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登録免許税の計算方法と税額表|登録免許税を軽減させる為の豆知識
2016年07月12日

登録免許税の計算方法と税額表|登録免許税を軽減させる為の豆知識

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平成28年4月の税制改正で、一定の要件を満たす住宅用家屋については、適用期限が平成30年3月31日まで2年延長され、所有権の保存登記・移転登記、住宅ローン借り入れに伴う抵当権設定登記の税率が軽減されることになりました。

そこで、登録免許税の軽減をする為に必要な知識として、

 

  1. 1:登録免許税の計算方法

  2. 2:登録免許税の軽減を受けるにはどのような手順を踏めば良いのか

 

をご紹介していこうと思います。なお、不動産を相続したばかりの人のために【不動産の相続税の計算方法と節税のための全手法】という記事でもまとめておりますので是非参考にしてみてくださいね。

 

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登録免許税の計算方法と手順

登録免許税は、不動産の売買や相続などで所有権が移って、法務局で登記をした際に収める税金のことです。厳密に言うと、新築の建物を取得した時の「表題登記」と言うのもありますが、相続などで不動産を得た場合は「所有権移転登記」という手続きを行います。

 

その時の計算式としては、原則として下記の式で算出していきます。

 

  • 不動産取得の場合の登録免許税額 = 固定資産税評価額 × 税率

  • 抵当権設定の場合の登録免許税額 = 抵当権設定金額 × 0.004

 

抵当権とは、住宅ローンの借り入れなどした際、ローンの返済できなくなった場合の担保として土地や建物を設定することで、このときにも登録免許税が課されます。

 

計算式自体は簡単ですが、「固定資産税評価額」や「抵当権設定金額」を求めるのが多少面倒ですので、ここで詳しく解説していきます。

 

1:固定資産税評価額を求める

固定資産税評価額とは、各市区町村で管理している固定資産課税台帳というものに記載された、土地や家屋の評価額のことで、毎年度市町村から送付される「納税通知書」に添付された、「課税資産明細」の欄に記載されているものを見れば確認できます。

 

建物を持っている方であれば、「固定資産課税台帳の縦覧制度」というものを使えば、「納税通知書」を待たずに自分の固定資産税評価額がいくらなのかを知ることができますので、覚えておくと良いでしょう。

 

固定資産課税台帳の縦覧制度を使うには(東京都の場合)

1.縦覧できる方

(1) 当該固定資産税(土地・家屋)の納税者

(2) 納税者から縦覧することについて委任を受けている方

 

2.縦覧期間

平成29年4月3日(月)から6月30日(金)まで

(ただし、土曜日、日曜日、休日を除きます。)

 

3.縦覧時間

午前9時から午後5時まで

 

4.縦覧の場所

固定資産(土地・家屋)が所在する区にある都税事務所

※固定資産税・都市計画税に関する事務は、固定資産(土地・家屋)が所在する区にある都税事務所で行っています。

 

5.縦覧の際、お持ちいただく書類

(1) 固定資産税の納税者ご本人の場合、納税者本人であることを確認できるもの

(2) 上記の方から委任を受けている方の場合、代理人本人であることを確認できるもの

引用元:固定資産税にかかる土地・家屋の価格などがご覧になれます(23区内)

 

2:抵当権設定金額を求める

抵当権設定金額はいわゆる債権金額のことで、登録免許税の式は下記のようにも書き換えることができます。

 

抵当権の設定登記における登録免許税額= 債権金額 × 0.004

 

債権金額として例えば5,000万円かけているのであれば、そこに0.004をかけた20万円が抵当権の設定登記における登録免許税額となり、1,000円未満の端数がある場合は切り捨てて考えます。

 

3:登録免許税の税率を求める

下記は国税庁に掲載がある登録免許税の税額表になりますが、何に対してどの程度の税金がかかるのかを確認しておきましょう。
 

不動産投登記に関して

(1)土地の所有権の移転登記

内容

課税標準

税率

土地の売買

不動産の価額

1,000分の20

相続や法人の合併
又は共有物の分割

不動産の価額

1,000分の4

贈与・交換・収用・競売等

不動産の価額

1,000分の20

 

(2)建物の登記

内容

課税標準

税率

所有権の保存

不動産の価額

1,000分の4

売買又は競売による所有権の移転

不動産の価額

1,000分の20

相続又は法人の合併による所有権の移転

不動産の価額

1,000分の4

その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)

不動産の価額

1,000分の20

 

 (3)住宅用家屋の軽減税率

項目

軽減税率

住宅用家屋の所有権の保存登記

1,000分の1.5

住宅用家屋の所有権の移転登記

1,000分の3

特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等

1,000分の1

認定低炭素住宅の所有権の保存登記等

1,000分の1

特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記

1,000分の1

住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記

1,000分の1

詳しくは「国税庁|登録免許税の税額表」をご覧ください。

 

4:計算例

実際に登録免許税がいくらになるのかをここで計算していきましょう。

 

 

計算要素の例(相続で不動産を取得した場合

 

不動産取得の場合の登録免許税額 = 固定資産税評価額 × 税率

抵当権設定の場合の登録免許税額 = 抵当権設定金額 × 0.004

 

固定資産税評価額:400万円

抵当権設定金額:150万円

 

不動産取得の場合:400万円×0.004 = 16,000円

抵当権設定の場合:150万円×0.004 = 6,000円

合計:22,000円

 

 

 

 

登録免許税の軽減を受ける為の5つの手順

次に、登録免許税の軽減を受ける為の知識と手順をご紹介していきます。
 

1:登録免許税は誰が納付するのか決める(話し合う)

原則的に登記権利者(買主)と登記義務者(売主)に納税義務があります。しかし、ほとんどのケースで不動産登記によって利益を得る買主が納付するようです。当事者間の同意があれば折半もできる。

 

ただ、当事者同士で取り決めを行っていれば、折半したり売主が負担することもあります。もちろん、売主に拒絶される可能性もありますので、きちんと話し合いのうえ取り決めます。

 

2:住宅用家屋の軽減税率を適用するための要件

下記は軽減税率の適応を受ける為の要件になります。この要件を満たしていないと税金の軽減が受けられませんので、自分が要件に当てはまっているのか、ここで確認しておくのが良いでしょう。
 

引用「国税庁|登録免許税の税額表

 

3:登録免許税を計算する手順

登録免許税額が実際にはいくらになるのかですが、原則として下記のように計算していく流れになります。
 

土地と建物が同じ場合の保存登記・移転登記

  • 課税標準額=固定資産課税台帳登録価格(土地)+(建物)

  • 登録免許税額=課税標準額×適用税率

 
価格が1,000円未満の場合は端数を切り捨て1,000円とします。また、マンションの共有などにかかる敷地の場合は、「土地の固定資産課税台帳登録価格×共有持分」によって価格を求め、新築建物などの場合では「新築建物課税標準価格認定基準表」の単価に建物面積を掛けて価格を求めることになります。
 

適用税率が土地と建物とで異なる場合の保存登記・移転登記

  • 土地の課税標準額=固定資産課税台帳登録価格(土地)

  • 建物の課税標準額=固定資産課税台帳登録価格(建物)

  • 土地の登録免許税額=土地の課税標準額×土地の適用税率

  • 建物の登録免許税額=建物の課税標準額×建物の適用税率

  • 登録免許税額=土地の登録免許税額+建物の登録免許税額

 
こちらも同様に、1,000円未満の端数を切り捨て、マンション共有にかかる敷地の場合は「土地の固定資産課税台帳登録価格×共有持分」によって価格を求めます。
 

抵当権の設定登記

  • 課税標準額=債権金額

  • 登録免許税額=課税標準額×適用税率

 
課税標準額、登録免許税額ともに1,000円未満の端数を切り捨てますが、登録免許税額は計算した税額が1,000円未満の場合には1,000円とします。
 

抵当権の抹消登記、住所や氏名などの変更登記

登録免許税額=1,000円×不動産の個数
 

4:軽減税率を受ける為に用意する必要書類

□その建物所在地の区市町村長による「住宅用家屋証明書」
中古住宅の場合には「既存住宅証明書」という場合もあります。また、自治体によっては「専用住宅証明(=専住証明)」ともいいます)を添付することとされています。
 
□耐震性を有する証明書または既存住宅売買瑕疵保険に加入の証明書
築25年を超えているマンションや、築20年を超えた木造一戸建て住宅の場合、「耐震性を有することの証明書」「既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証する書類」を添付する必要があります。
 
□認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の証明書
 

その他|住宅用家屋証明書を取得するための書類

□登記事項証明書

□建築確認済証(建築確認通知書)の写し

□売買契約書などの写し 

□住民票の写し

□申立書および現在の住民票

□その他必要に応じて、従前の建物の処分方法等を明らかにする書類

 

5:登録免許税の納付方法

登録免許税の納付は、銀行や郵便局で行います。ただ、実際には依頼した司法書士がほとんどの業務を行ってくれますので、個人の方がそこまで気にする必要ないでしょう。
 

 

 

 

不動産の登記は司法書士に相談しよう

不動産登記の申請を個人で行うことはほとんどありませんので、登記を行う際は司法書士にその手続きを依頼することになります。
 

登記の業務を司法書士に依頼すべき理由

不動産登記の中で最も分かり難いのが「登録免許税」です。登記には目的別に一定の税金を国が発生させていますので、自分で計算するのは非常に困難になります。こういった場合に司法書士に相談すると楽に問題を解決できるという点が大きなメリットになります。
 

司法書士は登記のプロ

司法書士は資産の移転が発生するような場合で特に強い味方になってくれます。ややこしい登録免許税の計算や、特例措置の相談など、登記を行う場合や登録免許税については、まずお近くの司法書士に相談してみるのをお勧めします。
 

司法書士の費用

登記費用は、司法書士への報酬と登録免許税などの実費に分けられますが、司法書士の何を依頼するかによっても変わり、大体の目安としては下記のような費用がかかってくると思って良いと思います。
 

抵当権抹消の登記費用

司法書士費用:5,000円~
登録免許税:不動産の個数×1,000円
 

相続登記の登記費用

司法書士費用:50,000円〜
登録免許税:不動産評価額×0.4%
 

贈与による登記費用

司法書士費用:50,000円~
登録免許税:不動産評価額×2%
 

財産分与による登記費用

司法書士費用:50,000円~
登録免許税:不動産評価額×2%
 

不動産売買による登記費用

司法書士費用:85,000円~
登録免許税・所有権の移転:
建物:不動産評価額×2%:(居住目的で一定の要件を満たすとき:0.3%)
土地:不動産評価額×1.5%
 

抵当権の設定

抵当権設定額:×:0.4%:(居住目的で一定の要件を満たすとき:0.1%)
 

株式会社設立による登記費用

司法書士費用:50,000円~
登録免許税:資本金額×0.7%(最低15万円)
定款認証:52,000円~

 

司法書士の賢い探し方

良い司法書士を探すためにも、以下の項目に注目して司法書士を探してみてください。

 

費用は適切か?

上記で、おおよその費用相場をお伝えしましたが、あまりにも相場とかけ離れた司法書士は費用面を考えてみても避けるべきでしょう。また、気になる司法書士には詳しく費用の内訳を聞いてみて、明確に答えてくれるかを確認しましょう。

 

登記の経験は豊富か?

司法書士といえど、その業務は多岐にわたります。司法書士によっても得意不得意がありますので、その司法書士が登記案件を得意にしているかを確認しましょう。得意としている司法書士は、ホームページや広告などに実績が載せられているでしょう。

 

土地家屋調査士との連携が取れているか?

上記の経験と近いものはありますが、登記には土地の専門知識も必要です。司法書士と土地の専門家の連携がとれている事務所は、専門知識も高いと考えられます。

 

対応はきちんとしているか?

士業を営む人には、残念ながらお客様に対する配慮が欠ける人がいることも事実です。上から目線で物を伝えてきたり、レスポンスがあからさまに遅いようでしたら、その司法書士は避けるべきでしょう。こちらも依頼する立場ですから、相手を選べます。

 

生前贈与や相続で取得した不動産はどうすべき?4つのケースとあなたが考えるべきこと

生前贈与や相続によって不動産を取得することになっても、今後その不動産をどう扱うのか、決めかねている人も多いと思います。

 

主な選択肢としては、次の4つが考えられます。それぞれどのような特徴があるのかを見たうえで、あなたが考えるべきことを解説していきます。

 

  1. 自分や家族・親族が住む
  2. 売却する
  3. 活用して収益化する
  4. そのまま放置する

 

ケース1|自分や家族・親族が住む

生前贈与・相続で取得した家に、あなた自身やご家族・親族が住むというケースです。自分たちの暮らしに活用できるならそれに越したことはありませんし、これといったデメリットもありません。

 

ただし住んでみた結果、次のような状況になっている場合は、住み替えも選択肢に入れてみてもいいかもしれません。

 

家屋が古くなっていて修繕に費用がかさむ

→売却額次第では新しい家を買ったほうが最新設備で快適に暮らせる

土地・家屋が狭小で住みづらい

→立地によっては高く売れる可能性あり。売却したお金でより広い家を買えるかも

立地が悪くて生活スタイルが変わってしまった

→生活スタイルが変わったことで結果的に費用がかさんでいるなら、現金化したほうが得

 

住み替えのときは、住み替え前の家を売却して、新居の購入資金や引っ越し資金に充てるのが一般的です。住み替えを検討するなら、まずは家の査定を受け、どのくらいの金額で売れそうなのかイメージをつけておきましょう。売却の流れや査定については、こちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

 

ケース2|売却する

初めから売却を考えている人もいるでしょう。売却すればまとまった現金が入ってくるので、その後の生活設計もしやすくなります。

 

ただし、立地によっては売却に時間がかかったり、かなり安値を付けられてしまう可能性があります。できるだけ高値でスムーズに売却するためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になってきます。

 

その方法については、次の章で詳しく解説しています(←クリックするとページ下部へ移動します)。

 

ケース3|活用して収益化する

土地や家屋を活用して、賃貸住宅や施設の経営をし、収入を得るプランです。経営がうまくいけば、いわゆる「不労所得」が長期的に入ってくるので、家計の大きな助けになるでしょう。

 

ただし、不動産の活用はハードルが高いのも事実です。不便な土地だと借り手を見つけるのに苦労するかもしれませんし、今の家屋を利用しようにも何らかの修繕・改修が必要になるケースが一般的です。つまり、初期投資が必要なのです。

 

この初期投資分を回収できるような、収益化プランを立てていかなければなりません。うまくいかないと、いつまでも赤字が続いてしまう可能性もあります。不動産の投資・運用に関する知識がない人にとっては、それなりにリスクの大きな選択といえるでしょう。

 

不動産を売却した場合/活用した場合の比較

 

売却した場合

活用した場合(賃貸住宅経営など)

初期費用

・仲介手数料

・各種税金

・その他諸費用

数十万円~数百万円単位が一般的

・建築費用

・各種手数料

・各種保険料

・その他諸費用

数千万円~数億円単位が一般的

継続的にかかる費用

なし

維持・管理費

短期的な利益

売却収入

なし

長期的な利益

なし

家賃収入など

節税効果

なし

あり

赤字リスク

なし

あり

 

上手に活用できる自信がなければ、不動産を売却してまとまったお金に換えるほうが安全です。売却の流れについてはこちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

 

リスクを理解したうえで不動産の活用を目指すなら、活用プランを作っている複数の業者に一括で資料請求・見積を依頼し、どんなプランがあるのか、本当に利益が出るのか、よく吟味したうえで決めましょう。

 

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ケース4|そのまま放置する

使用予定や活用予定がないので、とりあえず不動産をそのままにしておく、というケースですが、これはおすすめできません。固定資産税・都市計画税がかかり続けるからです。

 

また、実際には不動産の維持・管理費用も必要になります。維持管理が適切に行われないと、国から「特定空き家」に指定され、固定資産税が通常の6倍、都市計画税が3倍になる可能性があるのです。

 

こんなにかかる!不動産を放置したときの年間費用

(例:1,500万円の価値がある空き家の場合)

費目

特定空き家に指定された場合

最低限の維持・
管理をした場合

固定資産税

14.7万円

2.45万円

都市計画税

3.15万円

1.05万円

維持・管理費

10万円

合計

17.85万円

13.5万円

10年分に換算

178.5万円

135万円

 

 

放置はNG。売却か活用を検討すべき

前述の通り、生前贈与や相続で取得した不動産をそのままにしておくのは、お金が出ていくばかりなので得策ではありません。早めに売却で現金化するか、活用での収益化を目指しましょう。

 

まずは売却を検討してみるのがおすすめです。活用にはリスクがともなう一方、売却なら一度にまとまった現金が入ってくるため、リスクは非常に小さいといえます。

 

生前贈与・相続で取得した不動産には、基本的にローン残債がないことも、売却するうえでの大きなメリットになります。ローン返済途中の不動産を売却する場合、売却によるローン完済を目指す必要があるため、売却額で妥協できないケースが多いでしょう。そうすると、必然的に売却成立の難易度は上がります。

 

その点、生前贈与・相続で取得した不動産は、あまり金額にシビアになる必要はないため、売却しやすいのが特徴です。そのまま持っていてもお金がかかるので、多少安くても早めに売却したほうが得、という判断もあるでしょう。

 

もちろん、許容範囲を超えて安値で売る必要はありませんし、「売るならできるだけ高値」を目指すのも当然のことです。親や親族から受け継いだ大切な不動産ですから、家族でしっかり話し合う必要がありますね。

 

生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の手順

ここでは、生前贈与や相続で取得した不動産の売却を検討する場合の具体的な手順をご紹介していきます。

 

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不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

 

 

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不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

 

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

 

このように、一括査定を利用することで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

 

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

 

Q.忙しいのでメールでのやりとりにしたいのですが?
A.可能です。申込みの際に、要望欄に「メールでの連絡を希望」と記入しておきましょう。

 

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まとめ

いかがでしたでしょうか。
 
登録免許税の軽減措置について考えていきましたが、もし分からないことがあれば、相続税相談ナビの司法書士などにお気軽にご相談いただければと思います。

 

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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