家の名義変更にかかる費用｜賃貸物件・所有物件の名義変更手続きまとめ

所有物件・賃貸物件に関わらず、離婚や相続等により家の名義人が変わった場合には、名義変更をする必要があります。

所有物件の場合は、家を処分するなど登記を動かす必要がなければ、急いで名義変更をしなければならないというわけではありません。

しかし、賃貸物件の場合は契約名義人が誰であるかが非常に重要な要素になりますから、賃貸人・賃借人が変わったら速やかに名義変更をしなければなりません。

今回は、家の名義変更にかかる費用のほか、不動産の名義変更手続きについて詳しく紹介します。

家の名義変更が必要な場面とは

家の名義変更は、所有者や賃貸人・賃借人が変わった際に必要になる手続きで、具体的には「相続」「贈与」「売買」「離婚」などの場面で問題になります。

賃貸物件の場合はこれらに加えて「賃借人の変更」「同居人の変動」というケースが考えられますが、いずれにしても名義変更をせずに放置していると思わぬトラブルに発展する可能性があります。

まずは、家の名義変更が必要な場面を詳しく紹介したいと思います。

所有者の死亡｜相続

所有物件・賃貸物件いずれの場合でも、物件の所有者（または賃貸人）が死亡した際には必ずといっていいほど名義変更手続きをおこなうことになります。

名義変更をしないデメリットについては後ほど詳しく紹介しますが、家の名義が故人のままだと、

• 家の売却などの処分ができない
• 賃借人が誰に賃料を支払うのかわからない

といった弊害が発生しますので、遺産分割協議がまとまったら速やかに名義変更をしておくのがおすすめです。

夫から妻・親から子などの贈与

贈与によって家の所有者が変わる場合にも、税金や将来の相続の観点から名義変更が必要といえます。

居住用不動産の贈与に関しては、婚姻期間が20年を超える夫婦間での贈与について、基礎控除110万円に加えて最大2,000万円まで配偶者控除を利用することができます。

この適用を受けるためには、夫から妻に贈与されたことがわかるように家の所有権移転登記を済ませなければならないことになっています。

なお、賃貸物件の場合、贈与によって賃貸人（所有者側）が変動する可能性はありますが、賃借人側がその権利を譲渡する際には賃貸人の承諾を得なければなりませんので、基本的には贈与の問題は発生しないかと思います。

もちろん、借地権などを贈与する場合には土地所有者または裁判所の承諾が必要なので、こういった場合には当然ながら名義変更が必要になります。

売買した時

家を売却したり、家を購入した人は、所有権の移転登記（物件所有者の変更）をおこなうのが普通です。

そうでないと所得税の申告手続きに支障をきたしますし、固定資産税の支払いでトラブルになるおそれがあります。

賃貸物件の場合も、所有者が賃貸物件を売却した場合には名義変更が必須で、これを済ませないと賃借人が誰に家賃を支払うべきかわからず困ってしまうことになりますから、「所有者」が変わったら基本的に名義変更をおこなうものと考えておくのがよいでしょう。

離婚による財産分与

離婚をすると、所有物件の場合は財産分与により、賃貸物件の場合は財産分与または同居の解消によって、家の名義人が変わることがあります。

所有物件および賃貸人の場合は贈与と同じような理由で名義変更が必要になりますが、賃借人の場合は「賃貸人と賃借人の信頼関係」が非常に重視視されることから、元の賃借人が賃貸人に無断で他人に転貸をしてしまうと、それだけで充分契約解除の正当な理由になってしまう可能性があります。

このため、離婚に伴い賃貸物件の賃借人が変わる場合には、速やかに名義変更などを検討しなければならないと言えます。

賃貸物件特有の事情

一般的に、賃貸借契約は当事者双方の合意によって成立し、契約者の個性が重視される性質を有しています。

わかりやすく言えば、大家や不動産屋は賃借人がきちんと家賃を支払えるのか、正しい用法で利用してもらえるのかといった点を契約前に審査して、その結果によって「この人になら貸しても良い」と判断できた場合に初めて契約に至るというのが不動産賃貸借です。

そのため、契約段階で誰がその不動産に居住するのかを明らかにするのが普通ですが、離婚によって同居人が減る場合や、就職等によってほかの人に賃借人の地位を譲りたい場合、新たに同居人を迎え入れたい場合には、その都度名義変更などの手続きをしなければなりません。

したがって、次のような事情が生じた場合には、大家や不動産屋に対して名義変更などの手続きを相談するべきといえます。

• 離婚や家主の死亡によって家の賃借人が変わる場合
• 家族間や友人間などで賃借人を変更したい場合
• 出産や養子縁組によって同居人が増える場合
• 転勤等で自分は引っ越すが、通勤の利便性から会社の後輩などに賃借人を譲ってほしいと頼まれた場合
• 家を長期間留守にするため、その間家族や友人に管理を任せたい場合

家や土地など不動産の名義意変更の方法

家や土地など不動産の名義変更は、賃貸物件の場合は賃貸借契約書を変更し、所有物件の場合は所有権移転等の登記をおこなうことになりますが、それぞれ手続き先や費用が異なってきますので、大まかな流れを紹介しておきたいと思います。

賃貸物件の場合

賃貸物件で賃借人が変わる場合には、速やかに大家または管理会社・不動産屋へ連絡して手続き内容を相談します。

名義変更が認められる可能性が高いケース

離婚や相続などのやむを得ない事情による変更や、兄から弟など賃借人の性質や保証人も変わらないような変更の場合には、大抵の場合で事務手数料数万円を支払って名義変更をすることが可能になっているようです。

単身者向けの物件の場合は注意が必要

同居人が増える場合なども同様の手続きになりますが、単身者向けの物件の場合はそもそも同居がNGとされることがありますので、その場合は粘り強く交渉するか、引っ越しを検討したほうが良いかもしれません。

名義変更が認められない可能性は充分ある

交際相手や友人・知人に賃借人の地位を譲りたい場合には、名義変更というよりは契約解除・新規契約という流れになるのが一般的です。

というのも、賃貸借契約では実際に借りる人の人柄や経済状況なども重要なポイントになりますから、いくらあなたが良いと言っても大家や不動産屋が認めないことは当然ありえます。

したがって、こういった場合にはゴリ押しせず、あなたが退去したあとに入居を希望する人自身で改めて正規の手続きを進めてもらうのがよいでしょう。

なお、保証会社を利用している場合には、そちらについても個別に名義変更が必要になる場合もあります。

このあたりは不動産屋の話をよく聞いて、適宜必要な手続きをしてください。

所有物件の場合

所有物件の名義を変更する場合、元の所有者と新しい所有者が共同して登記を申請するのが原則ですが（代理人による申請はOK）、相続等の一定の場合に限って新しい所有者が単独で申請することができるとされています。

たとえば売買による所有権移転の場合には、売主と買主とが共同で手続きをするのが難しいことが多いので、司法書士などに登記を依頼するのはこのためです。

所有物件の名義変更をする場合には、「所有権移転登記」というものをおこないますが、その際に必要な書類や税金は、以下のようになっています。

登記に必要な書類

売買	・登記申請書 ・不動産の登記簿謄本 ・売買契約書や領収証など売買契約の内容がわかる書類 ・売主の印鑑証明書 ・買主の住民票の写し ・委任状（代理人による申請の場合）　など
贈与	・登記申請書 ・贈与を受けた人の住民票の写し（法人の場合は登記事項証明書） ・贈与者の印鑑証明書 ・贈与契約書など贈与の内容がわかる書類 ・不動産の登記簿謄本 ・委任状（代理人による申請の場合）　など
財産分与	・登記申請書 ・財産分与協議書など財産分与の内容がわかる書類 ・財産分与を受けた人の住民票の写し ・財産分与をした人の印鑑証明書 ・離婚の記載のある戸籍謄本（協議離婚の届出前に財産分与が成立した場合、協議離婚の届出後にしか手続きできない） ・委任状（代理人による申請の場合）　など
相続	・登記申請書 ・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本 ・不動産を取得した相続人の戸籍謄本 ・相続人全員の住民票の写し ・相続関係説明図 ・委任状（代理人や代表者による申請の場合）　など

登記にかかる税金

不動産の所有者を変更する場合、登録免許税という税金が発生します。

この登録免許税は、名義変更に至った理由（登記原因）によって税率が異なっているため、どういった経緯で不動産の所有者が変わったのかをきちんと理解しなければなりません。

なお、登録免許税は、固定資産税評価額（1,000円未満切り捨て）に所定の税率を掛けて算出することができますが（100円未満切り捨て）、具体的な状況（名義変更の時期や原因、対象となる不動産）によって税率が変わる場合がありますので、よく確認してから計算することが大切です。

特に相続時に生じた名義変更の場合、登記原因が「相続」と「遺贈」とで税率が変わってくる可能性がありますので、不安な場合は税理士や弁護士に相談することをおすすめします。

売買	【土地】 1000分の20（令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合は1,000分の15）
	【土地以外の不動産】 1000分の20
贈与・財産分与	1000分の20
相続・共有物分割	1000分の4

登記手続きの流れ

登記手続き自体は、申請書と必要書類を揃え、法務局に提出するだけのシンプルな流れになっています。

このとき、窓口での申請が難しければインターネットでのオンライン登記手続きも準備されていますが、利用の際には前もって申請用のソフトウェアをインストールしておく必要があります。

なお、申請書に不備がなく、所定の登録免許税の納付も終えていれば、概ね1週間以内に手続きが完了することになります。

名義変更にかかる費用

家の名義変更にかかる費用としては、手続き自体にかかる費用と、仲介業者などにかかる手数料とに分けて考えることができます。

	手続き自体にかかる費用	仲介業者などにかかる手数料
所有物件の場合 賃貸物件（賃貸人）の場合	・登記申請の際に必要になる書類の取得費用（数千円）   ・法務局に支払う登録免許税（固定資産税評価額×所定の税率）   ・印紙税や譲渡所得税などの税金	・売却にかかる手数料：売却価格×所定の税率   ・司法書士などの専門家報酬：数万円～数十万円
賃貸物件（賃借人）の場合	仲介業者や大家に支払う契約変更に伴う事務手数料：1万円～賃料1ヶ月分程度	契約変更ができず新規契約になった場合、敷金や礼金、仲介手数料など

また、登記手続きだけを専門家に相談する場合、大抵は司法書士を選択するかと思いますので、そのほかの専門家の選択肢も含め、大まかな費用相場もまとめてみました。

	司法書士	土地家屋調査士	弁護士	税理士
依頼できる内容	不動産の登記全般	・不動産の「表示に関する登記」のみ   ※所有権移転登記や保存登記はNG   ​​​​※分筆や合筆、新築時以外はほとんど関係なし	・法律問題全般   ・不動産の登記全般（※ただし精通していない可能性があります）	・登記にかかる登録免許税の計算、確定申告に関する相談   ※登記手続きはNG（ほかの専門家と提携してパック料金を設定している事務所もある）
費用相場	・報酬：3万円～5万円   ・書類収集などの手続き込みのパック料金：6万円～15万円	・境界確定測量の報酬：25万円～60万円   ・現況測量の報酬：10万円～20万円   ・分筆登記申請の報酬：概ね40万円～   ・土地地積更正登記申請の報酬：概ね40万円～   ・合筆登記申請の報酬：7万円程度～	・着手金：10万円～   ・報酬：経済的利益によって異なる   ・不動産の明渡請求：概ね60万円～   ・賃料請求：最低40万円程度～   ※事案によって異なる	・報酬：個人の確定申告のみは3～10万円程度   ・登記のパック料金の例（相続の場合）：資料収集・名義変更・相続税申告等含め50万円～

家の名義変更をしないデメリットとは

家の名義変更をしないデメリットは、所有者側と賃借人側とで少しずつ異なるので、ここで詳しく見てみたいと思います。

所有者・賃貸人のデメリット

家を所有している人のデメリットとしては、名義変更をしないとその後の管理や処分が難しくなることが挙げられます。

不動産の管理や処分ができない

通常、家を売却する際には所有権の移転や抵当権を抹消することが必要になりますが、たとえば故人名義の不動産の場合は相続人などに名義変更をおこなったあとでないと新しい所有者へ権利を譲渡することができないことになっています。

また、賃貸不動産を大修繕したり、取り壊したり、処分したい場合なども、故人名義のままでは手続きができないので注意が必要です。

賃貸物件は賃借人にも配慮が必要

そして、不動産を賃貸している場合で賃借人が賃貸人へ家賃を直接支払っているケースでは、賃料を誰が受け取るのかはっきりさせないと大きな混乱を招くことになります。

この場合、家の所有者だけでなく賃借人や不動産屋、最悪の場合は裁判所を巻き込んでのトラブルに発展することも珍しくありませんので、名義変更をしないという選択肢は避けたほうがよいでしょう。

賃借人のデメリット

家を借りている人のデメリットとしては、名義変更をしないことで、後々トラブルに巻き込まれたり、新しい名義人の責任を問われる可能性があることが挙げられます。

身に覚えのない家賃が請求される可能性

たとえば、無断で同居人を増やしたり又貸しするような行為は、即契約解除に至ってもおかしくありませんし、新しい名義人がきちんと家賃を支払うと言っていたにも関わらずこれを滞納すると、契約上の名義人に請求がいくことになります。

賃貸借の場合、基本的には名義人の変更というケースは想定されていませんから、相続や離婚などやむにやまれぬ事情がある場合を除いては、名義変更ではなく契約解除・新規契約という手続きがなされることになるかと思います。

そのため費用を抑えたかったり絶対にトラブルにならない自信があるなどの場合には、わざわざ名義変更など選択しないという方もいるでしょう。

しかし、賃借人の名義変更をしないデメリットは全て現在の賃借人が背負うことになりますので、安易に判断せず、適正な手順を踏んで名義変更等の手続きをおこなうことをおすすめします。

自分でやるか専門家に頼るかの判断基準

賃貸物件の場合は原則として現在借りている人自身が手続きをしなければならないのですが、所有物件の名義変更の場合には登記手続きが中心になるので、専門家に頼んで手続きを済ませてもらうという選択肢もあります。

登記手続きを自分でやるか専門家にやるかの判断基準としては、「名義変更の理由」「手続きする不動産の数」「手続内容」「費用」の観点から、総合的に考慮するのがおすすめです。

①名義変更の理由

売買による名義変更の場合は、大抵の場合で仲介業者を利用しているかと思いますので、そういったケースでは名義変更のための登記手続きもサービスに含まれていることがあります。

仲介業者を利用していなかったり、登記手続きが自己負担になる場合には、登記手続きだけを司法書士に依頼するのもおすすめです。

離婚や贈与、相続による名義変更の場合は、不動産の数が多いと自分での手続きがやや複雑になり、難しくなります。

贈与や相続による登記手続き自体はさほど難しくはないのですが、登記申請書の記入が間違っていると受け付けてもらえませんし、複数人での共有や持分権を設定しての所有権移転登記の場合はその旨を申請書に書かなければならないので、通常の登記申請よりも少し難しいかもしれません。

②手続きする不動産の数

手続きする不動産の数が1つしかなければ、自分で名義変更手続きをおこなうのもよいでしょう。

また、複数の不動産についての手続きであって、家族や親族間など近しい人間関係の中で所有権が変動するのであれば、多少時間がかかっても大きなトラブルになりにくいので、そういった意味では業者や専門家の費用を節約するため自分たちで名義変更にチャレンジしてもよいかと思います。

しかし、不動産の数が多ければ多いほど手続きも複雑になる傾向がありますから、不動産の性質（土地なのか建物なのか、利用目的は何なのか）や数によっては、自力で全ての手続きをこなすよりも、司法書士など登記の専門家や税理士など登録免許税ほか不動産にかかる税金に詳しい専門家を利用するのもひとつの手です。

③手続き内容

単に所有権移転登記だけをするのであれば、誰がおこなっても手続き内容に変わりはないので、自力でも専門家でも好きなように選んでいただいてよいかと思います。

しかし、所有権移転登記のほかに分筆登記や抵当権抹消登記などが必要になったり、複数の不動産の処分によって利益を得て次の確定申告が心配な場合には、あらかじめ専門家に相談して手続きを代行してもらうのもよいでしょう。

登記手続きは平日に法務局でおこなうことになりますから、平日の休みを確保するのが難しいような場合にも、専門家を頼るのは無駄ではありません。

④費用

名義変更にかかる費用を極力抑えたいのであれば、間違いなく自分で手続きしたほうがよいです。

自分で名義変更をおこなえば、法務局（登記所）へ支払う登録免許税や登記簿謄本など、必要書類を揃えるための費用のほかにはほとんど費用が発生しません。

ただし、いくら法務局のサンプルどおりに申請書を作成しても、計算ミスや記載漏れなどによって修正が必要になる可能性はありますので、ある程度時間に余裕を持って手続きできないのであれば、最初から専門家に頼んだほうがよいかもしれません。

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まとめ

家の名義変更は、所有者が変わったときだけでなく、賃貸物件の賃借人が変わったときにも必要になる手続きです。

所有物件と賃貸物件とで必要になる手続きも費用も変わりますが、共通していえるのは「名義変更をしないまま放置すると思わぬトラブルに発展する可能性が大きい」ということなので、「後でいいや」「バレなければいいや」といった考えを持たず、速やかに手続きをおこなうほうが無難でしょう。

本記事が、少しでもお役に立てれば幸いです。