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公開日:2019.10.15  更新日:2021.3.26

時効取得とは|土地や建物の取得取得要件と弁護士に相談して対応する方法

ゲートウェイ東京法律事務所
髙橋 和史 弁護士
監修記事
Jikou
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時効取得(じこうしゅとく)とは、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した場合、土地や建物などを時効で取得できる制度のことです。

他人の土地や建物に勝手に居座っていたにもかかわらず、それを自分のものとして主張できるというなかなかヘビーな制度です。もし長年放置していた土地や建物でも、相続の段階で他人が居座っていることに気づき、相続人にその財産を渡せないとなれば、相続トラブルの元になります。

この時、弁護士などに相談して取得時効の要件を確認した上で、居座っている人に土地や建物の明渡しを求め、それに応じない場合は、弁護士に代理交渉を依頼することになるでしょう。

時効取得は相続の場面だけで起きるとは限りませんので、今回は時効取得に関する制度の概要や適用条件などを確認するとともに、時効取得を主張するための対抗要件(=法的正当性のようなもの)などをご紹介していきます。

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時効取得とは|制度の存在理由と時効取得の適用条件

なぜ時効取得制度があるのか?

そもそも時効とは、一定の事実状態が一定期間は継続した場合に、その事実状態が真実の権利関係に合致するか否かに関係なく、事実状態に権利関係を適合させる制度のことです。

法律とは本来、事実状態が権利関係とは異なっている場合に、異なる事実状態を権利関係に合わせるものなのですが、時効制度は、逆に、真に正当かを問わず、問答無用で事実状態を正当な権利関係として認めてしまいます。

たとえば、Aさんが土地を占有しているという事実状態が一定期間継続した場合、Aさんが土地の本当の所有者であるかどうかに関係なく、Aさんはその土地の所有権を主張することができるといった感じです。

時効制度が存在する理由や時効制度を正当化する根拠としては、一般的に次の三つが挙げられています。

1:法律関係の安定を図るため

長期間続いた事実状態があるなら、それを覆すことで社会を混乱させることになるので時効制度があります。

2:証明が困難な事実の救済目的

社会の混乱を避ける意味の他に、長期間継続した事実状態は真実の権利関係に合致している可能性が高いと言えます。

ただ、月日が経過していくと、権利関係を証明する証拠資料が散逸してしまったり滅失してしまったりして、その権利関係を証明することが非常に困難になるケースが多くあります。

そのような権利関係を証明できない者を救済するため、時効によって権利の取得や消滅を認める必要があるという考え方です。

3:権利を主張しない者は保護に値しないという考え

これが一番わかりやすいかもしれませんが、権利を行使する機会を与えられていながら、それを長期間怠っている者に対しては、法律で保護する価値がないという考え方です。

法学部の学生は必ずこの「権利の上に眠る者は保護に値せず」という法格言を聞かされるほど、民法上の時効制度の考え方の根本的な指針になっています。

様々な意見がありますが、いずれにしても私たちにできることは、勝手に居座られた土地でも、時効が来る前に取り戻す機会があるなら、積極的に取り返しましょうということですね。

参考:時効制度の構造と解釈|学位論文内容の要旨

時効取得が適用される権利と適用されない権利

時効取得できる権利

原則として、所有権以外に時効取得できる権利は、地上権地役権永小作権賃借権などに限られます。

時効取得できない権利

質権以外の抵当権留置権先取特権や一般の債権に関しては取得時効の対象とはならないとするのが通説です。また、取消権・解除権等の形成権は、1回の行使で権利が消滅してしまうため、そもそも時効取得が否定されています。 

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時効取得が認められる5つの要件

時効取得が成立する要件には主に以下の5つがあります。

  1. 所有の意思のある占有であること

  2. 平穏かつ公然の占有

  3. 他人の物を占有している

  4. 一定期間の占有の継続

  5. 占有開始時における善意無過失※短期取得時効の場合のみ

1:所有の意思のある占有であること

占有とは物に対する事実的支配のことを指しますが、時効取得できるかどうかは「所有の意思があったかどうか」で分かれます。つまり、単に自分のために占有するという意思だけでは足りないということです。

たとえば、売買契約によって買主が目的のものを占有するのは「所有の意思」があるといえますが、土地などの賃借人の占有は、他人が所有する物であることを前提としており、「所有の意思」があるとはいえません。

このように、所有の意思を持った占有を「自主占有」、自分の意思がなかった占有を「他主占有」といいます。所有権の取得時効に関しては自主占有の場合にのみ成立し、賃貸借のような他主占有の場合には、所有権の取得時効は成立しません。

2:平穏かつ公然の占有

平穏」とは占有が強迫や暴行によるものでないことで、「公然」とは隠秘でないこと(隠して占有していないこと)です。つまり、脅迫などをして奪ったものではなく、かつ、表立って占有していることをアピールしていることが必要になります。

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3:他人の物を占有している

民法162条では、取得時効になる権利の対象を「他人の物」と規定しています。自分の物を占有しても所有権が自分であることに変わりませんから、「他人の物」とするのは当然と言えば当然かもしれません。しかし、永続する事実状態の尊重という観点から、判例上は、自己の物の時効取得も可能であるとしています(最判昭和42年7月21日)。

4:一定期間の占有の継続

取得時効が成立するためには、占有が一定期間継続することが要件となり、一定期間「占有」が途切れずに継続されている必要があります。

5:占有開始時における善意無過失

10年の短期取得時効が成立するには、占有者が占有開始時において善意・無過失であることが必要です。ここでいう善意とは、占有者が自分に所有権があると信じていた場合をいい、かつ、自分に所有権があると信じていたことに無過失である必要があります。

要件の推定

このように、取得時効をするための要件は多くあり、ハードルが高いようにも見えます。しかし、占有をしていれば、「所有の意思」「善意」「平穏」「公然」は推定されます(民法186条1項)。また、占有開始時の占有と現在の占有を証明すれば、その間、占有が継続していたことも推定されます(民法186条2項)。

そのため、時効取得を主張する側は、占有開始時の占有と現在の占有を証明すれば足り、残りの要件については、時効取得を争う側が要件を満たしていないことを証明する必要があります。

なお、短期取得時効の要件である無過失については、時効取得を主張する側が証明する必要があります。

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土地などの時効取得に対する対抗要件とは?

例えば、Aさんが20年前に買った土地に、Bさんが所有する隣接した土地の一部も含まれていました。当時はAさんもBさんも気づかず、Aさんが自分のものとしてBさんの土地を使っていましたが、Bさんが、その後、Cさんにこの部分の土地を売却したとします。

これまでの話の流れでいえば、Aさんは時効取得が主張できそうですが、これを確実なものにするためには、対抗要件として登記が必要になる場合もあります。こういった場合はどうすれば良いのか、考えていきます。

※対抗要件とは、当事者以外の第三者に対しても権利関係の変動などを主張できる法律要件のことを言います。もっと簡単に言えば、裁判官などに「私の主張が正しいですよ」と言うための法的な条件が対抗要件です。 

時効取得を主張する

時効取得は、他人の土地を20年間(占有開始時に善意無過失であれば10年間)、所有の意思を持って平穏かつ公然に占有を継続している場合に取得しうる制度ですから、Aさんは時効取得を主張しましょう。

その際、占有開始時点で自分の土地であると信じており、信じたことに無過失であったことを主張し、短期取得時効の援用(時効成立を主張をすること)をします。

Cさんの登記が時効取得の前か後かを確認する

時効取得と登記の関係は、第三者であるCさんの登記がいつであるかによって変わってきます。

取得時効の前だった場合

取得時効完成前(あるいは進行中)にCさんがBさんから不動産を譲り受けて登記した場合は、Aさんは登記がなくてもCさんに対抗できます。

時効取得の後だった場合

Aさんの取得時効が完成した後にCさんがBさんから不動産を譲り受けて登記した場合、Aさんは登記しなければCさんに対抗することができません。つまり、この場合は先に登記をした人が所有権を得られるということになります。

逆に、どちらも登記をしていない場合は双方が対抗できないことになり、結論が出せないことになります。

時効取得の後だと、時効によって土地の所有権を取得した人は、買主と同様に取引で所有権を取得した人(二重売買の買主)と同様に考えられるからです。

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裁判所の仮処分を求める

今回は時効取得が完成した後に土地が売却されたケースになりますので、Aさんは、使っていたBさんの土地を時効取得できます。しかし、BさんがCさんにその土地を売却し、登記してしまうと、Cさんに対して時効取得を主張できなくなります。

そうならないようにするためには、事前に弁護士に相談して、裁判所でBさんに対する土地の処分(移転登記)を仮に禁止する仮処分の決定を得ることが考えられます。

裁判所は、処分禁止の仮処分を発令すると、仮処分がなされたという登記を法務局に嘱託します。この仮処分の登記ができれば、BさんはCさんに土地の所有名義を移すことができなくなりますので、それからBさんやCさんと交渉するか、改めて裁判をするという流れになります。

いずれにしてもCさんとは揉める可能性が非常に高くなりますので、できれば早めに弁護士に相談して、今後の対策や方針などを聞いておくことをおすすめします。

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時効取得に関して知っておきたい注意点まとめ

最後に、時効取得に関して知っておきたい注意点をご紹介します。

賃借人でも時効取得できるのか?

時効取得が成立する大前提は「所有の意思」で占有している状態であることですので、賃借人としての占有の場合は、いくら占有を継続しても所有権の時効取得はできません。

不法占拠者も時効取得になるのか?

不法占拠の場合は、合法的ではない手段によって土地を占拠している為、不法占拠が続く状態でも時効取得できるのかという話になります。これは、結論から言うと有り得ます

他人の土地を不法占拠した状態が長く続けば、土地は占拠者のものになる可能性があります。

ただ、この場合は、最初から他人の土地と分かって不法占拠しているのが通常ですので、善意とは認められず、長期取得時効の要件である20年間の占有が必要となります。

時効取得されると抵当権は消滅する

通常、土地などの売買で所有権が移転した場合、その土地に付いている抵当権も所有権とともに次の所有者に移転します

しかし、時効取得は、売買とは異なり、原始取得という新たな所有権の発生となるため、新たに所有権のみが発生するだけで、抵当権は消滅してしまいます。

別荘は特に取得時効に注意

別荘地は普段は人の出入りがない為、不法占拠に気づきにくく、取得時効が成立する可能性が高くなります。特に隣地と接している場所などは境界線が曖昧になっているため、他人の占有状態が既成事実化し、取得時効が成立するケースも多くなります。

眺望が素晴らしい景色が気に入って自分の土地を取得時効によって取られてしまうようなことを避ける為にも、早めの対策が必要になりますね。

結論|取得時効の問題は弁護士に相談すべき

以上が時効取得に関する基本的な考え方になります。

もし自分の土地を他人が勝手に占有していることに気づいた場合は、時効を止めるための手続をする必要がありますので、すぐに弁護士に相談されることをおすすめします。

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この記事の監修者
ゲートウェイ東京法律事務所
髙橋 和史 弁護士 (東京弁護士会)
相続を中心に家族信託、不動産、非公開株式など関連性の強い分野に特化して業務を行っており、「揉める前」から「揉めた後」までしっかりサポート。遺留分と特別寄与料の請求は着手金・諸費用ともに無料で依頼可能。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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