生前贈与を非課税で行う為の６つの方法

生前贈与(せいぜんぞうよ)とは、財産を多く持っており、これから相続を控えている方が、将来相続人になる人物の相続税の負担を減らすために生前から財産を贈与することです。

しかし、生前贈与にも贈与税がかかってしまう可能性があります。そこで今回の記事では、非課税で行える生前贈与についてご紹介します。

もし、生前贈与で得た不動産や土地の活用方法にお悩みの方は売却も検討するといいかもしれません。

生前贈与における２つの課税

生前贈与とは、自分が死ぬ前に所有している財産を人に与えることです。この財産は誰にでも贈与が可能です。生前贈与手続きをしなかった場合は、相続人が自動的にその財産を受け取ります。

贈与は自身の子供や配偶者に行うことで、自分が死んだ時に支払う必要のある相続税を節約できます。しかし、工夫なしに生前贈与をすると、相続税よりも高額な贈与税を支払わなければなりません。 そのため、贈与税が非課税となる制度などを利用することが一般的です。生前贈与を受ける受贈者は、「暦年課税（通常の贈与税）」か「相続時精算課税」のどちらかの方法を選択する必要があります。

暦年課税

暦年課税を選択した場合、受贈者が1月1日〜12月31日までの1年間で受け取った財産の合計金額が、基礎控除額の110万円を越えたケースに限り贈与税がかかります。贈与税は110万円をオーバーした金額に対して課せられます。

もし相続財産がたくさんあり多額の相続税を納める必要がある場合は、いくらかの贈与税を支払ったとしても多めの贈与を行うとトータルでは節税となるケースがあります。

相続時精算課税

相続時精算課税は60歳以上の親か祖父母から20歳以上の子供か孫への贈与の場合に選択できます。この方法では、受け取った金額が通算で2,500万円までなら贈与税がかかりません。

しかし、相続を受けた際に受け取った相続財産に対して、相続時精算課税に関する贈与財産の額を合算して相続税を計算する必要があります。より詳しい内容は「相続時精算課税制度を活用して贈与税対策をする手引き」をご覧いただければと思います。

生前贈与６つの非課税枠

基礎控除

贈与税の法律に、1年間で贈与を受けた金額が110万円以下なら贈与税が課せられないと記されています。しかし、毎年同じ相手から同じ金額の贈与を受け取り続けていると、税務署から多額の贈与を毎年分割して行っているとみなされてしまい贈与税の納付を求められる可能性があります。

相続時精算課税の特例

60歳以上の親か祖父母から20歳以上の子供か孫への贈与は、2,500万円までなら非課税となります。贈与するものは現金であろうが、不動産であろうが構いません。しかし、2,500万円を越える部分の贈与には、一律で20%の贈与税が課せられてしまいます。

住宅取得資金贈与の特例

自分たちが住む住宅の購入資金を、親や祖父母から贈与してもらう場合は、条件によって最大3,000万円までの贈与が非課税となります。この特例の背景には、平均年収と平均貯蓄が低下傾向にあるにも関わらず、住宅価格が年々上昇しており住宅取得が難しいという状況があります。

そのため、新しく家を建てることを検討している人にとっては、役立つ特例制度です。

夫婦間贈与の特例

婚姻期間が20年を越える夫婦の、夫から妻へ、または妻から夫へ居住用不動産（家や土地）を贈与する場合、2,000万円までが非課税となります。同じ相手には一生に一度しか利用できず、贈与を受けた家や土地に住み続ける必要がある点に注意しましょう。

参考：生前贈与で不動産を贈与する際に贈与税を抑える為の手順

教育資金贈与の特例

30歳未満の子供や孫に対する教育資金の贈与は、1,500万円までなら非課税とされます。1,500万円の非課税が適応されるのは、学校などに支払われる入学金・授業料・給食費などです。

それ以外の、学習塾や習い事にかかる費用に対する贈与は500万円までが非課税となります。この制度は、平成25年4月1日から平成27年12月31日までの期間限定措置です。 なお、贈与を受けた人が30歳になった際に、贈与されたお金が残っているとその段階に贈与があったとみなされて、贈与税が課せられてしまうので注意が必要です。

結婚子育て資金贈与の特例

親や祖父母から、20歳から49歳までの子供や孫の結婚・子育て資金について贈与する場合1,000万円（結婚資金は300万円）までが非課税となります。結婚に関する資金として該当するものは、結婚式と結納や結婚に伴う引越しなどにかかる費用です。

子育てに関する資金として該当するものは、妊娠や出産や不妊治療にかかる費用と子供の医療や保育にかかる費用です。この特例は平成27年4月１日から平成31年3月31日までの期間限定措置です。

まとまったお金を贈与するつもりと悟られてはいけない

ここまで紹介してきた、６種類の生前贈与を非課税で行う方法のうち、一番ポピュラーなものが「基礎控除」の利用です。年間110万円までの生前贈与は非課税なので、そのまま贈与を続けていけばいいと思いがちですが、実はやり方によっては課税されてしまうおそれがあります。

かなりの額を税金の支払い無しで生前贈与するつもりであれば、毎年110万円を贈与し続ける方法が一番効率的です。しかし、税務署に最初からまとまった金額を贈与するつもりであるとみなされてしまうと、多額の贈与税が課せられてしまう可能性があります。 例えば、15年間にわたり毎年110万円を贈与している場合で考えてみましょう。このケースでは制度上、年間110万円以下なので非課税であるのですが、最初からまとまった金額の贈与が目的だったとみなされてしまうと、1,650万円を一括で贈与したとみなされてしまいます。この場合、以下のような計算式が用いられます。 1,650万円ー110万円＝1,540万円
1,540万円×50%ー250万円＝520万円 ※一般贈与税率は基礎控除後の課税価格が3,000万円以下の場合50%で、その額から250万円が控除されます。
つまり、状況によっては520万円という高額な税金がかかってしまう可能性があります。

生前贈与の非課税利用をするコツ

基礎控除を少し越える贈与であえて贈与税を支払う

先ほど述べたように、毎年110万円の贈与を行っているとまとまった金額の贈与を企んでいると疑われる可能性があります。そこで、オススメする方法が基礎控除を少し上回る生前贈与を行うことです。

例えば、111万円の生前贈与を行うと、基礎控除を越える1万円分に対して1,000円の贈与税が発生します。贈与税を支払うことで生前贈与が行われている証明になります。こうすれば、贈与税対策だと疑われにくくなるのです。

今後価値の上がる相続財産は相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度の利用は、今後価値の上がる相続財産に対して特に有効な手段です。相続財産としての評価額は、贈与時の評価額となるからです。そのため、贈与するタイミングが重要となります。

一方、建物など今後価値の減少や値下がりが確実な財産は、相続時精算課税制度の利用に適していません。

暦年課税と相続時精算課税を使い分ける

父と母それぞれが所有している財産を受け取れる場合、その財産の種類や総額に合わせて贈与税を非課税とする方法を使い分けましょう。例えば、父からの贈与は暦年課税を利用し、母からの贈与は相続時精算課税を利用するなどです。

注意しなければならないことは、一度相続時精算課税制度を選択すると、その選択をした年分以降はずっと相続時精算課税制度が適用され、「暦年課税」へ変更することはできないという点です。

変更ができないという点に関しては、国税庁のホームページにも記載がありますので、一度確認しておくのが良いでしょう。

この制度を選択すると、その選択に係る贈与者から贈与を受ける財産については、その選択をした年分以降全てこの制度が適用され、「暦年課税（注）」へ変更することはできません。
引用元：相続時精算課税の選択

生前贈与や相続で取得した不動産はどうすべき？４つのケースとあなたが考えるべきこと

生前贈与や相続によって不動産を取得することになっても、今後その不動産をどう扱うのか、決めかねている人も多いと思います。

主な選択肢としては、次の４つが考えられます。それぞれどのような特徴があるのかを見たうえで、あなたが考えるべきことを解説していきます。

1. 自分や家族・親族が住む
2. 売却する
3. 活用して収益化する
4. そのまま放置する

 

ケース１｜自分や家族・親族が住む

生前贈与・相続で取得した家に、あなた自身やご家族・親族が住むというケースです。自分たちの暮らしに活用できるならそれに越したことはありませんし、これといったデメリットもありません。

ただし住んでみた結果、次のような状況になっている場合は、住み替えも選択肢に入れてみてもいいかもしれません。

家屋が古くなっていて修繕に費用がかさむ

→売却額次第では新しい家を買ったほうが最新設備で快適に暮らせる

土地・家屋が狭小で住みづらい

→立地によっては高く売れる可能性あり。売却したお金でより広い家を買えるかも

立地が悪くて生活スタイルが変わってしまった

→生活スタイルが変わったことで結果的に費用がかさんでいるなら、現金化したほうが得

住み替えのときは、住み替え前の家を売却して、新居の購入資金や引っ越し資金に充てるのが一般的です。住み替えを検討するなら、まずは家の査定を受け、どのくらいの金額で売れそうなのかイメージをつけておきましょう。売却の流れや査定については、こちらをご覧ください（←クリックするとページ下部へ移動します）。

ケース２｜売却する

初めから売却を考えている人もいるでしょう。売却すればまとまった現金が入ってくるので、その後の生活設計もしやすくなります。

ただし、立地によっては売却に時間がかかったり、かなり安値を付けられてしまう可能性があります。できるだけ高値でスムーズに売却するためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になってきます。

その方法については、次の章で詳しく解説しています（←クリックするとページ下部へ移動します）。

ケース３｜活用して収益化する

土地や家屋を活用して、賃貸住宅や施設の経営をし、収入を得るプランです。経営がうまくいけば、いわゆる「不労所得」が長期的に入ってくるので、家計の大きな助けになるでしょう。

ただし、不動産の活用はハードルが高いのも事実です。不便な土地だと借り手を見つけるのに苦労するかもしれませんし、今の家屋を利用しようにも何らかの修繕・改修が必要になるケースが一般的です。つまり、初期投資が必要なのです。

この初期投資分を回収できるような、収益化プランを立てていかなければなりません。うまくいかないと、いつまでも赤字が続いてしまう可能性もあります。不動産の投資・運用に関する知識がない人にとっては、それなりにリスクの大きな選択といえるでしょう。

不動産を売却した場合／活用した場合の比較
	売却した場合	活用した場合（賃貸住宅経営など）
初期費用	・仲介手数料 ・各種税金 ・その他諸費用 数十万円～数百万円単位が一般的	・建築費用 ・各種手数料 ・各種保険料 ・その他諸費用 数千万円～数億円単位が一般的
継続的にかかる費用	なし	維持・管理費
短期的な利益	売却収入	なし
長期的な利益	なし	家賃収入など
節税効果	なし	あり
赤字リスク	なし	あり

 

上手に活用できる自信がなければ、不動産を売却してまとまったお金に換えるほうが安全です。売却の流れについてはこちらをご覧ください（←クリックするとページ下部へ移動します）。

リスクを理解したうえで不動産の活用を目指すなら、活用プランを作っている複数の業者に一括で資料請求・見積を依頼し、どんなプランがあるのか、本当に利益が出るのか、よく吟味したうえで決めましょう。

ケース４｜そのまま放置する

使用予定や活用予定がないので、とりあえず不動産をそのままにしておく、というケースですが、これはおすすめできません。固定資産税・都市計画税がかかり続けるからです。

また、実際には不動産の維持・管理費用も必要になります。維持管理が適切に行われないと、国から「特定空き家」に指定され、固定資産税が通常の6倍、都市計画税が3倍になる可能性があるのです。

こんなにかかる！不動産を放置したときの年間費用 （例：1,500万円の価値がある空き家の場合）
費目	特定空き家に指定された場合	最低限の維持・ 管理をした場合
固定資産税	14.7万円	2.45万円
都市計画税	3.15万円	1.05万円
維持・管理費	―	10万円
合計	17.85万円	13.5万円
10年分に換算	178.5万円	135万円

放置はNG。売却か活用を検討すべき

前述の通り、生前贈与や相続で取得した不動産をそのままにしておくのは、お金が出ていくばかりなので得策ではありません。早めに売却で現金化するか、活用での収益化を目指しましょう。

まずは売却を検討してみるのがおすすめです。活用にはリスクがともなう一方、売却なら一度にまとまった現金が入ってくるため、リスクは非常に小さいといえます。

生前贈与・相続で取得した不動産には、基本的にローン残債がないことも、売却するうえでの大きなメリットになります。ローン返済途中の不動産を売却する場合、売却によるローン完済を目指す必要があるため、売却額で妥協できないケースが多いでしょう。そうすると、必然的に売却成立の難易度は上がります。

その点、生前贈与・相続で取得した不動産は、あまり金額にシビアになる必要はないため、売却しやすいのが特徴です。そのまま持っていてもお金がかかるので、多少安くても早めに売却したほうが得、という判断もあるでしょう。

もちろん、許容範囲を超えて安値で売る必要はありませんし、「売るならできるだけ高値」を目指すのも当然のことです。親や親族から受け継いだ大切な不動産ですから、家族でしっかり話し合う必要がありますね。

生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の手順

ここでは、生前贈与や相続で取得した不動産の売却を検討する場合の具体的な手順をご紹介していきます。

あなたの不動産が得意な不動産会社に出会うことが売却成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

 

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定」です。

一括査定を使ってあなたに合った不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定とは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

 

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定を利用することで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.忙しいのでメールでのやりとりにしたいのですが？
A.可能です。申込みの際に、要望欄に「メールでの連絡を希望」と記入しておきましょう。

一括査定の依頼はこちらから

相続ナビでは一括査定サイト「HOME4U」と連携しており、当サイトから直接一括査定の申込みが可能です。

「HOME4U」はNTTグループの運営で、数ある一括査定サイトのなかでも最も運営歴が長く、提携する不動産会社を厳選しているので、安心して査定依頼できます。

以下に物件の所在地を入力して「一括査定に進む」ボタンを押すと、一括査定の申込み画面に進めます。

まとめ

生前贈与を非課税で行うにはいくつかの方法があります。あなたの状況に一番合う生前贈与の方法が見つけて、損をしないような財産管理の助けになれば幸いです。