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土地・不動産の相続税はいくら?計算方法や節税対策・注意点を解説

法律事務所エムグレン
武藏 元
監修記事
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不動産を相続した場合、実際に相続税がどれくらいになるのか、そもそも相続税がどのように決定されるのか、わからない方が多いのではないでしょうか。

本記事では、財産を不動産で相続する場合の相続税の金額や計算方法、実際に相続する場合の手続きの内容などについて解説します。

また、不動産での相続における注意点も解説するので、参考にしてください。

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不動産相続の際にかかる税金の種類

不動産を相続する場合にかかる税金には次の種類があります。

  1. 相続税
  2. 登録免許税

それぞれがどのような税金なのか解説します。

①相続税

相続税は、死亡した人が遺した財産を引き継ぐ際に発生する税金です。

財産の相続税評価額の合計から、基礎控除額を引いた金額がプラスになる場合に限り、相続税の申告と納付の義務があります。相続税額や基礎控除額の計算方法の詳細は後述します。

相続税の申告や納税の期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

無申告で納税しなかった場合、無申告加算税・延滞税・重加算税などの罰則が発生するため、申告・納税期限は厳守しましょう。

②登録免許税

登録免許税は、相続登記を行う場合に発生する税金です。

相続登記というのは、不動産を相続した場合に、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更することをいいます。

登録免許税の計算方法は次のとおりです。

相続登記をする不動産の固定資産税評価額×0.4%=登録免許税

例えば、固定資産税の評価額が3,000万円の場合、登録免許税は12万円となります。

なお、固定資産税の評価額は、自治体から毎年送付される固定資産税課税明細に記載されています。

税制改正により2024年4月1日から相続登記は義務化される予定で、相続による不動産の取得を知った日か3年以内に相続登記をおこなわなかった場合、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
 

不動産相続税を計算する方法

相続税の計算には以下の計算式を用います。

相続税額=(全ての相続財産額-基礎控除額)×相続税率

相続税が課せられるのは「基礎控除額」を越える相続財産の額に対してだけです。

基礎控除額の計算方法は次のとおりです。

3,000万円+600万円×法定相続人の人数=基礎控除額

法定相続人とは、民法によって定められた遺産を相続する人で、被相続人の配偶者や子どもとなるのが一般的です。

例えば、法定相続人が被相続人の配偶者と子ども1人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。

そのため、遺産の評価額の合計金額が4,200万円を超える場合に相続税が発生し、申告・納税の義務が発生します。

【関連記事】【自動計算機付】相続税の計算手順と税額を抑える為のポイント4つ

不動産の評価額を算出する方法

土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のどちらかによって算出されます。

路線価が定められている地域の土地であれば路線価を用い、路線価が定められていない土地については倍率方式を用いて算出します。

路線価とは、市街地の土地など、土地に面する道路に定められた価値のことをいいます。

路線価方式では路線価をもとに特殊な宅地に対して補正をおこない、土地の評価額が算出されます。

路線価方式での評価額の算出には以下の式が用いられます。

土地の評価額=路線価×面積×補正率

特殊な宅地の例は以下のとおりです。

  1. 間口が小さく狭い場合
  2. 奥行きが長くて大きい場合
  3. 宅地が整形されていない場合
  4. 建築基準法により建築物を後退させなければならない場合
  5. 私道に隣接する場合
  6. 騒音・日照不足・異臭などで土地の価値が低下している場合

一方で倍率方式とは、路線価のつけられていない土地に関して固定資産税評価額をもとにその土地の評価額を算出する方法です。

倍率方式での評価額の算出には以下の式が用いられます。

土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 国税局長が地域ごとに定める倍率

※固定資産税評価額は3年ごとに、国税局長が地域ごとに定める倍率は毎年改定されます。

なお、相続税における土地の評価額は、路線価方式もしくは倍率方式で算出された金額の80%程度の評価額となるケースが多いです。

進捗率の違いによる建物の評価額について

建築が終了している建物の評価額は、基本的に固定資産課税台帳に記載されている固定資産税評価額をもとに評価されます。

通常であれば、建築費用の50%から60%の評価となることが多いです。

一方、建築が終わっていない家屋が相続財産となっている場合は、その建物に固定資産税評価額が定められていないため評価方法が異なります

建築途中の家屋の評価額を求めるには、総工費に進捗率をかけた費用現価が用いられます。

以下の式で評価額が求められるため参考にしてみてください。

費用現価×70%=建築途中の家屋の評価額

計算例として、総工費4,000万円の家屋が相続開始時点で、以下のような進捗率であった場合の費用現価を計算してみましょう。

進捗率50%の場合:4,000万円 × 50% = 2,000万円
進捗率10%の場合:4,000万円 × 10% = 400万円

それぞれの費用現価をもとに建築中家屋の評価額を求めると以下のようになります。

進捗率50%の場合:2,000万円 × 70% = 1,400万円
進捗率10%の場合:400万円 × 70% = 280万円

評価額はそれぞれ1,400万円と280万円となります。

総工費4,000万円を現金で相続することと比較すると、進捗率により固定資産材の評価額が大きく減額されるため、建築途中の家屋を相続したほうが相続税の節税が可能となるのです。

賃貸による借家権割合について

所有している不動産が、第三者に賃貸する投資不動産の場合、建物の評価額が30%控除されることになります。

この30%の控除は「②建物の評価額について」で計算した建物の評価額から差し引けるため、さらに相続税額を下げることが可能です。

不動産の相続手続きの流れ

不動産を相続する手続きの流れは次のとおりです。

  1. 遺言書の確認
  2. 相続人の確定
  3. 財産の特徴と財産目録の作成
  4. 遺産分割協議の実施
  5. 相続財産の名義変更
  6. 相続税の申告・納付

それぞれの項目について解説します。

【関連記事】相続手続きの流れ|手順や期限、必要書類をわかりやすく解説

①遺言書の確認

不動産の相続が発生した場合、まずは遺言書があるかどうかを確認します。

遺言書があれば、記載された内容に従って相続がおこなわれるためです。

なお、財産分割の協議が終わった後に遺言書が発見された場合でも、遺言書の内容が優先される点には注意が必要です。

②相続人の確定

遺言書の有無を確認したら、次に相続人を確定します。

遺言書で相続人明記されていない場合、だれか対象となるのかを調べるためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を調査する必要があります。

なお、新たな相続人が後からわかった場合、遺産分割協議をやり直さなければならないため、注意しておきましょう。

【関連記事】相続人調査の手順と調べ方|戸籍収集の方法まで

③財産の特定と財産目録の作成

相続人の確定作業と並行して、被相続人の財産を特定し、財産目録の作成をおこないます。

相続する財産に不動産があるかは、固定資産税の納税通知書を確認します。

また、納税書を発行している市区町村役所で名寄帳の写しを取得すると、市区町村内で被相続人が持つ不動産の情報を確認可能です。

なお、納税通知書がない場合は、不動産を所有していると想定される市区町村で名寄帳を調べて、不動産の有無を確認しましょう。

④遺産分割協議の実施

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を実施します。

協議によって分割内容の合意が得られた場合、不動産を含む財産をどのように相続するかを記載した遺産分割協議書を作成します。

⑤相続財産の名義変更

実際に不動産を相続する場合は、相続登記によって不動産の名義人を相続人に変更します。

相続登記には、登記事項証明書や被相続人の出征から死亡までの連続した戸籍謄本などをはじめとして、さまざまな書類を準備する必要があります。

⑥相続税の申告・納付

財産の相続や相続登記が完了したら、相続税の申告・納付をおこないます。

不動産相続税を減額するための5つの方法

実際に不動産を相続することになった場合、想定以上の金額を税金として収めなければならない場合もあります。

このとき、状況によっては高額な税金を全て収めるのが難しいかもしれません。

ここからは、高額になりがちな不動産の相続税をできるだけ抑えるため、不動産を相続した際の金額を下げる方法を解説します。

不動産の基礎控除の活用

基礎控除の活用は、不動産の相続税を減額する方法のひとつです。

基礎控除額は税制改正により、2014年12月31日までと2015年1月1日以降では、控除される金額が変わっています。

税制

改正前

5,000万円+1,000万円×相続人数

:最高税率は50%

税制

改正後

3,000万円+ 600万円×相続人数

:最高税率は55%

改正後は基礎控除額が減っているため、相続税を課せられる人が増えると見込まれます。

状況によっては、税制改正前と比べて2倍近くの相続税が発生する場合もあります。

そのため、できる限りの節税対策を行うことが重要です。

例えば1億円の遺産を1人で受け取った場合の税率と控除額は次のとおりです。

【遺産の総額】ー【基礎控除額】=【相続財産】

1億円 -(3,000万円+600万円×1)= 6,400万円

6,400万円×30%-700万円=1,220万円(実際に支払う税金)

法定相続分に応ずる

取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

1,000万円超

~3,000万円以下

15%

50万円

3,000万円超

~5,000万円以下

20%

200万円

5,000万円超

~1億円以下

30%

700万円

1億円超

~2億円以下

40%

1,700万円

2億円超

~3億円以下

45%

2,700万円

3億円超

~6億円以下

50%

4,200万円

6億円超~

55%

7,200万円

また、1億円の遺産を妻と子供2人で受け取った場合は、以下の図のようになります。
相続税の計算

【補足】
▼課税遺産総額を法定相続分で分配する場合の計算式

  • 妻・・・2,600万×15%(税率)-50万(控除額)=340万円
  • 子・・・1,300万×15%(税率)-50万(控除額)=145万円

※配偶者の税額軽減:配偶者が相続する場合には、1.6億円または法定相続分のいずれか高い金額までが非課税になりますので、上記の例では「315万円」が軽減対象となります。

小規模住宅地等の特例を活用

小規模宅地の特例とは、敷地の種類によって設定された限度面積部分に対して、評価額の減額が定められていることです。

限度される割合は以下の表を参考にしてみてください。

相続開始直前の宅地の利用区分

要件

限度面積

減額される割合

被相続人の

事業用に

されていた

宅地

貸付事業以外の事業用宅地

特定事業用

宅地

400㎡

80%

貸付事業用

の宅地

一定の法人に貸し付けられた、

その法人用の宅地

特定同族会社

事業用宅地

400㎡

80%

貸付事業用

宅地

200㎡

50%

一定の法人に貸し出された、

その法人の貸付事業用の宅地

貸付事業用

宅地

200㎡

50%

被相続人などの

貸付事業用の宅地

貸付事業用

宅地

200㎡

50%

被相続人の居住用の宅地

特定居住用

宅地

330㎡

80%

以上の表は、相続開始時が平成27年1月1日以降に適応される数値です。

それ以前に相続を開始している場合は、国税庁の「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」を参照してください。

その他の相続税の特例を活用する

相続税を下げるためには基礎控除以外にも、特例として下記のような減額措置などがあります。

  • 配偶者の税額軽減特例
  • 土地の形状や広さ、周囲の状況等による評価減

相続財産の金額が基礎控除の金額を上回った場合でも、この特例を活用することで相続税の課税が免除されたり、相続税を大幅に引き下げられたりする可能性があります。

配偶者の税額軽減特例

配偶者が相続する場合、1億6,000万円または法定相続分のいずれか高い金額までが非課税になります。

土地の形状や広さ、周囲の状況等による評価減

土地の形状、広さ、周囲の状況等によって評価額が減少する可能性があります。

ただ、この計算は複雑なため、相続を専門とする税理士や弁護士に相談するのがおすすめです。

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生前贈与による不動産の相続

所有する不動産の資産価値が高い場合、不動産を子どもなどに受け継ぐ方法の1つとして生前贈与の利用が考えられます。

不動産の所有者が生きている間に、特定の人物にその不動産を譲渡することで、以下のようなメリットがあります。

  1. 贈与する相手を決められる
  2. 財産を減らし、相続税を減らすことができる
  3. 比較的短期間に贈与が可能

ただし、生前贈与と相続時の名義変更のどちらを選択するかは、あなたの意向や不動産や土地の相続財産の価値によって異なるため、慎重な検討が必要です。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から、20歳以上の推定相続人である子や孫に対して財産を贈与した場合に利用できる特別控除を、2,500万円の限度額に達するまで何度も適用できる制度のことをいいます。

一例として、2,000万円を贈与した場合の相続税は以下のようになります。

ちなみに、計算する際の累進税率は下記の表を参照してください。

表:一般贈与の税率(単位:万円)
※兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合

基礎控除後の課税価格

税率 控除額

200

以下 10% -

300

以下 15% 10

400

以下 20% 25

600

以下 30% 65

1,000

以下 40% 125

1,500

以下 45% 175

3,000

以下 50% 250

3,000

55% 400

表:特例贈与財産用(その年の1月1日において20歳以上の者(子・孫など))

基礎控除後の課税価格

税率 控除額

200

以下 10% -

400

以下 15% 10

600

以下 20% 30

1,000

以下 30% 90

1,500

以下 40% 190

3,000

以下 45% 265

4,500

以下 50% 415

4,500

55% 640

養子縁組も相続税対策になる

養子縁組を活用するのも、相続税を減額するのに有効な手段です。

そもそも養子とは、「親子の血縁のない者同士が養子縁組の届出を出すこと」であり、養子縁組をした子の相続は実子と全く同じに扱われることから、古来より相続対策としてよく利用されていました。

ただし、原則的に相続税の軽減を目的とする養子縁組を、国は基本的には認めていません。

養子縁組は民法上の優れた制度ですが、養子と相続の関係にはさまざまな法的問題が絡んでいます。

不動産相続の注意点

現金などを不動産に変えることによって、相続税を節税できる可能性は高まりますが、不動産だからこそ難しいこともあります。

特に、現金であれば法定相続人の人数で単純に割ることができますが、不動産となると複数人で相続することで、1つの不動産を2人以上で所有する「民法の共有」という問題が発生するのです。

民法の共有と問題点

民法における共有とは、不動産などの分割できない1つのものを複数人で所有することを指します。

法定相続人が複数存在する状態で、不動産の財産相続をおこなう場合、法定相続人同士で不動産を共有することになります。

共有権は均等になり、例えば不動産を3人の法定相続人で共有するとき、各相続人は不動産の3分の1ずつが共有持分となって利用可能になります。

そして、共有権を持っていると、対象不動産の保存・管理・変更などが可能となりますが、この際、共有持分によってできることが限られます。

対象不動産を維持する「保存」は1人でも対応可能ですが、共有物を使って収益を上げる「管理」では共有持分の過半数の同意が必要となります。

また、建替や売却などをおこなう「変更」では、共有者全員の同意が必要になります。

このように、不動産を一旦共有すると、その後に管理や変更を希望しても、他の相続人の同意が必要になります。

実際、不動産に関して何かを決める度に、毎回意見を一致させるのは難しいことも多いです。

最悪の場合は、相続をめぐって相続人同士が争う「争族」に陥る可能性もあります。

また、共有権の解消によって問題を解決しようとしても、多大な費用と時間がかかるために途中で断念せざるを得ないケースもあり、相続した不動産が管理不全になる場合もあります。

個人で所有している場合に比べて面倒事が増えてしまうのが、不動産を共有することのデメリットなのです。

共有する場合の所有割合

共有持分となる所有割合は原則的に平等となります。

ただし、法律の規定や遺言があればそれに従う必要があります。

例えば、遺言で遺産分割が禁じられていればそれに従わなければなりません。

また、相続税対策の目的で不動産を所有することは、相続においては得をすることになりますが、不動産所有に対して課せられる固定資産税などの税金、建物の維持管理の手間・維持費の負担など、費用や手間がかかり続けます。

不動産の所有が長期的な視点で得になる状況でなければ、結果的に負担となる点には注意が必要です。

不動産の名義変更(相続登記)を行う際

不動産の名義変更とは、対象不動産の所有者の名義を変更することで第三者(売主と買主以外)に所有権を主張できるようにする手続きをいいます。

不動産の所有者が死亡した場合、残された相続人が不動産を相続することになります。

ただし、相続した不動産を放置していると、次のようなことが発生する可能性があります。

  1. 売却・借地・抵当権の設定ができなくなる
  2. 勝手に投棄されるケースがある
  3. 勝手に持分を差し押さえられる可能性がある
  4. 二次相続での手間が増える

そのため、相続登記はできるだけ早いタイミングでおこなうのがおすすめです。

相続時には代償分割を選択する

残された遺産を複数人の相続人で分け合う場合、遺産が分けやすい金銭などで残されていれば、遺産相続自体はスムーズに進む可能性が高くなります。

借地権の相続にも注意が必要

不動産というと土地や建物を想像しやすいですが、土地を貸し与える「借地権」という権利も相続に含まれます。

借地権は、土地の所有者やマンションの経営者にとっては無視できない権利なのですが、いざ借地権を相続する際には、どんな権利なのかわからない相続人が多くいるのが現実です。

【関連記事】借地権は相続できる?地主とのトラブルを避けるために知っておくべきこと

相続放棄を行う場合

自分が法定相続人であっても、「不動産なんかいらない」「土地の相続はしなくない」という方もいるでしょう。

その場合は相続放棄申述受理証明書を官公庁に提出する必要があります。

また、相続放棄を選択した場合、代襲相続ができなくなります。

【関連記事】相続放棄とは?期限や手続き方法と7つの注意点を解説

相続手続きの期限にも注意が必要

相続関係の手続きには期限が設けられているものがほとんどです。

【関連記事】遺産相続手続きの期限はいつまで?期限が過ぎてしまったときの対処法を解説

納税資金が用意できない場合は売却を検討

相続税の納税は原則現金で支払うため、納税期限が迫っている場合は不動産の売却の検討が必要なケースがあります。

その際の手順は次のとおりです。

  1. 相続する土地を相続登記で名義換えをする
  2. 不動産屋に売却依頼する
  3. 買い手がつきやすい土地にする
  4. 不動産譲渡税を支払う

なお、不動産の相続税を金銭で納付するのが困難な場合、土地や株式、不動産などの現物で納付することも可能です。

物納できる財産には、国債・地方債・不動産・株式などがあります。

ただし、担保権の目的となっている財産(境界が不明瞭な土地、権利など)など、争いがあるものは物納できません。

生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の手順

ここでは、生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の具体的な手順を解説します。

あなたの不動産が得意な不動産会社に出会うことが売却成功のカギ

不動産の売却は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

しかし、どの不動産会社でもいいわけではなく、相続した不動産物件の仲介を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定」です。

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物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって査定額は異なります。

そのため、査定額が出たら金額はもちろん、根拠も各社に尋ねて比較しましょう。

また、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。

高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定を利用することで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

ここでは、不動産売却についてよくある疑問と、その回答を紹介します。

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?

A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.忙しいのでメールでのやりとりにしたいのですが?

A.可能です。申込みの際に、要望欄に「メールでの連絡を希望」と記入しておきましょう。

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まとめ|不動産相続税の金額だけではなく注意点も把握しよう

不動産の相続税は評価額や基礎控除額によってきまる他、登録免許税が発生します。

また、不動産で相続することで相続税の節税が可能ですが、不動産の長期保有リスクもあることを把握しておきましょう。

あなたにとって最適な相続財産の処理に役立てていただければ幸いです。

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