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2016年04月20日

かんたんに不動産取得税を計算する方法とよくある質問まとめ

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不動産を取得した際に都道府県から課税される税金を不動産取得税と言いますが、不動産の取得税を計算するのは分かりにくい、面倒だと思っている方も多いのではないでしょうか?
 
・そもそも課税対象になる不動産はあるのか?
・計算式が分からない
・非課税枠があるらしいがどう判断するのか など

 
こういった事に加えて、便利な節税につながる特例を含めて、今回は不動産取得税の計算方法について、ご紹介していきます。

また、不動産を相続した時の節税についてはこちらで詳しくまとめておりますので参考にしてみてください。

【関連記事】

不動産の相続税の計算方法と注意点|節税のための全手法

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不動産取得税とはなにか|不動産取得税がかかる場合

まず、不動産取得税の計算に入る前に、あなたの取得した不動産が本当に課税対象になるのかを知っておきましょう。もし課税対象になっていないのであれば、不動産取得税の計算を行う必要もありませんからね。
 

取得税の対象になる土地や行為

不動産取得税は、「土地」「家屋」等の、不動産所有権を取得した際に課税されます。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、
 
・売買、贈与、交換、建築、新築、増築、改築 など
 
これらの行為によって不動産を取得した方すべてが対象になります。
 

不動産取得税がかからない非課税となるケース

上記のような行為や、実際に不動産を取得した場合でも、下記に当てはまる場合は非課税となります。
 
1:公共的な目的に供される不動産の取得
2:相続による取得
3:法人の合併や分割
4:2年以内の債権消滅による譲渡担保財産の設定者への移転

 
上記に該当しない場合は、すべて取得税の対象になります。
 

免税点というのもある

次の場合にも、不動産取得税は課されませんので覚えておきましょう。
 

  • ・取得した土地の価格が10万円未満の場合

  • ・売買や贈与等により取得した家屋の価格が12万円未満の場合

  • ・建築した家屋の価格が23万円未満の場合


 

不動産取得税の計算をする5つのステップ

では実際に不動産取得税の計算方法をご説明します。不動産取得税を計算するためには、「不動産の価格(課税標準額)」「税率」、「節税になる特例」を求め、下記の式で求める事ができます。
 

不動産の価格(課税標準額) × 税率 – 特例 = 不動産取得税額

 
不動産は家屋と土地の両方が該当しますので、正確に言うと、
家屋の税金 + 土地の税金 = 不動産取得税】と言えますね。
 

1:不動産の価格(課税標準)の決定

不動産の価格は、実際の購入価格や建築工事費の事ではなく、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」によって決定された価格のことで、原則「固定資産課税台帳登録価格」というものになります。
 
平成30年3月31日までに宅地及び宅地比準土地(市街化区域農地や雑種地等)を取得した場合には、課税標準を価格の2分の1とするとされています。
 
つまり、3000万円の【土地】を取得した場合、1500万円まで減額して計算するということですね。あくまで土地にかかる減額ですので、「家屋ではない」ことに注意しましょう。
 

2:居住用家屋の特例(課税標準額の特例)

取得した不動産が下記の要件を満たした場合、不動産取得税の課税標準について、一定額を控除することができます。
 

新築の場合

新知己の場合の家屋の使用用途は、住居用・賃貸用どちらでも可能です。家屋の広さは50~240㎡です。控除額は、1,200万円です(長期優良住宅は平成30年の3月末まで1,300万円の控除となります)。
 

中古住宅の場合

中古住宅の場合は少し条件が厳しくなります。用途は自己の居住用のみです。特例を満たす要件は、50~240㎡で、「①築20年以内(マンションの場合25年)」「②昭和57年以降に新築されたもの」「③地震対策の安全基準に適合していると認められたもの」のいずれかを満たしていなければなりません。
 
控除額は築年数で変わります。
平成9年4月1日以降 1,200万円
平成1年4月1日から平成9年3月31日 1,000万円
昭和60年7月1日から平成1年3月31日 450万円
昭和56年7月1日から平成60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日から昭和56年6月30日 350万円
 
となっています。
 

3:居住用土地の特例

土地を取得後、一定期間内にその敷地上に特例適用住宅(上記課税標準の特例あり)を取得した場合には、不動産取得税が減額されます。
 

項目

適用要件

 

特例対象となる住宅の敷地の用に供されている場合で次のいずれかに該当すること

新築の場合

住宅と一緒

未使用住宅を築1年以内に取得

住宅より先

敷地取得日から3年以内に住宅を新築

住宅より後

敷地取得日前の1年以内に住宅を新築

中古住宅の場合

住宅より先

敷地取得日から1年以内に住宅を取得

住宅より後

敷地取得日前の1年以内に住宅を取得

税額の計算

固定資産税評価額 × 1/2 × 3% − 税額控除額

税額控除額は、次の(a)、(b)いずれか大きい金額

(a) 45,000円

(b)(土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2)×住宅の床面積×2(200m²が限度)×3%

※家屋の床面積の2倍(1戸当たり200m²を限度)までの面積の土地については、不動産取得税が課税されません。

4:不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は固定で決まっており、次のとおりとなります。
 

  • 家屋(住宅用): 3%(平成20年4月4日〜平成30年3月31日まで)

  • 土地         3%(平成20年4月4日〜平成30年3月31日まで)

  • 家屋(店舗など) 4%(平成20年4月4日〜平成30年3月31日まで)

5:計算例

ここまで計算項目を算出したら、具体的な計算を行うことができます。
 
例)平成25年2月に土地200㎡を取得して、同年6月に長期優良住宅ではない住宅を、床面積180㎡で新築した場合。固定資産税評価額、土地:3000万円、家屋:2000万円の場合を仮定します。
 

1:まずは家屋(2000万円)から計算する

2000万円 – 1200万円 × 3% = 21万円
つまり、家屋の不動産取得税は21万円になります。
 

2:土地(3000万円)の不動産取得税を計算

3000万円 × 1/2 × 3% = 45万円
さらに、特例適用住宅の軽減が使用できる物件なので、土地1㎡あたりの単価は15万円となります。
「(b)(土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2)×住宅の床面積×2(200m²が限度)×3%」
 
15万円 × 1/2 × 200㎡× 3% = 45万円
従って、45万円 – 45万円 = 0万円

土地の不動産取得税は0円ということになります。「家屋」と「土地」の両方を合わせると、21万円が不動産取得税になります。

 

不動産取得税の申告方法

最後に、実際に不動産取得税の支払いをするための申告方法をご紹介しておきますので、参考にして頂ければと思います。
 

申告の時期と方法

不動産を取得した日から一定期間の間に、「不動産取得申告(報告)書」を書いて、市役所や町村役場、または管轄の県税事務所に提出してください。
(東京都:30日以内、神奈川県:10日以内など県で違いがある)
 
期限内に申告書が提出されない場合には、不動産取得税の軽減措置、課税免除等の適用が受けられない場合があります。
 
・不動産取得申告(報告)書(サンプル
 

不動産取得税の納税方法

県税事務所から送付される納税通知書に定められた日にちまでに、金融機関、県税事務所の窓口、コンビニエンスストアで納付を行ってください。納税通知書の一般的な送付時期は、取得してから約4~6ヶ月後が多いようです。
 
期限内に申告をしなかった場合でも、特に罰則があるわけではありませんが、納税期日を過ぎてしまうと「延滞金」などが発生するケースや、あまりにも放っておくと差し押さえが行われる可能性が出てくるため、早めに対応していただくのが良いかと思います。
 

生前贈与や相続で取得した不動産はどうすべき?4つのケースとあなたが考えるべきこと

生前贈与や相続によって不動産を取得することになっても、今後その不動産をどう扱うのか、決めかねている人も多いと思います。

主な選択肢としては、次の4つが考えられます。それぞれどのような特徴があるのかを見たうえで、あなたが考えるべきことを解説していきます。

  1. 自分や家族・親族が住む
  2. 売却する
  3. 活用して収益化する
  4. そのまま放置する

 

ケース1|自分や家族・親族が住む

生前贈与・相続で取得した家に、あなた自身やご家族・親族が住むというケースです。自分たちの暮らしに活用できるならそれに越したことはありませんし、これといったデメリットもありません。

ただし住んでみた結果、次のような状況になっている場合は、住み替えも選択肢に入れてみてもいいかもしれません。

家屋が古くなっていて修繕に費用がかさむ

→売却額次第では新しい家を買ったほうが最新設備で快適に暮らせる

土地・家屋が狭小で住みづらい

→立地によっては高く売れる可能性あり。売却したお金でより広い家を買えるかも

立地が悪くて生活スタイルが変わってしまった

→生活スタイルが変わったことで結果的に費用がかさんでいるなら、現金化したほうが得

住み替えのときは、住み替え前の家を売却して、新居の購入資金や引っ越し資金に充てるのが一般的です。住み替えを検討するなら、まずは家の査定を受け、どのくらいの金額で売れそうなのかイメージをつけておきましょう。売却の流れや査定については、こちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

ケース2|売却する

初めから売却を考えている人もいるでしょう。売却すればまとまった現金が入ってくるので、その後の生活設計もしやすくなります。

ただし、立地によっては売却に時間がかかったり、かなり安値を付けられてしまう可能性があります。できるだけ高値でスムーズに売却するためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になってきます。

その方法については、次の章で詳しく解説しています(←クリックするとページ下部へ移動します)。

ケース3|活用して収益化する

土地や家屋を活用して、賃貸住宅や施設の経営をし、収入を得るプランです。経営がうまくいけば、いわゆる「不労所得」が長期的に入ってくるので、家計の大きな助けになるでしょう。

ただし、不動産の活用はハードルが高いのも事実です。不便な土地だと借り手を見つけるのに苦労するかもしれませんし、今の家屋を利用しようにも何らかの修繕・改修が必要になるケースが一般的です。つまり、初期投資が必要なのです。

この初期投資分を回収できるような、収益化プランを立てていかなければなりません。うまくいかないと、いつまでも赤字が続いてしまう可能性もあります。不動産の投資・運用に関する知識がない人にとっては、それなりにリスクの大きな選択といえるでしょう。

不動産を売却した場合/活用した場合の比較

 

売却した場合

活用した場合(賃貸住宅経営など)

初期費用

・仲介手数料

・各種税金

・その他諸費用

数十万円~数百万円単位が一般的

・建築費用

・各種手数料

・各種保険料

・その他諸費用

数千万円~数億円単位が一般的

継続的にかかる費用

なし

維持・管理費

短期的な利益

売却収入

なし

長期的な利益

なし

家賃収入など

節税効果

なし

あり

赤字リスク

なし

あり

 

上手に活用できる自信がなければ、不動産を売却してまとまったお金に換えるほうが安全です。売却の流れについてはこちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

リスクを理解したうえで不動産の活用を目指すなら、活用プランを作っている複数の業者に一括で資料請求・見積を依頼し、どんなプランがあるのか、本当に利益が出るのか、よく吟味したうえで決めましょう。

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ケース4|そのまま放置する

使用予定や活用予定がないので、とりあえず不動産をそのままにしておく、というケースですが、これはおすすめできません。固定資産税・都市計画税がかかり続けるからです。

また、実際には不動産の維持・管理費用も必要になります。維持管理が適切に行われないと、国から「特定空き家」に指定され、固定資産税が通常の6倍、都市計画税が3倍になる可能性があるのです。

こんなにかかる!不動産を放置したときの年間費用

(例:1,500万円の価値がある空き家の場合)

費目

特定空き家に指定された場合

最低限の維持・
管理をした場合

固定資産税

14.7万円

2.45万円

都市計画税

3.15万円

1.05万円

維持・管理費

10万円

合計

17.85万円

13.5万円

10年分に換算

178.5万円

135万円

放置はNG。売却か活用を検討すべき

前述の通り、生前贈与や相続で取得した不動産をそのままにしておくのは、お金が出ていくばかりなので得策ではありません。早めに売却で現金化するか、活用での収益化を目指しましょう。

まずは売却を検討してみるのがおすすめです。活用にはリスクがともなう一方、売却なら一度にまとまった現金が入ってくるため、リスクは非常に小さいといえます。

生前贈与・相続で取得した不動産には、基本的にローン残債がないことも、売却するうえでの大きなメリットになります。ローン返済途中の不動産を売却する場合、売却によるローン完済を目指す必要があるため、売却額で妥協できないケースが多いでしょう。そうすると、必然的に売却成立の難易度は上がります。

その点、生前贈与・相続で取得した不動産は、あまり金額にシビアになる必要はないため、売却しやすいのが特徴です。そのまま持っていてもお金がかかるので、多少安くても早めに売却したほうが得、という判断もあるでしょう。

もちろん、許容範囲を超えて安値で売る必要はありませんし、「売るならできるだけ高値」を目指すのも当然のことです。親や親族から受け継いだ大切な不動産ですから、家族でしっかり話し合う必要がありますね。

生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の手順

ここでは、生前贈与や相続で取得した不動産の売却を検討する場合の具体的な手順をご紹介していきます。

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まとめ

 
不動産取得税の計算方法が以上になります。簡単に解説してきましたが、これはあくまでシンプルな計算方法ですので、より厳密な結果を知りたい場合は、税理士などにご相談されることをおすすめします。

※相続した不動産の売却を考えている方は、こちらの記事もおすすめです。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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