります。
登記の目的 アシロ太郎 持分全部移転 |
不動産が共有物であった場合、登記目的は所有権移転ではなく持分全部移転という形になる。
今回の例では、被相続人及び相続人がそれぞれ1人だったため、持分2分の1になりましたが、相続人が複数の場合は、それぞれの持分×元の持分という形になると思われます。
通知を希望しない場合はチェックを入れます。
管轄法務局名や支局の場合はそこまで記載します。
申請年度の固定資産税評価額を使用します。
複数の場合は合計して問題ありませんが、持分割合が異なる物件が複数の場合は、用紙を分けることになると思われます。
・法務局に納める登録免許税:固定資産評価額合計×0.4%
・登記事項証明書:不動産1個につき600円
・戸籍謄本類の発行手数料:3000円程度
・郵便代:場所により異なる
相続登記の必要書類を用意できたら、法務局へ提出して不動産の名義を書換えましょう。
申請先の法務局は「こちら」から探していただくと便利です。
法務局に書類を提出してから約1~2週間後に、相続登記をした不動産の新しい権利証が発行されます。この権利証の発行をもって土地の相続に関する相続登記はすべて完了します。
相続登記が得意な弁護士を探す 初回の面談相談無料・休日/夜間対応可能の事務所も多数掲載 |
|
北海道・東北 |
|
関東 |
|
北陸・甲信越 |
|
東海 |
|
関西 |
|
中国・四国 |
|
九州・沖縄 |
土地や建物を相続する際、法律では不動産の名義変更をする義務や期限は特に設けられていません。そのため期限がないので放置しておいても特に行政上のペナルティがないことから、放置しておく方もなかにはいらっしゃいます。しかし、そのままにしておくと以下のようなデメリットもあります。
こんなデメリットがありますので、後々大きな問題となる前に済ませておくほうが良いかもしれません。この登記は、個人でもできますが、戸籍の取得などは想像以上に面倒な手続きになりますので、よくわからない場合には弁護士や司法書士などに相談してみることをおすすめします。
相続税は以下の計算式にて計算することができます。
「相続税額=(全ての財産額-基礎控除額)×相続税率」
相続する財産が1億円の場合、相続税がかかるのは「1億円-基礎控除額」の金額になります。基礎控除の計算式は2015年1月より、「3,000万円+600万円×相続人数」で計算されます。例えば1億円の遺産を1人で受け取った場合・・・
【遺産の総額】-【基礎控除額】=【相続財産】
1億円-(3,000万円+600万円×1)=6,400万円
6,400万円×30%-700万円=1,220万円(実際に支払う税金)
法定相続分に応ずる取得金額 |
税率 |
控除額 |
1,000万円以下 |
10% |
‐ |
1,000万円超~3,000万円以下 |
15% |
50万円 |
3,000万円超~5,000万円以下 |
20% |
200万円 |
5,000万円超~1億円以下 |
30% |
700万円 |
1億円超~2億円以下 |
40% |
1,700万円 |
2億円超~3億円以下 |
45% |
2,700万円 |
3億円超~6億円以下 |
50% |
4,200万円 |
6億円超~ |
55% |
7,200万円 |
土地を相続したはいいが、多額の相続税により日常生活に支障をきたすこともあります。まともに相続した際に、居住並びに事業を継続でなくなるのを防ぐ制度があります。
そこで知っておきたいのが、紹介する小規模宅地の特例になります。
小規模宅地の特例とは被相続人の不動産に対して、一定の要件のもと高額な減税を認められるものになります。
この特例を受けるためには、「特定事業用宅地等」「特定居住用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」のいずれかに該当する宅地である必要があります。それぞれ認められる要件が違いますので、それぞれ見ていきましょう。
なお、以下の記載は、平成27年1月1日以後に相続があることを前提としています。それより以前に相続が開始されている場合は、減税率等が異なる場合がありますのでご留意ください。
被相続人又は生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。
【ケース1:被相続人の居住の用に供されていた宅地等の場合】
【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。
【被相続人と同居していた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。
【被相続人と同居をしていない親族】
•相続開始の時に日本国内に住所があり、住んでいなくても日本国内に日本国籍がある。
•被相続人に配偶者がいないこと
•相続開始の直前に被相続人と同居しており、かつ、被相続人の相続人である人がいないこと
•相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと
•相続税の申告期限までその宅地を所有していること
【ケース2:被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等の場合】
【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。
【被相続人と生計を一にしていた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。
一定の法人の事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。
被相続人又は生計を共にする親族の貸付事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。
もし土地や建物を相続したけど売却したい場合、「どういった手順で売却すればいいのか?」といったことで悩む場合があると思います。
以下で簡単に手順をご説明しますが、より詳しくは不動産売却に関する専門の姉妹サイト「いえぽーと」の記事「相続した不動産の売却時の手続きと発生する費用」をご覧いただくと、具体的な流れがわかりますので、参考にしてください。
【土地の相続から売却までの流れ】
具体的な手順は、次の通りです。
不動産屋に売却を依頼するにしても、土地が亡くなった人の名義のままでは売却するのが困難になります。亡くなった人の名義のままでも売却することは可能ですが、買い手がつきにくいのが現実です。土地購入を検討している買い手に不安を与えないためにも、名義換えは必須なものだとも言えます。
相続登記が完了したら、ここで初めて不動産屋に土地の売却を依頼します。依頼するだけで費用がかかると思われがちですが、この時点では費用は発生しません。売り手と買い手の売買が成立した時に、費用が発生します。不動産屋には、一般的に売却金額の3%を支払います。
ここで重要なのは、一社の不動産屋に売却査定をしてもらうのではなく、複数の不動産屋に査定をしてもらうことです。提示された金額が妥当かどうかを判断するためにも、複数の査定を取得するのがオススメです。
今回は、土地を売却する前提で話を進めていますが、土地だけでなく建物も相続対象の可能性はあります。比較的新しい建物ですと、買い手もつきやすいですが、中古住宅で年数が経過している場合は、更地にしてから売却するのも1つの選択肢です。
そこで発生する解体費用は、買い手の購入金額に上乗せする場合もあります。解体費用の相場は、建物の状態や残置物にもよりますが、1坪あたり3万円ぐらい、50坪の建物を解体する場合は150万円ぐらいになります。土地と建物を相続し、売ることを想定している方は、売りやすい状態にしましょう。
土地を売却した時に発生するのが、不動産譲渡税です。土地や建物を売却して得た利益(譲渡益)に対して、支払う税金を不動産譲渡税といいます。もちろん、売却益が不動産の取得費を下回ってしまった場合は、課税されません。
ここでの取得費の考え方は、亡くなった人が購入したときの価格で計算をしますが、実際にはどれくらいの金額で売買契約が結ばれたのか分からないケースがほとんどです。どうしても分からない場合は、売却益の5%相当額を取得費として計算することができます。
遺産を分割する方法には、一般的に大きく分けて下記の4つがあります。
一般的によく行われるのが現物分割です。例えば、不動産などの建物は兄に、預金などの現金は姉に渡すなど、誰が何の遺産を相続するか、現物をそのまま分割する方法です。
やり方は簡単で、シンプルに相続できる方法です。
相続する内容で不公平が生じる可能性もあります。
例えば不動産には5000万円の価値があるのですが、他の現物には5000万円を下回る価値しか無い場合です。そうなると不動産を相続した人が有利になり、他の人に不満が生じることになります。
換価分割は、遺産を売却して現金に換えた上で、その現金を相続分に応じて分割する方法です。例えば、不動産のみが相続財産である場合は、不動産を売却してから、その売却益を相続人同士で分けることになります。
売却できる財産であれば、不公平無く分割することができます。
売却時に譲渡所得税の課税や、処分する時に費用がかかります。
また、不動産に相続人が居住している場合は、売却後の生活保障の問題も生じてしまいます。このような問題を解決できるのであれば、公平に相続分を分割できるベストな方法だとも言えます。
代償分割は、ある相続人が全ての遺産を相続するかわりに、他の相続人に対して相続分に応じた金銭の支払いをする方法です。
分割のしにくい財産(土地、建物、有価証券など複数の場合など)でも、分割ができます。
支払いを行う側に他の相続人に対して、代償金額を支払うだけの相応の資金力が必要となります。
共有分割は、不動産や有価証券などそれぞれの遺産を、相続人で共有する方法です。
相続人同士で共有することによって、不公平さを無くすことができます。例えば、土地の場合には現物分割の場合で考えると、面積数を相続人の数で分割しますが、道路に接しているか接していないか、方角や位置などの関係によって価値が大きく変わってきます。
この問題を「共有財産」とすることで不公平さが無くなります。
分割を先送りするだけで、財産分割の問題を抜本的に解決するものではありません。後々のトラブルの原因ともなり得ますので極力、共有分割は避けましょう。
【注目】土地の相続問題でお悩みの方へ |
土地や建物といった不動産の相続は、割合に応じて分配することが難しく相続人の間でトラブルが生じやすいです。
あなたが土地の相続に関して問題を抱えている場合、まずは土地の相続問題を得意とする弁護士に相談することをおすすめします。 |
不動産の相続が得意な弁護士を探す 初回の面談相談無料・休日/夜間対応可能の事務所も多数掲載 |
|
北海道・東北 |
|
関東 |
|
北陸・甲信越 |
|
東海 |
|
関西 |
|
中国・四国 |
|
九州・沖縄 |
相続登記の内容をまとめると、以下のようになります。
土地の相続に必要な手続きと必要書類 |
|
手続き |
相続による所有権、移転登記 |
届け先 |
地方法務局(本支局・出張所) |
必要書類 |
①土地の相続登記の申請書類 |
備考 |
・複数の相続人のうち1人の名義にする場合は、家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書をつけるか、共同相続登記の上、持分を特定の1人に譲渡する |
いざ相続する立場になったときに、制度や特例を知っているのと知らないのとでは、行動が大きく変わります。しなくてもいい大きな損はしたくありません。不動産の売却には数多くの段取りを踏まなければいけないので、なるべく早く手続きを済ませることをオススメいたします。
土地の相続でお困りの方へ
誰が土地を相続するかでもめている
上記のような悩みを抱えているのであれば、弁護士に相談・依頼してみましょう。
弁護士に依頼すれば、親族間での争いの仲介や相続手続きの代理、必要に応じて他の専門家との連携などをおこなってくれます。
『ベンナビ相続(旧:相続弁護士ナビ)』は不動産の相続が得意な弁護士を掲載しております。
初回面談を無料にしている事務所もありますので、まずは下記からお気軽にご相談ください。
不動産相続の問題解決が得意な弁護士を探す 初回の面談相談無料・休日/夜間対応可能の事務所も多数掲載 |
|
北海道・東北 |
|
関東 |
|
北陸・甲信越 |
|
東海 |
|
関西 |
|
中国・四国 |
|
九州・沖縄 |
●過去に解決した相続事件は150件以上●相続事件に専念し(相続事件以外は扱っておりません)、相続事件の対応には自信あり●経験(知識)と若さ(親しみやすさ)を両立させている点が弁護士大村の強みです
事務所詳細を見る経歴30年以上、解決実績多数のベテラン弁護士があなたをサポート!親族間でもめている案件や遺留分請求など、他の事務所では対応が難しいと言われた案件もお気軽に相談ください。解決へと導く自信があります。
事務所詳細を見る【板橋区・練馬区・和光市などからのご相談多数!】遺産分割/遺留分/不動産の相続/遺言書作成など相続に関するお悩みは当事務所までご相談を【司法書士の実務経験あり】不動産の相続は登記まで一括対応可能です。
事務所詳細を見る【初回相談料0円/休日相談可】◆弁護士歴25年以上!話しやすく、経験豊富な弁護士が対応いたします◆遺産分割/遺留分/遺言書作成など◆迅速で円満な解決を一緒に目指します◆料金表は写真をクリック◆
事務所詳細を見る「不動産を手軽に高く売りたい」と考えているなら、複数の不動産会社に査定依頼できる「一括査定サイト」を利用することで、成功率はグッと上がります。この記事では、一括...
生前贈与をおこなう際には、贈与契約書を作成するほか、不動産登記申請や贈与税申告に関する書類も必要になることがあります。生前贈与の必要書類や作成方法、生前贈与につ...
不動産の相続に関する悩み事は、弁護士や司法書士といった専門家に相談するのがおすすめです。この記事では専門家と無料相談できる窓口・施設、専門家と相談したほうがいい...
遺留分侵害額請求権とは、自分の遺留分が侵害された場合、金銭で取り戻す権利です。令和元年の法改正により、不動産の贈与・遺贈の場合でも持分の取得ではなく、金銭請求の...
田舎の家を相続したけれど、固定資産税や管理費がかかるだけだからなんとかして手放したいという人に向けて、手放すための具体的な方法を2つ紹介します。
時効取得とは、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した場合、土地や建物などを時効で取得できる制度のことです。時効取得に関する制度の概要や適用条...
今回は、借地権の相続がある場合において、相続人が覚えておくと便利なことをご紹介します。地主との折り合いが悪い場合などに参考にしていただければ幸いです。
不動産を相続したとき、司法書士にはどのようなことができるのか?弁護士、税理士との違いは?費用はどれくらいかかるの?この記事では、不動産の相続における司法書士の役...
相続登記とは、不動産を相続人に相続した際に、名義を被相続人から相続人へと変更する手続きのことです。相続登記を行わなかったことが原因で、相続トラブルに発展してしま...
不動産を共有名義で相続するケースでは、単独の場合と比べ法的に特殊な扱いがなされることになり、トラブルも起きがちです。この記事では、不動産を共有することのメリット...
土地の相続の手続きが分からない人は必見!ここでは相続登記(土地・建物名義変更)の手続き方法や必要な書類・費用についてパパっとお伝えします。他にも土地の相続税・不...
時効取得とは、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した場合、土地や建物などを時効で取得できる制度のことです。時効取得に関する制度の概要や適用条...
遺産分割協議とは、相続人全員による遺産分割の話し合いです。この記事では、遺産分割協議の手順や流れ、不動産など分割が難しい財産の分配方法などを解説するとともに、遺...
今回は、借地権の相続がある場合において、相続人が覚えておくと便利なことをご紹介します。地主との折り合いが悪い場合などに参考にしていただければ幸いです。
親などが亡くなり不動産を相続する時には、相続登記手続き(名義変更)をしてください。当記事では、はじめて相続登記手続きをする方にもわかるように、必要な書類・費用・...
田舎の家を相続したけれど、固定資産税や管理費がかかるだけだからなんとかして手放したいという人に向けて、手放すための具体的な方法を2つ紹介します。
相続放棄とは、相続開始後に相続の効果が生ずることを拒否するものです。相続放棄をした相続人は、初めから相続人でなかった者として扱われます。では相続放棄があった場合...
行方不明の相続人がいる場合には遺産分割協議ができません。しかし、失踪宣告をすれば、たとえ行方不明者が見つからなくても遺産分割協議をして財産を分配できます。この記...
不動産を共有名義で相続するケースでは、単独の場合と比べ法的に特殊な扱いがなされることになり、トラブルも起きがちです。この記事では、不動産を共有することのメリット...
不動産を相続したとき、司法書士にはどのようなことができるのか?弁護士、税理士との違いは?費用はどれくらいかかるの?この記事では、不動産の相続における司法書士の役...
田舎の家を相続したけれど、固定資産税や管理費がかかるだけだからなんとかして手放したいという人に向けて、手放すための具体的な方法を2つ紹介します。
不動産を共有名義で相続するケースでは、単独の場合と比べ法的に特殊な扱いがなされることになり、トラブルも起きがちです。この記事では、不動産を共有することのメリット...
不動産を相続したとき、司法書士にはどのようなことができるのか?弁護士、税理士との違いは?費用はどれくらいかかるの?この記事では、不動産の相続における司法書士の役...
公正証書遺言で不動産を相続した人は必見!この記事では、公正証書遺言で相続登記をする時に必要な書類やメリットなどをまとめました。相続登記をご自身で行うか専門家へ依...
時効取得とは、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した場合、土地や建物などを時効で取得できる制度のことです。時効取得に関する制度の概要や適用条...
土地の相続の手続きが分からない人は必見!ここでは相続登記(土地・建物名義変更)の手続き方法や必要な書類・費用についてパパっとお伝えします。他にも土地の相続税・不...
行方不明の相続人がいる場合には遺産分割協議ができません。しかし、失踪宣告をすれば、たとえ行方不明者が見つからなくても遺産分割協議をして財産を分配できます。この記...
不動産の相続に関する悩み事は、弁護士や司法書士といった専門家に相談するのがおすすめです。この記事では専門家と無料相談できる窓口・施設、専門家と相談したほうがいい...
相続登記とは、不動産を相続人に相続した際に、名義を被相続人から相続人へと変更する手続きのことです。相続登記を行わなかったことが原因で、相続トラブルに発展してしま...
不動産を相続したら、『相続登記』『準確定申告』『相続税の申告』『譲渡所得の確定申告』といった手続きが必要になります。この記事では、それぞれのポイントについて解説...
今回は、借地権の相続がある場合において、相続人が覚えておくと便利なことをご紹介します。地主との折り合いが悪い場合などに参考にしていただければ幸いです。
相続放棄とは、相続開始後に相続の効果が生ずることを拒否するものです。相続放棄をした相続人は、初めから相続人でなかった者として扱われます。では相続放棄があった場合...
土地の相続でトラブルを起こさないためには
事前に弁護士へ相談するのがオススメです
土地を含んだ相続はトラブルに発展しやすい傾向にあります。それは次のような問題が発生するからです。
・そもそも土地の分割方法がわからない
・誰が土地を相続するかでもめる
・1人が相続することで他人の遺留分を侵害している
・借地権などの権利関係がどうなっているのか不明
・相続登記が前の相続でされていなかった
・名義変更の際にトラブルになっている など
相続の際に上記のような悩みを抱えているのであれば、弁護士に相談してみましょう。
『ベンナビ相続(旧:相続弁護士ナビ)』は相続争いの解決を得意とする弁護士を掲載しております。
電話での無料相談や面談による相談を無料にしている事務所もあります。
まずは下記よりお近くの弁護士を探して相談してみましょう。
土地・不動産相続をもっと知りたいあなたに
お住まいの地域と分野を選択して弁護士を検索!
Powerd by HOME4U