不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続登記をしなくてはならないとわかっていても、いざ自分が親の不動産を引き継ぐ立場になると、「何から始めればよいのか」「どんな手続きが必要なのか」など、わからないことが多いのではないでしょうか。
相続登記をおこなうには、戸籍の収集をはじめとする複数の書類を準備したうえで、法務局へ登記申請する必要があります。
手続きには一定の時間と労力がかかるため、早めに行動を始めることが重要です。
本記事では、相続登記を放置するデメリット、手続きに必要な書類や進め方、専門家に依頼すべきケースについて解説します。
相続登記に関する不安を解消するためにも、ぜひ最後まで参考にしてください。
相続登記とは、不動産を相続したときに、被相続人から相続人に名義変更する手続きのことです。
不動産の登記には、土地や建物の所在地や所有者、権利関係などを法務局に記録し、第三者に明示する目的があります。
そのため、被相続人が亡くなった場合は、権利関係が相続人に移転したことを公示するために、相続登記が必要となるのです。
相続登記を放置すると、さまざまなデメリットが生じてしまうので、相続後速やかに登記申請をおこないましょう。
ここでは、相続登記をおこなわない主なデメリットを5つ紹介します。
相続登記をおこなわないと、不動産の活用や売却が制限されることに注意しましょう。
不動産を活用・売却するためには、自分が正式な所有者として登記簿に記載されている必要があります。
そのため、土地や建物を相続しても、登記簿上の所有者が被相続人のままだと、不動産を売却して現金化したり、賃貸に出して家賃収入を得たりできません。
また、相続開始時点で第三者に対する賃貸物件として利用していた場合、家賃収入を得られなかったり、家賃収入に関し管理会社とトラブルになったりするおそれがあります。
たとえ当面はそのまま住み続けるとしても、将来の建て替えや住み替えの際には、自身の名義になっていなければ手続きを進められないので注意が必要です。
相続した不動産を活用・売却したいなら、相続登記が不可欠です。
相続が発生した時点で相続登記をしておかないと、権利関係が複雑になる点もデメリットといえます。
登記が数世代にわたり放置されていると、誰がどのような権利を有するか明確にするのが難しくなるためです。
たとえば、父親が亡くなったあとに不動産の相続登記をしようとしたところ、名義人がすでに亡くなった祖父のままだった場合、相続登記が2回分必要になってしまいます。
もし相続人が複数人いれば、全員と連絡を取り合うだけでも大変な労力がかかるでしょう。
相続登記をしないと、取得する予定だった不動産が差し押さえられたり、共有分を売却されてしまったりするリスクがある点もデメリットといえます。
たとえば、不動産の共同相続人に借金があった場合、債権者が相続人の法定相続分に基づいて不動産を差し押さえるケースがあるのです。
この際、差し押さえに対抗するためには、登記が必要です。
登記は早い者勝ちなので、意図しない差し押さえを防ぐには、相続登記を早めにおこない自分の権利を第三者に主張できる状態にしておきましょう。
相続登記を放置していると、固定資産税や都市計画税に関して相続人同士でトラブルになりやすいデメリットがあります。
相続財産は、相続人が確定するまで相続人全員の共有財産とみなされ、相続人全員に納税の義務が課せられます。
相続登記がおこなわれていなければ不動産は活用できませんが、それでも固定資産税や都市計画税の支払い義務は相続人全員に発生するのです。
ただし、実際は相続人代表者が税金を一括で納付し、ほかの相続人から徴収する形になります。
そのため、役割分担や費用負担の公平性をめぐって親族間で争いが生じることも多いのです。
また、相続登記をしないまま放置していると、相続した不動産が「特定空き家」と認定される可能性があります。
そうなると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍にまで増加してしまう点にも注意が必要です。
相続登記をしないと、相続人同士で不動産の管理責任や義務を押し付け合うトラブルが発生する可能性がある点にも注意が必要です。
不動産の共有者全員は、不動産を使用する権利だけでなく、不動産の管理義務を負います。
たとえば、樹木の枝が隣の土地に侵入している場合、所有者には枝を切除する義務が生じます。
また、建物が老朽化して外壁が崩れ、通行人に怪我をさせた場合、所有者が損害賠償請求を受ける可能性があるのです。
相続登記をして所有者を明確にしておかないと、相続人間で責任を押し付け合うなどしてトラブルが深刻化するおそれがあるでしょう。
2024年4月から、相続によって不動産を取得した人は、期限内に相続登記をすることが義務化されました。
もともと相続登記は義務ではありませんでした。
そのため、登記簿を見ても所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺環境が悪化する、所有者の探索に時間と費用を要するといった社会問題につながっていたのです。
このような問題を解決し、土地の有効活用を進めるために、相続登記が義務化されました。
相続登記の義務化のポイントは、主に以下の3点です。
それぞれについて、以下で詳しく解説します。
相続登記は、相続人が「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日」（相続により不動産を取得したことを知った日と考えるとよいでしょう）から3年以内におこなう必要があります。
3年は、実際に被相続人が亡くなった日ではなく、相続により不動産を取得したことを知ったことを相続人が知った日からカウントします。
期限までに登記をしなかった場合、まず法務局から催告の通知が届きます。
それでも申請しなければ、10万円以下の過料を科されることがあるので注意が必要です。
ただし、以下のような「正当な理由」があれば、期限に間に合わなかった場合でも過料とはならないケースがあります。
しかし、正当な理由が認められるかは個別具体的な事情にもよります。
いずれにせよ、相続登記は早めにおこないましょう。
相続登記の義務化は、今後の相続だけでなく、すでに発生した相続にもさかのぼって適用されます。
つまり、これまでに不動産を相続していたにもかかわらず、登記をしていなかったケースも義務の対象になりうるのです。
過去の相続については、2027年3月31日までに登記の申請をおこなう必要があります。
期限までに正当な理由がなく申請をおこなった場合にも、10万円以下の過料が科される可能性があるので注意しましょう。
相続登記は、基本的に以下のような手順で進めます。
ここから、各手順での対応事項を解説します。
まずは、被相続人が所有していた不動産の状態や権利関係などを把握するため、登記事項証明書（登記簿謄本）を確認しましょう。
登記事項証明書が手元にない場合、法務局で取得できます。
不動産の所在地を管轄する法務局でなくても、全国の法務局で取得が可能ですので、お近くの法務局で取得すると良いでしょう。
また、オンラインでの申請をすることも可能です。
ただし、発行に際しては、建物の家屋番号と土地の地番が必要です。
これらは固定資産税納税通知書や権利証、登記簿謄本に記載されていますが、手元に無ければ法務局やインターネットからでも検索できます。
次に、不動産を相続できる相続人の範囲を確定させましょう。
相続人は、戸籍情報から確認可能です。
被相続人の戸籍謄本や除籍謄本、改製原戸籍を全て収集し、相続人となりうる人物を漏れなく調査しましょう。
被相続人が遺言書を残していなければ、相続人全員で遺産分割協議をおこない、どの財産を誰が受け取るか決定します。
なお、相続人がひとりだけであれば遺産分割協議は必要ありません。
協議がまとまれば、遺産分割協議書を作成します。
書面にはどの不動産を誰が相続するのかをはっきりと記載し、相続人全員が署名して実印を押印します。
署名と押印が揃っていないと書類としての効力が認められない可能性がありますので、丁寧に作成しましょう。
相続登記をおこなうために、法務局に提出する必要書類を収集します。
必要書類については次の章で紹介しますが、多くの書類が必要になるため、弁護士や司法書士などのサポートを受けるのがおすすめです。
必要書類を準備したら、不動産の所在地を管轄する法務局に出向き、登記申請をおこないます。
登記が完了するまでには、通常1週間から10日程度かかるのが一般的です。
手続きが完了すると、登記識別情報や登記完了証が交付されます。
この書類は不動産の売却時などに必要となるので、大切に保管しておいてください。
相続登記の手続きに必要な書類は、相続の進め方によって異なります。
ここでは、必要な書類となる書類をケース別にまとめました。
| 遺産分割協議によって相続する場合 | ・相続人全員の戸籍謄本 ・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・不動産取得者の住民票 ・相続する不動産の固定資産評価証明書または固定資産課税明細書 ・収入印紙 ・登記申請書 ・返信用封筒 ・遺産分割協議書 ・相続人全員の印鑑証明書 |
|---|---|
| 法定相続分どおりに相続する場合 | ・相続人全員の戸籍謄本 ・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・不動産取得者の住民票 ・相続する不動産の固定資産評価証明書または固定資産課税明細書 ・収入印紙 ・登記申請書 ・返信用封筒 |
| 遺言による相続の場合 | ・不動産取得者の戸籍謄本 ・被相続人の死亡時の戸籍謄本（除籍謄本） ・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 ・不動産取得者の住民票 ・相続する不動産の固定資産評価証明書または固定資産課税明細書 ・収入印紙 ・登記申請書 ・返信用封筒 ・遺言書 ・遺言情報証明書（遺言書が自筆証書遺言であり、法務局に保管されている場合） |
このように、いずれのケースでも多くの書類が必要になります。
準備には時間と手間がかかる点は留意しておきましょう。
なお、書類の概要や入手先などについては、以下の記事をご参考ください。
相続登記をおこなう際は、主に登録免許税・書類の取得費用・専門家への依頼費用の3つが発生します。
ここから、それぞれの費用の相場や内訳を紹介します。
相続登記の申請をおこなう際には、登録免許税の納付が必要です。
税額は、不動産の固定資産評価額に一定の税率をかけて算出します。
相続人であれば、税率は0.4％です。
たとえば、不動産の固定資産評価額が3,000万円であれば、登録免許税として12万円（3,000万円×0.4％）がかかります。
固定資産評価額は、毎年送付される「固定資産税の納税通知書」や、市区町村役所で発行される「固定資産評価証明書」から確認しましょう。
相続登記をおこなうには、さまざまな公的書類を取り寄せる必要があり、取得のための費用が発生します。
具体的な費用は、相続人の人数や請求方法によって異なります。
以下、主な書類と、取得にかかる費用の目安をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
| 書類名 | 手数料（目安） |
|---|---|
| 戸籍謄本 | 450円／通 |
| 改製戸籍謄本・除籍謄本 | 750円／通 |
| 住民票の写し | 300円／通 |
| 固定資産評価証明書 | 400円／通 |
| 登記事項証明書 | 600円／通 |
| 印鑑登録証明書 | 300円／通 |
相続登記手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合には、依頼費用が発生します。
実際にかかる費用は、依頼内容によって以下のように変動します。
| 依頼する内容 | 費用の合計目安 |
|---|---|
| 相続登記のみ | 5万円〜8万円程度 |
| 相続登記＋戸籍収集＋協議書作成 | 7万円〜15万円程度 |
| 不動産が複数・相続人が10名以上など | 数十万円程度 |
遺産の分割方法が決まっていなければ、被相続人の財産は相続人全員が共有している状態となります。
そのため、相続登記をおこなうには、相続人全員の同意が必要です。
しかし、相続人間での協議がまとまらない、連絡が取れない相続人がいるなどの事情から、相続登記の手続きを進められない事態になるかもしれません。
そこで、2024年4月に「相続人申告登記」という制度が設けられました。
本制度では、不動産の登記名義人（亡くなった人）に相続が発生したことを法務局に申し出れば、相続登記義務を果たしたとみなされ、過料を回避できます。
申出は、相続人のうち一人だけでも可能です。
たとえば、相続人が四人いる場合、一人が申出をすれば、一人は相続登記義務を果たしたことになります。
一方、残りの3人については登記義務を履行したとはみなされません。
なお、本制度だけでは不動産の所有者であると証明できるわけではありません。
不動産を処分する際には、通常の相続登記をおこなう必要がある点に注意しましょう。
相続登記は、個人だけでも対応可能です。
ただし、状況によっては司法書士へ依頼すべきケースもあります。
とくに以下のような事情があれば、専門家に依頼したほうがよいでしょう。
代襲相続（本来の相続人の子どもによる相続）などが発生すると、相続人の特定が難しくなります。
相続人をひとりでも欠いておこなわれた遺産分割協議は無効となるので、相続関係が複雑であれば専門家に依頼すべきです。
また、過去にも相続登記がおこなわれておらず、複数の相続登記が必要な場合でも専門家に依頼するのが得策です。
相続人が兄弟姉妹や甥・姪など広範に及ぶと、多数の役所から戸籍を取り寄せる必要があり、大きな負担になります。
戸籍謄本の収集作業が煩雑な場合は、専門家に依頼するのが安心です。
不動産の場所によっては、申請先の法務局が遠方となります。
申請に不備があると法務局の窓口まで訪問しなければならず、負担となってしまいます。
遠方の場合は専門家に依頼したほうが負担を軽減できるでしょう。
登記事項証明書を法務局から取り寄せる際には、不動産の地番や家屋番号などの正確な情報が必要です。
この際、不動産の情報が住所と一致しないなど、情報にずれが生じる可能性があります。
自分だけで作業するのが不安であれば、専門家に依頼すべきです。
決済日が決まっていれば、期限までに登記を完了させていなければなりません。
登記手続きに時間がかかると、決済に間に合わず、買主に迷惑をかけてしまうかもしれません。
正確かつ迅速に手続きを進めたければ、専門家へ依頼するのが安心です。
ここでは、相続登記に関してよくある質問をまとめました。
似たような疑問を抱えている方は、ぜひ参考にしてください。
相続登記は、不動産を引き継ぐ相続人が申請します。
法定相続分どおりに相続する場合には、相続人全員または相続人のうち一人が申請可能です。
ただし、相続人全員で申請しないと、申請しなかった相続人は登記識別情報通知を受け取れない点には注意しましょう。
遺産分割協議や遺言がある場合には、協議や遺言の内容をもとに不動産を取得する人が申請人になります。
複数の相続人がひとつの不動産を共同で引き継ぐ場合には、共有登記となります。
共有登記では、それぞれの相続人の氏名と持分を明記する必要があります。
たとえば、兄弟姉妹二人で半分ずつ相続する場合は、それぞれ「持分100分の50」と記載します。
ただし、不動産を共有にしておくと、次世代への相続の際に相続人の数が増え、権利関係が複雑になる点に注意が必要です。
また、不動産を処分する際に共有者全員の同意が必要になるなど、手続きが煩雑になってしまいます。
共有名義には以上のようなデメリットも存在するので、慎重に検討しましょう。
所有者が変わるたびに登記をするのが登記制度の基本的な考え方なので、複数の相続をまとめて申請することは原則として認められていません。
しかし、相続において「数次相続」が発生しているといった特別な状況では、例外的に中間省略登記が可能な場合があります。
たとえば、不動産が「Aさん→Bさん→Cさん」と移転した場合、通常は「Aさん→Bさん」「Bさん→Cさん」の登記が2回必要となるところ、中間省略登記が認められれば「Aさん→Cさん」の登記のみで済むのです。
数次相続とは、相続人が遺産分割を終える前に亡くなり、相続人に新たな相続が発生することをいいます。
たとえば、父親が亡くなったあと、遺産を誰が相続するか決まる前に母親が亡くなってしまったようなケースです。
ただし、中間省略登記が認められるかどうかは状況により異なるので、司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
相続登記の手続きは複雑で、専門的な知識が求められます。
登記簿の確認の仕方がわからない、必要な書類が全て揃わないなど、対応に困るケースは少なくありません。
対応に時間がかかると、うっかり相続登記の期限をすぎてしまうかもしれません。
過料を科されるリスクを回避するためにも、相続登記は司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
専門家に相談すれば、状況に応じた的確なアドバイスを受けられるだけでなく、必要書類の収集や手続きの代行も依頼できます。
自分で調べて対応するよりも、スムーズかつ確実に手続きを進められる点が大きなメリットです。
余裕を持って手続きを進めるためにも、専門家にはできるだけ早い段階で相談しましょう。
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