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公開日:2017.6.8 

土地を相続した際にかかる相続税の計算方法と土地評価額の調べ方

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土地を相続した際にかかる相続税を計算するためには、まず土地自体の評価額から調べる必要があります。ご自身が相続する土地にどのくらいの価値があるのか調べたうえで相続税の計算する方法をお伝えしたいと思います。

ところどころ難しい表現があるかもしれませんが、できるかぎり簡単にまとめましたので参考にしていただければ幸いです。

※相続した土地を売却したい方、売却を検討している方には、こちらの【田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けないほうが良い?】【不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点】の記事もおすすめです。

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土地を評価する方法

まずはお持ちの土地を評価するために用いる方式をご紹介します。

路線価方式

路線価とは、国税庁が定めた土地の値段のことをいいます。相続税を知る際に最も重要な評価方式といっても過言ではありません。

計算式

正面路線価×奥行価格補正率×土地の面積

こちらの計算式を使うには路線価を知る必要があります。

路線価は毎年1月1日に評価され8月頃に公表されますので、国税庁のホームページから確認してください。【路線価図・評価倍率表|国税庁

また、この方式で土地を評価すると、売買取引時価の70~80%ぐらいになるといわれています。

倍率方式

路線価方式は、全国の主要市街地の道路にしか設定されていないため、路線価のない土地には倍率方式を使い土地を評価します。

計算式

固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額は3年に1度改定され、都税事務所・役所などで確認することができます。倍率に関しては国税庁のホームページをご覧ください。【路線価図・評価倍率表|国税庁

その他

公示価格

公示価格とは国土交通省が毎年公表する価格のことをいいます。

基準地価

国土利用計画法にもとづいて各都道府県知事が公表する価格を表します。

固定資産税評価額

固定資産額評価基準をもとに土地や不動産に対してつけられる評価のことをいいます。

これらの詳しい内容については以下で説明しています。
参考:土地の評価額を決める5つ項目|評価額を調べる方法と評価額の使いどき

建物を評価する方法

土地ではなく建物を評価する方法をお伝えします。

建築が終わった建物

すでに建築を終えている建物は、都税事務所や役場の固定資産税課などで固定資産税台帳から固定資産税を確認しましょう。また、自宅に郵送される固定資産税の課税明細書での確認も可能です。こちらの固定資産税評価額をもとに50~60%くらいになるといわれています。

建築途中の建物

建設中の建物を評価する場合は【建設費用×0.7】で計算することで評価額をだすことができます。

土地を相続したらかかる税金

実際に土地を相続したらどのような税金がかかるのか知っておきましょう。

登録免許税

土地を相続して所有者情報を登録する「所有権移転登記」を行う際にかかる税金のことを登録免許税といいます。

登録免許税の計算式

固定資産税評価額×0.4

固定資産税評価額は1,000円未満、登録免許税は100円未満を切り捨てましょう。

相続税

亡くなった被相続人が持っていた土地を相続することでかかる税金のことをいいます。

基礎控除額内であれば相続税はかからない

基礎控除額は3,000万円+相続人の数×600万円で計算します。こちらにもとづき、相続人の数に合わせて基礎控除額の金額を出してみました。

相続人の数

基礎控除額の金額

1名

3,600万円

2名

4,200万円

3名

4,800万円

4名

5,400万円

5人

6,000万円

遺産総額の出し方

相続税の計算をするには、遺産総額を出さなければなりません。ここでは土地の相続税として進めてきましたが、この遺産総額は土地だけでなく預貯金や株式なども含まれます。

また、借金や住宅ローンといった債務もマイナスの財産として含まれますのでご注意ください。遺産総額を出すには、まず土地の評価額や預貯金などの総額から債務を引いて残った遺産の総額になります。この時点で残った金額が0円またはマイナスになるようでしたら相続税は発生しません。

相続税の計算方法

ここで以下の設定をして進めていきたいと思います。

夫:死去

相続人:妻・長女・長男

遺産総額:8,000万円(遺産総額から債務などすべてを引いてのこった金額)

1.課税遺産相続総額を調べる

遺産総額8,000万円-基礎控除額4,800万円=3,200万円

この家族は配偶者1人・子ども2人にあてはまるので基礎控除額は4,800万円です。よって課税遺産相続総額は3,200万円になりました。

2.相続分を分ける

課税遺産相続総額の3,200万円を妻と長女・長男で分けます。

妻  3,200万円×1/2=1,600万円

長女 3,200万円×1/4=800万円

長男 3,200万円×1/4=800万円

3.相続税の計算

国税庁が公表している速算表から税率と控除額を確認します。

このケースですと妻は15%、子ども2人は10%になります。

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

2億円以下

40%

1,700万円

3億円以下

45%

2,700万円

6億円以下

50%

4,200万円

6億円超

55%

7,200万円

引用:相続税の速算表|国税庁

支払う相続税の金額

妻の相続分1,600万円×税率15%-控除額50万円=190万円

長女の相続分800万円×税率10%=80万円

長女の相続分800万円×税率10%=80万円

妻は190万円、2人の子どもは80万円ずつ相続税を払いますのでこの家族の相続税の総額は350万円になります。

相続税を下げるために知っておくべき特例

ここでは相続税を下げる対策について考えていきたいと思います。

基礎控除額

基礎控除額は先ほど説明したとおりです。

3,000万円+600万円×相続人数から控除額を算出し、遺産総額から引くことができます。税率は上記に記載した表をご覧ください。

小規模宅地特例

小規模宅地特例とは、敷地の種類別に定められている限度面積の部分に対する評価額を減額のすることをいいます。

【関連記事】

土地の評価額が80%下がる小規模宅地の特例の仕組みと条件

その他の相続税の特例

他にも配偶者の減額軽減特例や相続税の免除や土地の広さや周囲の状況による評価減などの、相続税の免除や引き下げなどを受けられるものがあります。

生前贈与

資産価値の高い土地などは、被相続者が生きている段階で、特定の人に土地を譲渡することができます。贈与をすることで相続税を減らすメリットが挙げられます。

【関連記事】

生前贈与で不動産を贈与する際に贈与税を抑えるための手順

相続時清算課税制度

相続時清算課税制度とは60歳以上の父母・祖父母から20歳以上の子どもまたは孫に対して財産贈与をおこなった際に2,500万円の限度額に達するまで何度でも控除ができる制度のことをいいます。

以上5つの方法をお伝えしましたが、以下の記事ではさらに詳しい説明をしていますので参考にしていただければと思います。
参考:不動産の相続税を下げる5つの方法

相続税額を抑えて相続税申告するなら、相続税専門の税理士に依頼

誰が相続税の申告を行っても、納める相続税額は同じ金額になると思っていませんか? 実は、その考えは間違っています

税理士業務の中でも「相続税の申告」は非常に特殊なもので相続税の専門的な知識が求められます。税理士ごとに、計算される相続税額が異なることも少なくないのです。

ここでは、「相続税専門」の税理士に依頼することが相続税を抑えることにつながる理由についてご紹介します。

税理士にも得意分野がある

医者に外科や内科などの専門分野があるように、税理士にも専門分野があります

税理士になるには、「所得税法」「法人税法」「相続税法」「消費税法又は酒税法」「国税徴収法」「住民税又は事業税」「固定資産税」のうち、所得税法と法人税法を含む3つの科目に合格することが求められます。つまり、相続税について勉強せず税理士になった人も数多くいるのです。

 

税理士にも専門分野があります

 

一般的な税理士の仕事は法人税や所得税の申告です。全国の年間の相続税申告件数は約10万件なのに対し、税理士は約8万人存在しています。つまり、税理士一人あたりの相続税の申告件数は年間で1~2件程度が実状です。全国に企業が400万社以上あることからも、いかに相続税の申告業務が稀であるか理解できるでしょう。

 

税理士1人の年間相続税申告件数は約1.25人

 

そのため、相続税の申告を数多くこなしている税理士は少なく、専門的に扱っていない税理士に依頼すると、本来払わずに済んだ税金を支払う事態になりかねません

相続税を抑えるために必要なこと

相続税を抑えるためには、相続財産(特に土地や家屋)を正しく評価することや、特例・各種控除などを適用させることが必要不可欠です。

相続税の金額を正しく計算するには、もとになる遺産の価値を正しく評価する必要があります。預金や株式といった金銭価値がはっきりしているものであれば問題ありませんが、土地や家屋、さらに車などの一般動産や家財一式などの評価は難しく、税理士や税務署によって解釈が異なることもあり、遺産の価値を過大に評価してしまうこともあるのです。

また、相続税額を抑えるには控除や特例を利用することが不可欠ですが、適用条件が複雑なこともあり、適用できるのに気づかなかったり、適用できるかどうかの判断が困難な場合もあります。

 

税理士でも財産評価や控除・特例の適用判断は難しい

 

さらに、本来の金額よりも少ない金額を誤って申告してしまうと、税務調査が行われ、延滞税や加算税などの追微課税が発生し、本来よりも高い税金を納めなければならないといった事態になりかねないのです。

相続税の申告は「相続税専門」税理士に依頼

あなた自身や経験の少ない税理士では、正しく申告するのが困難な場合もあるでしょう。そのため当サイト編集部では、相続税を専門に取り扱う税理士に依頼することを強く推奨しています。

依頼した場合は税理士報酬を支払う必要はありますが、それを上回って相続税額を抑えられることも少なくありませんし、ご自身での申告書作成から申告までの一連の手間や税務調査に対処する手間も省けます。

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生前贈与や相続で取得した不動産はどうすべき?4つのケースとあなたが考えるべきこと

生前贈与や相続によって不動産を取得することになっても、今後その不動産をどう扱うのか、決めかねている人も多いと思います。

主な選択肢としては、次の4つが考えられます。それぞれどのような特徴があるのかを見たうえで、あなたが考えるべきことを解説していきます。

  1. 自分や家族・親族が住む
  2. 売却する
  3. 活用して収益化する
  4. そのまま放置する

 

ケース1|自分や家族・親族が住む

生前贈与・相続で取得した家に、あなた自身やご家族・親族が住むというケースです。自分たちの暮らしに活用できるならそれに越したことはありませんし、これといったデメリットもありません。

ただし住んでみた結果、次のような状況になっている場合は、住み替えも選択肢に入れてみてもいいかもしれません。

家屋が古くなっていて修繕に費用がかさむ

→売却額次第では新しい家を買ったほうが最新設備で快適に暮らせる

土地・家屋が狭小で住みづらい

→立地によっては高く売れる可能性あり。売却したお金でより広い家を買えるかも

立地が悪くて生活スタイルが変わってしまった

→生活スタイルが変わったことで結果的に費用がかさんでいるなら、現金化したほうが得

住み替えのときは、住み替え前の家を売却して、新居の購入資金や引っ越し資金に充てるのが一般的です。住み替えを検討するなら、まずは家の査定を受け、どのくらいの金額で売れそうなのかイメージをつけておきましょう。売却の流れや査定については、こちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

ケース2|売却する

初めから売却を考えている人もいるでしょう。売却すればまとまった現金が入ってくるので、その後の生活設計もしやすくなります。

ただし、立地によっては売却に時間がかかったり、かなり安値を付けられてしまう可能性があります。できるだけ高値でスムーズに売却するためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になってきます。

その方法については、次の章で詳しく解説しています(←クリックするとページ下部へ移動します)。

ケース3|活用して収益化する

土地や家屋を活用して、賃貸住宅や施設の経営をし、収入を得るプランです。経営がうまくいけば、いわゆる「不労所得」が長期的に入ってくるので、家計の大きな助けになるでしょう。

ただし、不動産の活用はハードルが高いのも事実です。不便な土地だと借り手を見つけるのに苦労するかもしれませんし、今の家屋を利用しようにも何らかの修繕・改修が必要になるケースが一般的です。つまり、初期投資が必要なのです。

この初期投資分を回収できるような、収益化プランを立てていかなければなりません。うまくいかないと、いつまでも赤字が続いてしまう可能性もあります。不動産の投資・運用に関する知識がない人にとっては、それなりにリスクの大きな選択といえるでしょう。

不動産を売却した場合/活用した場合の比較

 

売却した場合

活用した場合(賃貸住宅経営など)

初期費用

・仲介手数料

・各種税金

・その他諸費用

数十万円~数百万円単位が一般的

・建築費用

・各種手数料

・各種保険料

・その他諸費用

数千万円~数億円単位が一般的

継続的にかかる費用

なし

維持・管理費

短期的な利益

売却収入

なし

長期的な利益

なし

家賃収入など

節税効果

なし

あり

赤字リスク

なし

あり

 

上手に活用できる自信がなければ、不動産を売却してまとまったお金に換えるほうが安全です。売却の流れについてはこちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

リスクを理解したうえで不動産の活用を目指すなら、活用プランを作っている複数の業者に一括で資料請求・見積を依頼し、どんなプランがあるのか、本当に利益が出るのか、よく吟味したうえで決めましょう。

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ケース4|そのまま放置する

使用予定や活用予定がないので、とりあえず不動産をそのままにしておく、というケースですが、これはおすすめできません。固定資産税・都市計画税がかかり続けるからです。

また、実際には不動産の維持・管理費用も必要になります。維持管理が適切に行われないと、国から「特定空き家」に指定され、固定資産税が通常の6倍、都市計画税が3倍になる可能性があるのです。

こんなにかかる!不動産を放置したときの年間費用

(例:1,500万円の価値がある空き家の場合)

費目

特定空き家に指定された場合

最低限の維持・
管理をした場合

固定資産税

14.7万円

2.45万円

都市計画税

3.15万円

1.05万円

維持・管理費

10万円

合計

17.85万円

13.5万円

10年分に換算

178.5万円

135万円

放置はNG。売却か活用を検討すべき

前述の通り、生前贈与や相続で取得した不動産をそのままにしておくのは、お金が出ていくばかりなので得策ではありません。早めに売却で現金化するか、活用での収益化を目指しましょう。

まずは売却を検討してみるのがおすすめです。活用にはリスクがともなう一方、売却なら一度にまとまった現金が入ってくるため、リスクは非常に小さいといえます。

生前贈与・相続で取得した不動産には、基本的にローン残債がないことも、売却するうえでの大きなメリットになります。ローン返済途中の不動産を売却する場合、売却によるローン完済を目指す必要があるため、売却額で妥協できないケースが多いでしょう。そうすると、必然的に売却成立の難易度は上がります。

その点、生前贈与・相続で取得した不動産は、あまり金額にシビアになる必要はないため、売却しやすいのが特徴です。そのまま持っていてもお金がかかるので、多少安くても早めに売却したほうが得、という判断もあるでしょう。

もちろん、許容範囲を超えて安値で売る必要はありませんし、「売るならできるだけ高値」を目指すのも当然のことです。親や親族から受け継いだ大切な不動産ですから、家族でしっかり話し合う必要がありますね。

生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の手順

ここでは、生前贈与や相続で取得した不動産の売却を検討する場合の具体的な手順をご紹介していきます。

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不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

 

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不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定を利用することで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

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A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.忙しいのでメールでのやりとりにしたいのですが?
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まとめ

土地の評価額を知る方法から、相続する際にかかる税金について一連の流れをお伝えしました。このように計算をしたり、相続の手続きを1人で行うには大変労力が必要になりますので、税理士にお願いすることをおすすめします。

専門家ならではの節税方法なども伝授してもらえると思いますのでまずは問合せしてみてくださいね。

※相続した土地を売却したい方、売却を検討している方には、こちらの【田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けないほうが良い?】【不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点】の記事もおすすめです。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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