2018年01月23日
遺産分割に関する人気のコラム
不動産売却
2019.1.11
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換価分割（かんかぶんかつ）とは、不動産や土地などの現物として残された相続財産をお金に「換金」し、その「価値」に応じて、相続人の間で分割する方法のことで、税負担を軽減する効果を大きくするメリットがある遺産分割の方法です。
遺産分割には３種類の方法があり、今回の記事では、そのうちのひとつである「換価分割（かんかぶんかつ）」についてご紹介します。換価とはなかなか聞き慣れない言葉ですが、遺産分割において換価分割を選ぶ場合に知っておくべきことについて、ご紹介していきます。
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目次
まずは換価分割を含む３つの遺産相続の方法についてご紹介していきます。
最も一般的な遺産分割の方法は、現物分割です。例えば、土地と建物と現金が遺産として残っていたとします。その遺産を３人の相続人で分割する場合、１人が土地、１人が建物、１人が現金とそれぞれが、現物を相続します。
この方法は分割がしやすいですが、その反面、遺産としての価値がそれぞれ異なる場合があり、公平な分配方法とならない可能性があります。
今回メインでご紹介する換価分割では、まず土地や不動産などの遺産をすべて換金します。そして、その換金された金額を相続人で分配します。この方法では全ての相続人に平等に金銭という形で相続が行われます。
しかし、例えば住宅が遺産として残っているケースでは、その家に住み続けたい者がいると換金に反対する可能性があり、換価分割ができないおそれがあります。
代償分割では、複数人いる中の特定の相続人が残された財産を相続します。その相続人が他の相続人に対して相応の金銭などを提供する方法です。例えば、相続人の一人が遺産である住宅を相続する代わりに、もう１人の相続人に代償金として2,000万円を支払うという方法です。
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換価分割が遺産相続において選択されるケースは以下のような状況の場合が多いです。
換価分割によって、相続財産のすべてをお金に換金して、法定相続人でそれぞれが定められた割合によって、分割することは平等といえば平等でしょう。
相続人も不動産の取得を希望しない場合や、相続税納税資金を捻出する場合になどに換価分割は効力を発揮しますので、 相続人間で公平に分けることができます。
売却時期・売却価格・仲介手数料などの費用負担については、相続人全員の合意が必要となり手間もかかりますし、他人に貸している土地や自宅などは簡単に売却できないケースもあります。また、売却できたとしても、自分たちの希望した価格で売却できない場合もあるというデメリットもあります。
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次に、換価分割を行う際の手続きと注意点について解説していきます。
土地や不動産を換価分割する場合には、それらの現物をいったん相続登記しなければなりません。換価分割における登記方法は以下の２通りのパターンがあります。
①換価によって得た現金を、法定相続分に従って分配する場合
②換価によって得た現金を、法定相続分と異なる割合で分配する場合
換価分割を行う場合の前提条件として必要な相続登記は、どのような場合であっても共有とすることが目的の登記です。この２パターンの違いは以下の通りです。
①遺産分割前の相続共有登記とみなされるため、登記申請の際に遺産分割協議書を合わせて提出する必要がない
②相続財産を換価することによって得た現金を、どのような割合で分配するのか（不動産の共有割合）を記載した遺産分割協議書を添付して、登記申請を行う必要がある
そもそも、相続税の課税は、相続を開始した時点の相続財産の評価額をベースに、各相続人の取得金額に対して行われます。つまり、換価分割を選択した場合は、相続財産の売却価格は相続税とは無関係となり、その財産の評価額に対して、分配割合に応じた金額が、それぞれの相続人の課税価格算入額となるのです。
換価分割を選択した場合は、譲渡所得を得る可能性があり、その際は譲渡所得税が課せられる可能性があります。取得した人の条件によって状況が異なるため、詳しくは、例を示してご説明します。
被相続人の相続財産は不動産のみで、この不動産に長女Bと被相続人の母が一緒に暮らしていた。遺産相続の方法として換価分割を選択して、この不動産を売却することで得た現金を、相続人の長男Aと長女Bで折半することにしました。
遺産分割協議書には、「長男Aが単独で相続登記をした上で、該当不動産を売却し、その売却益を長男Aと長女Bで折半する」という取り決めを記載しました。
相続財産の不動産が5,000万円で売却できたケースを考えてみましょう。
その結果、長男Aと長女Bはそれぞれ換価分割によって2,500万円の分配を受け取ります。
長男Aが不動産を売却した際に、売却益が発生した場合ならば、譲渡所得税の課税が必要となります。つまり長男Aと長女Bはそれぞれ税金の申告義務を受けるのです。譲渡所得の算出には以下の計算式を用います。
売価－（取得費＋譲渡費用）
相続財産の不動産の売価5,000万円の取得費と譲渡費用の合計が3,000万円でした。この場合、譲渡所得は以下のように求められます。
5,000万円－3,000万円＝2,000万円
譲渡所得は2,000万円で、長男Aと長女Bはそれぞれ折半するため、1,000万円ずつの譲渡益を受けたことになります。譲渡益を受けると譲渡所得税の申告の必要が出てきます。
今回の換価分割の例では、長女Bは被相続人と同居していたため、売却した不動産は長女Bの自宅でした。つまりこの不動産は、長女Bにとって居住用の不動産といえます。所得税法では、居住用財産について、譲渡益が3,000万円まで特別控除の範囲を設けています。
そのため、今回のケースで長女Bが手にした譲渡益は1,000万円であるため、譲渡所得税は発生しません。
今回の換価分割の例では、長男Aは被相続人の母とは同居していません。そのため、長男Aにとっては居住用財産には該当しません。そのため、譲渡益1,000万円に対して長期譲渡所得税の場合は、20％の税金を支払わなければなりません。
土地や不動産を売却した場合の税率は、その取得期間などによって異なります。
長期譲渡所得：譲渡した年の１月１日現在で、該当物の所有期間が５年を越える
短期譲渡所得：譲渡した年の１月１日現在で、該当物の所有期間が５年以下
この場合の税率には所得税と住民税が課せられます。それぞれの税率は以下の通りです。
先ほど挙げた例のように、２人の相続人で換価分割を行う場合には、売却手続きなどの都合によって、まずどちらか一方だけの名義で相続登記を行います。その後、売却益を得た一方が、もう一方に対して該当する金額を分配します。
この場合、名義のないもう一方が代金を受け取っているため、贈与になってしまう心配をする人がいます。しかし、換価分割でのこのような行為は贈与とみなされず、贈与税が発生することはありません。
念の為に、遺産分割協議書には、換価分割であることと、売却代金の分配割合を明記するようにしましょう。もし、遺産分割協議書になにも記載がなければ贈与税を課されてしまう可能性があるため注意しましょう。
参考：遺産分割協議書の全て｜サンプルと正しい書き方
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いかがでしたでしょうか？
土地や不動産などの財産を全て売り払って、現金を相続人で分配するだけなら一見簡単そうな換価分割ですが、土地や不動産などを売却する場合には、相続登記や譲渡取得に関わる税金が課せられるなど注意する手続きがいつくかあります。
換価分割を選択する際は、この辺りを注意して行うようにしましょう。
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