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二世帯住宅の相続税を安く抑えるために必要な知識のまとめ

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二世帯住宅を相続する方は、相続税の計算方法に加えて、小規模宅地の特例について理解するべきでしょう。小規模宅地の特例は、不動産を相続する方の納税額を抑えるための特例ですが、一般の住宅と二世帯住宅への特例の適用要件が異なるため、小規模宅地の特例について理解する必要があります。

今回の記事では、二世帯住宅の相続税を計算するにあたり、相続税の計算方法、小規模宅地の特例の適用要件を踏まえた上で、二世帯住宅に小規模宅地の特例がどのように適用されるのかを説明していきます。

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この記事に記載の情報は2024年01月12日時点のものです

不動産がある場合の相続税の計算方法

まず、不動産にはどのくらいの相続税が発生するのでしょうか。

相続税の計算方法

相続税の額は、以下の計算式によって求めます。

相続税額=(課税対象価額-基礎控除額)×相続税率-税額控除

基礎控除額は、「法定相続人×600万円+3,000万円」で算出することができます。つまりは相続財産が預金8,000万円、法定相続人が2人の場合、8,000万円-(2人×600万円+3,000万円)=3,800万円に税率をかけて相続税を計算するということです。

No.4155 相続税の税率|相続税|国税庁」から税率20%、税額控除200万円であるため、相続税額は3,800万円×20%-200万円=560万円になります。

不動産の課税対象額の計算方法

預金財産は、そのままの金額を課税対象額にすることができますが、不動産の場合は、固定資産税評価額や路線面から課税対象額(評価額)を算出しなければなりません。評価額が課税対象額になるため、評価額によって相続税の額が決まるということです。

小規模宅地の特例を適用させるための要件

小規模宅地の特例とは、土地に課される評価額を8割近く減額させることができる特例です。例えば建物の評価額が4,000万円、土地に評価額が4,000万円の場合、4,000万円+4,000万円-4,000万円×80%=4,800万円が課税対象額になります。

つまりは法定相続人が2人の場合、相続税の額は、(4,800万円-3,000万円-600万円×2人)×10%=60万円です。

前提条件

小規模宅地の特例により、大幅に相続税が減額されることがわかりましたが、特例を適用させるためには以下の二つの要件を必ず満たさなければなりません。

  • 被相続人または生計一親族の事業または居住用に供されていた宅地等(土地、借地権)である
  • 宅地等が建物、または建築物用の敷地である

※生計一親族:被相続人と共に生計を立てていた、または養われていた家族

当記事では二世帯住宅を対象としているので、居住用でありかつ敷地内に建物があることから、上の二つの要件を満たしています。

被相続人が対象の不動産に住んでいた場合

加えて、小規模宅地の特例は、被相続人が相続する不動産に住んでいたかどうかで適用要件が異なります。まず、被相続人が対象の不動産に暮らしていた場合、特例を適用させるために、以下の二つの条件を満たさなければなりません。

  • 被相続人の配偶者である
  • 被相続人と暮らしていた親族である

また、相続人と被相続人が同居していない場合、以下の要件を満たすことで特例を適用させることができます。

  • 被相続人に配偶者がいない
  • 被相続人に同居している相続人がいない
  • 被相続人の生前3年間、国内にある被相続人、または被相続人の配偶者が所有する不動産に住んだことがない

被相続人が対象の不動産に住んでいない場合

反対に、被相続人が相続させる不動産に暮らしていなかった場合、特例を適用させるためには、相続人を含めた家族が対象の不動産で居住していて、かつ被相続人が扶養していたことが条件です。

どのような二世帯住宅が小規模宅地の特例により相続税が安くなるのか

相続税の計算方法、小規模宅地の特例について説明したところで、二世帯住宅に課せられる相続税について説明していきます。まず、二世帯住宅とは同一の建物で暮らしているが、別々に暮らしている家族の住宅のことです。

主に、被相続人(親)が所有する建物に、相続人(子供)が被相続人とは別々の部屋で暮らしている場合があげられますが、もし税務署から被相続人と相続人の住まいが別々と見なされた場合、小規模宅地の特例は適用されません。

反対に、同一と見なされた場合、小規模宅地の特例が適用されます。相続税を安く抑えるためには、二世帯住宅の方は小規模宅地の特例を適用させるべきですが、どのような二世帯住宅が特例を適用させやすいのでしょうか。

非分離型である

二世帯住宅は、完全分離型と非分離型にわけることができます。完全分離型は、建物内部で互いの暮らしている空間に行き来することができない住宅です。

完全分離型↓↓↓

それに対して、非分離型は、建物内部で互いの住んでいる空間に行き来することができる住宅になります。

非分離型↓↓↓

非分離型は、共に生活していることを主張しやすいため、完全分離型と比べて小規模宅地の特例は適用されやすいです。

区分所有登記されていない

区分所有登記とは、同一の建物でも各部屋が別々の名義で登記されていることを指しますが、各部屋で世帯が分かれているマンションを想像していただくとわかりやすいでしょう。

二世帯住宅では、区分所有登記されていると小規模宅地の特例は適用されにくく、区分所有登記がされていないと小規模宅地の特例が適用されやすくなります。

平成25年まで完全分離型は適用外だった

完全分離型の二世帯住宅でも、区分所有登記がされていないと小規模宅地の特例は適用されますが、平成25年以前まで適用されることはありませんでした。平成26年の税法の改正により、完全分離型の二世帯住宅でも小規模宅地の特例が適用されるようになりました。

また、非分離型の二世帯住宅であれば、区分所有登記されていても適用される可能性は高いです。

住まいが別々の棟の場合は適用されにくい

上の図のように別々の棟に住んでいる二世帯住宅の場合、小規模宅地の特例は適用されにくくなります。例え建物内部で繋がっていても、また区分所有登記されていても、税務署に別々の住まいと見なされてしまった場合、特例は適用されません。

二世帯住宅でも小規模宅地の特例により相続税を安くする方法

二世帯住宅の方が相続税を安く抑えるためには、小規模宅地の特例を適用させる必要があります。区分所有登記されていると小規模宅地の特例が適用されにくくなるので、二世帯住宅の方は登記の内容を同一にすることで区分所有登記を解除するべきです。

共有登記をする

登記の内容を同一にする方法として、共有登記があります。共有登記とは、複数人(親子の共同名義)で二世帯住宅全体を共有で登記する方法です。

合併登記をする

共有登記とは別に、合併登記をすることで登記の内容を同一にすることもできます。合併登記は、同一の建物内で別々の建物として登記された建物を一戸の建物に登記し直す方法です。

税理士へ依頼する

共有登記、合併登記をすると、相続する不動産が、相続ではなく贈与と見なされるかもしれません。相続税と比べて贈与税は高くつくため、かえって納税額が高くなってしまいます。

そのため、共有登記、合併登記を用いて小規模宅地の特例を適用させるためには、税理士に依頼するのが確実です。また、相続税は不動産の評価方法によって納税額が異なるので、相続税の申告を専門とした税理士に依頼した方が、相続税を安く抑えることができます。

税理士の選び方について、「相続税申告を依頼する税理士の選び方|相場や依頼すべきケースについても詳しく解説」を参考にしてください。

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まとめ

二世帯住宅の方は、相続税を安く抑えるために小規模宅地の特例を適用させるべきです。二世帯住宅は一般の住宅と比べて特例を適用させることは難しいですが、ご心配な方はまずは税理士に相談してみましょう。

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ベンナビ相続(旧:相続弁護士ナビ)編集部
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本記事はベンナビ相続(旧:相続弁護士ナビ)を運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※ベンナビ相続(旧:相続弁護士ナビ)に掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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