空き家の相続ガイド！これから相続する人向けに流れやポイントなどをまとめて紹介

• 「空き家を相続するにはどうすればいいのか」
• 「空き家の相続にはどのようなリスクがあるのか」

これから空き家を相続する方の多くは、その方法や空き家を相続することで発生するリスクが気になっているのではないでしょうか。

空き家を相続するには、まず遺言書の有無を確認し、相続人・相続財産調査や相続登記、相続税の申告などをおこなう必要があります。

遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議をおこなわなければなりません。

また、空き家を相続する際は、所有している限り税金や維持管理費用などがかかり続けることや、居住しない場合は建物が劣化し資産価値が下がるといったデメリットがあることを知っておく必要があるでしょう。

本記事では、空き家を相続する流れやポイントを解説します。

記事を最後まで読むことで、自分の状況に合った選択ができ、将来的なトラブルや余計な出費を回避できるでしょう。

相続財産に空き家があった場合の2つの選択肢

被相続人の相続財産に空き家が含まれている場合、空き家の処遇については主に2つの選択肢があります。

1. 空き家を含めて財産を相続する
2. 財産全体を諦めて相続放棄をする

どちらを選択するかによって、将来的にかかる負担や得られる利益が変わってきます。

ここでは、相続財産に空き家があった場合の選択肢について解説します。

1.空き家を含めて財産を相続する

相続財産に空き家があるときの選択肢として考えられるのは、空き家を含めて財産を相続する方法です。

空き家の資産価値が高ければ、将来的な利益が見込めるでしょう。

実際、相続した空き家は以下のとおりさまざまな方法で活用できます。

• 自分や家族が居住する
• 賃貸物件として活用し家賃収入を得る
• 売却する

ただし、空き家を相続すると固定資産税・都市計画税などの税金や建物の維持管理費用が発生します。

さらに、建物が老朽化している場合は修繕費用も必要です。

そのため、空き家を相続すべきかどうかは、収支のバランスを考慮して判断したほうがよいでしょう。

なお、相続の方法には以下の3つの方法があります。

単純相続	プラス・マイナスにかかわらず、全ての財産を受け継ぐこと。被相続人の死亡を知った日から何も手続きしないまま3ヵ月が過ぎると、自動的に単純承認したことになる。
限定承認	プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を受け継ぐこと。負債がどれだけあるかわからないケースで利用される。被相続人の死亡を知った日から3ヵ月以内に、相続人全員で手続きする必要がある。
相続放棄	プラス・マイナスにかかわらず、全ての財産を放棄すること。プラスの資産よりもマイナスの資産が多い場合に利用される。被相続人の死亡を知った日から3ヵ月以内に手続きしなければならない。

2.財産全体を諦めて相続放棄をする

空き家を相続する際のもうひとつの選択肢は、相続財産全体を諦めて相続放棄する方法です。

相続放棄とは、プラス・マイナスにかかわらず、全ての財産を放棄することです。

不動産や現金といったプラスの財産を相続できなくなりますが、借金を背負うこともありません。

主に、プラスよりもマイナスの財産のほうが大きいと判明している場合に利用されます。

限定承認と同様に、相続放棄にも被相続人の死亡を知った日から3ヵ月という期限があります。

ただし、限定承認とは異なり単独で手続きが可能です。

相続放棄の流れや空き家を相続放棄するとどうなるかは、以下の記事を参考にしてください。

空き家を相続するのがおすすめのケース3選

空き家を相続するのがおすすめなのは、以下の3つのケースです。

1. 相続後に住む予定がある場合
2. 資産価値があり売却や賃貸できる場合
3. 解体後にその土地の活用方法がある場合

上記に該当するケースであれば、放棄するよりも相続して活用したほうがよい可能性があります。

ここでは、空き家を相続するのがおすすめなケースについて解説します。

1.相続後に住む予定がある場合

退職後の移住先や子どもの進学時の住まいにするなど、将来的に住む予定があるなら空き家の相続を積極的に検討してもよいでしょう。

空き家を相続することで新たに住宅を購入する費用を節約でき、リフォームやリノベーションをおこなうにしても経済的なメリットが大きいと考えられるためです。

自分や家族が住むのであれば、立地条件が良くない場合でも有効に活用できます。

空き家として放置せず適切に管理することで、建物の劣化を防ぎ、固定資産税が6倍になる特定空家への指定リスクも回避できるでしょう。

また、住む予定がある空き家を相続したときは、小規模宅地等の特例によって相続税評価額が最大80％減額される可能性があります。

なお、空き家をセカンドハウスとして利用する方法もありますが、その場合は自治体で認定を受けなければなりません。

手続き方法や認定条件は各自治体によるため、利用する前に確認することをおすすめします。

小規模宅地等の特例については、本記事内の「小規模宅地等の特例で土地の評価額を下げる」を参考にしてください。

2.資産価値があり売却や賃貸できる場合

空き家に資産価値があり、売却や賃貸利用が可能なら、住む予定がなくても相続を検討すべきでしょう。

とくに駅近や都市部の物件は、適切にリノベーションをおこなうことで市場価値が上昇するため、費用対効果が期待できます。

なお、空き家を売却する場合、売却で得た利益は譲渡所得として課税されます。

しかし、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる「譲渡所得の特別控除の特例」が利用できるケースであれば、税金の負担を大きく軽減できるでしょう。

また、売却後は維持管理費用もかかりません。

一方、賃貸経営では維持管理費用はかかり続けますが、家賃収入から維持管理費用を差し引いても利益を生み出せる可能性があります。

ただし、水回りや電気系統のトラブルなど、住居関連設備に問題が生じたときは貸主として修繕義務を負います。

空き家を売却しないため、譲渡所得の特別控除の特例が利用できない点にも注意が必要です。

譲渡所得の特別控除の特例については、本記事内の「売却する際は譲渡所得の特別控除の特例を活用する」を参考にしてください。

3.解体後にその土地の活用方法がある場合

空き家自体に価値がなくても、解体後の土地に活用方法がある場合は、相続を検討する価値があります。

空き家が建っている土地を更地にすることで、以下のような選択肢が広がるためです。

• 貸し駐車場として利用する
• 新築物件を建築する
• 農地として活用する

地域や立地条件にもよりますが、駐車場経営は初期投資があまりかからず、都市部や住宅地周辺では安定した収入源になり得ます。

また、空き家の解体には、買い手がつきやすくなったり物件を管理する手間から解放されたりといったメリットもあるのです。

ただし、空き家の解体には高額な費用がかかる可能性がある点に注意しましょう。

費用は地域によって異なりますが、一般的な木造住宅では通常100万円以上がかかります。

さらに注意しなければならないのは、建物を解体することで住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がってしまう点です。

中には、更地にすることで固定資産税が3倍以上に跳ね上がるケースもあります。

そのため、将来的な収益と費用を比較し、土地の立地条件や地域のニーズを考慮して判断することが重要です。

空き家を相続すると決めた場合の大まかな流れ｜5ステップ

空き地を相続すると決めたら、以下の流れで手続きします。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 相続人と相続財産を調査する
3. 相続人全員で遺産分割協議をおこなう
4. 空き家を相続した人は相続登記をする
5. 必要に応じて相続税の申告・納付をする

中でも、ステップ5の「相続税申告・納付」には、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヵ月以内という期限があるため、手続きをできるだけ早く進める必要があります。

ここからは、それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

1.遺言書の有無を確認する

まずは遺言書の有無を確認します。

有効な遺言書があるときは、原則としてその遺言書通りに手続きを進める必要があるためです。

また、遺言書の有無によって、このあとの手続きや必要書類が変わってきます。

例えば、遺言書があれば遺産分割協議をおこなう必要はありませんが、なければ相続人全員で遺産分割協議をおこなわなければなりません。

なお、被相続人がどのような遺言書を残したかによって、以下のように遺言書の確認方法が異なります。

自筆証書遺言	1.自宅で探す 2.法務局に保管されていないか確認する 3.見つかったら裁判所で検認手続きをおこなう
公正証書遺言	1.公証役場の「遺言検索システム」で検索する 2.公証役場で謄本を発行してもらう
秘密証書遺言	1.公証役場の「遺言検索システム」で検索する 2.自宅で探す 3.見つかったら裁判所で検認手続きをおこなう

被相続人から遺言書について何も聞いていない場合、どのタイプの遺言書を作成したのかがわかりません。

そのため、遺言書があるかどうかわからないときや、あるのはわかっているが遺言書のタイプまではわからないケースなどは、公証役場の「遺言検索システム」で検索するとよいでしょう。

公正証書遺言があるなら、公証役場で謄本を発行してもらいます。

秘密証書遺言の場合は遺言検索システムでその存在はわかっても場所まではわからないため、自宅を探すしかありません。

自筆証書遺言が自宅になければ法務局に保管されている可能性があります。

なお、自筆証書遺言・秘密証書遺言は、見つけても勝手に開封してはならず、裁判所で検認手続きをおこなう必要がある点に注意しましょう。

検認とは、家庭裁判所に遺言書の存在・内容を確認してもらう手続きです。

詳しくは、以下の記事を参考にしてください。

2.相続人と相続財産を調査する

遺言書の有無を確認したら、相続人と相続財産を調査します。

相続人・相続財産調査は、遺言書の有無にかかわらず必要です。

それぞれの手続きが必要な理由は、以下のとおりです。

相続人調査	・遺産分割協議を有効に成立させるため ・法定相続人の人数によって相続税の基礎控除額が変わるため ・法務局や金融機関に相続人全員の戸籍を提出する必要があるため
相続財産調査	・公平な遺産分割をおこなうため ・相続放棄や限定承認の判断のため ・相続税を正確に計算するため

相続人調査では、被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍謄本を取得し、そこから全ての相続人を調べます。

相続財産調査をおこなう際は、以下の方法で被相続人のプラスの財産・マイナスの財産を確認します。

• 預貯金：キャッシュカードや通帳から金融機関を特定する
• 借金：督促状や消費者金融のカードを探す
• 不動産：登記識別情報（登記済権利証）や市区町村役場で取得できる名寄帳で確認する
• 有価証券：口座開設の際の書類やメールを探す

それぞれの詳しい方法については、以下の記事を参考にしてください。

3.相続人全員で遺産分割協議をおこなう

遺言書がない場合や、遺言書とは異なる内容で遺産を分割するときは、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。

遺産分割協議とは、誰がどのように財産を相続するかを相続人同士で話し合うことです。

相続人全員が一箇所に集まっておこなう必要はありませんが、相続人全員の合意が必須であるため、ひとりでも協議に参加しない相続人や反対している相続人がいると成立しません。

なお、相続財産の中に空き家が含まれているときは、以下の点に考慮して遺産を分割してください。

• 空き家の評価額
• 空き家にかかる維持管理費用
• 空き家の活用方法

例えば、空き家を相続する人にはその分現金での相続分を減らすなど、公平になるよう全体のバランスを考えて配分するのが一般的です。

ただし、相続人全員の合意があれば、どのような分け方をしても問題ありません。

協議が整ったら、その内容を書面化した「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書は自分でも作成できますが、法的に有効な文書を作成するなら専門家に依頼したほうがよいでしょう。

専門家に依頼する場合、相続人全員の合意が得られているのであれば司法書士や行政書士に依頼できます。

しかし、意見が対立するなど協議が難航している場合は、交渉や調停に対応できる弁護士への依頼がおすすめです。

4.空き家を相続した人は相続登記をする

空き家を相続した人は、相続登記を申請する必要があります。

相続登記は、空き家の所有権を被相続人から相続した人に移転する手続きです。

過去には相続登記は義務ではありませんでしたが、2024年からは義務化されているため、必ず忘れずに手続きをおこないましょう。

登記の申請先や必要書類、費用は以下のとおりです。

申請先	空き家の所在地を管轄する法務局
必要書類	【共通】 ・登記申請書 ・被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原謄本 ・被相続人の住民票除票または戸籍附票 ・相続人全員の戸籍謄本 ・空き家を相続する人の住民票 ・固定資産税評価証明書 【遺産分割協議書による相続の場合】 ・遺産分割協議書 ・相続人全員の印鑑証明書 【遺言による相続の場合】 ・遺言書 ・遺言執行者の印鑑証明書や選任審判謄本
費用	登録免許税（不動産の固定資産税評価額×0.4％）

相続登記は自分でも申請できますが、難しい場合は専門家への依頼を検討するとよいでしょう。

そのほか、依頼はできませんが、法務局も無料で相談に乗ってくれます。

相続登記を専門家や法務局に相談するメリットや依頼費用については、以下の記事を参考にしてください。

5.必要に応じて相続税の申告・納付をする

空き家を相続したあとは、必要に応じて相続税の申告・納付をおこないます。

申告・納付期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10ヵ月以内です。

ただし、相続税が課税されるかどうかは法定相続人の人数や財産額によって異なるため、まずは以下の方法で基礎控除額を計算し、相続税の申告・納付が必要かどうか確認しましょう。

3,000万円＋600万円×法定相続人の人数

例えば、法定相続人が3人だった場合の基礎控除額は4,800万円です。

この場合、相続財産の総額が4,800万円以下であれば相続税の申告・納付は不要です。

ただし、相続税が非課税になるケースでも、小規模宅地等の特例や譲渡所得の特別控除といった特例によって基礎控除額以内に収まるときは、申告が必要になる点に注意しましょう。

空き家をできる限り有利に相続・活用する3つのポイント

空き家をできる限り有利に相続・活用するポイントは以下の3つです。

1. 小規模宅地等の特例で土地の評価額を下げる
2. 売却する際は譲渡所得の特別控除の特例を活用する
3. 自治体がおこなっている空き家関連の補助金を利用する

ここでは、それぞれの制度の概要を解説します。

1.小規模宅地等の特例で土地の評価額を下げる

空き家を相続した際は、小規模宅地等の特例を活用して土地の評価額を下げる方法があります。

小規模宅地等の特例とは、相続税を計算する際に一定の割合を減額できる制度です。

個人が相続・遺贈で取得した財産のうち、被相続人が亡くなる直前に被相続人や同一生計の親族が事業・居住用に使用していた宅地などが対象となります。

対象となる宅地には、例えば以下のものが該当します。

• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 特定居住用宅地等
• 貸付事業用宅地等

減額される割合や限度面積は、利用区分に応じて異なります。

例えば、被相続人や同一生計の親族が居住していた住宅敷地であれば、330㎡を限度に80％減額されます。

ただし、特例を適用するためには一定の要件を満たさなければなりません。

詳しい要件については、国税庁のホームページを確認してください。

2.売却する際は譲渡所得の特別控除の特例を活用する

空き家を売却するなら、譲渡所得の特別控除の特例を活用するとよいでしょう。

譲渡所得の特別控除の特例とは、相続・遺贈で取得した被相続人の居住用家屋や敷地を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度です。

ただし、令和6年1月1日以降におこなわれた譲渡で相続人が3人以上の場合、控除の上限は2,000万円になります。

適用対象は、被相続人が亡くなる直前または老人ホームなどへの入居直前まで居住しており、一定の要件を満たした家屋です。

また、家屋を相続開始から3年後の年末までに売却することが条件です。

なお、これまでは家屋を売却する前に耐震改修工事をするか、家屋を取り壊し更地にして売却する必要がありました。

しかし、令和5年度の税制改正によって、令和6年1月1日以降におこなう譲渡では、売却後に買主が家屋を耐震改修したり取り壊したりした場合でも特例が利用できるようになっています。

対象になるのは、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修・取り壊しがおこなわれたケースです。

3.自治体がおこなっている空き家関連の補助金を利用する

各自治体がおこなっている、空き家関連の補助金を利用するのもひとつの手段です。

例えば、愛知県岡崎市には、空き家に関する補助制度として主に空き家の除却や改修にかかった費用を補助する制度があります。

愛知県岡崎市の空き家に関する補助制度
除却した場合	倒壊や外装材の飛散などが危ぶまれる危険な空き家、がけ地・無接道などの問題がある空き家を除却する際に、費用の一部を補助する制度。 【補助額】 ・がけ地・無接道など：上限120万円 ・その他：上限10万円 ※補助率はいずれも2分の1
改修した場合	地域の活性化・地域コミュニティの再生を目的とした、地域貢献活動の拠点となる空き家の改修工事費用を一部補助する制度。 【補助額】 上限50万円（補助率2分の1）

自治体が実施する補助制度は、各自治体によって異なります。

どのような補助金があるかは、各自治体に確認してください。

空き家を相続するにあたっての3つの注意点

空き家を相続するなら、以下の3つの注意点を念頭に置いておきましょう。

1. 「とりあえず相続する」はおすすめできない
2. 空き家であっても相続後に必ず相続登記をする
3. 相続土地国庫帰属制度は空き家対策には向かない

注意すべき理由についてそれぞれ解説します。

1.「とりあえず相続する」はおすすめできない

活用する予定があるならよいですが、空き家を「とりあえず」で相続することはおすすめできません。

空き家の相続には、以下のようなデメリットがあるためです。

たとえ居住していなくても、所有している限り固定資産税や都市計画税などの税金が課税され続けます。

また、管理の手間や修繕費用、メンテナンス費用がかかる点にも注意が必要です。

吸排水管やガス管といった設備の劣化や害虫・害獣の発生など、資産価値が下がることも考えられます。

とくに注意しなければならないのは、損害賠償を請求される事態に陥る可能性がある点です。

例えば、通行人や近隣住民が建物の倒壊によってけがをした場合、空き家の所有者として責任を負わなければなりません。

そのほか、これまで加入していた火災保険に加入できなくなる場合もあります。

火災保険は建物の用途によって種類があり、人が住んでいなければ住宅用の火災保険の対象から外れてしまう可能性が高いためです。

このように、空き家の相続にはさまざまなデメリットが存在します。

そのため、デメリットも考慮したうえで相続するかどうか決める必要があるでしょう。

2.空き家であっても相続後に必ず相続登記をする

空き家であっても、相続したら必ず相続登記を申請しましょう。

相続登記は2024年4月に義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内におこなうこととされています。

申請を怠ると、10万円以下の過料が科されるおそれがあるため、必ず手続きをするようにしましょう。

また、相続登記をおこなわないと空き家の売却や賃貸ができないだけでなく、相続関係が複雑化し、子どもや孫の代に迷惑がかかる可能性があります。

すでに相続関係が複雑化している場合や自分で対応するのが難しいときは弁護士や司法書士に相談し、相続登記に関する手続きを一任するとよいでしょう。

3.相続土地国庫帰属制度は空き家対策には向かない

相続土地国庫帰属制度は、空き家対策向きの制度ではありません。

相続土地国庫帰属制度とは相続・遺贈で土地を取得した人が、その土地を国に寄附できる制度のことです。

建物が建っている土地は対象にならないため、空き家対策としては有効とはいえません。

この制度を利用するには、空き家を解体して敷地を更地にする必要があります。

解体には100万円以上かかるのが一般的で、相続土地国庫帰属制度の利用にも以下の費用がかかります。

• 審査料：土地1筆につき1万4,000円
• 負担金：土地の種目や区域によって異なる

負担金は、例えば宅地や田、畑であれば面積に関係なく20万円かかります。

さらに、手続きを専門家に依頼した場合は専門家費用もかかるため、売却や賃貸など、別の選択肢を検討しても適した手段が見つからないときの最終手段として考えるべきでしょう。

さいごに｜空き家を相続するかどうかは慎重に判断しよう！

本記事では、空き家を相続する流れやポイントについて解説しました。

空き家の相続は将来的な資産形成になり得ますが、大きな負担となる可能性もあるため、相続するかどうかは慎重に判断することをおすすめします。

相続する場合は、遺言書の有無の確認や相続人・相続財産調査など、いくつかやるべきことがあります。

中でも、相続登記には3年以内、相続税申告・納付には10ヵ月という期限があるため注意が必要です。

法定相続人の人数や財産額によっては高額な相続税がかかる場合がありますが、小規模宅地等の特例や譲渡所得の特別控除など、特例を利用できれば税負担を大きく軽減できるでしょう。

空き家を相続するか迷ったら、「とりあえず相続する」という決断はせず、デメリットや将来的な活用計画を考慮したうえで相続するかどうか判断することをおすすめします。