不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続登記をおこなうことになったものの、必要書類や手続きの方法がわからず悩んでいる方は多いのではないでしょうか？
なかには「相続登記の手続きをスムーズに進められるか不安」「自分の場合はどのような書類が必要になるのか教えてほしい」という方もいるでしょう。
本記事では、相続登記の必要書類をケース別に解説します。
書類の取得方法や相続登記の手続き方法も紹介するので、これから相続登記をおこなう方はぜひ参考にしてください。
相続登記の手続きに必要な書類は、ケースによって異なります。
まずは、3つのパターンごとに必要書類と取得方法を紹介します。
遺産分割協議とは、相続人全員が遺産の分け方を話し合って決めることです。
遺産分割協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・捺印をおこないます。
遺産分割協議によって相続する場合の必要書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 取得場所 | 備考 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村の役所・役場 | 被相続人の死亡日以降に発行されたもの |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（戸籍事項証明書） | 市区町村の役所・役場 | 出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 市区町村の役所・役場 | 登記簿上の住所と本籍地が記載されているもの |
| 不動産取得者の住民票 | 市区町村の役所・役場 | |
| 相続する不動産の固定資産評価証明書（もしくは固定資産課税明細書） | 不動産所在地の市区町村の役所・役場（固定資産課税明細書の場合は、毎年4月ごろに市区町村から送付） | 登記申請をおこなう日が属する年度のもの |
| 収入印紙 | 郵便局・コンビニ・法務局 など | |
| 登記申請書 | 自分で作成 | |
| 返信用封筒 | 郵便局・コンビニ など | |
| 遺産分割協議書 | 自分で作成 | |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 市区町村の役所・役場 | 遺産分割協議書の印鑑を証明するもの |
法定相続分とは、民法で定められた相続割合のことです。
法定相続分に従って遺産を分割する場合の必要書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 取得場所 | 備考 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村の役所・役場 | 被相続人の死亡日以降に発行されたもの |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 市区町村の役所・役場 | 出生から死亡までの全ての戸籍謄本が必要 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 市区町村の役所・役場 | 登記簿上の住所と本籍地が記載されているもの |
| 不動産取得者の住民票 | 市区町村の役所・役場 | |
| 相続する不動産の固定資産評価証明書（もしくは固定資産課税明細書） | 不動産所在地の市区町村の役所・役場（固定資産課税明細書の場合は、毎年4月ごろに市区町村から送付） | 登記申請をおこなう日が属する年度のもの |
| 収入印紙 | 郵便局・コンビニ・法務局 など | |
| 登記申請書 | 自分で作成 | |
| 返信用封筒 | 郵便局・コンビニ など |
被相続人が遺言を残していた場合、その内容に従って遺産を分割します。
遺言書には、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の3つがあります。
このうち、自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所で検認を受け、遺言書が本物であるかを確認する必要があります。
一方、公正証書遺言は遺言書の有効性が証明されているため、検認手続きは不要です。
遺言によって相続をおこなう場合の必要書類は以下のとおりです。
| 必要書類 | 取得場所 | 備考 |
| 不動産取得者の戸籍謄本 | 市区町村の役所・役場 | 被相続人の死亡日以降に発行されたもの |
| 被相続人の死亡時の戸籍謄本 | 市区町村の役所・役場 | |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 市区町村の役所・役場 | 登記簿上の住所と本籍地が記載されているもの |
| 不動産取得者の住民票 | 市区町村の役所・役場 | |
| 相続する不動産の固定資産評価証明書（もしくは固定資産課税明細書） | 不動産所在地の市区町村の役所・役場（固定資産課税明細書の場合は、毎年4月ごろに市区町村から送付） | 登記申請をおこなう日が属する年度のもの |
| 固定資産課税明細書 | 毎年4月ごろに市区町村から送付 | 登記申請をおこなう日が属する年度のもの |
| 収入印紙 | 郵便局・コンビニ・法務局 など | |
| 返信用封筒 | 郵便局・コンビニ など | |
| 遺言書 | 被相続人が作成 | |
| 遺言情報証明書 | 遺言書保管所 |
自筆証書遺言が法務局で保管されていた場合に必要 |
相続登記で必要となる主な書類は以下のとおりです。
「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本」には、被相続人の両親、兄弟姉妹、結婚や離婚歴、転籍、養子縁組を含めた子どもの有無などの情報が記載されています。
連続した戸籍謄本の取得によって、相続が発生したこと、法定相続人が誰なのかを証明できます。
戸籍謄本の取得により親族も知らない婚姻外の子や養子の存在が発覚し、相続人が増えることもあります。
「相続人全員の戸籍謄本」は、相続人の生存を証明するために必要です。
ただし、被相続人の死亡が記載された戸籍謄本で確認できる相続人については、改めて取得する必要はありません。
「被相続人の住民票の除票」は、被相続人と登記簿上の人物が同一であることを証明するために必要です。
登記簿上の被相続人の住所と被相続人の最後の住所が一致しない場合は、登記簿上の住所から最後の住所までの移転を「住民票の除票」または「戸籍の除附票」で証明する必要があります。
新たに不動産の名義人になる相続人の住所確認で、住民票または戸籍の附票が必要になります。
不動産を相続する人のみ必要なので、不動産を相続しない人は不要です。
「遺産分割協議書」は、相続人がどの遺産をどのように相続したかを証明するために必要です。
相続登記の手続きをする際は、相続人全員の署名、実印がある遺産分割協議書と共に印鑑証明書を提出します。
「固定資産評価証明書」は、土地や建物などの固定資産の評価額を証明するために必要です。
不動産価値の目安が分かるので、固定資産税を算出することもできます。
また、相続登記を行う際は「固定資産評価額×0.4％」で算出する登録免許税が発生します。
「登記申請書」は、相続した不動産の名義変更を法務局に申請する際に必要な書類です。
準備した書類と登記申請書を同封の上、法務局に提出することで、相続した不動産の名義が相続人に変更されます。
相続登記をせずに放置すると、不動産を売却できない、不動産の権利関係が複雑になるなど、後々トラブルに繋がる可能性があるので注意しましょう。
相続登記手続きに必要な書類は、役所・役場などへ行かなくても、郵送・オンラインで取得できる場合があります。
ここからは、郵送・オンラインでの必要書類の取得方法を紹介します。
戸籍謄本や住民票は、本籍地や住所がある役所に対し郵送で交付申請できます。
本籍地は、住民票や運転免許証で確認できますが、身近に本籍地を知っている親族がいれば直接聞いてみるのもよいでしょう。
郵送で取得する場合の必要書類は、以下のとおりです。
戸籍謄本等郵送請求書
請求者の本人確認書類の写し
手数料に相当する定額小為替
返信用封筒
切手
上記の書類を本籍地や住所がある役所に提出すれば、戸籍謄本・住民票を取得できます。
本籍地が遠方にあり役所に出向くのが難しい場合は、郵送手続きを活用するとよいでしょう。
固定資産評価証明書も郵送で取得できます。
取得に必要な書類は自治体によって異なりますが、東京都の場合は以下の書類が必要です。
固定資産証明申請書（郵送用）
手数料に相当する定額小為替
返信用封筒
申請者が相続人であることがわかる書類（戸籍謄本 など）
被相続人が死亡したことがわかる書類（除籍謄本・附票・除住民票 など）
申請書送付先の住所が確認できる官公署が発行した書類
上記の書類を役所・役場などに提出すれば、固定資産評価証明書を郵送で取得できます。
不動産の登記事項証明書は、オンラインで請求することが可能です。
ご自身がお使いのパソコンの利用環境がオンライン請求に対応していることを確認したら、申請者情報登録をおこないます。
その後、オンラインで請求できる書類一覧が表示されるので、取得したい書類名をクリックし請求書を作成します。
作成が終わったら送信し、手数料を納付して完了です。
登記事項証明書は、郵送または窓口で受け取れます。
相続登記をおこなうには、登記申請書を作成・提出する必要があります。
ここからは、登記申請書の作成方法と記載事項について解説します。
登記申請書を郵送や窓口で提出する場合、法務局のホームページで様式をダウンロードしましょう。
法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、オンラインで申請することも可能です。
登記申請書の様式を入手したら、必要事項を記入しましょう。
相続が開始した日を記入します。
様式には、「令和 年 月 日」と記載されているので、数字のみを書き足せば大丈夫です。
被相続人の氏名と、不動産を引き継ぐ相続人の住所・氏名・電話番号を記入します。
複数人が相続する場合は、それぞれの持分割合もあわせて記載しましょう。
記載例は、以下のとおりです。
（被相続人 ◯◯ ◯◯）
（申請人）△△市△△町1丁目2番 持分2分の1 ×× ××
（申請人）◻︎◻︎市◻︎◻︎町3丁目4番 持分2分の1 ◇◇ ◇◇
連絡先の電話番号 ◆◆◆-◆◆◆◆-◆◆◆◆
申請人は、署名の横に押印するのを忘れないようにしてください。
このとき、印鑑は認印で問題ありません。
なお、住所の後ろに住民票コードを記載した場合は、住所証明情報の添付が不要になります。
住民票コードは、住民票の写しで確認することが可能です。
書類の添付を忘れそうな場合は、住民票コードを記載しておくとよいでしょう。
登記申請書に添付する書類の内容を記入します。
通常は「登記原因証明情報 住所証明情報」と記載しますが、相続人欄に住民票コードを記入した場合、住所証明情報の添付は不要です。
登記原因証明情報とは、登記の原因となった事実を証明する書類のことを指します。
相続登記の場合、相続が発生したことが登記の原因なので、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本、相続人の戸籍謄本の提出が必要です。
申請書を提出する日と申請先を記入します。
申請先は、相続する不動産の所在地を管轄している法務局となります。
不動産の固定資産評価額を記入します。
固定資産評価額は、固定資産評価証明書や固定資産税の通知書で確認することが可能です。
ただし、登録免許税が免除される場合は課税価格を記入する必要がありません。
登録免許税は、原則課税価格の0.4%なので、この金額を記入します。
計算した結果1,000円に満たない場合は「1,000円」と記載しましょう。
登録免許税が免除される場合、金額の記載は不要ですが、代わりに免税の根拠となる法令の条項を記入します。
登記申請をする不動産の表示を記入します。
登記事項証明書などに記載されているとおりに正確に記入しましょう。
なお、不動産番号を記載した場合、そのほかの項目を記入しなくても問題ありません。
不動産番号は、登記事項証明書で確認できます。
申請書を作成したらA4の用紙で印刷し、添付情報と一緒に左綴じで提出します。
書類は、以下の順序で綴じるとよいでしょう（遺産分割協議書を添付する場合）。
相続登記申請書
収入印紙貼付台紙
相続関係説明図又は必要な戸籍一式
遺産分割協議書（原本還付用のコピー）
印鑑証明書（原本還付用のコピー）
固定資産評価証明書（原本還付用のコピー）
被相続人の住民票の除票（原本還付用のコピー）
不動産を取得した相続人の住民票（原本還付用のコピー）
相続登記の委任状（代理人が申請する場合）
原本の返却が必要な場合は、コピーを作成し、原本と一緒に提出します。
その際、コピーに「原本に相違ありません。（申請人または代理人の）氏名 ◯◯ ◯◯」と記入してください。
なお、上記に挙げた相続関係説明図とは家系図に似たもので、被相続人と各相続人がどのような関係なのかを示したものです。
申請時にこの相続関係説明図を提出すると、あとで戸籍謄本の原本を返却してもらえます。
戸籍については、相続関係説明図を提出した場合でも、一緒に提出する必要があります。
以下のような特殊なケースでは、追加の書類や手続きが必要になります。
相続放棄をした人がいる場合、家庭裁判所で発行される「相続放棄申述受理証明書」または「相続放棄申述受理通知書」を提出する必要があります。
相続放棄した人は、最初から相続人ではなかったものとみなされます。
そのため、遺産分割協議に参加したり戸籍謄本を提出したりする必要はありません。
ただし、相続放棄によって相続人が変わる場合、新たな相続人が代わりに相続手続きをすることになるので注意しましょう。
相続人が1人だけの場合は、遺産分割協議書や印鑑証明書の提出は不要です。
ほかの相続人が相続放棄をした結果、1人になった場合は、「相続放棄をした人がいる場合」と同様に相続放棄申述受理証明書または相続放棄申述受理通知書を提出しましょう。
相続人どうしでの遺産分割協議で話がまとまらないときは、遺産分割調停や審判をおこないます。
遺産分割調停や審判を実施した場合は、戸籍謄本や印鑑証明書の提出は不要です。
調停が成立した際に作成される調停調書が遺産分割協議書の代わりになるため、遺産分割協議書を準備する必要もありません。
外国籍の相続人には住民票や印鑑証明書が発行されないため、代わりに在留証明書と署名証明書（サイン証明書）を発行し提出する必要があります。
在留証明書と署名証明書は領事館で発行することが可能です。
被相続人が外国籍であった場合、まずは適用される法律を調べましょう。
日本において、相続は被相続人の国籍国の法律が適用されると定められているので、日本の法律を適用することはできません。
適用される法律によって、相続人になれる対象者、必要書類が異なるので注意しましょう。
また、外国には基本的に戸籍制度がありません。
相続人であることを証明するためには、宣誓供述書を作成して外国の公証人などに認証を受ける必要がある点も覚えておきましょう。
ここからは、相続登記の手続きや必要書類についてよくある質問をまとめています。
相続登記に関して不安や疑問がある方は、ぜひチェックしてください。
原本と原本の写しを一緒に提出すれば、原本を返却してもらえます。
提出する際、原本の写しに「原本に相違ありません。（申請人または代理人の）氏名 ◯◯ ◯◯」と記入しましょう。
写しが複数枚にわたる場合は、各ページに割印をしてください。
必要書類に有効期限はありません。
ただし、相続人の戸籍謄本は、被相続人が亡くなった日以降に取得したものでなければなりません。
また、固定資産評価証明書や固定資産課税明細書は最新年度のものが必要です。
このように、有効期限はないものの、取得時期が決まっている書類もあるので注意しましょう。
相続登記の手続きでは、不動産の権利証は不要です。
以前は、登記申請をして不動産の権利を取得した人には権利証が発行されていました。
しかし、平成17年の法改正以降は権利証は発行されておらず、代わりに登記識別情報通知が発行されるようになっています。
登記識別情報通知も相続登記の手続きにおいては不要なので、見当たらないからといって登記申請できないわけではありません。
とはいえ、以下のようなケースでは例外的に権利証が必要になることがあるので注意しましょう。
登記上の所有者の住所と、住民票の除票の被相続人の住所に関連性がない場合
相続人以外の第三者への遺贈の登記をする場合
相続登記を自力でおこなうことは可能です。
しかし、相続人関係が複雑だったり、必要書類が多かったりするなど、手続きに時間がかかってしまう可能性が高いでしょう。
また、平日の日中に役所へ出向いて書類を収集しなければならないこともあり、仕事や子育てなどと並行して進めるのは難しいといえます。
これらの点からも、相続に関する手続きは弁護士や司法書士など専門家に依頼したほうがスムーズに進められるでしょう。
専門家に依頼すれば、相続人調査、必要書類の収集と作成、相続手続きの代行などを任せられるので、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。
相続登記の必要書類はケースによって異なります。
自分の場合はどの書類が必要なのか、自力で判断するのは難しいでしょう。
必要書類や手続き方法について不安や疑問があるなら、専門家に一度相談してみてください。
専門家に相談・依頼することで不明点をスムーズに解決できるうえ、複雑な手続きを一任できる場合もあります。
自力で対応できそうにない方や、相続登記についてのアドバイスがほしい方は、専門家への依頼を検討しましょう。
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