土地の相続税評価額はどうやって決まる？相続税路線価の見方と計算方法

土地を相続したときには、相続税路線価で適切にその土地の評価額を算出する必要があります。

ただし、預貯金などと違って、土地の形状に応じた減額補正や接道条件に応じた加算補正が必要になるなど、土地の相続税評価額をすることは複雑な計算が必要です。

そこでこの記事では、相続税路線価の内容や、土地の相続税評価額を正しく算出する際の注意点を解説します。

これから、相続手続をおこなう方は、ぜひ参考にしていただければと思います。

相続税路線価とは

相続が発生すると、相続税を算定するために相続財産の総額を計算します。

その中で土地の価額を算出するときに「相続税路線価」を用います。

ここからは、「相続税路線価」の定義・内容を解説します。

相続税路線価は土地の評価額の指標のこと

相続税路線価とは、「相続・遺贈・贈与によって土地を取得した場合に、相続税や贈与税を算定するために必要な『土地の評価額』を決定する指標」のことです。

相続税路線価を見るタイミング

相続税路線価は、毎年1月1日に調査した結果が毎年7月初旬に国税庁から公表されます。

そして、相続税の算定基準として用いるのは、「相続が発生した年に公表された相続税路線価」です。

「相続税を申告する年の相続税路線価」ではありません。

たとえば、3月に相続が発生した場合は、その年の7月初旬に相続税路線価が公表されるのを待つ必要がありますし、10月に相続が発生したのなら、7月初旬に公表済みの相続税路線価を用います。

相続税路線価で評価額を算出する方法

ここからは、相続などで取得した土地の相続税路線価の確認方法を解説します。

国税庁の路線価図で検索する

相続税路線価は国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を確認すればすぐに判明します。

また、「全国地価マップ」から相続税路線価をチェックすることも可能ですし、インターネット環境が整っていなければ、国税局・国税事務所・税務署で調べることもできます。

国税庁の路線価図の見方

相続税路線価を知る手順は以下のとおりです。

1. 「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセス
2. 該当の土地が所在する都道府県をクリック
3. 財産評価基準書の目次欄から「路線価図」をクリック
4. 該当の土地が所在する「市区町村」「路線価図ページ番号」をクリック
5. 表示された路線価図から数字を確認する

路線価から相続税を計算する手順

路線価図から相続税を計算する手順を解説します。

路線価で相続税評価額を計算する

国税庁の路線価図で相続した土地を確認すると、道路上に「数字とアルファベット」が記載されています。

この数字が「路線価」で、アルファベットは借地権割合です。

たとえば、「200B」と記載されている場合、「200」が「相続税路線価」で、1,000倍した数値が「土地1㎡あたりの価格」になりますので、1㎡あたり20万円の土地だと判明します。

また、「B」が示す借地権割合とは、相続した土地や土地の上の建物を貸している場合など、土地を自由に使うことができなくなる分土地の評価が下がります。

その減額する割合を、以下のようにアルファベットごとに決められており、相続税評価額を算出するときに用います。

• A：90％
• B：80％
• C：70％
• D：60％
• E：50％
• F：40％
• G：30％

相続税路線価がない土地の評価額の計算方法

相続税路線価だけですべての土地の相続税評価額を算出できるわけではありません。

なぜなら、路線価図の表示のない道路もあるからです。

そこで、相続税路線価がない土地の評価額を確認するには、「倍率方式」を用います。

倍率方式とは、【固定資産税評価額 × 評価倍率】によって土地の相続税評価額を算出します。

評価倍率は土地によって異なっており、「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（国税庁HP）」の「評価倍率表」の項目から確認することが可能です。

土地の倍率を知る手順は以下のとおりです。

1. 「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセス
2. 該当の土地が所在する都道府県をクリック
3. 財産評価基準書の目次欄から「評価倍率表、一般の土地等用」をクリック
4. 該当の土地が所在する「市区町村」をクリック
5. 表示された「倍率表」から数字を確認する

評価額から相続税の総額を計算する

相続税は、「相続税の対象となる財産の総額（課税財産）」から「相続税の基礎控除額」を引いて課税遺産総額を算出します。

「相続税の基礎控除額」は、【3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）】で求めることができます。

相続税の総額から各人の相続額を計算する

課税遺産総額を法定相続分で按分し、それぞれの相続額を下記図表に適用して、各人の相続税額を算出します。

そして、各人の相続税額を合算し相続税額の総額を算出して、実際の相続分に按分します。

相続人が相続する財産額	相続税率	控除額
1,000万円以下	10％	なし
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

たとえば、「200B」の道路に接する土地200㎡（相続税評価額4,000万円）と預貯金4,000万円、相続財産の総額課税財産8,000万円を、子どもひとりが相続したケースを考えてみます。

相続人は子どもひとりなので基礎控除額は【3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）】で、3,600万円です。

8,000万円 - 3,600万円＝4,400万円、4,400万円が課税遺産総額です。

相続税の課税額は上記の表から、相続税率20％・控除額200万円（4,400万円 × 20％ - 200万円＝680万円）、680万円課税され期限までに納付します。

ただし、この相続では土地が含まれていますので、土地の形状などによって相続税額が変わることも考えられます。

そこで、次に土地の評価について解説します。

路線価を使った相続税評価額計算の際の注意点

土地の形状や接道条件などによっては、土地の相続税評価額を補正することが必要になります。

ここからは、相続税評価額を補正する必要がある場面について解説します。

土地の形状によって評価額が変わる

土地の形状によって評価額を補正する例を見ていきます。

なお、これらの土地を評価する計算方法は大変複雑ですので、弁護士・税理士などの専門家に評価してもらうことをおすすめします。

奥行価格補正

標準的な土地に比べて、奥行きが長すぎたり短すぎたりすると使い勝手が悪いため、路線価図に表示された地区ごと、奥行きの長さに応じた「奥行価格補正率」を用いて、土地の評価額を減額させます。

不整形地補正

正方形や長方形の土地を「整形地」といい、それ以外の土地を「不整形地」といいます。

隅切り地（交差点に面した部分の一部が削られている土地）・三角地・旗竿地（L字型の土地）・台形や平行四辺形の土地や境界線がのこぎり刃状になっているといった不整形地は、土地の使い勝手も悪く低く評価されます。

たとえば「かげ地」では、路線価図に表示された地区ごとのかげ地割合に応じた「不整形地補正率」を用いて、土地の評価額を減額させます。

なお、かげ地割合とは、その土地を整形地で囲ったときに、はみ出した部分の割合のことです。

間口狭小補正

土地の間口が狭いと土地の利用価値が下がるため、路線価図に表示された地区ごと、間口の距離に応じた「間口狭小補正率」を用いて土地の評価額を減額させます。

奥行長大補正

土地の間口の広さに対して、奥行きが2倍以上に長い場合も土地の利用価値が下がるため、路線価図に表示された地地区ごと、奥行距離/間口距離の割合に応じた「奥行長大補正率」を用いて土地の評価額を減額させます。

特別警戒区域補正

特別警戒区域補正とは、相続した宅地が土砂災害特別区域に含まれている場合に相続税評価額を減額できる、いわゆる「レッドゾーン」に対する減税措置です。

特別警戒区域補正率は、相続した土地に含まれる土砂災害特別区域に該当する地積割合に応じて、10％～30％の範囲で相続税が減額されます。

土地災害特別警戒区域は、各市町村のサイトなどで調べることができます。

角地など接道によって評価額が変わる

土地の接道条件など利便性の良い土地は、相続税評価額が高くなります。

側方路線影響加算

側方路線影響加算とは、角地（2つの路線が交差している交差点やT字路）や準角地（曲がり角）の土地は利便性が高くなるため、路線価図に表示された地区ごとに、一定割合で土地の相続税評価額が加算されることです。

二方路線影響加算

二方路線影響加算とは、正面路線と裏面路線に挟まれた土地でも、正面・裏面の両面から出入りができるため、利便性が高い土地だと評価され、路線価図に表示された地区ごとに応じて最大7％相続税評価額が加算されることです。

相続税路線価についてよくある質問

ここからは、相続税路線価の評価についてよくよせられる質問をQ＆A形式で解説します。

相続税路線価はいつのものを見ればいい？

相続税路線価は毎年更新されますが、相続税申告に必要なのは「相続が発生した年の相続税路線価」です。

「相続税を申告する年の相続税路線価」ではありません。

相続開始時が路線価の発表前の場合はどうすればいい？

相続税の申告期限は「被相続人が死亡したことを知った日（通常、被相続人の死亡の日）の翌日から10ヵ月以内」です。

たとえば、1月初旬に相続が発生した場合には、当年7月初旬に公表される相続税路線価で相続税を算定する必要がありますが、相続税路線価の発表を待っていると相続税申告までに2～3ヵ月程度しかありません。

そこで、国土交通省が3月初旬に公表する「公示価格」を参考にしても良いでしょう。

相続税路線価は「公示価格の8割程度」の価額に設定されていますので、相続税路線価が発表される7月初旬までに相続税額の目安をつけることができるでしょう。

土地が借家の場合はどうすればいい？

相続した土地が「貸家の土地」「貸宅地」の場合、土地の利便性が下がるため評価額が下がります。

相続した土地の借地権状況に応じて、以下の計算式で評価額を算出します。

• 貸家建付地の評価額＝自用地の価格 -自用地の価格 × 借地権割合 × 借家権割合×賃貸割合
• 貸宅地の評価額＝自用地の価格－自用地の価格× 借地権割合
• 借地権の評価額＝更地の価格 × 借地権割合（普通借地権の場合）

計算方法が難しくてわからないんだけど…

相続財産に土地が含まれている場合、土地の相続税評価額を適切に導き出すのは簡単ではありません。

場合によっては土地面積の測定をして、適宜補正をかけるなど、テクニカルな作業が求められます。

相続問題に強い弁護士や税理士に相談すれば、相続税申告に瑕疵がないように土地を適切に評価してくれるでしょう。

まとめ｜相続税の評価は専門家への相談がおすすめ

相続によって土地などの財産を取得したときには、専門家への相談が不可欠です。

なぜなら、土地の相続税評価額を算出するには高度な専門性が求められるからです。

専門家の力を借りて、相続税申告手続を完了しましょう。