土地の相続手続きと流れを解説｜分け方・必要書類・期限まで

• 土地の相続手続きで必要な書類・費用を知りたい
• 親が亡くなって土地を相続したいけど、名義変更の方法がわからない

不動産の相続は人生に何度もあるわけではないので、土地を受け継ぐ手続きの方法を知らないという方は多いでしょう。

いざ相続をするときにどのような書類・手続きが必要で、どれほどの費用がかかるのか知りたいという方もいるでしょう。

本記事では、土地の相続手続きをするときの費用や必要書類、手続きの流れや注意点などを解説します。

土地を相続して相続登記をおこなう際の流れ

土地や建物などの不動産を相続した場合、不動産の名義を変更する「相続登記」という手続きが必要です。

ここでは、相続登記の流れを解説します。

①土地の分配方法を相続人同士で話し合う

被相続人が所有していた不動産の名義を変える場合、遺言書がなければ相続人全員で話し合いをおこなって、誰の名義にするのか決めます。

なお、必ずしも相続人全員で集まって遺産分割協議をする必要はなく、手紙・電話・メールなどで話し合いをおこなっても問題ありません。

相続登記とは、不動産の所有者である被相続人が死亡した場合、その不動産の名義を相続人に変更することを指します。

相続人が不動産を相続する場合、その権利を相続登記によって確定しておかないと、将来的に誰の所有物なのかわからなくなって揉める可能性があります。

遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名する

遺産分割協議の成立後は、遺産分割協議書を作成します。

書き方やフォーマットに特別な決まりはありませんが、 以下の2つのことに注意して作成しましょう。

• 「相続人全員で協議した」という文言を入れる
• 不動産については「登記事項証明書」に記載されている内容を書き写す

上記を怠ると、相続人全員での合意ではないとされたり、適切な形式で作成されていないと判断されたりして、相続登記ができないおそれがあります。

その場合、改めて話し合いをするなどの手間がかかってしまうため、しっかりと記載しましょう。

②相続登記に必要な書類を準備する

相続登記をおこなうためには以下のような書類が必要です。

書類	入手先
相続登記の申請書類	法務局窓口または法務局ホームページ
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本	市区町村役場
不動産を相続する相続人の戸籍謄本	市区町村役場
相続人全員の住民票の写し	市区町村役場
相続関係説明図（戸籍謄本類の原本還付を受けたい場合）	申請者が作成
委任状（相続人の1人が代表して手続きする場合）	申請者が作成

上記に加えて、状況によっては以下のような書類も必要です。

相続状況	必要書類
遺産分割協議をして相続する場合	・遺産分割協議書 ・相続人全員の印鑑証明書
遺言書があって法定相続人が相続する場合	・遺言書
遺言書があって法定相続人以外が相続する場合	・遺言書 ・相続人の印鑑証明書（遺言執行者が選任されていない場合） ・遺言執行者の印鑑証明書（遺言執行者が選任された場合） ・遺言執行者選任審判謄本（遺言執行者が審判で選任された場合）

相続登記の申請書類の作成方法

法務局ホームページに相続登記申請書のひな型が用意されているので、それを参考に作成しましょう。

以下は、相続登記申請書のサンプルです。

登 記 申 請 書 　登記の目的　アシロ太郎　持分全部移転 　原　　　因　令和●●年●月●●日　相続 　相　続　人　（被相続人 アシロ太郎 ）    　  （申請人）　●●市●●町●●●番地       　      持分2分の1    アシロ二郎                連絡先の電話番号　03－●●－●●●● 　 　添付情報 　　登記原因証明情報　住所証明情報 　　□　登記識別情報の通知を希望しません。 　令和●●年●月●●日申請　●●地方法務局●●支局 御中 　課税価格　移転した持分の価格　合計　金●●●●円（※1,000円未満は切り捨て） 　登録免許税　合計　金●●●●円 　不動産の表示 　　不動産番号    050●●●●●●●●●● 　　不動産番号    050●●●●●●●●●●

登記の目的に関して

不動産が共有物であった場合、登記目的は「所有権移転」ではなく「持分全部移転」となります。

持分に関して

上記のサンプルでは、被相続人と相続人がそれぞれ1人のため持分は2分の1となっていますが、相続人が複数の場合は「それぞれの持分×元の持分」となります。

登記識別情報の通知に関して

通知を希望しない場合はチェックを入れます。

管轄の法務局に関して

管轄法務局名・支局名を記載します。

課税価格に関して

申請年度の固定資産税評価額を使用します。

移転した持分の価格に関して

複数の場合は合計して問題ありませんが、持分割合が異なる物件が複数ある場合は用紙を分けておこないます。

③書類を法務局へ提出する

相続登記の必要書類を用意できたら、法務局へ提出します。

提出先は「管轄のご案内」から確認できます。

法務局に書類を提出してから約1週間～2週間後に、不動産の新しい権利証が発行されます。

この権利証の発行をもって、土地の相続登記は完了します。

土地の相続登記でかかる費用

相続登記の手続きでは、以下のような費用がかかります。

• 登録免許税：不動産の固定資産税評価額の合計×0.4％
• 登記事項証明書：1通につき600円
• 戸籍謄本類の発行手数料：3,000円程度
• 郵便代：場所により異なる

なお、相続登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は依頼費用もかかります。

2024年4月以降は不動産の相続登記が義務化される

2024年3月までは、土地や家の相続手続きをする際の相続登記について、義務や期限はありません。

しかし、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、「相続が開始したことや不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記をおこなわないと10万円以下の過料の対象となります。

また、2024年4月以前の相続登記をおこなっていない不動産についても相続登記の義務化が適用されます。

そもそも、相続登記をおこなわないと以下のようなデメリットがあります。

• 不動産をスムーズに売却したりできない
• ほかの相続人に勝手に不動産を処分される可能性がある
• 処分されたあとでは相続登記ができない
• 時間が空きすぎると相続登記の費用が高くなる

のちのち大きなトラブルになることを避けるためにも、相続登記は早めに済ませておくことをおすすめします。

相続登記は個人でもできますが、戸籍謄本類の取得などは想像以上に面倒な手続きになるので、よくわからない場合は弁護士や司法書士などに相談しましょう。

土地の相続手続きをした場合の相続税の計算方法

相続税の計算方法は複雑で、ここでは「1億円の遺産を相続人1人が受け取った」と仮定した場合の計算方法を解説します。

まず計算式としては以下のとおりです。

• 相続税額＝（課税価格の合計額－基礎控除額）×相続税率

基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算し、相続税額は以下のとおりです。

• 基礎控除後の課税額：1億円－（3,000万円＋600万円×1）＝6,400万円
• 相続税額：6,400万円×30％－700万円＝1,220万円

相続税の税率は、以下の速算表を用いて計算しています。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	‐
1,000万円超～3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超～5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超～1億円以下	30％	700万円
1億円超～2億円以下	40％	1,700万円
2億円超～3億円以下	45％	2,700万円
3億円超～6億円以下	50％	4,200万円
6億円超～	55％	7,200万円

ただし、相続税では基礎控除のほかにも特例などがあり、土地や家の相続手続きをする場合に税負担が軽くなることもあります。

相続税の計算方法や節税方法などについて、詳しくは税理士に相談することをおすすめします。

土地の相続時に相続税を引き下げる特例

土地を相続する場合、「小規模宅地等の特例」という制度によって税負担が軽くなることもあります。

ここでは、小規模宅地等の特例の制度内容について解説します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、土地の評価額が最大80％減額されるという制度です。

相続開始直前の宅地等の利用区分	要件	限度面積	減額される割合
居住用	特定居住用宅地等	330㎡	80％
事業用	特定事業用宅地等	400㎡	80％
	特定同族会社 事業用等
	貸付事業用宅地等	200㎡	50％

上記のとおり、土地の種類によって適用要件などが異なり、以下でそれぞれ解説します。

特定事業用宅地等：限度面積400㎡・80%減税

特定事業用宅地等とは、被相続人や同一生計の親族が事業用に使用していた宅地のことです。

なお、相続税の申告期限まで所有している必要があります。

特定居住用宅地等：限度面積330㎡・80%減税

特定居住用宅地等については、以下の2パターンにわかれます。

【ケース1：被相続人が居住用に使用していた宅地等の場合】

土地を取得する人	要件
被相続人の配偶者	なし
被相続人と同居していた親族	・相続税の申告期限までそのまま住み続けて所有していること
被相続人と同居していない親族	・被相続人に配偶者や同居親族がいないこと ・相続開始前3年以内に、その親族・親族の配偶者・3親等内の親族が所有する家に居住したことがないこと ・相続開始時に、この特例を受ける親族が住んでいた家を過去に所有していないこと ・相続税の申告期限までその宅地を所有していること

【ケース2：被相続人と同一生計の親族が居住用に使用していた宅地等の場合】

土地を取得する人	要件
被相続人の配偶者	なし
被相続人と同一生計の親族	・相続税の申告期限までそのまま住み続けて所有していること

特定同族会社事業用宅地等：限度面積400㎡・80%減税

特定同族会社事業用宅地等とは、一定の法人の事業用に使用されていた宅地のことです。

なお、相続税の申告期限まで所有している必要があります。

貸付事業用宅地等：限度面積200㎡・50%減税

貸付事業用宅地等とは、被相続人や同一生計の親族が貸付事業用に使用されていた宅地のことです。

なお、相続税の申告期限まで所有している必要があります。

＞小規模宅地の特例について詳しく知る

土地の相続手続きをする場合の分割方法

土地の分割方法としては、大きく分けて以下の4つがあります。

現物分割｜遺産をそのままの形で分割する方法

一般的によくおこなわれるのが現物分割です。

現物分割では「土地などの不動産は兄に、現金や預金などは姉に渡す」というように、現物そのものを分け合います。

メリット

遺産をそのまま分け合うだけで済み、複雑な手続きが必要ないという点がメリットです。

デメリット

相続内容について不公平が生じる可能性があるという点がデメリットです。

たとえば「5,000万円の土地と3,000万円の預金しかない」というような場合、土地を相続する人が有利になってトラブルになるおそれがあります。

換価分割｜遺産の売却金を分割する方法

換価分割とは、遺産を売却して現金に換えたうえで、その現金を相続人同士で分割するという方法です。

たとえば、相続財産が不動産のみという場合、不動産を売却してから、その売却益を相続人同士で分けることになります。

メリット

相続財産が売却できるものであれば、不公平なく相続人同士で分割できるという点がメリットです。

デメリット

売却時に譲渡所得税が課されたり、処分時に費用がかかったりするという点がデメリットです。

また、売却する不動産に相続人が居住している場合は、売却後の生活に関する問題も生じます。

代償分割｜不足分についてお金を支払う方法

代償分割とは、一部の相続人が相続を受ける代わりに、ほかの相続人に対して相続分に応じた金額を支払うという方法です。

メリット

土地や建物などの分割しにくい財産がある場合でも、平等な形で遺産分割できるという点がメリットです。

デメリット

支払いをおこなう側は、代償金を支払うだけの資金力がなければいけません。

共有分割｜相続人間で遺産を共有する方法

共有分割とは、不動産や有価証券などの遺産を相続人間で共有するという方法です。

メリット

たとえば、土地を現物分割する場合、方角・位置・道路に接しているかどうかなどによって、価値が大きく変わることがあります。

共有分割であれば、そのような問題を回避できるというメリットがあります。

デメリット

共有分割の場合、あくまでも分割を先送りするだけで、遺産分割の問題を抜本的に解決するものではありません。

基本的にはほかの分割方法を選択して、やむを得ない事情がある場合のみ共有分割を選択しましょう。

さいごに

土地の相続手続きでは、相続人同士での話し合いや必要書類の収集など、さまざまな対応に追われることになります。

自力での対応が不安な場合は、弁護士や司法書士などに相談することをおすすめします。

初回相談であれば無料のところもあるため、まずは一度詳しく話を聞いてみましょう。

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