土地の贈与税の計算方法｜税率や評価額の考え方と節税のための知識

土地の贈与を受けたとき、建物などの贈与と同様に贈与税の対象になりますが、贈与税を計算するとき、贈与などによって取得した土地や家屋を評価することからはじまります。

そもそも、土地は原則として宅地、田、畑、山林などのことをさし、各地目ごとに路線価方式と倍率方式で考えていくものです。

しかし、よくわからない部分も多いでしょうので、今回は土地の贈与税の計算と、できるだけ贈与税の節税をするために何ができるのかを紹介します。

*本記事の専門家による監修日は2023年7月6日です。

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土地の贈与・移動で贈与税がかかる場合とは？

土地の贈与税を計算していく前に、そもそもどういう場合に贈与税がかかるのかを確認しておきましょう。

贈与税がかからないのであれば、これ以降の計算はあまり意味がないので、二度手間を避ける意味でも、最初に確認しておくことをおすすめします。

贈与税がかからないケース：親の土地の一部を無償で借りた場合

イメージとしては下記の図のようなケースです。

通常、土地の貸し借りがおこなわれた場合は借り手である親に対して地代を支払いますが、親の土地に子どもが家を建てたときに地代や権利金を支払うことは通常ありません。

つまり、贈与とはみなされず、贈与税が発生することはありません。

無償で提供されることを「使用賃借」といいますが、親から敷地を無償で借り受けたときは、使用貸借の権利の価額はゼロとして取り扱われていることによるものです。

贈与税がかかるケース：親の借地の底地部分を子どもが買い取ったとき

親が借りている土地の所有権（底地）を、子どもが地主から買い取った場合、親は子どもに対して地代を払わなくてはいけませんが、もし支払いがない場合は使用賃借（無償提供）となり、親の所有していた借地権は、子どもが土地を買い取ったときに贈与されたとみなされ、贈与税の対象になります。

ただし、子どもが土地の所有者となったあとも、引き続き借地権者は親であるとして「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を子どもの住所地の所轄税務署長にすみやかに提出したときは、贈与として取り扱わないことになっています。

土地の贈与があった場合の贈与税の計算手順

では、実際の贈与税の課税対象になってしまった場合、いくらの贈与税が課税されることになるのでしょうか？

贈与税の計算は下記の式で表すことができます。

• 課税価格 ＝ 贈与財産価額 － 110万円（基礎控除）
• 税額 ＝ 課税価格 × 税率 － 控除額

ただ土地の贈与税を計算するときに厄介なのが、土地の「贈与財産価額」が一体いくらなのかを調べることです。

これにはいくつかの方法がありますが、ここでは一般的な「路線価方式」と「倍率方式」を紹介します。

土地の贈与財産価額を調べる方法

路線価方式

路線価方式は、路線価があらかじめ定められている地域での評価方法で、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を表しています。

おおよその価額は【正面路線価×地積】で算出することができます。

たとえば、新宿区の歌舞伎町を例に見てみましょう。

■計算例

【参考】 新宿区 （路線価図・町丁名索引）

東京電力（株）新宿制御所でみると、

正面路線価：5,220,000円・・・①

となっています。

さらに、1平方メートルあたりの価格を出すには「側方路線影響加算額」と「二方路線影響加算額」を出さなくてはいけないので、下記の式で別に算出していきます。

• 側方路線影響加算額＝側方路線価 × 奥行価格補正率×側方路線影響加算率

• 二方路線影響加算額＝裏面路線価 × 奥行価格補正率×二方路線影響加算率

【参考】
▶︎側方路線影響加算
▶︎二方路線影響加算

側方路線影響加算額：990,000円

側方路線影響加算率：0.1（高度商業地区：角地）

990,000円 × 0.1 ＝ 99,000円（奥行補正を除く）・・・②

二方路線影響加算額：600,000円

二方路線影響加算率：0.07（高度商業地区）

600,000円 × 0.07 ＝ 42,000円（奥行補正を除く）・・・③

評価対象地の1平方メートル当たりの価額

＝　①＋②＋③　＝ 5,361,000円

仮に面積を10m×15mの150平方メートルと仮定すると・・・

5,361,000円 × 150平方メートル ＝ 8億415万円になりますね。

倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法で、土地の価額はその土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。

この固定資産税評価額ですが、家や土地を持っているなら、役所から固定資産税の納税通知書が来ているはずですので、それをみていくらになっているのかを確認しましょう。

詳しい計算手順は「固定資産税評価額を使った不動産取得税などの計算まとめ」をご覧ください。

課税価格の算出

課税価格は「贈与財産価額 － 110万円（基礎控除）>」で算出できますので、この式に機械的に当てはめていくだけです。

先ほど「路線価格」で計算してでた7,161.4万円を使っていくと・・・

7,161.4万円 － 110万円 ＝ 7,051.4万円です。

実際の税額を算出

税額は「課税価格 × 税率 － 控除額」ですので、

7,051.4万円 × 55％ − 400万円 =  34,782,700円

【参考】贈与税の速算表

この速算表は一般的なものですが、「特例贈与財産」として計算する表もあり、その場合は「税率：55％」「控除額：640万円」になりますが、このあたりの詳しい住み分けは「贈与税の税率と贈与税節税のための贈与方法まとめ」を確認してください。

土地の贈与税をできるだけ多く減税させるには？

配偶者控除なら2,000万円までの贈与が非課税

贈与税にも相続税の配偶者控除同様の制度が存在します。

これは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、「居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭」の贈与があったとき、基礎控除110万円のほかに、最高2,000万円まで控除できるというものです。

【参考】国税庁｜夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

まとめ

土地に関する贈与税の計算方法を紹介しました。

土地の計算は専門知識がないとかなり面倒な上にミスも発生しやすいので、正確な課税価格やどれだけの減税ができるのか、また、より節税するためにはどの制度を活用すればいいのかを正確に把握したいのであれば、相続専門のコンサルタントや不動産コンサルなどの専門家に相談してみることをおすすめします。