共有名義不動産の相続がトラブルになりやすい理由5つ｜回避方法についても解説

• 「相続で不動産を共有名義にしたけれど、あとからトラブルになった…」
• 「共有名義の不動産は後々トラブルになりやすいって本当？」

このような疑問や悩みを抱えていませんか？

共有名義の不動産は一見公平に見える一方で、意思決定の難しさや権利関係の複雑さから、思わぬ対立を招くケースも少なくありません。

とくに、相続が絡むと感情面の問題も重なり、解決が長期化しやすい点には注意が必要です。

そこで本記事では、共有名義不動産の相続がトラブルになりやすい理由を5つに整理したうえで、事前にできる回避方法についてもわかりやすく解説します。

共有名義不動産の相続がトラブルになりやすい理由5つ

共有名義で不動産を相続する方法は、遺産を平等に分けられる合理的な手段に思える人もいるでしょう。

しかし実務では、共有状態が長期化することで意思決定が難しくなり、結果として親族間の関係が悪化するケースも少なくありません。

共有名義不動産の相続がトラブルになりやすい理由として、主に以下の5つが挙げられます。

• 相続人間で合意できず不動産の処分や活用ができなくなる
• 賃料・維持費・固定資産税などを誰が負担するかで揉めやすい
• 特定の共有者に負担が偏ってしまう場合がある
• 時間が経過するにつれ権利者が増え続け問題が複雑化してしまう
• 一部の共有者と連絡がとれなくなることがある

それぞれについて詳しく解説します。

相続人間で合意できず不動産の処分や活用ができなくなる

共有名義の不動産は、売却や大規模なリフォーム、担保設定などの重要な行為について、原則として共有者全員の同意が必要になります。

相続人のうち一人でも反対すれば、不動産を売却して現金化することも、収益物件として活用することも進められません。

たとえば「早く売却して現金で分けたい」という人と、「思い出の実家なので残したい」という人がいれば、意見が真っ向から対立します。

この状態が長引くと、不動産は活用も処分もできない塩漬け資産となり、固定資産税や管理費だけが発生し続けます。

結果として、話し合いが感情的な対立へと発展し、親族関係そのものが悪化するリスクもあるのです。

賃料・維持費・固定資産税などを誰が負担するかで揉めやすい

共有不動産には、固定資産税や修繕費、管理費など継続的なコストが発生する点にも注意が必要です。

法律上は持分割合に応じて負担するのが原則ですが、実際には「誰が立て替えるのか」「支払いが滞った場合どうするのか」といった問題が生じやすい傾向にあります。

特に、遠方に住んでいて関心の薄い相続人がいる場合や、経済状況に差がある場合には、負担の押し付け合いになりがちです。

また、賃貸に出している場合でも、賃料の分配方法や空室期間中の負担割合で揉めることがあります。

特定の共有者に負担が偏ってしまう場合がある

実家に住み続けている相続人や、不動産の管理を実質的に担っている相続人がいる場合、その人に負担が集中するケースも少なくありません。

たとえば、修繕の手配や近隣対応、税金の支払い手続きなどを一人が担っているにもかかわらず、他の共有者が協力的でないという状況です。

その結果、「自分だけが手間や費用を負担している」という不満が蓄積し、あとに大きな対立へ発展することがあります。

また、居住している共有者に対し、他の共有者から使用料相当額の請求が問題になることもあるでしょう。

共有名義は形式上は平等でも、実際の負担が公平でない場合は、トラブルに発展しやすいことを覚えておいてください。

時間が経過するにつれ権利者が増え続け問題が複雑化してしまう

共有状態を解消しないまま年月が経過すると、当初の共有者が亡くなり、その持分がさらに相続されます。

その結果、共有者が孫世代、ひ孫世代へと広がり、人数が増え続けることがあります。

そして、共有者が増えれば増えるほど、意思統一は難しくなります。

中には面識のない親族が権利者となることもあり、話し合い自体が困難になる場合もあるでしょう。

最終的には、持分が細分化されすぎて実質的な管理や処分がほぼ不可能になるケースも考えられます。

一部の共有者と連絡がとれなくなることがある

相続時点では共有者全員で意思疎通がとれていたとしても、時間の経過と共に所在不明者や音信不通の人が出てくる場合があります。

不動産の売却や建て替えなどには共有者全員の同意が必要となるため、連絡が取れない人が一人でもいると手続きが進みません。

たとえば、海外転居や転居先不明、長年疎遠になっている親族などがいると、意思確認自体に多大な時間と労力がかかります。

このように、共有名義は時間の経過とともに管理リスクが高まりやすい仕組みである点も、大きなデメリットといえるでしょう。

共有名義不動産の相続でトラブルを回避するには？

共有名義不動産の相続でトラブルを回避するためには、被相続人がまだ存命か、それとも相続が発生したあとかによって以下のような対処法を検討できます。

共有名義不動産の相続でトラブルを回避する方法

タイミング	対処法
被相続人の生前	・共有不動産を売却して現金化しておく ・共有名義にならないような遺言書を作成しておく ・対象の不動産を生前贈与してもらう
相続発生後	・特定の相続人が単独で不動産を取得するかわりに代償金を支払う ・一部の相続人が不動産以外の遺産を多く取得する ・自分の共有持分をほかの共有名義人や相続人に売却する ・ほかの共有者から共有持分を買い取る

それぞれの対処法について、詳しく解説します。

生前に共有不動産を売却して現金化しておく

共有名義での不動産相続を防ぐには、生前に不動産を売却して現金化しておくのが最もシンプルな対処法です。

不動産は分割が難しい資産ですが、現金であれば法定相続分通りに明確に分けられます。

特に利用予定のない実家や収益性の低い不動産は、維持費や固定資産税の負担が将来のトラブルの火種になりやすい資産です。

そのため、早めに不動産の価値を把握し、売却を含めて検討するとよいでしょう。

共有名義にならないような遺言書を作成しておく

共有名義での不動産相続を避けるためには、遺言書の作成も有効です。

遺言書で「不動産は長男に相続させる」などと具体的に指定しておけば、原則としてその内容に従って相続が進み、共有状態を回避できます。

ただし、不動産を特定の相続人に集中させる場合は、他の相続人の遺留分への配慮が必要です。

代償金を支払う前提で遺言書を作成するなど、バランスを考慮した設計が求められます。

生前に対象の不動産を生前贈与してもらう

共有名義での不動産相続を避けるには、被相続人が存命中に不動産を特定の子どもへ生前贈与する方法もあります。

あらかじめ名義を単独にしておけば、相続開始後に共有状態になることはありません。

ただし、生前贈与には贈与税の問題や、他の相続人との公平性の確保といった課題があります。

遺留分侵害額請求の対象となる可能性もあるため、税務・法務の両面から慎重な検討が必要です。

特定の相続人が単独で不動産を取得するかわりに代償金を支払う

相続開始後であっても、不動産を一人が単独取得し、他の相続人に代償金を支払う代償分割という方法があります。

この方法であれば、不動産を共有にせずに済み、将来の管理や処分を円滑に進められます。

なお、代償金の額は、不動産の評価額をもとに協議で決めるのが通常です。

代償金の支払いのために資金調達が必要になるケースもありますが、共有状態を長期化させるよりも合理的な解決策となることが多いでしょう。

一部の相続人が不動産以外の遺産を多く取得する

不動産を共有にせずに済ませる方法として、不動産は特定の相続人が取得し、その代わりに他の相続人が預貯金などの別の財産を多く取得する方法もあります。

この方法は、不動産以外に十分な財産がある場合に特に有効です。

相続人間の公平感を保ちながら、共有状態を回避できる点がメリットといえます。

自分の共有持分をほかの共有名義人や相続人に売却する

すでに共有名義となっている場合、自分の持分のみを他の共有者へ売却する方法があります。

これにより、共有関係から離脱できます。

共有持分は第三者へ売却することも可能ですが、外部の買主が入ると関係がさらに複雑化する可能性があります。

そのため、まずは他の共有者や相続人との間で調整するのが現実的です。

ほかの共有者から共有持分を買い取る

他の共有者の持分を買い取って単独名義に近づける方法もあります。

共有者の数を減らすことで意思決定が容易になり、最終的に単独名義にまとめられれば、将来のトラブルは大きく減少するでしょう。

ただし、持分価格の評価や資金の準備は必要となります。

また、感情的な対立がある場合は交渉が難航することもあるので注意が必要です。

連絡がつかない共有者がいる場合は？

共有名義不動産で一部の共有者と連絡が取れなくなると、不動産の処分や活用が著しく困難になります。

そのため、民法では所在不明など連絡がとれない共有者がいる場合に、その持分を整理・処分しやすくするための制度が作られています。

主に利用されるのは以下の2つの制度です。

制度名	所在等不明共有者の持分取得制度	所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度
内容	裁判所を通じて、行方不明の共有者の持分を申立人が取得する	不動産全体を第三者に売却し、共有者それぞれが持分に応じて配分できる権限を得る
対象範囲	行方不明の共有者の持分のみ	行方不明者の持分を含む全員の持分
利用要件	・共有者を知ることができない、または必要な調査を尽くしても所在を知ることができないこと ・裁判所所定の公告手続きが経過すること ・相続開始から10年が経過していること ・裁判所が定めた金額を供託すること	・共有者を知ることができない、または必要な調査を尽くしても所在を知ることができないこと ・所在不明共有者以外の共有者全員が第三者への売却に同意していること ・裁判所所定の公告手続きが経過すること ・相続開始から10年が経過していること ・裁判所が定めた金額を供託すること

所在等不明共有者の持分取得制度は、申立人の共有持分を増やしたり最終的に単独所有に近づけたりするのに有効です。

ただし、取得した持分を売却して全体を処分したい場合には別途対応が必要です。

一方、所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度は、不動産全体をまとめて第三者へ売却したい場合に適しています。

いずれの制度を利用する場合も裁判所への申立てが必要なので、弁護士などの専門家に相談するのが望ましいでしょう。

共有名義不動産の相続トラブルの対応について弁護士に相談・依頼するメリット

共有名義不動産の相続トラブルは、法律問題と感情問題が複雑に絡み合うため、当事者だけで解決しようとすると長期化しやすい傾向があります。

そのため、トラブルで悩んでいる場合は、早めに弁護士に相談・依頼するのがおすすめです。

ここでは、共有不動産の相続トラブルについて弁護士に依頼する主なメリットを解説します。

最適な解決方法を提案してくれる・スムーズに問題を解決しやすくなる

共有名義不動産の問題には、売却・代償分割・持分売買・共有物分割請求など、複数の解決方法があります。

しかし、それぞれの法的効果やリスクを理解しないまま判断すると、かえって不利な結果を招くことがあります。

その点、弁護士に相談すれば、持分割合や相続関係、他の相続人の意向などを踏まえたうえで、最も現実的かつ有利な解決策を提示してもらえます。

法的根拠に基づく提案を受けられるため、感情論ではなく合理的な方向へと話し合いを進めやすくなるでしょう。

自分の代わりにほかの共有者と交渉してもらえる

親族間の話し合いは、過去の感情や人間関係が影響し、冷静な協議が難しくなることがあります。

直接交渉を続けることで関係がさらに悪化し、修復が困難になるケースも少なくありません。

その点、弁護士が代理人として間に入ることで、当事者同士が直接対立する状況を避けられます。

法律に基づいた主張や提案をおこなってもらえるため、話し合いも整理されやすくなるでしょう。

また、感情的な衝突を回避できる点も大きなメリットです。

手間のかかる手続きを代行してもらえる

共有不動産の整理には、相続登記、共有物分割の調停・訴訟、持分売買契約の作成など、専門的で煩雑な手続きが伴います。

書類の準備や裁判所への申立てなど、慣れていない人にとっては大きな負担です。

その点、弁護士に依頼すれば、必要な書類作成や手続きの進行管理を任せられます。

法的に不備のない形で進められるため、後から無効ややり直しになるリスクも抑えられるでしょう。

仕事や家庭で忙しい方にとっても、実務面の負担を軽減できる点は大きな利点です。

あとからトラブルが再燃するのも予防できる

一度話し合いがまとまっても、合意内容が曖昧だったり書面化されていなかったりすると、あとから再び争いになる可能性があります。

特に親族同士だと口約束で済ませてしまいがちで、後々思わぬトラブルにつながる可能性も否定できません。

弁護士に依頼すれば、合意内容を法的に有効な形で書面化し、将来の紛争を予防できます。

必要に応じて公正証書化などの対応も可能です。

問題を一時的に収めるのではなく、将来にわたって安定した状態を築くためのサポートが受けられる点も、大きなメリットといえるでしょう。

さいごに｜共有名義不動産の相続トラブルは弁護士に相談を！

本記事では、共有名義不動産の相続に関して詳しく解説しました。

共有名義不動産の相続は、「とりあえず平等に分けた」つもりであっても、将来の大きなトラブルにつながることがあります。

売却できなかったり、費用負担で揉めたりと、問題が複雑化すると当事者だけでの解決は難しくなります。

そのため、早い段階で専門家に相談することが、円満な解決への近道です。

弁護士であれば、状況に応じた最適な解決策を提案し、交渉や手続きまで一括してサポートできます。

「まだ揉めていないけれど不安」「すでに対立していて困っている」どちらの場合でも、まずは相談から始めることが大切です。

ベンナビでは、相続問題や不動産トラブルに強い弁護士を地域別・相談内容別に探せます。

初回相談無料の事務所も多く掲載されていますので、共有名義不動産で悩んでいる方は、早めに専門家の力を借りてみてください。