土地にかかる贈与税と手続き｜節税につながる活用すべき制度

例え血の繋がった親子であっても、土地やマンションなどの不動産を無償で子供にあげることは出来ません。

両者が納得していたとしても、それは贈与とみなされ贈与税の課税対象となります。

不動産の名義を子供に変えた時は、その時の不動産物件の評価額に贈与税が課税され、納税しなければなりません。

*本記事の専門家による監修日は2023年6月29日です。

土地の生前贈与にかかる税金

親名義の不動産（土地、マンションなど）を贈与したときには、贈与契約書を作成するとともに、すみやかに名義変更（贈与による所有権移転）の登記をします。

この一連の手続きには贈与税や手続きに伴う費用がかかるので、事前に検討しておくことが重要です。

贈与税

自分以外の人から金銭や資産の贈与を受けた場合は贈与税がかかりますし、当然ながら土地も贈与税の対象となります。

土地の贈与を受けた時に贈与税がかかるケース

贈与税がかかるケース

お金の受け渡しがないのに財産（土地）の名義を変更した

自分が借金を出来ないため、親の名を借りて土地を取得した

親から時価3,000万円のマンションを1,000万円で買い受けた

親子の間でも、財産を無償でゆずり渡した場合には贈与税がかかるのが原則です。
しかし、以下のように課税対象外となるケースもあります。

贈与税がかからないケース

法人からの贈与により土地を取得した

宗教、慈善、学術などの活動を行う者が、その公益を目的とする事業を行うために土地を取得した」

公職選挙法の適用を受ける選挙の候補者が、選挙運動のために土地を取得した

また、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、贈与を受けた18歳以上の人は、受けた年の翌年3月15日までに入居するか、または入居するのが確実と見込まれる場合、その住宅取得資金のうち一定金額が非課税扱いとなるケースもあります。

相続を見据えた土地の贈与において、贈与者（財産をあげる人）と受贈者（財産をもらう人）が次の間柄にある場合には、「暦年課税」と「相続時精算課税」のいずれかを選択することが出来ます。

暦年課税とは１年間の贈与についてまとめて課税する方法で、毎年110万円の非課税枠があります。

特に申請がなければ、自動的に暦年課税が適用されます。

一方、相続時精算課税は選択式となっており、生前贈与の特殊制度であるこの制度を選択すると累計2,500万円までは非課税に出来ますが、一度選択すると暦年課税を選択に変更することが出来ません。

なお、相続時精算課税制度には以下のような条件が設けられています。

• 贈与者は、贈与をした年の１月１日において60歳以上の親または祖父母

• 受贈者は、贈与者の推定相続人である贈与を受けた年の１月１日において18歳以上の子または孫

相続時精算課税を選択した場合は贈与税を支払わずに済む場合がありますので、詳細は「相続時精算課税の計算と注意点」でさらに解説していきます。

 

暦年課税の場合の贈与税の税率

《18歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた場合》

課税価格	税率	控除額	課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	－	1,500万円以下	40％	190万円
400万円以下	15％	10万円	3,000万円以下	45％	265万円
600万円以下	20％	30万円	4,500万円以下	50％	415万円
1,000万円以下	30％	90万円	4,500万円超	55％	640万円

《上記以外》

 

課税価格	税率	控除額	課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	－	1,000万円以下	40％	125万円
300万円以下	15％	10万円	1,500万円以下	45％	175万円
400万円以下	20％	25万円	3,000万円以下	50％	250万円
600万円以下	30％	65万円	3,000万円超	55％	400万円

不動産取得税

不動産取得税の税率は、土地及び住宅については不動産の価格の３％です。

したがって、土地が1,000万円、家屋が300万円であれば、今回のケースにおいては不動産取得税は24万円となります。

（1,000万円÷2＋300万円）×3％＝24万円…不動産取得税

ただし、不動産取得取得税の税率は本来4%となっています。

また、土地の価格1,000万円の50%にしか税率がかかっていない点についても、2024年3月31日までの時限的な措置であることを覚えておきましょう。

自宅を贈与する場合、不動産取得税が非課税か、課税の対象になっても少額で済むケースも多いようです。

その場合、都道府県から納税通知書が送られてくるので、銀行などの金融機関で受贈者が納めます。

また、土地や家屋を取得したあとは、不動産取得申請書を提出する必要があります。

提出期限は、所在地によって異なるのでよく確認するようにしましょう。

登録免許税

不動産を贈与し、名義変更の登記をする際には、登録免許税がかかります。

贈与による所有権移転登記の登録免許税額は、不動産の価額（固定資産評価額）の２％です。

例えば、不動産の固定資産評価額が1,000万円であれば、登録免許税は２０万円となります。

贈与による所有権移転登記の登録免許税額：1,000万円×2％＝20万円

法務局の窓口で収入印紙を購入し、申請書に貼り付けて提出します。

ただし、収入印紙による納付は税額3万円までのため、税額がそれ以上の場合は現金納付が原則となります。

登録免許税は、贈与者、受贈者、どちらでも支払い可能です。

相続時精算課税の計算と注意点

相続時精算課税の最大のメリットは、2,500万円という多額の特別控除額でしょう。

また、相続させたい財産を将来相続人になるであろう人に生前に贈与しておくことで、贈与者が胸を張って「これは自分のものだ」と言えます。

財産を分配することがないため、争いを防げるという点もメリットの一つです。

相続時精算課税での贈与税額の計算

相続時精算課税を選択した場合、その年の贈与財産の合計額から2,500万円を控除した金額の20％が贈与税額となりますから、贈与財産が2,500万円までであれば、贈与税はかかりません。

【子供１人に3500万円を、相続時精算課税制度を活用して贈与した場合の計算例】

3,500万円－2,500万円＝1,000万円
1,000万円（特別控除をした後の課税価格）×20％＝200万円（贈与税額）

つまり、3,500万円の贈与を受けた場合の贈与税は200万円となります。

相続時精算課税を選択する際の注意点

暦年贈与（毎年110万円の非課税枠）を選択することが出来ません。

場合によっては贈与税の非課税枠を超えて課税されてでも暦年課税で生前贈与を行ったほうが、税金対策になる場合もあります。

しかし、この制度を利用してしまうと暦年課税制度に戻すことができなくなります（同贈与者からの贈与の場合、暦年贈与は使えませんが、別の贈与者からの贈与であれば暦年贈与は使えます）。

また、贈与の後に財産の価額が下落した場合、相続時精算課税を選択したことによって支払うべき税額が増えてしまうことがあります。

贈与時には得だと思えても、将来的に損をするということも十分に考えられるのです。

贈与額の大小に関わらず贈与税の申告が必須となる点も、手間がかかるためデメリットと考える人も少なくありません。

メリットもデメリットもあるがゆえに、やはり慎重な選択が求められる制度と言えるでしょう。

どのように土地を評価するか

相続税、贈与税の分野においては、土地の値段は路線価もしくは倍率方式（実勢価格の70％～80％）で評価することになっています。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が示す土地（地価公示標準地）の値段となります。不動産鑑定士の評価を参考にし、国土交通省の土地鑑定委員会が決定しています。

また、公示価格を補うものとして、都道府県地価があります。これは都道府県が示す土地（地価調査基準地）の値段となり、これも公示価格と同じような水準値となっています。

公示価格や都道府県基準地価を閲覧したいときは、国土交通省のホームページを閲覧すると良いでしょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、市町村が示す土地の値段となります。

固定資産の評価は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長がその価格等を決定することになっています。

固定資産税、不動産取得税、登録免許税など土地と家屋にかかる税金の基準となり３年ごとに改定され、市町村の税務課にて固定資産課税台帳を閲覧して調べることができます（市町村によっては、本人もしくは本人から委任を受けている人しか閲覧できないことになっています）。

路線価

路線価とは、国税庁が示す土地（主要な道路）の値段となります。

相続税や贈与税では、土地は路線価方式または倍率方式という方法で評価をします。

路線価を閲覧したい時は、国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用すると良いでしょう。

よく「現金で持っているよりも土地として持っているほうが相続税は安い」と言われますが、これは例えば売買取引時価１億円の土地を持っていたとして、路線価方式で評価をすると財産評価額は約7000～8000万円となります。

したがって、現金よりも土地として所持しているほうが財産評価額は安くなり、相続税も安くなります。

倍率方式

路線価の設定されていない土地を評価するときは、代替として固定資産税評価額を使います。

この固定資産税評価額は路線価よりも低い水準となっているため、評価の際には何倍かにして算出します。

このことから、この評価方法を倍率方式と言います。　

土地の名義変更の手順概要

生前贈与による土地・建物の名義変更は、法務局という役所に申請書と必要書類を提出して行います。

【手順の概要】

1. 法務局に提出する必要書類を準備する

2. 法務局に提出する申請書を作成する

3. 法務局に提出する付属書類を作成する

4. 申請書や必要書類などひとまとめにして提出する

各手順の概要をここでは記述していきます。

①：法務局に提出する必要書類を準備する

必要書類とはいえ様々なものがありますので、以下にまとめました。

• 登記識別情報（贈与の対象となる不動産の権利証）

• 贈与者の印鑑登録証明書（発行から３ヶ月以内のもの）

• 受贈者の住民票

• 登記原因証明情報（贈与契約書）

• 固定資産評価証明書

• 贈与の対象となる不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）

まずこちらを用意しましょう。

②：法務局に提出する申請書を作成する

登記申請書は、必須記入事項さえきちんと記載されていれば形式は問題なく、Ａ４サイズの白紙に一から全て自分で記入と捺印をして作成するものになります。

なお、オンラインでの申請も可能です。

《必須記入事項》

• 登記の目的

• 権利者、義務者

• 申請日

• 法務局名

• 課税価格

• 登録免許税

• 不動産の表示

法務局のＨＰにて、贈与登記申請書のひな型が掲載されています。

③：法務局に提出する付属書類を作成する

付属書類とは、以下の３つです。

印紙台紙

Ａ４サイズの白紙１枚、登記申請書の次のページに綴じて登録免許税分の収入印紙を貼る

委任状（登記手続きを当事者の一方から他方に任せるための書面）

《委任状の必須記入事項》を記入作成後印刷し、署名捺印

• 受任者の住所、氏名（住民票上の住所氏名と一致したもの）
• 登記申請の内容（贈与契約書作成日が記入された、登記申請書の登記の目的欄と一致したもの）
• 委任状作成日の日付
• 委任者の氏名住所と実印による捺印
   

登記原因証明情報（登記申請の原因となる事実があったことを証明する書面）

《登記原因証明情報の必須記入事項》を記入作成後印刷

• 登記申請情報の要項（登記申請書の「登記の目的」「原因」「権利者・義務者」と一致したもの）
• 不動産の表示（登記申請書の不動産の表示欄と一致したもの）
• 登記の原因となる事実又は法律行為（登記申請書の「原因」の日付で、贈与者と受贈者の氏名が文中に記載されたもの）
• 登記原因証明情報作成日
• 法務局名（登記申請書に記載されている法務局名と一致したもの）

以上で付属書類の作成は完了です。

なお、登録原因証明情報は、贈与契約書でも代用可能です。

④：申請書や必要書類などひとまとめにして提出する

登記申請の際は、登記申請書やその他の書類をまとめ、製本した状態で法務局に提出します。

綴じ込むのは以下の書類です。

1. 登記申請書

2. 印紙台紙

3. 委任状（必要な場合のみ）

4. 登記原因証明情報

5. 贈与者の印鑑登録証明書

6. 受贈者の住民票

7. 不動産の固定資産評価証明書

8. 登記識別情報

上から1～8の順に重ねて左側をホッチキスで３カ所留め、冊子状にした状態で、不動産の所在地を管轄する法務局に提出しましょう。

法務局の場所は、下記のホームページで確認できます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

法務局に書類を提出してから１～２週間後に、新しい権利証が発行され、受け取り後に全ての手続きが完了となります。

書類の作成を自身で行うことが困難であれば、専門家のアドバイスのもと作成すると良いでしょう。

口約束でも贈与は可能ですが、書面による証拠が残っていないと、税務署から疑いをもたれてしまいますので、贈与する側も受贈する側もきちんと書面に残すことが重要です。

まとめ

増税時代に向け、対策をとる人は多くいますが、現金の贈与とは異なり、土地の贈与の場合は制度も手続きもかなり複雑になってきます。

その時だけの安易な判断は避け、不安であればやはり専門家に相談すべきでしょう。

法律に則って正しく行えば、資産を有効活用でき、経済の活性化にもつながります。