不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続財産に実家があった場合、相続トラブルになる可能性が高いため注意が必要です。
このような相続トラブルを防ぐためには、実家の相続に関するポイントや注意点などを知っておくのが重要です。
そこで本記事では、相続財産に実家があった方に向けて、以下の内容について説明します。
本記事をよく読んで、実家を相続するかどうかしっかりと判断できるようになりましょう。
相続財産に実家があった場合、以下のような選択肢が考えられます。
ここでは、相続財産に実家があった場合にとれる選択肢について説明します。
以下のような希望がある場合は、自分が実家を相続するのが望ましいでしょう。
相続人が1人の場合は、特にトラブルなく実家を相続することができます。
しかし相続人が2人以上いる場合、不公平な相続になる可能性が高く、遺産分割協議で揉めるリスクがあります。
揉めないためには、ほかの相続人に実家と同等の財産を譲ったり、代償金を支払ったりする必要があるでしょう。
ほかの相続人が実家を相続したいという場合は、その相続人に実家を譲るというのもひとつの選択肢です。
ただし、実家をほかの相続人に譲る場合、自分が十分な財産を受け取れなくなるリスクがあるので注意が必要です。
実家のほかに現金、預貯金、有価証券などが十分ある場合は、それらを相続することで公平性を保てるでしょう。
一方、十分な相続財産がない場合は、公平な相続を実現するために代償分割や換価分割を選択する必要があります。
しかし、公平性を重視すると話し合いが揉めやすくなるため、ある程度の妥協点を決めておくことが重要になります。
誰も実家を相続しない場合は、実家を売却し、その売却代金を公平に配分する換価分割を検討しましょう。
前述した誰かが相続する場合と異なり、換価分割であれば不公平な相続を実現できるというメリットがあります。
換価分割を選択する場合は、ほかの遺産分割方法よりも手間と時間がかかる点に注意する必要があるでしょう。
また、必ずしも実家に価値があるとは限らず、換価分割を選択しても買い手が見つからない可能性もあります。
売却できなければ、相続人は固定資産税や修繕費などを支払ったり、空き家を管理したりしなければなりません。
実家に価値がなく、ほかに目ぼしい財産もない場合は、相続放棄を検討するのもおすすめです。
相続放棄をすれば被相続人の財産を一切引き継ぐ必要がなくなり、実家の管理をする必要もなくなります。
相続放棄は、相続が開始したことを知ったときから3ヵ月以内におこなわなければなりません（民法第915条）。
そのため、できる限り早く相続財産を調査し、不動産の評価をして、相続財産をするか決定する必要があります。
相続放棄の詳しい手続きについては、以下の記事を参考にしてください。
実家を相続すべきか迷ったら、以下のようなポイントを参考にどうすべきか決めるとよいでしょう。
ここでは、実家を相続すべきか迷ったときに役立つ判断基準について説明します。
実家に住んだり、貸し出したりする予定がある場合は、相続したほうがよいでしょう。
また、実家を活用する予定がなくても、相続後に売却できる可能性が高い場合は相続するのがおすすめです。
一方、「なんとなく価値がありそうだから」などの理由で実家を相続することはおすすめできません。
活用する予定のない実家を相続しても、空き家になる、賃貸に出せないなどのトラブルが考えられるからです。
なんとなく実家を相続すると大きな損失を被る可能性があるため、相続後の活用予定をよく考えておきましょう。
遺産分割の方法には、主に以下の4種類があります。
遺産分割の方法には上記のような種類があり、いずれの場合も公平な相続を実現することが重要です。
実家と同等の財産があるなら現物分割も可能ですが、そうでなければ代償分割や換価分割が選択肢となります。
また、実家を相続する人に十分な資産がなく、代償金を支払えない場合は換価分割をおこなうことになるでしょう。
換価分割をしたあとも実家に住み続けたい場合は、民間企業の「リースバック」を検討するなども必要になります。
相続をする場合は、不動産などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も引き継ぎます。
相続財産の合計額がプラスになっていれば、実家を相続したあとに、活用できる可能性が高いでしょう。
しかし、マイナスの財産が上回っている場合は、仮に実家を相続したとしてもすぐに手放すことになるでしょう。
また、不動産を手放しても借金が残っている場合は、自分の資産を借金の返済に充てなければなりません。
借金額が明らかに多い場合は相続放棄を、借金額がわからない場合は限定承認を検討するとよいでしょう。
相続財産に実家が含まれている場合、相続税が課される可能性があるため注意が必要です。
相続税は「相続財産の合計額－3,000万円－600万円×相続人の人数」で算出された課税価格に対して課されます。
控除額が大きいため相続税が課されないことも多いですが、不動産がある場合は課される可能性が高いでしょう。
不動産のほかに十分な現金・預金を相続できたり、自分の資金があったりする場合は問題にはなりにくいです。
しかし、相続税のための資金がない場合は延納や、金融機関からの借り入れなどを検討しなければなりません。
実家を相続する際は、相続税を納付するだけの資金があるかどうかも十分確認しておきましょう。
実家を相続する場合は、以下のような費用を負担します。
登録免許税は、不動産の相続登記（名義変更）をする際に必要な費用となっています。
また、相続後は固定資産税、修繕費、各種保険料などのランニングコストを負担する必要があります。
相続後にも多くのコストがかかるため、これらを負担できるかどうかよく確認するのが望ましいでしょう。
実家を相続する際の大まかな流れは以下のとおりです
ここでは、相続の発生から実家の名義変更までの流れについて説明します。
被相続人が亡くなることで相続が発生します。
相続財産に実家がある場合は、その分割方法などでトラブルに発展する可能性が高いでしょう。
相続が発生した段階で、遺産分割や相続登記などが得意な弁護士に相談しておくことをおすすめします。
相続が発生したら、まずは遺言書が残されていないか確認しましょう。
遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続をおこなうことになります。
一方、遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこなう必要があります。
また、協議が不調となった場合は、家庭裁判所に申し立てて遺産分割調停をおこないます。
こうした手続きを経て遺産分割についての合意が得られたら、実家を相続することができます。
遺産分割を終えたら、必要に応じて相続税の申告・納付をおこないます。
相続税の申告手続きが必要になる主なケースには、以下の2つがあります。
相続税の申告と納付は、相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内におこなう必要があります。
あまり時間的な余裕がないため、相続税の手続きが得意な税理士に相談・依頼をするのもよいでしょう。
実家を相続したら、不動産の名義人を変更するために相続登記をおこないます。
この相続登記をせずにいると、不動産の売却や貸し出しなどができなくなるので注意しましょう。
相続登記をおこなう際は、登記申請書を作成し、必要書類と一緒に綴じる必要があります。
そして、不動産の住所地を管轄する法務局の窓口に持参したり、郵送したりして提出します。
必要な資料が多く、手続きも複雑なので、相続登記が得意な司法書士に相談・依頼するのもおすすめです。
相続した実家の主な活用方法には、以下のようなものがあります。
ここでは、相続した実家のよくある活用方法について説明します。
一般的に、相続した実家に自分が住むということが考えられます。
これまで賃貸に住んでいた場合、相続した実家に引っ越すことで家賃の負担を抑えられます。
また、リフォームをして自分好みの家にできたり、実家を担保にローンを組めたりするなどのメリットがあります。
相続した実家を貸し出すということが考えられます。
実家をそのまま貸家にすることも、リフォームをして貸店舗や貸事務所にするのもよいでしょう。
立地などの条件や建物の状態がよく、入居者が見つかれば、安定的に家賃収入という不労所得を得られます。
相続したあとに、不動産を売却するということも考えられます。
売却した場合、実家は手元に残りませんが、まとまったお金を手に入れることができます。
実家を売却する場合は、いくつかの不動産会社に問い合わせし、最も信頼できる業者に仲介を依頼するとよいでしょう。
実家を相続する際は、以下のような注意点に気を付けましょう。
ここでは、実家を相続する方が知っておくべき注意点を解説します。
2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されました（不動産登記法第76条の2）。
相続登記の手続きの期限は、以下のようになっています。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料を科されます。
実家を相続したら、必ず相続登記をおこなうようにしましょう。
不動産を複数の相続人で登記し、共有名義にすることも可能です。
しかし、不動産を共有名義にすると、将来的にトラブルになりやすいためおすすめできません。
実家を共有名義にした場合、大規模なリフォームや売却をする場合にほかの名義人の同意が必要になります。
また、共有名義人が亡くなった場合は、その不動産の持分の相続がおこなわれて関係者が増えてしまいます。
このように共有名義にすると管理が難しくなったり、権利関係が複雑になったりするなどのデメリットがあります。
特定空き家とは、倒壊や衛生上の有害になる恐れなどがある空き家を指します（空き家特措法第2条2項）。
特定空き家と認定され勧告を受けた場合、翌年から非住宅用地になり、「住宅用地の特例」の対象外となります。
その結果、固定資産税と都市計画税が大幅に増額されてしまいます。
活用する予定がない実家を相続するのは避けるほうがよいでしょう。
相続財産に実家がある場合は、迅速に相続財産調査をおこない、相続するかどうかを決める必要があります。
しかし、家族が亡くなったあとの忙しい時期に相続財産調査などの手続きを自力でおこなうのは難しいものです。
そのため、できる限り早い段階で、相続問題や相続登記などが得意な弁護士に相談・依頼するのがおすすめです。
弁護士に相談・依頼することで必要な手続きを一任でき、実家の相続に関するアドバイスももらうこともできます。
相続問題や相続登記などが得意な弁護士を効率よく探すなら「ベンナビ相続」を利用することをおすすめします。
ベンナビ相続には無料相談に対応している弁護士も多くいるので、近くの弁護士を探して相談してみましょう。
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