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不動産相続での費用や相続税の計算方法|手続きや流れ・よくある疑問
2017年11月30日

不動産相続での費用や相続税の計算方法|手続きや流れ・よくある疑問

Hudousan-souzoku

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不動産の相続をする際、気をつけなければいけないのは「不動産の名義変更手続き」ではないでしょうか?不動産を所有していた人が死亡した場合、残された相続人がその不動産を相続することになりますが、その相続した不動産をそのままにしておくと、後々面倒なことが起こることになります。

 

また、その際に発生する費用であったり、相続税は一体どのくらいかかるのかなど、不安や疑問を抱えている方も多くいらっしゃるかと思います。


今回は、不動産相続の際によくある疑問について、その解決方法とともに紹介していきます。ぜひご自身のお悩みと照らし合わせながら、最後までご覧ください。

 

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  目次
不動産の相続(相続登記)に必要な書類と費用
不動産の相続(相続登記)に必要となる費用
不動産の相続は節税対策になる
不動産相続時の相続税計算方法
不動産の相続を行う時の流れ
不動産の名義を変更をする(相続登記)
遺産分割協議で土地の所有者を決める
遺産分割協議書を作成し相続人全員の署名・押印
不動産の相続登記の申請書を提出
不動産の相続(相続登記)を行わないデメリット
相続した不動産の売却、借地、抵当権の設定が出来ない
不動産を相続した相続人の権利が保全されない
次の相続の際に手続きの手間が増える
相続人の一人が同意しないと相続登記そのものが進まない
 不動産を相続する場合の期限はある?
不動産の相続で多い疑問と解決法
不動産の分割方法がわからない
相続不動産の売却方法をしりたい
不動産を売却する際、相続登記は必要なのか
住宅ローンの支払い中に被相続人が死亡した場合
まとめ

 

不動産の相続(相続登記)に必要な書類と費用

相続登記に必要な書類は以下ものになります。
 
・被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の住民票
・不動産の固定資産評価証明書
・不動産の全部事項証明書
・遺産分割協議書

 
不動産の全部事項証明書は、お住まい近くの法務局であれば全国どこでも取得することができますので、取得にはそれほど手間はかからないと思います。問題は亡くなった被相続人の出生から死亡まですべての戸籍を集める作業です。異なる種類の戸籍をいくつも取得、請求する必要があるため、自分で戸籍の種類を調べて収集するのはなかなか骨の折れる作業です。
 
しかし、幾つかの手順を踏めば簡単に取得できますので、「簡単に全ての戸籍を取得する方法」も合わせてご確認いただけますと、お役に立つと思います。
 

不動産の相続(相続登記)に必要となる費用

・法務局に納める登録免許税:固定資産評価額合計 × 0.4%
・登記事項証明書:不動産1個につき600円
・戸籍謄本類の発行手数料:数千円
・郵便代:場所によって異なる

 

不動産の相続は節税対策になる

不動産の相続は、節税対策になる可能性もあります。下に計算方法を記載していきますが、「基礎控除額」を超える相続財産の額に対して、相続税が課せられます。

 

不動産相続時の相続税計算方法

【(相続財産の合計額-基礎控除額)×相続税率=相続税額】

こちらが、不動産を相続する際に発生する相続税の計算方法です。ちなみに、すべての人に相続税が発生するわけではなく、実際に相続税が発生するのは全体の5%程だといわれています。なぜならば、不動産の相続には基礎控除額というボーダーラインがあり、その額を超える相続財産を保有している場合のみ、相続税がかかるためです。

 

土地の評価額の算出方法は、路線価が定められている土地である場合は路線価方式を、路線価が定められていない土地に関しては倍率方式が用いられます。

 

これらの評価額の算出方法はそれぞれ、

・路線価方式→【路線価×面積×補正率=土地の評価額】

・倍率方式→【固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定める倍率=土地の評価額】

となっています。

 

不動産相続税に関してのさらに詳しい内容に関しては、こちらの記事もぜひご参照ください。

参考:不動産の相続税の計算方法と注意点|節税のための全手法

 

不動産の相続を行う時の流れ

被相続人が死亡したあと、相続人の誰かに不動産の名義変更をすることを相続登記と言いますが、まずはその手順をご紹介していきます。
 

不動産の名義を変更をする(相続登記)

相続登記とは、不動産の所有者である被相続人が亡くなった場合、その不動産の登記名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ名義変更すること、またはその手続きのことを言います。
 
不動産の相続が発生し相続人が不動産を取得した場合は、その権利を登記によって確定しておかないと、次の相続の時など将来的に、誰の所有物だったのかで相続人同士が揉める可能性があり、そうした事態を避けるために不動産の相続登記をしておく必要があります。
 
 

遺産分割協議で土地の所有者を決める

被相続人の不動産の名義を変えるためには、まず、相続人全員で話し合いをして、誰の名義にするかを決める必要があります。
※相続人全員で話し合うことを「遺産分割協議」といいます。
 
遺産相続によって取得した土地・建物(不動産)の名義を変更するための「遺産分割協議」は、必ず相続人全員が集まり話し合いをしなければならない、というものではなく、「手紙」「電話」「メール」などで行っても問題ありませんので、ご安心ください。
 
たとえば、相続人の1人が作成した「遺産分割協議」を他の相続人が了承するという形でも、遺産分割協議は成立させることが可能です。
 
 

遺産分割協議書を作成し相続人全員の署名・押印

遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成します。書式に特別な決まりはありませんが、 以下の2つのことは注意しておきましょう。
 
相続人全員で協議したという文言を入れる
・不動産について記載する場合は別紙参照として「登記事項証明書」を添付するか、その内容(物件番号や住所・面積など)を明記しておく

 
上記の2つを書き損じると、遺産分割協議書が無効と判断され、不動産の名義換えができなくなる可能性があります。作り直しが発生すると、改めて話し合いをする必要が生じるなどの手間がおきます。そのため、遺産分割協議書は作り直しが発生しないように、作成方法は「遺産分割協議書の作成方法」を参照し、その手順などをご確認頂ければ幸いです。
 

不動産の相続登記の申請書を提出

相続登記申請書とは、法務局に不動産の名義変更を申請する書類のことで、A4サイズの白紙に1から自分で作成する必要があります。まったくのゼロから記入していくため、初めての方は少し手間取ることが予想されますので、法務局の相続登記申請書のひな型を参考にしていただくのが良いかと思います。

申請書は法務省の【相続登記の申請書ダウンロード】から入手できます。

相続登記申請書が作成できたら法務局へ提出し、不動産の名義を書換えは完了です。申請先の法務局はどこの管轄になるのかは、【こちら】から探していただくのが良いでしょう。法務局に書類を提出してから約1~2週間後に 新しい権利証が発行され、この権利証を受け取ったら、不動産の相続に関する名義変更はすべて完了します。 

不動産の相続(相続登記)を行わないデメリット

相続登記をしないで放置しておくと、さまざまなデメリットや不都合が生じますので、その一例をご説明致します。
 

相続した不動産の売却、借地、抵当権の設定が出来ない

いくら相続で不動産を取得しても、それらを売却して換金したり、担保にすることもできません。
場合によっては抵当権を抹消することも不可能になります。

抵当権とは
抵当権(ていとうけん)とは、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のことです。
簡単に言うと、土地を担保にお金を借りるこのとのできる権利です。
 

不動産を相続した相続人の権利が保全されない

権利としては不安定な状態が続くことになります。例えば、相続人間で跡取り息子が不動産を相続すると決めていたとしても、相続登記をしなければ正式に所有者とはなれず、法的に保護を受けられません。
 
勝手に相続登記される可能性
意外と知られていませんが、法定相続分で登記をするのであれば、他の相続人の同意が無くても勝手に相続登記が行えます。誰かが法定相続分で勝手に登記をしてしまい、自分の持分だけ売却してしまう、ということが起こる可能性もあります。
 
勝手に持分を差し押さえられる可能性
法定相続分で勝手に相続登記ができることに関連しますが、借金があったり税金を滞納している相続人がいる場合、債権者や税務署が相続できる不動産についてその相続人に代わって相続による持分登記をし、差押えをすることができることにも注意が必要です。
 
これは代位登記と呼び法的に認められている行為です。当然ですが他の相続人の同意は不要で行えます。もしこうなってしまったら、いくら主張しても無駄です。あとは裁判で争うしかなく、不測の事態が起こった場合の不動産賠償が受けられません。
 
余談ですが、東日本大震災の原発事故によって自宅に居住できなくなった方に対し、東京電力は不動産賠償を行おうとしましたが、相続登記をしていないことが大きな壁となり、不動産賠償が行えないという事態が起こりました。
 

次の相続の際に手続きの手間が増える

何年も経つと、相続人であった人も亡くなることがあり、そうなると死亡した相続人の権利はその配偶者や子供などが引き継ぐことになります。
この場合、前の相続で済んでいないことがあると、前の相続の相続人+死亡した相続人の相続人という全員の同意を得て進めなければならない手続きについて、一気に手間が増えることになります。
 

相続人の一人が同意しないと相続登記そのものが進まない

たった1人の相続人が協力してくれないばかりに相続登記の手続きが進まないことは決して珍しくありません。
その結果何年も話し合いをしたり調停や審判を行ったりすることもあれば、面倒になって相続登記自体を諦め、管理する人のいなくなった土地や家屋が荒れ放題になるという残念な話をよく聞きます。
 

 不動産を相続する場合の期限はある?

不動産の相続(相続登記)に期限はありません。極端なことを言えばそのままにしておいても本人がよければ構いません。しかし、いろいろな問題はありますので、できれば早めに相続登記をしてしまうのが無難かと思います。その他の相続税の期限に関しては「遺産相続には期限あり|遺産相続の期限別で行う7個の手続き一覧」をご確認頂ければと思います。

 

不動産の相続で多い疑問と解決法

次に、不動産の相続でよくある質問とその回答をご紹介していきます。

 

不動産の分割方法がわからない

不動産の分け方には、主に次の様な4つの方法があります。
 
現物分割
不動産を物理的に分割する方法。一般的によく使われている方法ですが、例えば土地だと「分筆登記」をして完全に分ける方法が用いられています。
 
換価分割
不動産を「売却」して、お金に換えて分割する方法です。これもよく利用されている方法です。
 
代償分割
相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人には相続すべき不動産の持分相当額の対価を金銭で支払う方法です。
 
共有分割
不動産を「共有」で分割する方法。この方法は不動産を物理的に分割しないで、不動産全体を相続人がそれぞれの割合で共有する方法です。これは正直あまりおすすめできません。理由は「不動産の相続(相続登記)を行わないデメリット」でお伝えした通りです。
 
土地を分ける際に迷われた場合は「相続した土地はどうやって分けるか」をご参照頂ければと思います。
 

相続不動産の売却方法をしりたい

相続した不動産を売却する場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談されるのがベストな選択かと思います。相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。特に相続人が複数いる場合、1度タイミングを逃すと「なぜ今さら」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうこともあります。

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不動産を売却する際、相続登記は必要なのか

相続する不動産を売却する場合にも、相続登記は必要になります。被相続人の死後、一旦は相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。
 

住宅ローンの支払い中に被相続人が死亡した場合

相続放棄や限定承認を行わない限り、住宅を含むローンもすべて引き継ぐことになります。しかし、銀行が行う住宅ローンの場合は、被相続人の死亡時におけるローンの融資残金に見合う金額を保険会社から受け取り融資金を決済することになります。
 
したがって、遺族としては、そのマンションに設定された抵当権が実行されれば、マンションが競売に出される心配もなく、ローンの返済もしないで住み続けることも可能です。実際に抵当権の行使や詳しい内容に関しては、弁護士や司法書士などの専門家に相談されるのが良いかと思います。

まとめ

以上が、不動産の相続をした時の手順と相続登記に関する内容になります。その他の「土地に関する相続税」も知りたい場合は、「土地を相続した際の相続登記の手順と方法」も合わせてご覧いただければ幸いです。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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