空き家の相続放棄は可能です。
ただし、放棄後も管理義務が残るケースがあり、何も知らずに手続きを進めると思わぬリスクを負いかねません。
特に被相続人と同居していたり、鍵をもって日常的に出入りしていたりして占有が認められる場合には、法的な保存義務が継続する点に注意が必要です。
本記事では、空き家の相続放棄の方法・手続きの流れ・管理義務の範囲を解説。
放棄以外の処分方法も詳しく解説するので、空き家を手放したいと考えている方は参考にしてください。
空き家の相続放棄は、市場価値や将来の管理コストを総合的に見て判断する必要があります。
空き家だけを放棄できないため、ほかの財産とのバランスも重要です。
相続放棄の判断を下す前に、必ず不動産の査定と相続財産の全体調査をおこないましょう。
空き家を相続放棄する最大のメリットは、将来にわたって発生する多額の維持コスト・税金負担・管理責任から解放される点です。
相続放棄が認められると、毎年発生する以下のような維持費の支払いが一切不要になります。
これらは所有し続ける限り永続的にかかるため、長期的な金銭的負担は決して小さくありません。
また、遠方の空き家へ草刈りや通風のために足を運ぶ手間、あるいは管理を業者に委託するランニングコストもカットできます。
物理的・精神的な管理負担から完全に解放される点は、多忙な方や遠方居住者にとって大きなメリットです。
空き家を相続放棄するには、相続開始を知った日から3ヵ月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ「相続放棄の申述」をおこないます。
ただし、相続放棄をすると、空き家だけでなくその他の相続財産一切を放棄することになるので、相続財産全体の状況を見極めた上で相続放棄をするかを決めることになります。
手続きの流れは以下のとおりです。
3ヵ月の熟慮期間を過ぎると相続を承認したとみなされ、原則として放棄が認められなくなります。
期限内に情報収集と手続きの準備を進めることが不可欠です。
一定の条件を満たす場合、放棄後も空き家に対する管理責任（保存義務）が法律上残ります。
「放棄した＝もう無関係」ではないため注意してください。
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
引用元：民法第九百四十条
相続放棄された空き家が誰にも管理されずに放置され、周辺に危害を及ぼすことを防ぐため、民法上のルールが設けられています。
保存義務は、2023年の民法改正によって対象者が大きく整理・限定されました。
改正の内容は以降の見出しで詳しく解説します。
相続放棄の時点で空き家を現に占有していた相続人は、放棄後も保存義務を負います。
「現に占有」とは、実際に住んでいる、または実質的に自ら支配・管理している状態を指します。
具体的には以下の状態です。
一方、遠方に住んでいて数年間一度も立ち入っておらず、家の鍵も持っていない状態であれば、占有は認められず管理義務は発生しません。
自身のケースが「現に占有」に該当するかどうかは法的な解釈がわかれる場合もあります。
判断に迷う場合は、弁護士への相談がおすすめです。
相続放棄した占有者に課される管理義務は、空き家の急激な劣化や事故を防ぐための保存行為（現状を維持するための行為）に限定されます。
具体的には以下の行為です。
建物の価値を高めるためのリフォームや増改築など、積極的な改良行為をおこなう義務まではありません。
あくまで現状を維持する範囲にとどまります。
過剰な手入れや大規模な処分をおこなうと、相続財産を処分したと判断されて「法定単純承認」が成立し、相続放棄が無効になるリスクがあります。
保存行為の範囲を守った管理が適切な対応です。
2023年（令和5年）4月1日施行の民法改正により、管理義務を負う責任者の定義が「現に占有している者」に限定され、責任の所在が明確に縮小されました。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2023年4月～） |
| 管理義務を負う対象者 | 放棄によって相続人となった者（次順位の相続人）全員 | 現に占有している者のみ |
| 遠方に住む相続人の義務 | 一切関わっていなくても義務が残る | 占有していなければ義務なし |
| 管理義務が続く期間 | 明文化なし | 相続人または相続財産清算人へ引き渡すまでの間と明記 |
| 根拠条文 | 旧民法940条 | 改正民法940条 |
改正前は、遠方に住んでいて一度も関わっていない親族にも広く薄く責任が残り続ける不都合がありました。
改正後は、占有していない相続人は放棄した時点から責任を一切負わないことが明確に確定しています。
保存義務を負う者が、空き家をそのまま放置し続けると、民事・行政上の深刻なペナルティを科される3つのリスクがあります。
特に老朽化が進んでいる木造住宅は、時間経過とともにリスクが急激に高まります。
具体的な不利益の内容を把握し、確実な対策を講じましょう。
空き家の屋根瓦の飛散や外壁の崩壊によって近隣住民や通行人にけがを負わせた場合、多額の損害賠償義務を負うおそれがあります。
民法第717条（土地工作物責任）に基づき、建物の不備によって事故が発生した場合、占有者や所有者は賠償責任を問われるためです。
通行人がけがをすれば、数千万円から1億円規模の賠償請求が生じる可能性も否定できません。
また、空き家で放火や失火による火災が発生し、近隣住宅に延焼した場合は、管理を怠った重過失を理由に賠償義務が生じるリスクもあります。
空き家対策特別措置法に基づき、適切な管理がおこなわれず倒壊の危険や衛生上有害な状態にある空き家は、「特定空き家」の指定対象です。
自治体から段階的に指導・勧告・命令が下され、命令に違反した場合には最大50万円の過料が科されます。
さらに、特定空き家に指定されると固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1に減額される制度）が解除され、税額が急増する点も大きなリスクです。
指定を受けた段階で、税負担と行政処分の二重のプレッシャーがかかるため、早期の対処が求められます。
自治体の勧告や命令を無視して空き家を放置し続けると、行政が強制的に建物を解体する場合があります。
その際の解体費用を支払うのは、相続放棄した管理義務者です。
解体費用は木造建物でも数百万円、鉄骨やRC造であれば数千万円に達しますが、基本的に一括での支払いが求められます。
費用を滞納した場合は、給与や預貯金といった個人資産が差し押さえられる強制徴収の対象です。
管理義務の放棄で生じる最終的なペナルティとして、執行のリスクは絶対に避けなければなりません。
相続放棄後も生じる管理義務から、法的に免れるための手段は大きく2つあります。
選択肢は「ほかの相続人に管理を引き継ぐ」か「国の公的な管理人制度（相続財産清算人）を頼る」かのいずれかです。
それぞれの実務的な進め方と注意点を解説します。
同順位の別の相続人、または後順位の相続人に空き家を引き渡し、管理権限を移行させる方法です。
自分が相続放棄して同順位の相続人がいなくなると、相続権は自動的に次の順位の相続人へ移ります。
後順位の相続人が空き家を「現に占有」できる状態になれば、自分の保存義務はその時点で終了し、後順位の相続人が新たな管理義務を引き継ぎます。
ただし、無用な親族間トラブルを招かないために、事前に相続放棄の意思や実態を丁寧に共有しましょう。
突然の引き継ぎは親族関係を損なうリスクがあります。
身内の中に引き継ぐ相続人が誰もいない、または全員が放棄した場合は、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てます。
相続財産清算人は、相続人がいない遺産を清算・処分するために裁判所が選任する専門家（弁護士など）です。
清算人が決定し、空き家の鍵や管理資料を引き渡す手続きが完了した時点で、自身の保存義務は法的に完全に消滅します。
相続人不在の状況下で空き家の責任から永久に解放される唯一の公的手段です。
相続財産清算人の選任は、家庭裁判所への申立てから始まり、書類の準備・申立て・選任決定という3つのステップで進みます。
各ステップの内容を確認しておきましょう。
相続財産清算人を選任するには、家庭裁判所への申立てが必要です。
まずは申立てをおこなうために必要な書類を準備しましょう。
書類の不備は手続きの遅延につながります。
自分で対応するのが難しい場合は、申立て自体を弁護士に依頼したほうがよいでしょう。
必要書類が揃ったら、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立書を提出しましょう。
申立書には800円分の収入印紙を貼り、連絡用の郵便切手を同封してください。
申立先の裁判所は、裁判所のWebサイトから確認できます。
申立てが受理されると、裁判所が相続財産清算人を選任します。
選任後は、清算人が空き家を含む遺産の調査・管理・処分・債務弁済を進め、残余財産があれば最終的に国庫に帰属する流れです。
清算人への鍵・管理資料の引き渡し（占有の移転）が完了した時点で、申立人の保存義務は法的に終了します。
相続財産清算人の選任にかかる費用は、総額20万円～100万円程度です。
| 費用の種類 | 金額 |
| 収入印紙 | 800円 |
| 連絡用の郵便切手 | 数千円程度 |
| 官報公告料 | 5,582円 |
| 予納金 | 20万円～100万円程度 |
空き家の処分で得られる売却代金などが清算費用を下回る場合（遺産に十分な預貯金がない場合）、申立人が予納金を裁判所に前納しなければなりません。
予納金は清算人の活動資金や報酬に充てられます。
予納金の具体的な額は、空き家の劣化度合いや土地の処分難易度などをもとに裁判官が総合的に判断しますが、20万円～100万円程度が目安です。
費用が高額になる可能性があるため、「ほかの親族と費用を折半できるか」「費用を払ってでも管理義務を切り離すべきか」という見極めが重要です。
弁護士に相談し、予納金を抑えるための事前の財産処分策などをアドバイスしてもらうのをおすすめします。
空き家の相続放棄では、良かれと思った行動が法律上で「相続を承認した」とみなされたり、あとから取り返しのつかない事態になったりするリスクがあります。
注意点を事前に把握し、安全に放棄手続を完了させましょう。
相続放棄は全ての遺産を一切引き継がない手続きであるため、「空き家だけを放棄して預貯金だけ相続する」といった都合の良い選択はできません。
預貯金や利用価値のある不動産など相続したい財産がある場合、一度全てを相続したうえで空き家の個別処分（売却・寄付・国庫帰属制度の活用など）を選択する必要があります。
相続放棄を選ぶ前に、遺産全体のバランスを正確に査定・見積もりし、トータルでプラスになるかどうかを慎重に確認しましょう。
被相続人の死亡後に相続財産を使ったり売ったりすると、「単純承認」とみなされて相続放棄ができなくなります。
遺品の処分・家財道具の売却などを安易におこなわないようにしましょう。
具体的に単純承認とみなされる主な行為は以下のとおりです。
ただし、財産価値のないゴミの処分や、処分を伴わない遺品の整理は認められる傾向にあります。
とはいえ、その境界線は非常に曖昧です。
片付けをおこなう前には、必ず弁護士に相談してから判断しましょう。
一度家庭裁判所に受理された相続放棄は、原則として撤回できません。
取り消しが認められるのは、騙されて放棄させられた・強迫された・詐欺にあったなど、本人の意思に反して放棄がおこなわれた極めてまれなケースのみです。
「やっぱり気が変わった」「ほかによい処分方法が見つかった」という理由は認められない点に注意してください。
申立ての手続きに進む前に、本当に全ての財産を捨てて後悔しないか、家族・親族とも十分に話し合い最終合意をしておくことが不可欠です。
「預金が多くて相続放棄はしたくないが、空き家だけ処分したい」という場合、財産全体を引き継いだうえで空き家のみを個別に手放す4つの選択肢があります。
それぞれの方法の適用条件・費用・メリットとデメリットを解説します。
2023年に新設された相続土地国庫帰属制度を利用すれば、相続した土地の所有権を国に引き渡すことができます。
ただし、「建物が建っている土地は申請できない」など一定の審査基準と要件をクリアしなくてはいけません。
空き家は自己負担で建物を解体して更地にする必要があるため、費用がかかるのがデメリットです。
さらに制度の利用にも費用がかかる点も理解しておきましょう。
立地条件によって負担金額は変わるため、事前に法務局への相談をおすすめします。
不動産仲介会社に依頼し、一般の買い手を見つけて売却・処分を試みるのが、最も一般的かつ経済的メリットの大きい手法です。
「こんな田舎のボロ家は売れるはずがない」と自己判断せず、まずは査定を受けてみましょう。
DIY需要や古民家再生ニーズ、格安物件を探す層に向けてアピールすると、予想外の買い手が現れるケースがあります。
建物を解体せずに「古家付き土地（現状渡し）」として売り出せば、高額な解体費用をかけずにそのまま処分できる可能性もあります。
複数の不動産会社や一括査定サイトを活用し、田舎の物件や特殊物件の売却実績が豊富な会社に依頼するのがポイントです。
価格がつかず売却できない空き家は、地域の自治体や空き家活用に取り組むNPO団体などに寄付（無償譲渡）を申し入れる方法が有効です。
売却益は得られませんが、毎年発生する税金や維持費がゼロになります。
売れない空き家を抱え続けるよりも、無償でも手放すほうが得策です。
自治体が地域の公共事業・避難所・集会場などとして活用価値があると認めれば、空き家でも寄付が受け入れられるケースがあります。
ただし、自治体は税収（固定資産税）の減少や維持管理の予算確保を嫌うため、使い道がない不動産の寄付は断られるケースが多いのが実情です。
空き家の再生活動や移住支援をおこなっている民間NPO法人やボランティア団体であれば、自治体よりも柔軟に引き取ってくれる可能性があります。
地域の空き家バンク担当窓口に相談してみましょう。
売買市場での取引が難しい場合、隣接する土地の所有者（隣人）や、地方移住を希望する個人に対して無償贈与をおこない、引き取ってもらうのも選択肢のひとつです。
隣の土地の所有者であれば、「庭を広げたい」「駐車場として整備したい」「建物の越境問題を解消したい」といった理由から、無償であれば引き取ってくれる確率が高くなります。
ただし無償の贈与であっても、譲り受けた側に贈与税や登録免許税がかかります。
受け取り側の税負担を事前に丁寧に説明し、合意を得てから手続きに進みましょう。
空き家が絡む複雑な相続放棄や相続財産清算人の選任申し立ては、法律と不動産実務の両方に精通した弁護士に相談・依頼するのが最も確実です。
弁護士に依頼すれば、戸籍謄本の職権による一括収集から家庭裁判所への申述手続まで全て任せられます。
手続きを丸ごと代行してもらえるため、自身の負担を大幅に軽減できるでしょう。
また相続財産清算人の選任が必要になった場合でも、必要書類を準備してもらい、裁判所との折衝を行うほか、手続きについてのアドバイスを受けられます。
法的に安全な出口を設計できる点が弁護士に依頼する最大の強みです。
相続問題に強い弁護士を探すなら、地域・相談内容・初回無料相談などの条件から効率的に検索できるポータルサイト「ベンナビ相続」の活用がおすすめです。
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まずは気軽に問い合わせてみてください。
空き家の相続放棄に関してよく寄せられる疑問について、Q&A形式で回答します。
疑問が完全に解消しない場合や、例外的なケースに該当しそうな場合は、早めに弁護士への個別相談を検討してください。
全員が放棄したからといって、空き家が自動的に国のものになるわけではありません。
相続財産清算人の選任が必要です。
放棄を完了した後も、現に占有していた元相続人が建物の管理を怠って事故を起こしたりした場合、近隣からの責任追及リスクが残ります。
相続放棄後の空き家問題を根本的に解決するためには、清算人の介入が唯一の公的手段です。
山林・田畑・農地なども、空き家と同様に相続財産の一部であるため、全てまとめて相続放棄できます。
山林や農地は買い手がつかないばかりか、除草作業や境界維持の手間がかかる負動産の典型例です。
相続放棄をすれば、維持管理の手間や各種コストから解放されます。
ただし、農地や山林を「現に自ら耕作・使用している」などの占有事実がある場合は、放棄後も保存義務が残る可能性があるので注意してください。
占有の実態が不明な場合は、弁護士への確認をおすすめします。
相続放棄の書類作成だけであれば司法書士に相談できます。
しかし管理義務を巡るトラブルの回避や、ほかの財産との総合的な出口戦略の相談、代理交渉まで任せるなら弁護士一択です。
司法書士は書類の代理作成が主な業務範囲であり、裁判所の代理人にはなれません。
複雑な占有問題や近隣とのクレーム対応などの実交渉を肩代わりするには限界があります。
弁護士であれば、相続人同士の対立や近隣住民からの損害賠償請求が発生した場合でも、代理人として直接交渉・裁判対応が可能です。
最初からトータルでのサポート依頼が、法的リスクを抑える最も効率的な選択といえます。
空き家を相続放棄すると、固定資産税・物理的リスク・管理負担から解放されます。
しかし、「現に占有している」場合は放棄後も保存義務が残り続ける点に注意が必要です。
義務を放棄すると、損害賠償請求・特定空き家への指定・行政代執行という深刻なリスクがあります。
相続人全員が保存義務から開放されるには、相続財産清算人を選任して引き渡します。
必要書類を準備して家庭裁判所に申し立てましょう。
「田舎の家だから」「自分で手続きすれば安く済む」と安易に自己判断して進めると、後々の損害賠償トラブルを引き起こしかねません。
まずはベンナビ相続などのポータルサイトを活用し、初回無料相談で相続に強い弁護士に相談するのがおすすめです。
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