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不動産を相続した際の分割方法と登記手続きを解説
2018年09月26日

不動産を相続した際の分割方法と登記手続きを解説

弁護士法人イデア・パートナーズ法律事務所
上野 潤 弁護士
監修記事
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遺産相続の際、被相続人の財産に不動産が含まれていた場合、『相続人間でどう分割するか』『不動産の名義変更(相続登記)をどう進めるか』で、お悩みの方が多いのではないでしょうか。

 

不動産を所有していた被相続人から相続をした場合、名義変更などをせずそのままにしておくと、二次相続の際に所有者の所在を確認し直さなければならないなど、後々面倒なことが起こるケースが多くあります。

 

また、不動産の相続時に発生する費用はいくらかかるのか、高価な財産となるため相続税を一体どのくらい支払えばよいのかなどの疑問も湧いてきますし、財産価値を正確に把握することも難しくなります。

 

そのほか…

  • 不動産の相続って何から始めるの?
  • 必要な手続きには何がある?
  • 税金はどのくらい課税される?
  • 土地の遺産分割ってどうするの?

など、不安に感じる点は尽きないと思います。

 

そこで本記事では、不動産相続の際のよくある疑問について、その解決方法とともに紹介していきます。

ぜひご自身のお悩みと照らし合わせながら、最後までご覧ください。

 

 

不動産を相続したけど、財産の評価方法や分割の手順、登記手続きなどでお困りのことがあれば、弁護士に相談するのがおすすめです

  • 相続した不動産がどのくらいの価値があるのか知りたい
  • 不動産をどうやって分ければ良いのか分からない…
  • 売却してお金に換えたいので方法がしりたい
  • 相続した不動産を売却するかどうかで揉めている…
  • せっかく相続したけど使い道がないので相続放棄を検討している など

 

このようなケースに当てはまる場合、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士に相談することで不動産手続きはもちろん、その後の遺産分配方法なども聞けますし、『他の相続人と話し合う際の交渉も任せることができます。

 

当サイト『相続弁護士ナビ』では、相続問題に注力している弁護士を探して相談できます。相続問題を得意としている弁護士を掲載しているため、不動産手続きを迅速に行えます。まずはお近くの弁護士を探して相談してみましょう。

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不動産を相続したら相続登記をすべき理由

相続登記とは、不動産の所有者である被相続人が亡くなった場合、その不動産の登記名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ名義変更すること、またはその手続きのことを言います。

 

不動産の相続が発生し相続人が不動産を取得した場合は、その権利を登記によって確定しておかないと、次の相続のときなど将来的に、誰の所有物だったのかがあいまいになり、相続人同士が揉める可能性があります。

 

そうした事態を避けるために、不動産の相続登記をしておく必要があります。

 

売却・借地・抵当権の設定ができなくなる

いくら相続で不動産を取得しても、それらを売却して換金したり、担保にしたりすることもできません。相続発生後に抵当権が消滅した場合、抵当権を抹消することも不可能になります。

 

抵当権(ていとうけん)とは

債務の担保に供したものについて、ほかの債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のこと。簡単に言うと、貸したお金が返ってこなければ土地を売ってその代金で返済を受けられる権利。

 

勝手に登記をされる可能性がある

意外と知られていませんが、法定相続分で登記をするのであれば、ほかの相続人の同意がなくても勝手に相続登記が行えます。誰かが法定相続分で勝手に登記をしてしまい、自分の持分だけ売却してしまう、ということが起こる可能性もあります。

 

勝手に持分を差し押さえられる可能性がある

法定相続分で勝手に相続登記ができることと関連しますが、借金があったり税金を滞納したりしている相続人がいる場合、債権者や税務署が相続できる不動産について、その相続人に代わって相続による持分登記をし、差押えをすることができる点にも注意が必要です。

 

これは代位登記と呼ばれ、法的に認められている行為です。当然ですがほかの相続人の同意は不要で行えます。もしこうなってしまったら、いくら主張しても無駄です。あとは裁判で争うしかありません。

 

次の相続(二次相続)で手間が増える

時間が経つと、相続人であった人も亡くなることがあり、そうなると死亡した相続人の権利はその配偶者や子供などが引き継ぐことになります。

 

前の相続の段階で適切な手続きが行われていればいいのですが、そうでない場合、前の相続の相続人+死亡した相続人の相続人、すべての同意を得て進めなければならない手続きが発生する可能性があり、一気に手間が増えることになります。

 

相続人の1人でも同意しないと相続登記そのものが進まない

たった1人の相続人が協力してくれないばかりに、相続登記の手続きが進まないことは決して珍しくありません。

 

その結果、何年も話し合いをしたり、調停や審判を行ったりすることもあります。さらには、面倒になって相続登記自体を諦め、管理する人のいなくなった土地や家屋が荒れ放題になる、という残念な話もあります。

 

 

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不動産を相続したら|相続登記手続きの流れ

相続登記をしないで放置しておくと起こり得るデメリットが把握できたところで、実際に登記を進める際の流れを解説します。

 

不動産の分割方法を決める

不動産の分け方には、主に次の4つの方法があります。

 

現物分割

不動産を物理的に分割する方法で、一般的によく使われている方法です。例えば土地だと「分筆登記」をして完全に分ける方法が用いられています。

換価分割

不動産を「売却」して、お金に換えて分割する方法です。これもよく利用されている方法です。

代償分割

相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人には相続すべき不動産の持分相当額の対価を金銭で支払う方法です。

共有分割

不動産を「共有」で分割する方法。この方法は不動産を物理的に分割せずに、不動産全体を相続人がそれぞれの割合で共有する方法です。

 

共有分割はおすすめしない

先ほどご紹介した『不動産を相続したら相続登記をすべき理由』で説明したデメリットは、すべて共有分割で起こり得るデメリットです。

 

権利としては不安定な状態が続くことになります。例えば、相続人の間で跡取り息子が不動産を相続すると決めていたとしても、相続登記をしなければ正式な所有者にはなれず、法的に保護を受けられない可能性があります。

 

遺産分割協議で土地の所有者を決める

被相続人の不動産の名義を変えるためには、まず、相続人全員で話し合いをして、誰の名義にするかを決める必要があります。

 

遺産相続によって取得した土地・建物(不動産)の名義を変更するためには、まず相続財産のうち、どの土地・建物を誰が取得するかを決める必要があり、これを「遺産分割協議」といいます。

 

遺産分割協議は、必ず相続人全員が集まって話し合いをしなければならない、というものではなく、「手紙」「電話」「メール」などで行っても問題ありませんので、ご安心ください。


例えば、相続人の1人が作成した「遺産分割協議書」をほかの相続人が了承するという形でも、遺産分割協議は成立させることが可能です。

 

遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名・押印

遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成します。書式に特別な決まりはありませんが、 以下の2点には注意しておきましょう。

 

  1. 相続人全員で協議したという文言を入れる
  2. 不動産について記載する場合は別紙参照として「登記事項証明書」を添付するか、その内容(物件番号や住所・面積など)を明記しておく
    ※押印は実印で(相続登記の手続時には、下記のように印鑑証明書も必要になります。)

 
上記の2つを書き損じると、遺産分割協議書が無効と判断され、不動産の名義換えができなくなる可能性があります。協議書の作り直しが発生すると、改めて話し合いをする必要が生じるなどの手間が発生します。

 

そのため、遺産分割協議書は慎重に作成する必要があります。作成方法は「遺産分割協議書の作成方法」を参照し、その手順などをご確認いただければ幸いです。

 

相続登記に必要な書類を準備

相続登記に必要な書類は以下のとおりです。

 

  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書
  • 不動産の全部事項証明書
  • 遺産分割協議書

 

不動産の全部事項証明書は、お住まいの近くの法務局であれば、全国どこでも手に入りますので、取得にはそれほど手間はかからないと思います。問題は亡くなった被相続人の出生から死亡まですべての戸籍を集める作業です。

 

異なる種類の戸籍をいくつも請求・取得する必要がありますが、自分で戸籍の種類を調べて収集するのはなかなか骨の折れる作業です。
 
しかし、いくつかの手順を踏めば簡単に取得できますので、「簡単に全ての戸籍を取得する方法」も併せてご確認いただくと、お役に立つと思います。
 

相続登記時に発生する税金と費用

登録免許税

これは法務局に納める税金のことで、相続を理由とする登記申請の場合は

 

「固定資産評価額合計 × 1,000分の4(0.4%)」

 

という税率になっています。

 

ここでいう「相続」には、被相続人から相続人への遺贈は含まれるものの、相続人でない人への遺贈は含まれず、「贈与」による取得の場合は「1,000分の20(2%)」の税率が課されます。

 

表:土地の所有権の移転登記

内容

課税標準

税率

軽減税率(措法72)

売買

不動産の価額

2%

2019年3月31日までの間に登記を受ける場合:0.15%

相続、法人の合併又は

共有物の分割

不動産の価額

0.4%

その他(贈与等)

不動産の価額

2%

参考:国税庁|No.7191 登録免許税の税額表

 

不動産取得税(相続人以外が取得した場合)

相続により取得した場合にはかかりませんが、相続人以外が取得した場合は『固定資産税評価額×3%』が発生します。

 

 固定資産税(相続した翌年から)

不動産を所有しているだけで発生する税金のこと。毎年、1月1日時点の所有者に対してその年1年分の固定資産税が課税されることとなります。

 

所得税(相続した不動産を売却した場合)

不動産を売却すると所得税が課税されます。土地の所有期間で税率は異なりますが、5年以上所有していた不動産であれば所得税15%+住民税5%の合計20%の税金を支払う必要があります。

 

例えば、平成30年中に譲渡した場合は

 

  1. その土地や建物の取得が平成24年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」
  2. 平成25年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」

 

になります。

 

表:税率(平成30年度版)

区分

所得税

住民税

長期譲渡所得(5年を超える場合)

15%

5%

短期譲渡所得(5年以下の場合)

30%

9%

参考:国税庁|土地や建物を売ったとき

 

そのほかの費用

  • 登記事項証明書:不動産1個につき600円
  • 戸籍謄本類の発行手数料:数千円
  • 郵便代:場所によって異なる

 

不動産の相続登記の申請書を提出

相続登記申請書とは、法務局に不動産の名義変更を申請する書類のことで、A4サイズの白紙に一から自分で作成していく必要があります。まったくのゼロから記入していくため、初めての方は少し手間取ることが予想されますので、法務局の相続登記申請書のひな型を参考にしていただくのがよいと思います。

申請書は法務局の【相続登記の申請書ダウンロード】から入手できます。

相続登記申請書が作成できたら法務局へ提出し、不動産の名義の書き換えは完了です。法務局に書類を提出してから約1~2週間後に、新しい権利証が発行され、この権利証を受け取れば、不動産の相続に関する名義変更はすべて完了します。 

 

不動産を相続する場合の期限はある?

不動産の相続(相続登記)に期限はありません。極端なことを言えば、そのままにしておいても本人がよければ構いません。しかし、いろいろな問題が発生するリスクがあるので、できれば早めに相続登記をしてしまうのが無難でしょう。

 

 

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不動産の相続でよくある疑問と解決法

次に、不動産の相続でよくある質問とその回答をご紹介していきます。

 

相続不動産の売却方法を知りたい

相続した不動産を売却する場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談されるのがベストな選択かと思います。相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記など、適切な段取りで手続きを進める必要があるからです。

 

特に相続人が複数いる場合、1度タイミングを逃すとほかの相続人に対し「なぜ今さら」という印象を抱かせ、交渉も難しくなってしまうことがあります。

 

不動産を売却する予定でも相続登記は必要なのか

先ほどもご紹介しましたが、相続した不動産を売却する予定でも、相続登記は必要になります。被相続人の死後、一旦は相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。

 

住宅ローンの支払い中に被相続人が死亡した場合

相続放棄や限定承認を行わない限り、住宅ローンもすべて引き継ぐことになります。しかし、銀行の住宅ローンの場合は、被相続人の死亡時におけるローンの融資残金に見合う金額を保険会社から受け取り、融資金を決済することになります。

 

したがって、遺族としては、その住宅に設定された抵当権が実行されれば、住宅が競売に出される心配もなく、ローンの返済もしないで住み続けることが可能です。実際の抵当権の行使についての詳しい内容は、弁護士や司法書士などの専門家に相談されるのがよいかと思います

 

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不動産を相続した際の相続税はいくら?

不動産の相続は、節税対策になる可能性もあります。下に計算方法を記載していますが、「基礎控除額」を超える相続財産の額に対して、相続税が課せられます。

 

不動産相続時の相続税計算方法

【(相続財産の合計額-基礎控除額)×相続税率=相続税額】

 

こちらが、不動産を相続する際に発生する相続税の計算方法です。ちなみに、すべての人に相続税が発生するわけではなく、実際に相続税が発生するのは全体の5%ほどだといわれています。

 

なぜなら、不動産の相続には基礎控除額というボーダーラインがあり、その額を超える相続財産を保有している場合のみ、相続税がかかるためです。

 

相続税の基礎控除額

3,000万円+ 600万円×相続人数

 

 

土地の評価額の算出方法

路線価が定められている土地である場合は路線価方式を、路線価が定められていない土地に関しては倍率方式が用いられます。

 

これらの評価額の算出方法はそれぞれ、

 

  • 路線価方式→【路線価×面積×補正率=土地の評価額】
  • 倍率方式→【固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定める倍率=土地の評価額】

となっています。

 

 

上野先生からのコメント

 

土地や不動産を相続された場合、基本的に相続税が発生する可能性が高いことに加えて、登録免許税なども発生します。相続税の計算式自体は、上記のように比較的簡易なものではありますが、『路線価』や『固定資産税評価額』の算定は税の専門家である税理士に相談された方が良いでしょう。

 

また、税金計算の詳細は年度によって頻繁に変わりますし、個人の保有する不動産の価額によって相続税額は大きく変動するので、自分の場合はいくらの相続税等が発生するのかを詳しく知るには、税理士に相談されることをおすすめします。

 

まとめ

以上が、不動産の相続をする際の手順と相続登記に関する内容になります。そのほか、「土地に関する相続税」も知りたい場合は、「土地を相続した際の相続登記の手順と方法」も併せてご覧ください。

 

 

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この記事の監修者
弁護士法人イデア・パートナーズ法律事務所
上野 潤 弁護士 (東京弁護士会所属)
当事務所では、相続および不動産関連に精通した弁護士が、ご依頼直後から解決に至るまでのすべてのプロセスに関与し、クライアントに寄り添い、解決に導いて参ります。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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