不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続財産のなかに農地が含まれており、相続すべきかどうか悩んでいるという人は多いのではないでしょうか。
被相続人が大切にしてきた土地であるため相続したいという感情はある一方、農地を相続しても用途がなく持て余してしまうことや、相続することで相続税が発生したり、維持管理のコストがかかってしまったりなどのデメリットも考えられます。
そこで本記事では相続財産に農地がある場合に、どのような対処をすべきか紹介します。
それぞれのメリットやデメリットを踏まえつつ、選択肢ごとの手続きの流れについても解説するのでぜひ参考にしてください。
相続財産に農地がある場合の対処法としては、主に、「相続する」「相続し、農地だけ国に譲渡する」「農地を含めて、財産を一切相続しない」の3つがあります。
それぞれの選択肢ごとの特徴は以下のとおりです。
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相続する |
農業をおこなうことで収益を得られる可能性がある 宅地への転用や土地としての貸し出しなどで収益を得られる可能性がある 維持管理コストが発生する 手放したいと思っても、スムーズに手放せない可能性がある |
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相続し、農地だけ国に譲渡する |
維持管理コストをなくすことができる 要件を満たせば必ず手放せる 手放したあとは農地から収益を得ることができない 手続きに費用が掛かる |
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農地を含めて、財産を一切相続しない |
農地に関する手間が一切かからない そのほかの財産も相続できなくなってしまう |
1つ目の選択肢は、農地を相続し活用することです。
農地を利用し実際に農業をおこなえば収益を得られる可能性があります。
また、自身では農業をおこなわない場合でも、農地を宅地に転用したり、農地のまま貸し出したりすることで、収益を得ることも期待できます。
ただし、農地をうまく活用できないと、維持管理にかかるコストから負の財産になってしまうことが考えられます。
また、農地を売却するには農業委員会の許可が必要だったり、農地の状態や周辺環境によってはなかなか売り手が決まらなかったりすることもありえるのです。
うまく活用できない上に手放すこともできず、コストだけが積み重なっていく可能性もあるでしょう。
2つ目の選択肢は、遺産を相続したうえで農地は国に譲渡することです。
相続した土地を国に譲渡できる制度のことを相続土地国庫帰属制度といい、相続後に活用できていない農地を返還することで、土地の維持管理にかかるコストをおさえられたり、農地の引き取り手を自身で探す必要がなくなったりします。
なお、相続土地国庫帰属制度を利用して返還できる土地には条件が定められています。
以下の要件を満たす土地は返還できないため注意しましょう。
また、相続土地国庫帰属制度を利用するためには、審査手数料および負担金の支払いが必要です。
かかる費用は基本的に土地の面積を問わずに1筆（登記上の土地の個数を表す単位）の土地あたり審査手数料が1万4,000円、負担金が20万円となります。
3つめの選択肢は、相続放棄をおこなうことです。
相続放棄は相続財産を一切相続しない手続きを指します。
活用できる見込みがない農地であれば改めて売却する手間などを考えると、相続放棄してしまったほうがよいケースがあります。
ただし、不要な農地のみを相続放棄するということはできません。
相続放棄する場合、全ての相続財産を相続することができなくなります。
そのため、ほかの相続財産が豊富にあるならば、相続後の売却や相続土地国庫帰属制度の利用を検討したほうがよいでしょう。
農地を相続するメリットとして、以下4つがあげられます。
被相続人が生前に農業をおこなっていた場合は、その農業を引き継ぐことで継続的に収益を得ることが可能です。
被相続人が利用していた設備やリソースを活用できれば、初期コストの節約にもなります。
相続した農地は売却することが可能です。
ただ農地は、都市部の不動産などと比べると需要が限定されてしまうのは否めません。
不安な場合は、その農地にどの程度の需要が見込まれるか、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
農地を売却せずに貸し出すことによって、継続的に収益を得ていく選択肢もあります。
土地の権利を有したまま収益を得られますが、借り手が見つからなかったり、借り手が途中で解約となったりした場合には借り手を探す手間が発生する点には注意しなければなりません。
なお、借り手を探したい場合は、自治体やJAに相談することで仲介してもらうことが可能です。
また、農地の貸し出しをおこなう際には、先だって農業委員会に許可を得る必要があります。
相続した農地で農業をおこなわない場合、転用してから活用することもひとつの選択肢となります。
転用とは、農地をほかの使用用途に変更してから活用する方法のことを指し、具体的には駐車場としての利用や賃貸物件を建て家賃収入を得るといった方法があげられます。
ただし、農地の転用をおこなう場合は、農業委員会に許可を得る必要があります。
また、農地が30アールを超える広さの場合、農業委員会と農林水産大臣の協議が必要となることもあります。
農地を相続する場合、基本的にデメリットも大きいと考えられています。
本項では農地を相続する4つのデメリットについて紹介します。
相続した農地をうまく活用できれば収益を得ることができますが、必ずしもうまくいくとは限りません。
それどころかコストばかりがかかってしまい、負の財産となってしまうリスクもあります。
農地を貸したり売ったりすることも選択肢にあがりますが、宅地とは異なり借り手は付きづらく、売却する際にも農業委員会の許可が必要となるなど制約もあります。
農地を相続した場合、草刈りの実施や水路・農道のメンテナンスなど、定期的に維持管理をおこなうことが必要です。
そのため、自身で時間をかけて管理するか、それとも管理を外注するかなどの選択が必要で、どちらにせよコストがかかることになります。
また、農地を農業に用いらずに放置していると耕作放棄地とみなされ、通常の農地と比較して固定資産税が約1.8倍となります。
耕作放棄地の定義は以下のとおりで、税の支払いを抑えたい場合は注意しなくてはいけません。
耕作放棄地
以前耕作していた土地で、過去1年以上作物を作付け（栽培）せず、この数年の間に再び作付け（栽培）する考えのない土地
引用：耕作放棄地とは｜千葉県
農地を相続する際にはほかの土地同様に評価をおこなう必要があります。
しかし、農地は相続税法上、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地の4つの分類に分けられ、それぞれ評価方法が異なるなど仕組みが複雑です。
なお、農地の評価方法については以下の記事で詳しく解説しているので、気になる方はあわせて確認してください。
農地を相続した後は、農業委員会に届出を出す必要があります。
農業委員会への届出は、農地の相続から10ヵ月以内におこなう必要があり、期限を過ぎてしまうと10万円以下の過料が課されるため注意が必要です。
また、農業委員会への届出以外にも、相続登記をおこなう必要があることを覚えておきましょう。
農地を相続するためには、相続人間で遺産分割協議をおこなったうえで、諸々の手続きをする必要があります。
以下では農地を相続するための流れについて解説します。
遺産分割協議をする際は、まず相続人と相続財産を洗い出し確定します。
遺産分割協議は、相続人全員が参加することが必要です。
そのため相続人調査をおこない、相続人を確定する必要があります。
相続人調査の結果、意外な相続人が見つかるということも少なくありません。
また相続人調査と同時に相続財産の調査も必要です。
農地を含めた土地以外にも不動産、預貯金、有価証券など相続財産の全容を把握できないと、遺産分割協議がおこなえません。
なお、借金・住宅ローンなどマイナスの財産も相続の対象に含まれます。
なお相続人調査・相続財産調査は、いずれも相続人にとって繁雑で負担のかかる作業です。
忙しくて時間がとれない場合などは、弁護士や税理士といった専門家に調査を依頼することも検討するとよいでしょう。
相続人調査・相続財産調査が完了したら、相続人全員で遺産分割協議をおこない、遺産をどのように分割するか話し合います。
遺産分割協議では、相続人全員の合意が必要です。
相続人同士が衝突すると、遺産分割協議がまとまらなかったり長引いたりする可能性があります。
そうなると遺産をいつまでも取得できないうえに、身体的・精神的なストレスも大きくなるでしょう。
そんなときは相続問題の対応を得意とする弁護士に依頼するのもおすすめです。
遺産分割協議をおこない、遺産分割の方針が定まったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は遺産分割協議の内容をまとめた書面のことを指し、相続人全員の署名と押印がおこなわれます。
遺産分割協議書は、相続にかかわるさまざまな手続きで必要になります。
遺産分割協議の結果、農地を相続した相続人は法務局にて相続登記をおこないます。
相続登記とは、被相続人が亡くなったことに伴い、不動産の名義人を変更するための手続きです。
相続登記では、以下の書類が必要となります。
相続登記をおこなったら、市町村の農業委員会に農地を相続した旨の届出をしましょう。
この手続きは、相続開始を知ってから10ヵ月以内におこなうことが必要です。
期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性もあります。
地域を管轄する農業委員会の所在や連絡先が分からない場合は、役所へ問い合わせましょう。
また本手続きで必要となる書類は、市町村により異なる可能性があります。
一般的には農業委員会で取得できる届出書のほか、相続の確認が可能な相続登記済の登記謄本などの提出が求められることが多いです。
農地を相続したあと、相続土地国庫帰属制度を利用して国に譲渡する場合は、以下の流れに沿って手続きをおこないます。
まずは、相続土地国庫帰属制度を申請するための書類を準備します。
手続きに必要となる主な書類は以下のとおりです。
申請書類がそろったら申請をおこないます。
申請先は新生する農地がある都道府県の法務局です。
窓口もしくは郵送にて申請が可能です。
相続土地国庫帰属制度の申請がおこなわれると法務局は申請書類を確認し、書類に基づいて審査や調査をおこないます。
審査や調査の完了後、書面にて承認結果が郵送されます。
無事承認されたら、承認結果が届いてから30日以内に日本銀行にて負担金の納付が必要です。
負担金を納付したタイミングで所有権の移動などは自動でおこなわれるため、手続きは以上となります。
相続放棄をおこなう場合は以下の手順で手続きをおこないます。
まずは、相続放棄をおこなうための書類を準備します。
必要となる書類は以下のとおりです。
なお、申立人と被相続人の関係性によって別途求められる書類もあるため注意が必要です。
上記の書類に加えて、それぞれ以下の書類が必要となります。
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申立人と被相続人の関係性 |
提出が必要な書類 |
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申立人が被相続人の配偶者 |
被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 |
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申立人が被相続人の子どもや孫 |
被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 申立人が孫の場合、本来の相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 |
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申立人が被相続人の両親や祖父母 |
被相続人の出生時から死亡時までの全ての戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 被相続人の子どもで死亡者がいれば、その子どもの出生時から死亡時までの戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 被相続人の直系尊属に死亡者がいれば、その者の死亡の記載のある戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 |
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申立人が被相続人の兄弟姉妹 |
被相続人の出生時から死亡時までの全ての戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 被相続人の子どもで死亡者がいれば、その子どもの出生時から死亡時までの戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 |
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申立人が被相続人の甥姪 |
被相続人の出生時から死亡時までの全ての戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 被相続人の子どもで死亡者がいれば、その子どもの出生時から死亡時までの戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 本来の相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本 |
必要書類がそろったら相続放棄の申し立てをおこないます。
申し立て先は被相続人の住民票の届出がある住所地を管轄する家庭裁判所です。
なお、相続放棄の申し立ては、相続が始まったことを知ってから3ヵ月以内におこなう必要があります。
そのため、相続財産に農地が含まれる場合は、相続財産の調査を速やかにおこない、相続放棄をするか否か判断する必要があります。
相続放棄の申し立てをおこなうと10日程度で家庭裁判所から照会書が送付されます。
照会書は必要事項を記入したうえで、家庭裁判所に返送する必要があるので忘れずに対応しましょう。
照会書を返送すると、その後10日程度で家庭裁判所から相続放棄申請受理通知書が送られてきます。
相続放棄申請受理通知書が届いたら相続放棄の手続きは完了となります。
農地を相続するべきかどうか迷ったら専門家に意見を聞いてみるのもひとつの選択肢といえます。
以下では選択肢となる相談相手とそれぞれどのようなときに相談すべきかについて解説します。
弁護士に相談するメリットは、遺産相続全般について相談が可能な点です。
財産の調査から遺産分割協議のサポート、ほかの相続人との交渉など、遺産相続に関する手続きを何から何まで対応してもらえます。
もちろん農地の扱いに関する手続きについても問題なく、相続土地国庫帰属制度や相続放棄の手続きをサポートしてもらうことが可能です。
司法書士に相談するメリットは相続登記の手続きについて一任することができる点です。
依頼時の費用を弁護士より比較的抑えられるので、農地の扱いに悩んでいなかったり相続トラブルが発生したりしていないのであれば、司法書士への相談をおすすめします。
農地を転用しようと考えているならば、行政書士への相談をおすすめします。
行政書士は農地転用の書類作成を代行できる唯一の資格者であるため、行政書士に依頼することで書類作成にかかる時間を軽減することが可能です。
農地の売却を検討しているなら、不動産会社に相談するのもよいでしょう。
不動産会社に相談することでどのくらいの値段で売れるか査定をしてもらうことが可能です。
また、売れるまでどのくらいの期間がかかりそうかなどの相談にも対応してくれるため、農地をどのように処理するか悩んでいるならば、まずは一度話を聞いてみるのもよいでしょう。
農地を相続する際は以下の点に注意しましょう。
土地や建物を相続したとき、相続登記をおこなうことが義務化されています。
正当な理由なく相続登記をおこなわなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。
耕作放棄地とは、以前耕作されていたうえで、過去1年以上農地として利用されておらず、今後もその予定がない土地のことを指します。
相続した土地が耕作放棄地であった場合、かかる固定資産税は通常の約1.8倍となるため、素早い対応が求められるといえるでしょう。
農地の扱いには農業委員会や知事の許可を得る必要があることが多いため、注意が必要です。
許可を得ずに勝手に変更をおこなってしまうと、罰則が与えられることがあります。
たとえば転用を勝手におこなった場合では、原状回復の命令が出されたうえで、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金が科せられる場合があります。
これまで農業をおこなっていなかった人が農地を相続しても、うまく活用できないまま維持管理のコストだけ積み重なってしまうことがあります。
また、売却や貸し出しで収益を得ようと思ってもうまく相手が見つからず悩んでしまうこともあるでしょう。
そのため、農地の相続は慎重に検討しなくてはいけません。
農地を含んだ遺産相続について考えるなら、弁護士をはじめとした専門家への相談をおすすめします。
専門家に相談することで、メリット・デメリットをしっかり加味したうえで最適な選択ができるうえ、手続きや申請のサポートにも対応してくれます。
本記事や専門家からのアドバイスを参考に、農地の相続について検討してみましょう。
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