不動産はどう遺産分割すればいい？分割方法の種類と選び方、評価方法を解説

「夫が亡くなったあとも自宅に住み続けたいけれど、代償金の支払いが必要と聞いて不安を感じている」「不動産のままでは遺産分割しにくいので現金化したいが、売却に反対する相続人がいて困っている」など、不動産の遺産分割にはさまざまな懸念がつきものです。

不動産は高い資産価値を有することがある一方で、預貯金ほど簡単に分割できるものではないので、遺産分割時の取扱いが難しくなります。

相続人同士の話し合いでは議論が前に進まず、いつまでも遺産分割が実現しないということにもなりかねません。

そこで本記事では、相続財産に不動産が含まれていたときの遺産分割方法や、弁護士に遺産相続問題を相談するメリットなどについてわかりやすく解説します。

ベンナビ相続では、遺産相続問題に注力する法律事務所を多数掲載していますので、できるだけ早いタイミングで信頼できる弁護士までお問い合わせください。

不動産は現物を分割しにくいので遺産分割が難しく揉めやすい

被相続人の死亡によって相続が発生すると、相続人が遺産を承継します。

相続人が1人だけなら被相続人の財産をそのまま引き継ぐだけですが、相続人が2人以上だとどの遺産を誰がどのような割合で相続するのかを決定しなければいけません。

遺産分割の方法はさまざまです。

法定相続分に従って形式的に割り振ってもよいですし、全ての相続人で遺産分割協議をして相続財産の割り振りについて合意形成を目指すことも可能です。

ただし、相続財産に不動産が含まれる場合の遺産分割は注意が必要です。

というのも、預貯金などの分割しやすい財産と違って、土地・建物といった不動産はその性質上現物を分割するのが難しいからです。

その結果、「土地・建物が共有状態になると利用処分が面倒になる」「共有を避けて誰か単独の相続人に承継させるとしても、相続人間で不動産の評価方法について争いがあるため、遺産分割協議がなかなか進まない」という状況に追い込まれかねません。

そのため、相続財産に不動産が含まれる場合には、遺産分割協議段階でトラブルになることを想定して、できるだけ早い段階で遺産相続問題に強い弁護士・司法書士の助けを借りることを強くおすすめします。

不動産の客観的状況や各相続人の意思などの諸般の事情を丁寧にくみ取りながら、不動産の遺産分割の早期実現を目指してくれるでしょう。

不動産を遺産分割する4つの方法とそれぞれのメリット・デメリット

不動産の遺産分割の方法として、以下4つの手法が挙げられます。

遺産分割方法	メリット	デメリット
現物分割	・シンプルに不動産を遺産分割できる	・分筆後の不公平が生じる可能性がある ・土地面積が狭い場合、建物がある場合には現物分割できない可能性がある
代償分割	・土地建物をそのままの状態で相続人に継承することができる ・土地建物を引き継いだ相続人は従来通りその場で生活を維持できる ・土地建物が分割・共有されることはないので、資産価値や処分難易度に影響されることがない ・公平な相続が目指せる	・不動産を引き継いだ相続人が高額の金銭負担を強いられるおそれがある
換価分割	・現金というわかりやすい形で遺産分割できる	・希望どおりの価格で売却できるとは限らない ・譲渡所得税や仲介手数料の負担が発生する ・不動産を手放すことになるため、新たな居住地を探す必要がある、有効活用の道を諦めざるを得ない
共有分割	・遺産分割協議自体は比較的スムーズに終えられる	・不動産が共有状態になるため、利用処分が難しくなる ・さらに相続が発生したときに権利関係の複雑になる可能性がある ・自分の共有持ち分権だけを売却処分しようにも、思うように売れない可能性がある

現物分割 | 不動産をそのまま分割して相続する方法

現物分割とは、「相続財産の形状・性質を変更することなくそのままの状態で相続する遺産分割方法」のことです。

たとえば、ひとつ土地を複数人の相続人で現物分割する場合には、土地を分筆し、複数に区分けされた土地を各相続人がそれぞれ引き継ぐことになります。

分筆さえすればシンプルに不動産を承継でき、また、分筆後の不動産の権利関係も複雑にはならない点がメリットとして挙げられます。

ただし、建物は分筆できないので、土地の上に建物がある場合には、現物分割をするために建物を解体する手間がかかります。

また、自治体によっては敷地面積の最低限度基準を定めていることがあるので、相続財産に含まれる土地面積次第では分筆自体が不可能なケースも存在します。

さらに、土地の形状や接道条件などの諸条件によって分筆後の土地の資産価値に差が出る可能性もあるので、シンプルなはずの現物分割手法でさえ、相続人間での交渉がまとまらない危険性も生じます。

代償分割 | 不動産を受け継ぐ代わりに代償金を払う方法

代償分割とは、「遺産の分割にあたってある相続人が相続財産を現物で取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払うことによって、相続人間の金銭的な公平・清算を目指す遺産分割方法」のことです。

例えば、【相続人は妻と子どもの2人、相続財産は評価額3,000万円の土地・建物のみ】というケースにおいて、妻が単独で土地・建物を相続する代わりに、妻が子どもに対して1,500万円の代償金を支払えば、相続人間で公平に遺産分割をしたことになります。

ただし、代償分割をするには、不動産を引き受ける相続人がそれ以外の相続人に対して高額の現金を支払う必要に迫られます。

手元に現金がない状況では、代償分割による遺産分割は難しいでしょう。

換価分割 | 不動産を売却してお金を分け合う方法

換価分割とは、「不動産の全部または一部を売却して現金化したものを相続人間で分配する遺産分割方法」のことです。

換価分割を選択すれば、分割しにくい不動産が単純な割り算で分配できる現金に変わります。

相続人間の公平も保たれますし、現金をそのまま相続税に充てることができる点がメリットとして挙げられます。

ただし、不動産を現状のまま維持できない点に注意が必要です。

たとえば、相続人の中に「土地・建物にそのまま居住し続けたい」と希望する人物がいたとしても、換価分割を選択する以上は手放さざるを得ないため、居住継続の希望を叶えることはできません。

また、不動産の売却によって仲介手数料や譲渡所得税の負担を強いられる点も看過するべきではないでしょう。

さらに、不動産市場で価値があると認められなければ買い手が見つからなかったり、評価額を大幅に下回る価額でしか売却できないリスクも存在します。

共有分割 | 不動産をそのまま持ち合う方法

共有分割とは、不動産を複数の相続人で共有して相続する方法のことです。

相続人の相続分割合に応じて共有持ち分を設定するのが一般的です。

不動産を共有名義にすれば、面倒になりがちな不動産の遺産分割協議を省略したり、簡易簡便に相続手続きを終了できます。

ただし、ひとつの不動産が共有名義になると、不動産を売却処分したり大規模修繕工事を実施したりするときに、共有者全員の意見を折衝しなければいけなくなるので、非常に手間がかかります。

また、共有者の1人が死亡をしてさらに相続が発生すると、不動産の共有持ち分を有する人物が相当増えてしまいかねません。

さらに、共有持ち分だけを売却するにしても、共有状態の不動産は「訳あり物件」として市場から敬遠される傾向が強いので、手放すことも叶わないリスクが伴います。

以上を踏まえると、共有分割は相続発生時点の手間を大幅に節約できるものの、数年後～数十年後に問題を先送りにするだけの遺産分割方法といえるでしょう。

どの分割方法を選べばよい？ケースごとに解説

相続財産に含まれる不動産の遺産分割方法について、どれが適しているかは事案ごとに異なります。

ここからは、各遺産分割方法が適した状況を具体的に紹介します。

相続する土地が広く分割しやすいときは現物分割も選択肢に

相続財産に含まれる土地面積が広く、建物がない更地のケースでは、現物分割が候補として挙げられます。

分筆をしてもそれぞれの土地の面積が一定程度まで保たれるので、資産価値の大幅な下落を避けられるでしょう。

ただし、土地がどれだけ広くても、建物が建っている場合には現物分割はなじみません。

どうしても現物分割にこだわるのなら、建物の解体費用が負担になる点に注意が必要です。

また、土地を分筆する際には、接道条件や形状・立地条件などの諸条件についても慎重に考慮するべきでしょう。

分筆後の土地の面積が極端に狭くなるような場合は、利用価値や売却価格が下がる可能性があります。

このような場合、現物分割だけにこだわらず、代償分割や換価分割も検討することをおすすめします。

相続人のうち誰かが住む場合は代償分割を選ぶ

相続人のうちの誰かが「被相続人が亡くなったあとも当該不動産に居住し続けたい」と希望しているケースなら、代償分割がおすすめです。

たとえば、夫名義の土地・建物があり、夫の死亡後に妻と子どもが相続人になる場合、高齢の妻がそのままの住環境を維持したいと希望しているとします。

この場合、不動産は妻が相続をして、子どもは不動産以外の預貯金などを相続する方法が考えられます。

ただし、不動産以外の相続財産がほとんど存在しないケースや、不動産評価額に比べて預貯金などの相続財産が少額のケースでは、不動産を承継した相続人がその他の相続人に対して一定の代償金を支払わなければいけません。

代償金の支払いに耐えられるだけの資金力がないのなら、代償分割ではなく換価分割を選択して、得られた現金を老後の生活に回すなどの工夫が必要でしょう。

不動産を手放して問題ないなら換価分割が最適

相続財産に含まれる不動産を手放しても問題ない場合は、換価分割が最も適しています。

たとえば、田舎の親が死亡して離れて住む子どもだけが相続人の場合、わざわざ田舎にある土地・建物を所有し続けても有効活用する手段もなければ、固定資産税や維持費・修繕費のコストが発生しつづけるだけです。

このように、不動産を手放すことに問題がないのなら、土地・建物の資産価値が高いタイミングで売却をして、得られた現金を相続人間で公平に分配すれば事足ります。

ただし、希望どおりの価額で不動産を売却できる確証はないこと、仲介業者経由で不動産を売却すると仲介手数料の負担が発生すること、登記手続きの手数料や印紙税、譲渡所得税などの負担も避けられないことに注意しましょう。

不動産の共有分割はおすすめできない

不動産の遺産分割方法のうち、共有分割は可能な限り避けたほうが無難でしょう。

不動産の共有分割は、特に話し合う必要もなく分割を終えられ、税制上においてもメリットはあるものの、次のようなトラブルも想定されます。

• 共有不動産の売却をひとりでできない（共有者全員の同意が必要）
• 互いの意見が一致せず、相続人同士でのトラブルの原因になるおそれがある
• 相続人が亡くなった場合、権利関係がより複雑になるおそれがある

これらの理由から、相続財産に不動産が含まれる場合、共有分割を利用するかどうかは慎重に検討することをおすすめします。

遺産分割で必要となる不動産の評価方法4つ

遺産に不動産が含まれるケースでは、不動産の資産価値を正確に算出する必要があります。

ここでは、不動産の資産価値の指標として用いられる不動産の評価方法4つについてそれぞれ解説します。

相続税評価額 | 相続税を計算するときの基準となる評価額

相続税評価額とは、相続税を計算するときの財産価値のことで、相続税法および国税庁の通達で定められています。

特に、土地の相続税評価額の算定方式は、路線価方式と倍率方式の2つに分類されます。

• 路線価方式：都市部などの市街地的形態を形成する路線価が定められている地域で採用される評価方式のこと。毎年国税庁が発表する路線価図に基づいて、【路線価 × 補正率・加算率 × 地積】の公式で算出される。
• 倍率方式：路線価が定められていない都市郊外などの土地評価額を算定するときに活用する方式。【固定資産税評価額 × 所定の倍率】の計算式によって求められる。倍率は、国税庁が毎年発表する評価倍率表に記載されている。

実勢価格 | 実際に不動産を売買する際に算出される価格

実勢価格（時価）とは、不動産が実際の売買市場で取引されるときに決まる成約価格のことをいいます。

基本的に、4つある評価方法のなかで最も高い評価額が出るものであり、遺産分割審判で不動産の価額を評価するときに活用されます。

公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額のいずれかがわかれば、実勢価格の目安を算出することができます。

• 公示地価（もしくは基準地価）× 面積 × 1.1
• 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1
• 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

ただし土地が不整形の場合や、地価が急上昇した場合など、中にはこれらの方法で算出した実勢価格の目安が、本来の実勢価格とは大きく異なることがあります。

より詳細な実勢価格を知りたい場合は、不動産会社に査定依頼を出すことをおすすめします。

公示価格 |土地鑑定委員会が地価公示法に基づき公表している価格

公示価格とは、国土交通省が公表する毎年1月1日時点における土地の価格のこと。

毎年、不動産鑑定士が算定した評価額を参考にして、地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が計算し、その結果を3月に公表してます。

公示価格は、実勢価格の約90％程度が目安とされています。

固定資産税評価額 | 固定資産税などを計算するときの基準となる評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税課税台帳に記載された土地・建物の評価額であり、固定資産税・都市計画税の基準になる価格のことです。

公示価格の約70％が目安とされます。

固定資産税は、各市区町村（東京23区の場合には都）が算定し、3年に一度のペースで見直されます。

結局、不動産の評価額はどのように求めればよいか？

遺産分割の対象に不動産が含まれる場合、必ず何かしらの方法で不動産の評価額を算定しなければいけません。

ここでは、実際の遺産分割の場面で不動産評価額を求める方法について解説します。

①専門業者に鑑定・査定してもらう

不動産の実勢価格をベースにしたいのであれば、不動産鑑定士による鑑定や、不動産業者による査定がおすすめです。

たとえば、不動産鑑定士による鑑定であれば客観性を確保しやすいという利点があります。

一方、不動産業者による査定であれば、市場価値をより敏感に反映した評価額を算出してもらうことができます。

②客観的な指標に基づく評価額を基準にする

不動産の客観的な評価額を知りたいときには、相続税評価額・公示価格・固定資産税評価額の3つを基準に調べるのがおすすめです。

たとえば、実勢価格は不動産仲介業者ごとに異なる可能性があるため、相続人間で遺産分割内容について争いがあるような事案には不向きでしょう。

このような事案では、客観的な指標に基づいて不動産評価額を算定したほうが、相続人間での建設的な議論が期待できます。

ただし、いずれも画一的な基準であることから、それぞれの指標をそのまま用いてしまうと、不動産の特徴などを反映しきれない可能性があります。

また、実勢価格よりも2割から3割ほど低い評価額になる傾向がある点にも注意しましょう。

不動産を遺産分割する際の大まかな流れ

ここでは、不動産を遺産分割するときの大まかな流れについて解説します。

①遺言書の有無を確認する

被相続人が亡くなったらまず、遺言書の有無を確認してください。

遺言書が遺されている場合は、基本的に遺言書に記載された内容に従って相続を進めることになります。

なお、遺言書が自筆証書遺言で自宅などに保管されているケースでは、家庭裁判所での検認手続きが求められます。

遺言書がない場合には、相続人全員で遺産の分け方を話し合う遺産分割協議をおこなう必要があります。

万が一、協議後に遺言書が見つかったとしても、遺言書があればその内容が優先されます。

②相続人調査をする

遺言書が遺されていなかった場合、基本的に民法で定められている法定相続人が財産を相続します。

もし、法定相続人が誰かわからないような状況なら、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取得して、相続人調査をおこないます。

ご自身だけで相続人調査をするのが難しいなら、弁護士などの専門家の力を借りればスムーズです。

➂不動産を含む相続財産の調査をする

相続人が確定したら、相続財産に含まれる全ての財産をリストアップします。

相続財産に不動産が含まれているかどうかは、登記簿や固定資産税納税通知書を確認すればわかります。

万が一、多額の債務が発覚して相続をしたくない場合には、相続放棄を選択することも可能です。

その場合は、相続の開始を知ってから3ヵ月以内に家庭裁判所に書類を提出し、相続放棄の申述手続きをおこなう必要があります。

④遺産分割協議をして不動産の分割方法を決める

相続人と相続財産が明確になった段階で、いよいよ遺産分割協議を実施します。

遺産分割協議では、不動産を含む全ての相続財産を各相続人がどのような形で引き受けるのかが話し合われます。

相続が発生したあとならいつ遺産分割協議をしても問題ありませんが、相続人全員の参加が必要です。

遺産分割協議の対象に不動産が含まれているなら、相続人全員の交渉の場でどのような分割方法・相続方法が適しているかを話し合います。

分割内容の合意を得られたら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印します。

⑤相続した不動産の名義変更をする

不動産を引き継ぐ人が決まったら、該当する不動産の名義を変更する必要があります（相続登記）。

相続登記手続きは相続人本人のみで処理することも可能ですが、必要書類の準備（被相続人の戸籍謄本、住民票の除票、遺産分割協議書など）や法務局への申請手続きなどに時間・労力がかかります。

遺産相続に注力する弁護士や司法書士に依頼をすれば、相続登記手続きを代理してくれるので、ご自身で申請をする手間を省けるでしょう。

なお、令和6（2024）年4月1日から相続登記が義務化され、放置したままの場合には過料を科される可能性があるため注意しましょう。

⑥相続税の申告と納付をおこなう

不動産などの遺産を相続したときには、「相続開始を知った日（被相続人の死亡日）の翌日から10ヵ月以内」に相続税の申告・納付手続きを済ませなければいけません。

相続税無申告のケースだけではなく、相続税の計算が誤っていて過少申告になったとき、相続財産の内容が複雑で申告漏れがあったときには、延滞税・重加算税などのペナルティが課されるおそれがあるので注意が必要です。

また、遺産相続の場面では相続の状況次第でさまざまな控除制度が利用できるケースも多くあります。

遺産相続に強い弁護士や司法書士、税理士に相談をすれば、的確な相続税申告手続きをサポートしてくれるだけではなく、相続税の節税に役立つアドバイスも提供してくれるでしょう。

不動産の遺産分割でよくあるトラブル

ここでは、相続財産に不動産が含まれているときの遺産分割で起こりがちなトラブルについて解説します。

分割方法で揉める

遺産に不動産が含まれていると、分割方法で揉めやすい傾向があります。

これは、不動産が以下の性質を有するのが原因であると考えられます。

• 預貯金のように簡単に割り切れない
• 不動産の評価額次第では、相続財産の大部分を占める可能性がある（代償分割をすると引き取り手の代償金負担が重くなる）
• 相続によって不動産を取得したとしても、その後の維持費・固定資産税・リフォーム費などの負担が継続的に発生する
• 「不動産に住み続けたい」「不動産を売却して現金に換えたい」など、相続人間で意見の相違が生まれることが多い

そもそも、絶対的に正しい不動産の遺産分割方法は存在しません。

相続財産に占める不動産の割合、不動産の評価額、相続人の置かれた状況、各相続人の考え方など、諸般の個別事情を総合的に考慮したうえで、最もベターな遺産分割方法を模索せざるを得ないのが実情です。

不動産の評価方法で揉める

相続財産に不動産が含まれていると、不動産の評価方法が原因でトラブルに発展する可能性もあります。

たとえば、「換価分割で不動産を売却したい」と考えている相続人であれば、少しでも高い査定額を提示してくれる不動産仲介業者の意見を根拠に、ほかの相続人を説得しようとするでしょう。

その一方で、「不動産に居住し続けたいが、代償金負担を軽減したい」という相続人であれば、固定資産税評価額などの比較的低い基準を活用したいと考えられます。

不動産の評価方法について意見が分かれてしまうようであれば、弁護士に依頼することで、他の相続人が主張する不動産の価格が、妥当であるかどうかを適切に判断してもらうことができます。

また、相続人間で不動産の価格について調整を図ることが可能となります。

不動産の遺産分割にあたって弁護士に依頼するメリット

さいごに、不動産の遺産分割について弁護士へ相談・依頼するメリットについて解説します。

適切な分割方法を提案してもらえる

どの不動産分割方法が適切かは、相続をめぐる状況によって異なります。

また、客観的な状況は似通っていたとしても、相続人がどのような意向をもっているかによっても、選択するべき遺産分割方法が変わる可能性もあります。

弁護士に依頼することで、相続をめぐる客観的事情に加えて、相続人それぞれの置かれた状況も総合的に考慮したうえで、不動産の適切な遺産分割方法を提案してくれるでしょう。

不動産の分割方法などで揉めた際に調整してもらえる

「誰が不動産を相続するのか」「不動産の分割方法はどうするのか」など、不動産をめぐる遺産分割ではさまざまな場面で相続人間の意見が衝突しかねません。

遺産分割協議を円滑に進めて早期の合意に至るように、弁護士は丁寧に段階を踏みながら、相続人間の揉めごとを調整してくれるでしょう。

交渉を任せることもできる

遺産分割協議は、相続人全員の参加が求められます。

しかし、相続人同士の関係性がうまくいっていない場合や、そもそも相続人の連絡先を知らないような場合には、話し合いがまったく前に進まないという事態になりかねません。

これでは、遺産が宙に浮いた状態が続いてしまい、場合によっては相続税の各種控除制度の適用期限を過ぎてしまう可能性があります。

弁護士に依頼すれば、相続人の代理人として交渉に参加してくれるので、互いに冷静な話し合いができるでしょう。

ほかの専門家を紹介してもらうこともできる

相続財産に不動産が含まれていると、不動産や税制について得意な専門家のサポートが必要な場面に直面する場合があります。

相続問題に強い弁護士は、税理士や不動産鑑定士、土地家屋調査士などと提携していることが多いので、相談内容や状況に応じて紹介してもらうことができます。

相続登記などの手続きを依頼できる

遺産分割協議の結果、不動産を承継することが決まったときには、相続登記手続きを履践しなければいけません。

遺産相続問題に注力する弁護士にあらかじめ相談をしておけば、遺産分割協議後速やかに相続登記手続きも対応してくれるので、相続人自身が余計な負担が発生するのを防ぐことができます。

さいごに | 不動産の遺産分割は弁護士に相談・依頼するのがおすすめ

不動産の遺産分割は、相続人間でトラブルが生じることが多くあります。

また、遺産分割協議が無事にまとまったとしても、当該不動産を承継することが決まったときには、速やかに相続登記手続きや相続税の申告・納付手続きを実施しなければいけません。

遺産相続問題に注力している弁護士であれば、客観的状況や関係者の意向を丁寧に考慮しながら、円滑に不動産の遺産分割問題を解決に導いてくれるでしょう。

ベンナビ相続では、不動産の遺産分割だけではなく、遺産相続に関連したあらゆるトラブルに強い弁護士を多数掲載中です。

相談するタイミングが早いほど解決に向けた選択肢の数は増えるので、初回相談無料などの機会を積極的に活用して、信頼できる弁護士に相談してみてください。