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2019年08月14日

土地の相続手続きと流れを解説|分け方・必要書類・費用まで

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士
監修記事
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「土地の相続手続きに必要な書類・費用を知りたい」

「父が亡くなり土地を相続したいのだけど名義変更のやり方が分からない」

など財産の相続は人生に何度もある訳ではないので、土地をもらう手続きのやり方を知らない人は多いです。どんな書類が必要で、いくらの費用がかかるのかパパっと知りたいですよね。

ここでは、土地を相続する時にかかる費用書類や手続きの流れデメリットなどをお伝えし、相続登記(※)の参考にしていただければ幸いです。

(※)相続登記…土地・建物の名義変更

土地を相続放棄したいと考えている人はこちらの記事をチェックしてみてください。

相続放棄はどんな時にすればいいの?行う・やらない場合の判断基準

土地の相続でトラブルを起こさないためには事前弁護士へ相談するのがオススメです

土地が関わる遺産相続は、もっともトラブルになるケースが多いです。

誰が土地を相続するの?不動産はどうやって分ければいいのか?法定相続人の誰か一人に相続させるとしたら他の相続人の遺留分はどうなる

こういった些細な疑問が大きくなり、下記のようなトラブルに発展します。

  • そもそも土地の分割方法がわからない
  • 借地権などの権利関係がどうなっているのか不明
  • 土地を相続したが小さすぎて分割や活用が困難
  • 相続登記が前の相続でされていなかった
  • 名義変更の際にトラブルになっている など

上記のような悩みは、弁護士に相談することで解決できるかもしれません。

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土地を相続した際に相続登記を行う流れ

①土地の分配方法を相続人同士で話合う

被相続人の所有していた不動産の登録名義を変える為には、まずは相続人全員で話し合いを行い、誰の名義にするかを決める必要があります。

ただ、遺産相続によって取得した土地の名義を変更するためには「遺産分割協議」を行い、必ず相続人全員が集まって話し合いをしなければならないものではなく、「手紙」「電話」「メール」などで行なっても問題はありませんので、ご安心ください。

たとえば、相続人の1人が作成した「遺産分割協議」を、他の相続人が了承するという形でも可能です。相続登記は、不動産のもとの所有者である被相続人が死亡した場合、その不動産の名義を被相続人から相続人へ変更をすること、またはその手続きのことを言います。

相続人が不動産を相続した場合、その権利を相続登記によって確定しておかないと、将来的に誰の所有物なのかで揉める可能性があります。

(関連記事:遺産分割協議とは財産分配の話し合い|手続き方法や不動産の分け方)

遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名する

遺産分割協議の成立後は必ず遺産分割協議書を作成します。書き方やフォーマットに特別な決まりはありませんが、 以下の2つのことは注意しておくと良いと思います。 

  • 「相続人全員で協議した」という文言を加える
  • 不動産については「登記事項証明書」を書き写す

 

万が一上記の2つを書き損じると、遺産分割協議書が法務局に無効とされ、不動産の相続登記ができなくなる可能性があり、改めて話し合いをする必要が生じるなどの二重の手間がおきます。

そのため、遺産分割協議書はミスがないように行なう必要があります。「遺産分割協議書」の作成方法は「遺産分割協議書の作成方法」を参照していただければ、その手順はご理解いただけると思いますので、ご確認頂ければ幸いです。

(関連記事:【決定版】遺産分割協議書のひな型|無効にされない書き方と注意点)

②相続登記に必要な書類・費用を準備する

土地を相続するためには以下の書類が必要です。

  • 土地の相続登記の申請書類
  • 相続人全員の戸籍謄本(追記)
  • 相続人全員の住民票抄本(追記)
  • 相続人全員の住民票謄本(追記)
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本(出生から死亡までのすべて)
  • 被相続人の住民票の除票
  • 不動産の固定資産評価証明書
  • 不動産の全部事項証明書(法務局)

土地の相続(相続登記)の申請書類を書く

相続登記の申請書とは、法務局に不動産の名義変更を申請する書類のことです。ゼロから記入していくため、法務局の相続登記申請書のひな型を参考にしていただくのが良いかと思います。

下記は実際に使用されたこともあるフォーマットになります。





登 記 申 請 書


 登記の目的 アシロ太郎 持分全部移転

 原   因 平成●●年●月●●日 相続

 相 続 人 (被相続人 アシロ太郎

      (申請人) ●●市●●町●●●番地
             持分2分の1    アシロ二郎
               連絡先の電話番号 03-●●-●●●●
 
 添付情報
  登記原因証明情報 住所証明情報

   登記識別情報の通知を希望しません。

 平成●●年●月●●日申請 ●●地方法務局●●支局 御中

 課税価格 移転した持分の価格 合計 金●●●●円(※1000円未満は切り捨て)

 登録免許税 合計 金●●●●円

 不動産の表示
  不動産番号    050●●●●●●●●●●
  不動産番号    050●●●●●●●●●●

登記の目的に関して

不動産が共有物であった場合、登記目的は所有権移転ではなく持分全部移転という形になる。

持分に関して

今回の例では被相続人及び相続人も1人だった為、持分2分の1になりましたが、相続人が複数の場合は、それぞれの持分×元の持分という形になると思われます。

登記識別情報の通知に関して

通知を希望しない場合はチェックを入れます。

管轄の法務局に関して

管轄法務局名や支局の場合はそこまで記載します。

課税価格に関して

申請年度の固定資産税評価額を使用します。なお、市役所にて固定資産税評価額証明書を受け取るためには、相続人全員の委任状が必要になります。

移転した持分の価格に関して

複数の場合は合計して問題ありませんが、持分割合が異なる物件が複数の場合は、用紙を分けることになると思われます。

相続登記にかかる費用

・法務局に納める登録免許税:固定資産評価額合計×0.4%
・登記事項証明書:不動産1個につき600円
・戸籍謄本類の発行手数料:3000円程度
・郵便代:場所により異なる

③書類を法務局へ提出する

相続登記の必要書類を用意できたら法務局へ提出して不動産の名義を書換えをしてください。

申請先の法務局は「こちら」から探して頂くと便利です。

法務局に書類を提出してから約1~2週間後に新しい土地の権利証が発行されますので、この権利証の発行をもって土地の相続に関する相続登記はすべて完了します。

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土地の相続登記に期限はないがデメリットもある

土地や建物を相続する際、法律では不動産の名義の変更をする義務や期限は特に設けられていません。つまり、期限もないので放置しておいても特に行政上のペナルティがないので放置しておく方もなかにはいらっしゃいますが、以下のようなデメリットもあります。

  • 不動産を売却したりできない
  • 他の相続人に勝手に不動産を処分される可能性がある
  • 処分された後では相続登記ができない
  • 時間を空けると登記の費用が高くなる

こんなデメリットがありますので、のちのち大きな問題となる前に済ませておくほうが良いかもしれません。この登記は個人でもできるため、弁護士や司法書士などに相談しなくても良いのですが、戸籍の取得などは想像以上に面倒な手続きになりますので、相談だけでもしてみることをおすすめします。

土地を相続した場合の相続税の計算

相続税は以下の計算式にて計算することができます。

「相続税額=(全ての財産額—基礎控除額)×相続税率」

相続する財産が1億円の場合、相続税がかかるのは「1億円—基礎控除額」の金額になります。基礎控除の計算式は2015年1月より、「3,000万円+600万円×相続人数」で計算されます。例えば1億円の遺産を1人で受け取った場合・・・ 

【遺産の総額】ー【基礎控除額】=【相続財産】

1億円ー(3,000万円+600万円×1)=6,400万円
6,400万円×30%—700万円=1,220万円(実際に支払う税金)

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

1,000万円超~3,000万円以下

15%

50万円

3,000万円超~5,000万円以下

20%

200万円

5,000万円超~1億円以下

30%

700万円

1億円超~2億円以下

40%

1,700万円

2億円超~3億円以下

45%

2,700万円

3億円超~6億円以下

50%

4,200万円

6億円超~

55%

7,200万円

土地の相続時に相続税を引き下げる特例

土地を相続したはいいが、多額の相続税により日常生活に支障をきたすこともあります。まともに相続した際に、居住並びに事業を継続でなくなるのを防ぐ制度があります。

そこで知っておきたいのが、紹介する小規模宅地の特例になります。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは被相続人の不動産に対して、一定の要件のもと高額な減税を認められるものになります。

この特例を受けるためには、「特定事業用宅地等」「特定居住用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」のいずれかに該当する宅地である必要があります。それぞれ取得者の要件が違いますので、それぞれ見ていきましょう。

なお、以下は、平成27年1月1日以後に相続があることを前提としています。それより以前に相続が開始されている場合は、減税率等が異なる場合がありますのでご留意ください。

特定事業用宅地等:限度面積400㎡まで80%減税

被相続人又は生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。

特定居住用宅地等:限度面積330㎡まで80%減税

【ケース1:被相続人の居住の用に供されていた宅地等の場合

【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。

【被相続人と同居していた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。 

【被相続人と同居をしていない親族】
•相続開始の時に日本国内に住所があり、住んでいなくても日本国内に日本国籍がある。
•被相続人に配偶者がいないこと
•相続開始の直前に被相続人と同居しており、かつ、被相続人の相続人である人がいないこと
•相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと
•相続税の申告期限までその宅地を所有していること

【ケース2:被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等の場合

【配偶者】
取得者ごとの要件はありません。 

【被相続人と生計を一にしていた親族】
申告期限までにそのまま住み続けて、かつ所有をしていることが要件。

特定同族会社事業用宅地等:限度面積400㎡まで80%減税

一定の法人の事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。

貸付事業用宅地等:限度面積200㎡まで50%減税

被相続人又は生計を共にする親族の貸付事業の用に供されていた宅地等の場合。相続税の申告期限まで所有していることが要件。

相続した土地を売却する場合

もし土地や建物を相続したけど売却したい場合、「どういった手順で売却すればいいのか?」といったことで悩む場合があると思います。

【土地を相続後に売却する手順】

  1. 相続人が誰かを確定させる
  2. 土地の名義を変更する
  3. 不動産会社や司法書士に依頼して価額を決める
  4. 売却の依頼をする
  5. 購入者を決定後、再度土地の名義を変更する

手順1:相続する土地を相続登記で名義換えをする

不動産屋に売却を依頼するにしても、土地が死亡名義のままでは売却するのが困難になります。死亡名義のままでも売却することは可能ですが、買い手がつきにくいのが現実です。土地購入を検討している買い手に不安を与えないためにも、名義換えは必須事項だとも言えます。

手順2:不動産屋に売却依頼をする

相続登記が完了したら、ここで初めて不動産屋に土地の売却を依頼します。依頼するだけで費用がかかると思われがちですが、この時点では費用は発生しません。売り手と買い手の売買が成立した時に、費用が発生します。不動産屋には売却金額の3%を支払います。

ここで重要なのは一社の不動産屋に売却査定をしてもらうのではなく、複数の不動産屋に査定をしてもらうことです。提示された金額が妥当かどうかを判断するためにもオススメです。

手順3:買い手がつきやすい土地にする

今回は土地を売却する前提で話を進めていますが、土地だけでなく建物も相続対象の可能性はあります。比較的新しい建物ですと、買い手もつきやすいですが、中古住宅で年数が経過している場合は更地にするのをオススメいたします。

そこで発生する解体費用は、買い手の購入金額に上乗せする必要が出てきます。解体費用の相場は、1坪あたり3万円ぐらいが妥当です。50坪の建物を解体する場合は150万円ぐらいになります。土地と建物を相続し、売ることを想定している方は、売りやすい状態にしましょう。

手順4:不動産譲渡税を支払う

土地を売却した時に発生するのが、不動産譲渡税です。土地や建物を売却して得た利益(譲渡益)に対して、支払う税金を不動産譲渡税といいます。もちろん売却益が不動産の取得費を下回ってしまった場合は課税されません。

ここでの取得費の考え方は、亡くなった人の購入したときの価格で計算をします。その場合ですと、どれくらいの金額で売買契約が結ばれ、取得費か分からないケースがほとんどです。どうしても分からない場合は、売却益の5%相当額を取得費として計算することができます。

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相続した土地はどうやって分けるか

遺産を分割するには、一般的に大きく分けて下記の4つがあります。

現物分割:遺産をあるがままの形で分割する

一般的によく行われるのが現物分割です。例えば不動産はなどの建物は兄に、預金などの現金は姉に渡すなど、誰が何の遺産を相続するか、現物をそのまま分割する方法です。

メリット

やり方は簡単でシンプルに相続できる方法です。

デメリット

相続する内容で不公平が生じる可能性もあります。

例えば不動産には5000万円の価値があるのですが、他の現物には5000万円を下回る価値しか無い場合です。そうなると不動産を相続した人が有利になり、他の人に不満が生じることになります。

換価分割:遺産を売却しそのお金を分割

換価分割は、遺産を売却して現金に換えたうえで、この現金を相続分に応じて分割する方法をといいます。例えば、不動産のみが相続財産である場合、その不動産を売却してから、その売却益を相続人同士で分けることです。

メリット

売却できる財産であれば、全てについて不公平無く分割することができます。

デメリット

売却時に譲渡所得税の課税や、処分する時に費用がかかります。
また、不動産に相続人が居住している場合は売却後の生活保障の問題も生じてしまいます。このような問題を解決できるのであれば、公平に相続分を分割できるベストな方法だとも言えます。

代償分割:不足分をお金で支払って分割

代償分割は、ある相続人が全ての遺産を相続するかわりに、他の相続人に対して相続分に応じた金銭の支払いをする方法です。

メリット

分割のしにくい財産(土地、建物、有価証券など複数の場合など)でも分割ができます。

デメリット

支払を行う側に他の相続人に対して、代償金額を支払うだけの相応の資金力が必要となります。

共有分割:分割を先送りにする

共有分割は、不動産や有価証券などそれぞれの遺産を、相続人で共有する方法です。

メリット

相続人同士で共有することによって不公平さを無くすことができます。例えば土地の場合には現物分割の場合で考えると、面積数を相続人の数で分割します。それですと、道路に接しているか接していないか、方角や位置などの関係によって価値が大きく変わってきます。

この問題を「共有財産」とすることで不公平さが無くなります。

デメリット

分割を先送りするだけで、財産分割の問題を抜本的に解決するものではありません。後々のトラブルの原因ともなり得ますので極力、共有分割は避けましょう。

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まとめ

相続登記の内容をまとめると、以下のようになります。

土地の相続に必要な手続きと必要書類

手続き

相続による所有権、移転登記

届け先

地方法務局(本支局・出張所)

必要書類

①土地の相続登記の申請書類
②相続人全員の戸籍謄本(追記)
③相続人全員の住民票抄本(追記)
④相続人全員の住民票謄本(追記)
⑤相続人全員の印鑑証明書
⑥被相続人の戸籍謄本(出生から死亡までのすべて)
⑦被相続人の住民票の除票
⑧不動産の固定資産評価証明書
⑨不動産の全部事項証明書(法務局)

備考

・数人の相続人のうち1人の名義にする場合は家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書をつけるか、共同相続登記の上持分を特定の1人に譲渡する
・登記は強制されていないが早い方が安全

いざ相続する立場になったときに、制度や特例を知っているのと知らないのとでは行動が大きく変わります。しなくてもいい大きな損はしたくありません。不動産の売却には数多くの段取りを踏まなければいけないので、なるべく早く手続きを済ませることをオススメいたします。

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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