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公開日:2019.9.9 

不動産を生前贈与する際の手続きと税金面に関する注意点

野崎・松井法律事務所
野崎 大介 弁護士
監修記事
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生前贈与とは、贈与者が生きているうちに、その所有する財産を無償で受贈者に渡すことを言います。生前贈与の対象となる財産は幅広く、例えば、不動産や車、現金など、あらゆるものを受贈者に譲り渡すことができます。

この生前贈与を活用すれば、相続税の節約が可能となり、また確実に渡したい相手に贈与できるため、この制度を利用する人が増えてきました。しかし、不動産については事前に生前贈与の制度を理解しておかないと、かえって費用が必要となるケースも想定されるので、注意が必要です。

そこで本記事では、不動産を生前贈与する際の流れと、かかる税金の節税方法について説明していきます。

不動産の相続でトラブルを起こさないためには事前弁護士へ相談するのがオススメです

不動産が関わる遺産相続は、トラブルになるケースが非常に多いです。

誰が不動産を相続するの?不動産はどうやって分ければいいのか?法定相続人の誰か一人に相続させるとしたら他の相続人の遺留分はどうなる

こういった些細な疑問が大きくなり、下記のようなトラブルに発展します。

  • そもそも不動産の分割方法がわからない
  • 借地権などの権利関係がどうなっているのか不明
  • 土地を相続したが小さすぎて分割や活用が困難
  • 相続登記が前の相続でされていなかった
  • 名義変更の際にトラブルになっている など

上記のような悩みは、弁護士に相談することで解決できるかもしれません。

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不動産を生前贈与することで得られる効果とは?

どういった状況で生前贈与を行うか、なぜ行うかはケースバイケースかと思いますので、一概にメリットとデメリットをおしなべて語ることは難しく、生前贈与をしたからといって必ずしも得をするとは言い切れないでしょう。

そのため、慎重に判断することをおすすめしますが、『生前贈与』を行うこと自体の特徴としては下記のようなことが言えます。

相続税の節税効果がある

不動産に限らず、他人に『財産』を贈与する際には贈与税がかかります。相続発生時に相続税がかかるケースもありますが、『贈与』と『相続』ではそれぞれに発生する『税率』が異なりますので、場合によっては生前に贈与をすることで、相続税の軽減に繋げることが可能です。

表:一般贈与税率

基礎控除後の課税価格

税率

控除額

200万円以下

10%

-

300万円以下

15%

10万円

400万円以下

20%

25万円

600万円以下

30%

65万円

1000万円以下

40%

125万円

1500万円以下

45%

175万円

3000万円以下

50%

250万円

3000万円超

55%

400万円

参考:国税庁|No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

表:【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

2億円以下

40%

1,700万円

3億円以下

45%

2,700万円

6億円以下

50%

4,200万円

6億円超

55%

7,200万円

参考:国税庁|No.4155 相続税の税率

野崎先生

どの程度の節税効果があるかは、贈与税・相続税が発生する仕組みや特例などが関係します。不動産の場合はさまざまな控除や特例がありますので、専門家である税理士に確認することをおすすめします。

贈与する相手を選択できる

もし、被相続人が遺言等を残さず、遺産相続が発生した場合、不動産は基本的には遺産分割協議にて法定相続人で分割する事になります。主な方法としては下記の4つの方法があります。

現物分割

不動産を物理的に分割する方法で、一般的によく使われている方法です。例えば土地だと「分筆登記」をして完全に分ける方法が用いられています。

換価分割

不動産を「売却」して、お金に換えて分割する方法です。これもよく利用されている方法です。

代償分割

相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人には相続すべき不動産の持分相当額の対価を金銭で支払う方法です。

共有分割

不動産を「共有」で分割する方法。この方法は不動産を物理的に分割せずに、不動産全体を相続人がそれぞれの割合で共有する方法です。

どの分割方法を選択するのか、どう分割するのかは判断が難しく、利益や権利を巡って『相続トラブルに発展するケースも多くあるのが不動産の相続』です。

なかでも共有分割は、共有者全員が同意しないと売却できないとか、共有者が亡くなるとさらに細分化されるなど、後になって問題となるケースがよく見受けられます。

生前贈与を行い、事前に渡す相手を決めておけば、ある程度は被相続人の亡き後のトラブルを防ぐ事もできるでしょう。

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土地・不動産を生前贈与する際の流れ

では、実際に土地や建物などの不動産を、生前贈与するための流れを説明していきます。

贈与契約書の作成

この生前贈与はあくまでも契約であるため、実は口約束でも契約は成立してしまうのです。しかし、口約束だと後にトラブルを招きかねないため、『不動産贈与契約書』を作成するのが一般的です。

この不動産贈与契約書には、いつ、誰が(贈与者)、誰に(受贈者)、どの不動産を贈与するのか、を最低限記載しなければなりません。また、不動産の生前贈与には、登記や登録免許税の負担などで多くの費用が発生します。

それらの費用を贈与者と受贈者のどちらが負担するのかなども、明確に記載しておいた方がよいでしょう。これらの贈与契約書を作成する際には、後の紛争を防止するためにも、氏名は直筆で署名し、実印で押印しておくことが大切です。

いったん贈与契約書を作成すると、後になって取り消すことはできない(民法550条)ことにも留意が必要です。

法務局で登記申請(名義変更)

不動産贈与契約書を用いて贈与契約が完了したら、次に法務局で、不動産の名義変更申請を行います。この申請を行う法務局はどこでもよい訳ではなく、贈与される当該不動産を管轄する法務局で名義変更をする必要があります。

法務局では、必要な書類を基に登記申請書を作成し、これらを提出することになります。

必要書類

法務局で登記申請を行うためには、さまざまな書類が必要になります。

  • 対象不動産の登記識別情報通知(登記済権利書)
  • 贈与者の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  • 受贈者の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 不動産贈与契約書(登記原因証明情報)
  • 登記申請書

また、場合によっては上記以外の書類が必要となるケースもあるため、注意が必要です。

これらの書類を一から自分で集めるのは、多くの手間と時間がかかります。そのため、登記申請については弁護士や司法書士などの専門家に相談するのも1つの方法です。

贈与税の申告

次項で詳しく説明しますが、不動産の生前贈与では『贈与税』と呼ばれる税が発生します。贈与税の発生が見込まれる場合には、納税者自身が税金の計算をして、税務署に申請と納税を行う必要があります。

生前贈与を行う際の注意点として知っておくべきこと

ここでは、生前贈与を行う際の注意点について説明します。

贈与契約書は必ず作る

贈与は口約束でも成立しますが、後にどのようなトラブルが発生するかわかりません。そのため、生前贈与を行う際には、必ず贈与契約書を作成しましょう。

贈与契約書を作成することで、お互いの意思が明確に表せますし、仮に紛争になったときにも、有力な証拠となることが期待されます。

暦年贈与と相続時精算課税制度のどちらを利用すべきか

一般的に、相続税がかかるような人であれば、年間110万円の控除が受けられる暦年贈与の方が節税することができます。逆に、相続税がかからず、1年に110万円を超える贈与を受ける人であれば、『相続時精算課税制度』を利用する方がよいでしょう。

基本的には暦年贈与を利用することが多いですが、ケースによっては相続時精算課税制度を利用する場合もあるのです。

実際にあった事例

野崎先生

例えば、アパートを所有している母親が子供に建物だけを生前贈与するケースです。そのままだと母親(ほかにも収入があって高所得)に賃料が入って所得税がかさみ、遺産もどんどん増えています。子供(所得は多くない)に建物を移転して賃料を子供が取得し、土地の評価額も抑える、というやり方です。この方法が有効になるためには、賃貸借契約が継続していることやローンがないことなどの前提条件がありますので、対策を実行する際には税理士に相談する必要があります。

申告期限に注意

贈与税や相続税の申告期限は、各税法によって定められています。

贈与税の場合

申告期間:2月1日から3月15日

納期限:3月15日まで

相続税の場合

申告期間および納期限:相続があったことを知った翌日から10ヶ月以内

これらの申告期間を過ぎてしまうと『加算税』や『延滞税』が課される可能性があるため、注意しましょう。

生前贈与された財産も遺留分減殺請求の対象になり得る

まず遺留分(いりゅうぶん)とは、一定の法定相続人が最低限の相続財産を受け取る権利のことを言い、その権利が侵害された場合、相続財産を取り返すことを遺留分侵害額請求(旧:遺留分減殺請求)といいます(民法第1046条)。

この遺留分が保障されているのは、法定相続人のうち兄弟姉妹を除いた相続人(配偶者・子・直系尊属)となります。遺留分は、法律上その取得が保障されているものなので、生前贈与や遺言によってもこの権利を侵害することは原則としてできません。

よくある事例

例えば、自宅以外の財産はあまりない人が、複数の子供のうち同居している1人に自宅を生前贈与すると、その人が死亡した後、遺留分減殺請求の対象となります。ほかにも、長男と不仲だった父が、長女へほとんどの財産を生前贈与していたという事案などがあります。

また、孫に与えるという名目で実質的にはその親(自分の子)へ贈与をしていた場合なども、他兄弟などから遺留分侵害となみなされ、減殺請求行為をされる可能性もあります。

詳しくは、『生前贈与された財産を遺留分減殺請求で取り返す』をご覧ください。

※法改正(2019年7月1日施行)により、遺留分減殺請求は「遺留分侵害額請求」と呼ばれるようになりました。

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生前贈与の登記申請でかかる費用(生前贈与を受ける側)

不動産を譲り受ける場合、『登録免許税』や『不動産取得税』を納める必要があります。さらに、生前贈与によって譲り受ける場合には『贈与税』が発生します。以下では、それぞれの税について説明をしていきます。

野崎先生

登録免許税や不動産取得税はそれほど大きな額にはならないのですが、贈与税は不動産の価格が大きい場合は高額になりますので注意が必要です。また、不動産を贈与すると、もらった人は相続税の申告が必要になるのが一般的です。生前贈与が有利になるか否かはケースごとに異なりますので、あらかじめ税理士に相談することをおすすめします。

登録免許税

法務局で不動産の名義変更を行う場合、『登録免許税』と呼ばれる国税を支払う必要があります。生前贈与による登録免許税は、固定資産評価額の2%の金額を支払うものとされています。

例えば、贈与する不動産の固定資産評価額が2,000万円ならば、40万円の登録免許税を支払うことになります。

ちなみに、相続による登録免許税は、固定資産評価額の0.4%を納めなければなりません。固定資産評価額によって、納税額が大きく変わってくるため、事前に各市区町村の役所・役場や、固定資産税の納税通知書などで確認をしておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産の取得者に対し、その不動産が所在する都道府県が課税する都道府県税のことです。この不動産取得税は、売買・交換・贈与によって取得した場合に課税されますが、相続・包括遺贈・法人の合併などで取得した場合には課税されません。

不動産取得税の税率は、土地・建物ともに3%となります。

ただ、住宅ではない建物の場合には4%になるため、注意が必要です。

なお、2021年3月31日までに宅地を取得した場合は、その評価額の2分の1を不動産所得税の標準額とする特例があります。

つまり、評価額が2,000万円の土地を取得する場合に必要な不動産取得税は、【(2,000万円÷2)×3%=30万円】となります。

また、一定の条件下にある中古住宅は、建築された時期に応じて控除を受けることが可能となります。

具体的には、

  1. 平成9年4月1日以降に新築…1,200万円の控除
  2. 平成元年4月1日~平成9年3月31日に新築…1,000万円の控除
  3. 昭和60年7月1日~平成元年3月31日に新築…450万円の控除

といった具合に、控除を受けることが可能となります。

この控除を受けるためには、

  1. 中古住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下
  2. 取得した個人が自己の居住用住宅にすること
  3. 新築から20年以内の住宅または、新耐震基準を満たしている

以上が条件になります。

贈与税

不動産の生前贈与は相続ではないので、相続税は発生しませんが、代わりに『贈与税』が発生します。この贈与税は年間110万円までは基礎控除がありますので、1年の間に110万円以内の財産を贈与する場合には、支払う必要がありません。

ただ、基本的に不動産は高額であるため、実際には、贈与財産の合計額から基礎控除額の110万円を引き、金額に応じた税率を掛け、控除額を引くことになるケースが大半です。

贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までです。

手数料(専門家による仲介があった場合)

不動産の登記変更の手続きは、司法書士に依頼することができます。登記名義変更手続きにはさまざまな書類が必要となり、それらをすべて一から自分一人で集めるとなると、大変な労力を必要とします。

そこで、司法書士に依頼することで、これらの作業を任せることができます。また、贈与税の算出なども税理士に依頼することで、正確な金額を出してもらうことができます。

費用は依頼する事務所や不動産の数などによって異なりますが、大まかな目安としては、

  • 司法書士に登記変更の依頼をするケース→5万円程度
  • 税理士に贈与税に関する申告を依頼するケース→5~10万円程度(土地の価格により変動)

となります。

不動産にかかる贈与税を極力減らすには

このように、不動産を贈与するときにはさまざまな税が発生します。一方で、いろいろな控除制度も存在するので、それらを上手に使えば全体の納税額を減らすことが可能になるかもしれません。

そこで、以下では不動産にかかる贈与税の減らし方について説明します。

不動産贈与にかかる配偶者控除【2018年4月時点】

夫婦の間で贈与を行えば、贈与税を支払わなくて済む可能性があります。『婚姻期間20年以上の夫婦間で生前贈与が行われる場合』には、基礎控除(110万円)に加え、最大2,000万円まで控除を受けることが可能になります。

この制度を利用するためには、

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  2. 配偶者から受け取る財産が、自分が住むための住居または不動産を取得するための金銭であること
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

以上が条件となってきます。なお、この制度は、同じ配偶者からの贈与では、一生に一度しか適用を受けることができません。

相続時精算課税制度【2018年4月時点】

相続時精算課税制度とは、総額2,500万円までが非課税となり、それを超える金額については20%の税率を掛けて贈与税を算出します。そのため、この制度を利用することで贈与税を減少させることが見込めるのです。

ただ、贈与者が亡くなり相続が発生した際には、贈与された財産を相続する財産に足して、相続税の算出を行う必要があります。そして、相続時精算課税を一度利用すると、暦年贈与には戻れず、年間110万円の控除を受けられなくなります。

110万円の暦年贈与の利用

先述したように、年間110万円以内の贈与なら贈与税がかからないため、複数年に分けて贈与することで、節税が可能となります。こうした贈与の方法を『暦年贈与』と呼びます。

贈与財産は『一般贈与財産』と、特別な条件下で限定された『特例贈与財産』の2種類に区分されます。それぞれ税率が異なるため注意が必要です。

一般贈与財産の場合

一般贈与財産とは、特例贈与財産にあたらないケースのことです。具体的には、兄弟間の贈与や夫婦間の贈与などがこれに該当します。

例えば、基礎控除後の課税価格が500万円である場合税率30%、控除額65万円になるので、

(500万円×30%)−65万円=85万円が課税されます。

特例贈与財産の場合

特例贈与財産とは、祖父母などの直系尊属から、その年の1月1日時点で満20歳の子や孫に贈与する場合に適用されます。一般的に、こちらの贈与の方が低い税率で贈与することが可能となります。

例えば、先ほどと同様に基礎控除後の課税価格が500万円の場合、【税率20%、控除額30万円】になるので、【(500万円×20%) −30万円=70万円】が贈与税額となります。

このように、課税価格が同じ500万円であっても、税額には15万円の差が発生することになります。基礎控除後の課税価格が高ければ高いほど差は広がるので、うまく活用できれば、よい節税となるでしょう。

野崎先生

一般的には上記のような内容で問題ないかと思いますが、税金計算の詳細は年度によって頻繁に変わりますので、最新の情報をチェックする必要があります。また、生前贈与が有利になるか否かは、不動産の価格や遺産の総額など、さまざまな状況によって変わります。

節税よりも、子や孫を援助するのが主な目的の場合もあり得ます。生前贈与をするときは、どのような目的で行うかをはっきりさせた上で、税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ

以上、生前贈与についてご説明してきました。

生前贈与をうまく活用すれば、円満な形で資産を後世に受け渡すことができます。しかし、生前贈与ではさまざまな税金が発生するため、適切に対策しないとかえって費用がかかってしまいます。

もし、生前贈与を行おうと考えている方がいらっしゃれば、今回紹介した控除制度を上手に利用し、節税を実現しましょう。

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この記事の監修者
野崎・松井法律事務所
野崎 大介 弁護士 (第二東京弁護士会)
【弁護士歴18年】「遺言書に書いてあったから仕方がない。大ごとにしたくない。」など、遺言書の内容や遺産分割で揉めた場合の解決実績を多く持つ。相続問題のその先まで考えた「円満な解決」を目指す。

相続トラブルに巻き込まれてしまった方へ

何かと相続トラブルに発展するのは遺産の割合に不満がある・納得いかないケースです。

例えば、下記などが該当します。

・思ったより相続される遺産が少なかった
・揉めたくないので、泣く泣く遺産の配分に納得した
・遺言書に他の兄弟姉妹に遺産を多く渡す旨が書かれていた

遺産相続では法定相続分といって、民法で定められている割合の通りに遺産を公平に分割しましょうという一応の定めがありますが、生前に被相続人(亡くなった人)の介護をしていた、被相続人の事業を手伝っていれば寄与分という制度で多くの財産をもらう権利があります。

また、他の相続人が生前に財産を多く受け取っていたのであれば、遺産分割協議の際に相続財産を減らすこともできます。ただ、こういったルールは相続人全員が知っているわけではありませんから、あなたが主張しても聞く耳をもたれない可能性もあります。

その場合、弁護士に相談することで法的な観点から主張をしてくれますし、トラブルになっている場合はその仲裁に一役買ってくれるでしょう。当サイトでは、相続トラブルを1人で解決できるか悩んでいる方へ無料電話・無料相談(一部)を行い、不安解消できるように努めています。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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