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公開日:2019.9.9  更新日:2021.10.21

土地・不動産の生前贈与で相続税対策をする効果と手順の解説

野崎・松井法律事務所
野崎 大介 弁護士
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生前贈与とは、贈与者が生きているうちに、その所有する財産を無償で受贈者に渡すことをいいます。

生前贈与の対象となる財産は幅広く、不動産や車、現金など、あらゆるものを受贈者に譲り渡すことができます。

この生前贈与を活用すれば、相続税の節約が可能となり、また確実に渡したい相手に贈与できるため、この制度を利用する人が増えてきました。

しかし、不動産については事前に生前贈与の制度を理解しておかないと、かえって費用が必要となるケースも想定されるので、注意が必要です。

そこで本記事では、不動産を生前贈与した際の効果と手続きの流れ、さらに自分で生前贈与を行う手間が心配という方に向けて、相談先可能な専門家について説明します。

これから生前贈与を検討しているという人は参考にしてください。

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不動産が関わる遺産相続は、トラブルになるケースが非常に多いです。

誰が不動産を相続するの?不動産はどうやって分ければいいのか?法定相続人の誰か一人に相続させるとしたら他の相続人の遺留分はどうなる

こういった些細な疑問が大きくなり、下記のようなトラブルに発展します。

  • そもそも不動産の分割方法がわからない
  • 借地権などの権利関係がどうなっているのか不明
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上記のような悩みは、弁護士に相談することで解決できるかもしれません。

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不動産を生前贈与することで得られる効果とは?

どういった状況で生前贈与を行うか、なぜ行うかはケースバイケースです。

もっとも、土地の生前贈与を行うと一般的には次のような効果があります。

相続税の節税効果がある

不動産に限らず、他人に『財産』を贈与する際には贈与税がかかります。

相続発生時に相続税がかかるケースもありますが、『贈与』と『相続』ではそれぞれに発生する『税率』が異なりますので、場合によっては生前に贈与をすることで、相続税の軽減に繋げることが可能です。

表:一般贈与税率

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% -
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

参考:No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)|国税庁

表:【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% -
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円以下 55% 7,200万円

参考:No.4155 相続税の税率|国税庁

野崎先生

どの程度の節税効果があるかは、贈与税・相続税が発生する仕組みや特例などが関係します。不動産の場合はさまざまな控除や特例がありますので、専門家である税理士に確認することをおすすめします。

贈与する相手を選択できる

もし、被相続人が遺言等を残さず、遺産相続が発生した場合、不動産は基本的には遺産分割協議にて法定相続人で分割する事になります。

主な方法としては下記の4つの方法があります。

現物分割 不動産を物理的に分割する方法です。例えば土地だと「分筆登記」をして分ける方法が用いられています。
換価分割 不動産を「売却」して、お金に換えて分割する方法です。よく利用されている方法です。
代償分割 相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人には相続すべき不動産の持分相当額の対価を金銭で支払う方法です。
共有分割 不動産を「共有」で分割する方法。この方法は不動産を物理的に分割せずに、不動産全体を相続人がそれぞれの割合で共有する方法です。

どの分割方法を選択するのか、どう分割するのかは判断が難しく、利益や権利を巡って『相続トラブルに発展するケースも多くあるのが不動産の相続』です。

なかでも共有分割は、共有者全員が同意しないと売却できないとか、共有者が亡くなるとさらに細分化されるなど、後になって問題となるケースがよく見受けられます。

生前贈与を行い、事前に渡す相手を決めておけば、ある程度は被相続人の亡き後のトラブルを防ぐ事もできるでしょう。

生前贈与には一定のデメリットもある

生前贈与は、どのような財産を誰にどんな名目で引き継がせるのかについて慎重に検討しなければなりません。

なぜなら、同じ財産を対象とした場合でも、相続よりも生前贈与のほうが多額の税金が課せられるケースがあるからです。

たとえば、不動産を生前贈与すると、贈与税のほかにも不動産取得税が課税されます。

また、不動産の名義変更にかかる登録免許税の税率も高くなるので、不動産の固定資産税評価額が高くなるほど税額の差は広がってしまい、かえって損を生んでしまうことにもなりかねません。

せっかく節税対策のためにと生前贈与をしてもよけいに税金が高くなるようでは意味がないので、しっかりとシミュレーションしたうえで生前贈与を決断する必要があります。

生前贈与と相続の違いとは

生前贈与と相続は、どちらも「財産を継承させる」という意味では同じものです。

ただし、これらは発生するタイミングが異なります。

生前贈与は財産の所有者が生存しているうちに本人の意思で財産を継承させるものです。

一方、相続は財産の所有者が死去して法律の定めや本人の意思に従って財産が継承されます。

また、税率にも違いがあります。

まったく同じ財産を同じ相手に継承させた場合を想定すると、基本的には生前贈与のほうが高い税額が設定されていますので注意してください。

税率の点だけに注目すると、生前贈与のほうが不利に見えるのは明らかです。

しかし、生前贈与を選択した場合は、相続では財産を得られない間柄の相手にでも財産を継承させることが可能であるうえに、暦年贈与の活用などにより節税対策をすることができます。

とつぜん発生する相続とは異なり、財産の所有者が生存しているうちに対策を講じて節税できるというメリットがあるという点も、両者の大きな違いだといえるでしょう。

土地・不動産を生前贈与する際の流れ

ここでは、土地や不動産を生前贈与する際の流れについて確認しておきましょう。

贈与契約書の作成

この生前贈与は契約であり、民法の規定によって口約束でも成立事態はしてしまうのです。

しかし、口約束だと後にトラブルを招きかねないため、『不動産贈与契約書』を作成するのが一般的です。

この不動産贈与契約書には、「いつ、誰が(贈与者)、誰に(受贈者)、どの不動産を贈与するのか」、を最低限記載しなければなりません。

また、不動産の生前贈与には、登記手数料や登録免許税の負担などで多くの費用が発生します。

それらの費用を贈与者と受贈者のどちらが負担するのかなども、明確に記載しておいた方がよいでしょう。

これらの贈与契約書を作成する際には、後の紛争を防止するためにも、氏名は直筆で署名し、実印で押印しておくことが大切です。

一度贈与契約書を作成すると、後になって取り消すことはできない(民法550条)ことにも留意が必要です。

不動産贈与契約書の作成例

不動産贈与契約書の作成例を記載しておきます。参考にしてください。

法務局で登記申請(名義変更)

不動産贈与契約書を用いて贈与契約が完了したら、次に法務局で不動産の名義を変更する登記申請を行います。

この申請を行う法務局はどこでもよい訳ではなく、贈与される当該不動産を管轄する法務局で申請をする必要があります。

本人でも登記申請は行えますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

登記申請書を作成して必要書類を添付し、法務局に提出することになります。

管轄する法務局がわからないかたは、こちらの法務局ホームページで調べてみてください。

必要書類

法務局で登記申請を行うためには、さまざまな書類が必要になります。

  • 対象不動産の登記識別情報通知(登記済権利書)
  • 贈与者の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  • 受贈者の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 不動産贈与契約書(登記原因証明情報)
  • 登記申請書

また、場合によっては上記以外の書類が必要となるケースもあるため、注意が必要です。

これらの書類を一から自分で集めるのは、多くの手間と時間がかかります。

そのため、登記申請については弁護士や司法書士などの専門家に相談するのも1つの方法です。

贈与税の申告

詳しくは「贈与税」の項で説明しますが、不動産の生前贈与では『贈与税』と呼ばれる税が発生します。

贈与税の発生が見込まれる場合には、納税者自身が税金の計算をして、税務署に申請と納税を行う必要があります。

不動産にかかる贈与税を極力減らすには

このように、不動産を贈与するときにはさまざまな税が発生します。

一方で、いろいろな控除制度も存在するので、それらを上手に使えば全体の納税額を減らすことが可能になるかもしれません。

そこで、以下では不動産にかかる贈与税の減らし方について説明します。

不動産贈与にかかる配偶者控除【2021年8月時点】

夫婦の間で贈与を行えば、贈与税を支払わなくて済む可能性があります。

『婚姻期間20年以上の夫婦間で生前贈与が行われる場合』には、基礎控除110万円に加え、最高2,000万円まで控除を受けることが可能になります。

この制度を利用するためには、以下の条件があります。

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  2. 配偶者から贈与された財産が、居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

なお、この制度は、同じ配偶者からの贈与では、一生に一度しか適用を受けることができません。

相続時精算課税制度【2021年8月時点】

相続時精算課税制度とは、総額2,500万円までが非課税となり、それを超える金額については20%の税率を掛けて贈与税を算出します。

そのため、この制度を利用することで贈与税を減少させることが見込めます。

原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合に利用できる制度です。

この制度を利用するには、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。

贈与者が亡くなり相続が発生した際には、贈与された財産を相続する財産に足して、相続税の算出を行う必要があります。

そして、相続時精算課税を一度利用すると、暦年贈与には戻れず、年間110万円の控除を受けられなくなります。

110万円の暦年贈与の利用

年間110万円以内の贈与なら贈与税がかからないため、複数年に分けて贈与することで、節税が可能となります。

こうした贈与の方法を『暦年贈与』と呼びます。

贈与財産は『一般贈与財産』と、特別な条件下で限定された『特例贈与財産』の2種類に区分されます。

それぞれ税率が異なるため注意が必要です。

一般贈与財産の場合
一般贈与財産とは、特例贈与財産にあたらないケースのことです。具体的には、兄弟間の贈与や夫婦間の贈与などがこれに該当します。

例えば、基礎控除後の課税価格が500万円である場合税率30%、控除額65万円になるので、(500万円×30%)−65万円=85万円が課税されます。

特例贈与財産の場合
特例贈与財産とは、祖父母などの直系尊属から、その年の1月1日時点で満20歳の子や孫に贈与する場合に適用されます。一般的に、こちらの贈与の方が低い税率で贈与することが可能となります。

例えば、先ほどと同様に基礎控除後の課税価格が500万円の場合、【税率20%、控除額30万円】になるので、【(500万円×20%) −30万円=70万円】が贈与税額となります。

このように、課税価格が同じ500万円であっても、税額には15万円の差が発生することになります。基礎控除後の課税価格が高ければ高いほど差は広がるので、うまく活用できれば、よい節税となるでしょう。

野崎先生

一般的には上記のような内容で問題ないかと思いますが、税金計算の詳細は年度によって頻繁に変わりますので、最新の情報をチェックする必要があります。また、生前贈与が有利になるか否かは、不動産の価格や遺産の総額など、さまざまな状況によって変わります。

節税よりも、子や孫を援助するのが主な目的の場合もあり得ます。生前贈与をするときは、どのような目的で行うかをはっきりさせた上で、税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

生前贈与を行う際の注意点として知っておくべきこと

生前贈与を行う際にはいくつかの注意点があります。ここで押さえておきましょう。

贈与契約書は必ず作る

すでにお伝えした通り、贈与は口約束でも成立しますが、後にどのようなトラブルが発生するかわかりません。

そのため、生前贈与を行う際には、必ず贈与契約書を作成しましょう。

贈与契約書を作成することで、お互いの意思が明確に表せますし、仮に紛争になったときにも有力な証拠となることが期待されます。

暦年贈与と相続時精算課税制度のどちらを利用すべきか

一般的に、相続税がかかるような人であれば、年間110万円の控除が受けられる暦年贈与の方が節税することができます。

逆に、相続税がかからず、1年に110万円を超える贈与を受ける人であれば、『相続時精算課税制度』を利用する方がよいでしょう。

基本的には暦年贈与を利用することが多いですが、ケースによっては相続時精算課税制度を利用する場合もあるのです。

実際にあった事例

野崎先生

例えば、アパートを所有している母親が子供に建物だけを生前贈与するケースです。そのままだと母親(ほかにも収入があって高所得)に賃料が入って所得税がかさみ、遺産もどんどん増えています。子供(所得は多くない)に建物を移転して賃料を子供が取得し、土地の評価額も抑える、というやり方です。この方法が有効になるためには、賃貸借契約が継続していることやローンがないことなどの前提条件がありますので、対策を実行する際には税理士に相談する必要があります。

申告期限に注意

贈与税や相続税の申告期限は、各税法によって定められています。

贈与税の場合

申告期間:2月1日から3月15日
納期限:3月15日まで

相続税の場合

申告期間および納期限:相続があったことを知った翌日から10ヶ月以内
これらの申告期間を過ぎてしまうと『加算税』や『延滞税』が課される可能性があるため、注意しましょう。

生前贈与された財産も遺留分減殺請求の対象になり得る

まず遺留分(いりゅうぶん)とは、一定の法定相続人が最低限の相続財産を受け取る権利のことを言い、その権利が侵害された場合、相続財産を取り返すことを遺留分侵害額請求(旧:遺留分減殺請求)といいます(民法第1046条)。

この遺留分が認められているのは、法定相続人のうち兄弟姉妹を除いた相続人(配偶者・子・直系尊属)となります。

遺留分は、法律上その取得が保障されているものなので、生前贈与や遺言によってもこの権利を侵害することは原則としてできません。

よくある事例

例えば、自宅以外の財産はあまりない人が、複数の子供のうち同居している1人に自宅を生前贈与すると、その人が死亡した後、遺留分減殺請求の対象となります。

ほかにも、長男と不仲だった父が、長女へほとんどの財産を生前贈与していたという事案などがあります。

また、孫に与えるという名目で実質的にはその親(自分の子)へ贈与をしていた場合なども、他兄弟などから遺留分侵害となみなされ、減殺請求行為をされる可能性もあります。

※法改正(2019年7月1日施行)により、遺留分減殺請求は「遺留分侵害額請求」と呼ばれるようになりました。

生前贈与を受けると発生する税金

不動産を譲り受ける場合、『登録免許税』や『不動産取得税』を納める必要があります。

さらに、生前贈与によって譲り受ける場合には『贈与税』が発生します。

以下では、それぞれの税について説明をします。

野崎先生

登録免許税や不動産取得税はそれほど大きな額にはならないのですが、贈与税は不動産の価格が大きい場合は高額になりますので注意が必要です。また、不動産を贈与すると、もらった人は贈与税の申告が必要になるのが一般的です。生前贈与が有利になるか否かはケースごとに異なりますので、あらかじめ税理士に相談することをおすすめします。

登録免許税

法務局で不動産の名義変更を行う場合、『登録免許税』と呼ばれる国税を支払う必要があります。

生前贈与による登録免許税は、固定資産評価額の2%の金額を支払うものとされています。

例えば、贈与する不動産の固定資産評価額が2,000万円ならば、40万円の登録免許税を支払うことになります。

ちなみに、相続による登録免許税は、固定資産評価額の0.4%を納めなければなりません。

固定資産評価額によって、納税額が大きく変わってくるため、事前に各市区町村の役所・役場や、固定資産税の納税通知書などで確認をしておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産の取得者に対し、その不動産が所在する都道府県が課税する都道府県税のことです。

この不動産取得税は、売買・交換・贈与によって取得した場合に課税されますが、相続・包括遺贈・法人の合併などで取得した場合には課税されません。

不動産取得税の税率は、土地・建物ともに3%となります。

ただ、住宅ではない建物の場合には4%になるため、注意が必要です。

なお、2021年3月31日までに宅地を取得した場合は、その評価額の2分の1を不動産所得税の標準額とする特例があります。

つまり、評価額が2,000万円の土地を取得する場合に必要な不動産取得税は、【(2,000万円÷2)×3%=30万円】となります。

また、一定の条件下にある中古住宅は、建築された時期に応じて控除を受けることが可能となります。

具体的には、

  1. 平成9年4月1日以降に新築…1,200万円の控除
  2. 平成元年4月1日~平成9年3月31日に新築…1,000万円の控除
  3. 昭和60年7月1日~平成元年3月31日に新築…450万円の控除

といった具合に、控除を受けることが可能となります。

この控除を受けるためには、

  1. 中古住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下
  2. 取得した個人が自己の居住用住宅にすること
  3. 新築から20年以内の住宅または、新耐震基準を満たしている

以上が条件になります。

贈与税

不動産の生前贈与は相続ではないので、相続税は発生しませんが、代わりに『贈与税』が発生します。

この贈与税は年間110万円までは基礎控除がありますので、1年の間に110万円以内の財産を贈与する場合には支払う必要がありません。

ただ、基本的に不動産は高額であるため、実際には、贈与財産の合計額から基礎控除額の110万円を引き、金額に応じた税率を掛け、控除額を引くことになるケースが大半です。

贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までです。

手数料(専門家による仲介があった場合)

不動産の登記変更の手続きは、司法書士に依頼することができます。

登記名義変更手続きにはさまざまな書類が必要となり、それらをすべて一から自分一人で集めるとなると、大変な労力を必要とします。

そこで、司法書士に依頼することで、これらの作業を任せることができます。

また、贈与税の算出なども税理士に依頼することで、正確な金額を出してもらうことができます。

費用は依頼する事務所や不動産の数などによって異なりますが、大まかな目安としては、

  • 司法書士に登記変更の依頼をするケース→5万円程度
  • 税理士に贈与税に関する申告を依頼するケース→5~10万円程度(土地の価格により変動)

となります。

土地の生前贈与に関連した相談先

ここまでの説明で、「自分で生前贈与の手続きをするのがめんどくさそう」「トラブルなく生前贈与ができるか心配」と思う方もいるでしょう。

そこで、ここでは土地の生前贈与に関して相談できる専門家について解説します。

贈与契約書作成や登記|司法書士

贈与契約書などの書類作成や不動産の登記といった手続き面に不安がある場合は、司法書士への相談をおすすめします。

司法書士の主な業務は、登記・供託手続きの代理や、法務局・裁判所・検察庁などに提出する書類の作成です。

書類の面で悩んでいるだけなら、自分で作成したり行政書士に依頼して作成してもらったりといった対応も可能ですが、贈与する財産が不動産であれば登記の問題もあるため、司法書士に任せたほうが安心できるでしょう。

弁護士に依頼したときよりも費用が安くなるのもメリットのひとつですが、生前贈与や相続に関してトラブルに発展した場合への対応まではサポートできないという点ではやや不安が残るかもしれません。

税金関係|税理士

節税対策として生前贈与が有効なのか、ほかにも節税効果の高い方法はあるのかといった悩みは、税理士への相談で解決できるでしょう。

税金の問題は、法律や特例などが複雑に絡み合うため非常に難しく、実務経験がない素人ではわからない面が多いのが実情です。

インターネットの情報や知人の話だけを頼りに「節税できる」と信じて対策を講じても、かえって逆効果となり税額が高くなってしまうケースも少なくありません。

税理士に相談すれば、実際の財産状況を分析してより効果の高い節税対策のアドバイスが得られます。

書類の作成や申告などの税務代理も一任できるので、申告の手間を大幅に軽減することにもつながるはずです。

生前贈与を含む相続でトラブルになった場合|弁護士

生前贈与は、特定の家族や相続権のない知人なども財産を承継できる手続きです。

所有者の意思で自由に財産を承継させられるというメリットがありますが、反面、相続人の反感を買ってしまったり、相続人の間でもめごとを生んでしまったりする危険もあることに配慮しなければなりません。

もし、生前贈与や相続についてトラブルに発展してしまった場合は、弁護士への相談で解決できる可能性があります。

法律の定めにもとづいた適切なアドバイスが得られるだけでなく、他の相続人との間に立って話し合いを進めることも可能です。

生前贈与や相続について親族間でトラブルを生じさせないための対策を尽くしておきたいと考えるなら、健康に不安のないうちに弁護士に相談してサポートを受けましょう。

まとめ

生前贈与をうまく活用すれば、円満な形で資産を後世に受け渡すことができます。

しかし、生前贈与ではさまざまな税金が発生するため、適切に対策しないとかえって費用がかかってしまいます。

生前贈与を行うのであれば、今回紹介した控除制度を上手に利用し節税を実現しましょう。

また、手続き面に不安がある場合には専門家への依頼を検討しましょう。

登記に不安がある場合には司法書士へ、税金面は税理士へ、相続を含むトラブルが発生した場合は弁護士への相談が有効です。

なお、相続弁護士ナビでは相続トラブルに注力する弁護士をお住いの地域ごとに検索していただけます。

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KL2021・OD・157

この記事の監修者
野崎・松井法律事務所
野崎 大介 弁護士 (第二東京弁護士会)
【弁護士歴18年】「遺言書に書いてあったから仕方がない。大ごとにしたくない。」など、遺言書の内容や遺産分割で揉めた場合の解決実績を多く持つ。相続問題のその先まで考えた「円満な解決」を目指す。

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相続トラブルに巻き込まれてしまった方へ

何かと相続トラブルに発展するのは遺産の割合に不満がある・納得いかないケースです。

例えば、下記などが該当します。

・思ったより相続される遺産が少なかった
・揉めたくないので、泣く泣く遺産の配分に納得した
・遺言書に他の兄弟姉妹に遺産を多く渡す旨が書かれていた

遺産相続では法定相続分といって、民法で定められている割合の通りに遺産を公平に分割しましょうという一応の定めがありますが、生前に被相続人(亡くなった人)の介護をしていた、被相続人の事業を手伝っていれば寄与分という制度で多くの財産をもらう権利があります。

また、他の相続人が生前に財産を多く受け取っていたのであれば、遺産分割協議の際に相続財産を減らすこともできます。ただ、こういったルールは相続人全員が知っているわけではありませんから、あなたが主張しても聞く耳をもたれない可能性もあります。

その場合、弁護士に相談することで法的な観点から主張をしてくれますし、トラブルになっている場合はその仲裁に一役買ってくれるでしょう。

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本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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