相続税に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続税の基礎控除額を超える遺産を相続した場合には、相続税申告をしなければなりません。
相続税の課税対象となる財産にはさまざまなものがあり、家も対象のひとつです。
では、相続財産に家が含まれている場合、どのように計算すればよいのでしょうか。
本記事では、家がある場合に相続税がいくらかかるのか、相続税の計算において家を計算するかの概要についてお伝えします。
そもそも、家を相続すると相続税の対象になるのでしょうか。
まずは概要について押さえましょう。
まず、相続税がかかるのは相続税の基礎控除額を超えた財産がある場合です。
相続税の対象となる財産には、家（建物／土地）も含まれます。
相続税の基礎控除額は、次の計算式によって計算されます。
たとえば、父・母・子3人という家族構成において父が亡くなった場合には、母・子3人の計4人が法定相続人となり、相続税の基礎控除額は以下のとおりです。
家を相続すると相続税の対象となるかどうかは、家を相続したかどうか、家にいくらの価値がつくかではなく、家を含む遺産が相続税の基礎控除額を超えているかどうかによって決まります。
このケースの場合であれば、この自宅の評価額を含めた遺産総額が5,400万円以内に収まる場合は相続税がかかりません。
基礎控除額を超えているかどうかの計算をするにあたって、家のような不動産の評価はどのようにおこなうのでしょうか。
不動産の価額については、目的に応じていくつかの種類がありますが、相続税においては財産評価基本通達に基づいた計算がおこなわれます。
相続税における家の財産評価基本通達はどのようになっているのでしょうか。
家といっても、自宅・建物・マンションなど様々な種類を検討する必要があるので、それぞれ確認しましょう。
まず、土地を購入し、そこに家を建てている場合には、土地と建物を別々に評価することになります。
土地については、土地がある場所に応じて路線価方式と倍率方式によって不動産の評価額を算出します。
路線価・評価倍率は、国税庁のホームページの財産評価基準書路線価図・評価倍率表で確認することができます。
路線価方式とは、土地の価額を路線価によって計算する方式をいいます。
路線価とは、国税庁が発表しているその道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
路線価は1平方メートル当たりの価額となっているので、路線価に土地の面積をかけて、土地の価額を計算します。
路線価がついている土地といっても土地にはさまざまな形状があり、同じ土地の広さでも形状によって利用しやすい場合・利用しづらい場合があります。
それぞれの事情に応じて、次のような路線価の補正がおこなわれます。
奥行が極端に長いもしくは短い場合には、奥行価格補正を用いることができます。
土地の形状が細長くなっている場合、正方形の土地にくらべて利用がしづらいため価値が低いことから、奥行価格補正によって価値の補正をすることが認められています。
奥行価格補正は、地区の区分によって何メートルでどの程度の補正をするかが異なるので、国税庁ホームページの奥行価格補正率表で確認することができます。
たとえば、普通住宅地で奥行が4m未満である場合、補正率は0.90となります。
角地や準角地にある土地については、側方路線影響加算をおこないます。
それぞれ、角地とは（T字路を含む）2つの路線が交差する交差点の角にある土地のこと、準角地とは曲がり角にある内側の土地のことをいいます。
これらに該当する土地は、2つの道路に接している利便性の高さから、側方路線影響加算を用いることができます。
なお、側方路線影響加算率は、地区の区分と角地なのか準角地なのかによって異なるので、国税庁ホームページ内「側方路線影響加算率表」で確認しましょう。
土地の正面と裏面の路線と接している二方路線地については、二方路線影響加算をおこないます。
二方路線に面した土地は2つの道路に面しているので、利便性が高さから通常の土地よりも加算されることになります。
二方路線影響加算率は地区の区分によって異なるので、国税庁ホームページ内「二方路線影響加算表」で確認しましょう。
長方形や正方形でない土地を不整形地といい、不整形地価格補正を用いることができます。
土地が正方形・長方形ではない不整形地に該当する場合、使い勝手のよい土地（整形地）と比べて利用しづらいことから、価値の補正をすることが認められています。
不整形地補正率は、地積区分（土地の面積の区分）とかげ地の割合（不整形の程度）に応じてそれぞれ定められており、国税庁のホームページ内「不整形地補正率表」で確認することができます。
土地の道路と接している部分を間口といい、これが狭小である場合には、間口狭小補正を活用することができます。
間口が狭小である場合、利用がしづらく価値が低いため、補正が認められています。
間口狭小補正率は、間口の距離と地区の区分に応じて補正率が異なるので、国税庁のホームページ間口狭小補正率表で確認しましょう。
道路と接している間口に対して、奥行距離が2倍以上である場合には、奥行長大補正が可能です。
奥行価格補正と同様に土地が細長い場合ですが、奥行価格補正が接している道路からの奥行距離であるのに対して、奥行長大補正は間口距離と奥行距離の比率で判断します。
奥行長大補正率は、間口距離と奥行距離の割合と地区の区分に応じて補正率が異なるので、国税庁のホームページ内「奥行長大補正率表」で確認しましょう。
急斜面となっているがけ地については、がけ地補正が可能です。
急斜面となっている土地は利用が難しいため、補正による減額が認められています。
がけ地補正率については、がけとなっている斜面の角度と、がけがどちらの方角に向いているかによって異なるので、国税庁のホームページ内「がけ地補正率表」で確認しましょう。
倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて不動産の評価額を算出する方法です。
路線価のついていない場所については、評価倍率というものが定められているため、固定資産税評価額にこの評価倍率を乗じて求められます。
倍率方式で計算する場合には、上記のような補正は問題になりません。
建物については、固定資産税評価額に1.0を乗じる、つまり固定資産税評価額がそのまま相続税における評価額となります。
マンションは、敷地利用権と占有している部分の合計額によって計算します。
専有部分については上述した建物と同様に扱い、固定資産税評価額で計算します。
土地については、マンションの敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて計算します。
敷地利用権（土地部分）の価額と区分所有権（家屋部分）の価額の合計額により評価します。
もっとも、令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した「居住用の区分所有財産」ついては、それぞれの価額に区分所有補正率を乗じて計算し、その合計額により評価する場合があります。
家を相続した場合、相続税がそもそもかからないケースや、仮に相続税が発生しても大幅な軽減が期待できる特例や控除があるので、確認しておきましょう。
相続税には基礎控除というものがあり、そもそも遺産総額がこの金額を超えない場合には、相続税の申告や納税が不要となります。
基礎控除は、次のように計算されます。
たとえば、父・母・子2人という家族構成で、父が亡くなり母と子2人で相続をした場合、法定相続人は3人となり、3,000万円＋（600万円×法定相続人が3人）＝4,800万円が基礎控除額となります。
そのため、家が3,000万円、その他財産が300万円である場合、上記の家族構成では相続税の申告が不要となり、そもそも財産評価基本通達に基づいて家の価額の計算をする必要もありません。
法定相続人が1人の場合でも、3,600万円の基礎控除額があるため、都市部に家がある場合でない場合は、相続税の申告も納税も不要です。
家がある場合の最も有力となる特例として、小規模宅地等の特例があります。
小規模宅地等の特例とは、自宅の敷地など一定要件を満たす土地であれば、この特例を受けることで評価額を最大80%削減できる制度をいいます。
日本は、国土の多くが山や交通の便が悪いところであるため、都市部に人口が集中しています。
人口が集中した都市部においては、居住に適した不動産は非常に高額で取引されることが多く、自ずと相続税の課税対象となってしまいます。
そこで相続税が支払えない結果、自宅を売却しなければならない事態になることから、これに配慮する趣旨で設けられたのが、この小規模宅地等の特例です。
たとえば、家が5,000万円（建物1,000万円・土地4,000万円）、その他の遺産が合計で500万円あるケースの場合。
相続人が3人いるケースでは、基礎控除額が4,800万円となるので、通常であれば相続税がかかります。
しかし、小規模宅地等の特例が適用することができれば、土地は800万円と計算されることになるため、基礎控除額の範囲に収まり相続税の納税が不要となります。
もっとも、小規模宅地等の特例が適用されるためには、相続税の申告は必要である点に注意をしましょう。
配偶者が相続・遺贈を受けた場合、実際に取得した遺産の額が次の金額のどちらか多い金額までは、配偶者に相続税がかかりません。
配偶者が相続する遺産が1億6,000万円以内である場合や、1億6,000万円を超える場合でも相続したのが法定相続分の範囲内である場合には、相続税がかかりません。
そのため、どうしても相続税が発生するのを避けたいのであれば、配偶者控除を使うために遺産分割で配偶者に遺産を集めるのもひとつの手といえるでしょう。
ただし、配偶者控除によって相続税の納税が不要となる場合でも、相続税申告が必要となるので注意しましょう。
また、配偶者控除によって相続税がかからなくても、遺産を相続した配偶者が亡くなった場合の二次相続について相続税が高額になり、トータルでかかる相続税が増えてしまう可能性があるため、慎重な検討が必要です。
たとえば、夫の財産が5,000万円・妻の財産が3,000万円であるとします。
夫が亡くなって、妻が全ての遺産を相続し、配偶者控除によって夫の相続についての相続税はかからなかったとします。
しかし、相続によって妻の財産が8,000万円となり、妻の死後に子などが相続することになった際には高額な相続税が発生する可能性があります。
その結果、一時相続の時点で相続税を支払えば、トータルで安く済むことも考えられます。
このように、相続税対策を検討するのであれば、財産や生前贈与による贈与税と相続税などトータルでの対策をするのが重要です。
ご自身での判断がつかず迷った場合は、弁護士や税理士に相談することをおすすめします。
個々のケースによって相続と贈与のどちらが有利になるかは異なりますが、相続を検討している不動産が以下のケースに該当するようであれば、生前贈与を視野に入れてもよいでしょう。
所有している不動産が、将来的に不動産の値上がりが期待できる場合、値上がりする前に生前贈与をしておいたほうが有利になることがあります。
交通の便が悪いところだったものの、新たにバスや鉄道などの公共交通機関の開通が予定されていたり、再開発がされることになったりした場合、所有している土地の値段が将来上がる可能性が高いと考えられます。
具体的には、現時点で1,000万円の土地がこの先4,000万円になった場合、現時点で1,000万円で生前贈与をしたほうが負担が少なくなるといえます。
このように、将来的に土地が値上がりする可能性が極めて高い場合は、評価額が低いうちに生前贈与したほうが相続税の負担を軽減することができるでしょう。
もっとも、当該土地が宅地である場合は、生前贈与をしてしまうと小規模宅地等の特例が受けられなくなるため、その点についても併せて精査するようにしましょう。
賃貸マンションやアパートなどの収益物件を相続する予定がある場合、生前贈与をするほうが有利になることがあります。
賃貸マンション・アパートを所有している場合、毎月賃料収入を得ることができます。
この賃料収入は被相続人の資産となり、被相続人が亡くなったときには相続財産として相続税の課税の対象となります。
一方で、生前贈与として相続人に贈与してしまえば、入ってくる賃料は相続人のものとなり、被相続人の財産は増えません。
そのため、贈与税として課税される可能性のある額と、入ってくる賃料収入のバランス次第では、生前贈与をするほうが有利である場合があります。
被相続人と相続人が婚姻期間20年以上の夫婦である場合には、居住用の不動産を贈与する場合には最高2,000万円まで贈与税がかからない特例（おしどり贈与）があります。
この制度を利用すれば、生前贈与でも贈与税がかからずに贈与できる場合があります。
本記事では、家を相続する場合の相続税がいくらかかるのかについて中心にお伝えしました。
家を相続する場合、家は相続財産として相続税における相続財産となります。
その計算は財産評価基本通達に従っておこなわれ、それぞれ所定の計算方法によって求められます。
相続税の評価のために正確に計算する必要があり、その内容は非常に複雑で個人で全てを対応するのは極めて難しいといえます。
確実かつ少しでも負担の少ない相続を実現するためにも、弁護士や税理士に依頼して確実に計算・納税することをおすすめします。
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