相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
上記のように、借地権に関する疑問やトラブルは多岐に渡ります。
借地権は普段生活しているうえで馴染みがないことが通常で、どういったものかについて理解している人は少ないでしょう。
借地権について深く理解しておかなければ、借地権に関するトラブルも上手く対処できないでしょうし、借地権付きの土地を購入すべきか、相続したらどうすべきかなどの判断も迷ってしまいます。
この記事では、「借地権とは何か」「借地権付きの土地にはどんなメリットがあるのか」「借地権でのトラブルはどういったものがあるのか」など、借地権に関する基本的な知識を解説します。
借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。
土地の賃借権や地上権は借地権の一種です。
両者の違いとしては、賃借権は土地所有者の承諾を得ないと建物を売却したり土地を貸したりすることができない一方、地上権は土地所有者の許諾がなくても売却や貸し出し、担保の設定が可能という点などがあります。
単に借地権というと、土地の賃借権を指すことが多いです。
また、借地権には旧法である「借地法」で規定されたものと、1992年に施行された新法の「借地借家法」で規定されたものがあります。
借地については、借地借家法施行前に契約したものは「借地法」が、施行後は「借地借家法」が適用されます。
さらに、新法の借地借家法での借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類が存在しています。
つまり、大きく分けると、借地権には「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つが存在していることになります。
ここでは、借地権の理解を深めるために、それぞれにどういった違いがあるかについて確認してみましょう。
旧法借地権での存続期間は建物の種類によって異なり、次の通りに規定されています。
|
建物の種類 |
当初の存続期間 |
更新後の存続期間 |
|---|---|---|
| 非堅固建物（木造住宅など） | 期間の定めなし：30年 期間の定めあり：20年以上 |
合意更新：20年以上 法定更新：20年 |
| 堅固建物（RC造、重量鉄骨造など） | 期間の定めなし：60年 期間の定めあり：30年以上 |
合意更新：30年以上 法定更新：30年 |
なお、新法が施行されるより前に締結した借地権は、更新をおこなっても次に説明する新法が適用されることはありません。
旧法で適用された借地権は旧法のままですので注意してください。
新法での普通借地権は、構造によって存続期間が異なるという違いがなくなりました。
普通借地権での存続期間は次の通りです。
|
借地権の存続期間 |
更新後の存続期間（1回目） |
更新後の存続期間（2回目以降） |
|---|---|---|
| 期間の定めなし：30年 期間の定めあり：30年以上 |
合意更新：20年以上 法定更新：20年 |
合意更新：10年以上 法定更新：10年 |
定期借地権は、普通借地権とは異なり更新が設けられていない借地権です。
存続期間が満了した場合には土地を地主に返還しなければなりません。
定期借地権は大きく分けると「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3つがあります。
一般定期借地権は、一戸建てやマンションなど居住用の建物を建てるときの借地権で、存続期間は50年以上です。
存続期間が終わると、土地を更地にして返さなければなりません。解体費用は基本的に借りる側が負担します。
事業用定期借地権は、店舗や事務所など事業用の建物を建てるときの借地権で、存続期間は10年以上50年未満です。
事業用定期借地権も、存続期間が終わると土地を更地にして地主に返す必要があります。
解体費用は基本的に借りる側が負担します。
建物譲渡特約付借地権では、居住用・事業用のどちらの建物も立てられる借地権で、存続期間は30年以上です。
他の定期借地権との違いは、存続期間が終わった後、地主が建物を買い取る点にあります。
戸建ての物件には、「借地権付き建物」があります。
戸建てを立てるための土地を探しているときに見かけたことがある人もいるでしょう。
借地権付き建物とは、土地に借地権がついたまま売り出された建物のことです。
では、借地権付き建物にはどういったメリットがあるのでしょうか。
ここで確認しておきましょう。
借地権付き建物の最大のメリットは、物件の価格が安い点にあります。
初期費用を抑えて住宅を購入したい人には最適な物件だといえるでしょう。
土地の価格はさまざまですが、本来の60%～80%であることが通常です。
経済的負担が減りますし、建物部分を充実させたい場合には浮いた分でこだわったマイホームを実現することも可能でしょう。
土地に対する固定資産税や都市計画税は地主に課せられるので、建物取得者が支払う必要はありません。
税金を抑えられるので、土地を利用するためのコストを抑えられるのも借地権付き物件のメリットです。
ただし、建物の取得に対する不動産取得税や、建物に対する固定資産税、都市計画税はかかります。
借地権が普通借地権であれば、正当な事由がない限り更新が可能で、更新も含めれば長期に渡って土地を借り続けることが可能です。
正当な事由に該当するのは、地主が当該土地を利用する必要性が高い場合などです。
また、地主が立退きを求めるにあたり、立退料の支払いを提示するケースもあります。
たくさんのメリットがある一方で、借地権付き建物にはデメリットもあります。
借地権付き建物を購入する際には、メリットとデメリットのバランスを考えて比較検討するようにしてください。
借地権のある土地を利用するには、毎月の地代がかかります。
地代価格はさまざまですが、地代の支払いを抑えたい場合には契約時に地主と交渉する必要があるでしょう。
さらに、地代は借りている間一定とは限りません。
周辺の地代が上昇したときなどは、地主から地代の値上げを求められる場合もありますので注意が必要です。
借地上にある建物を第三者へ売却する場合には、地主の承諾を得る必要があります。
地主に相談しても承諾してもらえない場合には、裁判所に申し立てをして許可を得る方法があります。
この場合は一人で対応するのは難しいでしょうから、一度弁護士に相談する必要があるでしょう。
借地権を担保にしてローンを組む場合、通常金融機関は地主の承諾書を求めており、承諾が得られない場合はローンを組むことは難しいでしょう。
また、借地上にある建物は、通常価値は低く評価されるので、融資してもらえるとしても金額は低くなる可能性もあります。
ローンを組む場合、借地権はマイナス要素になり得ることは覚えておきましょう。
対抗要件とは、当事者間で成立した権利関係を第三者に対して主張するときに必要となる要件のことです。
簡単に言い換えると、「私には権利があると第三者に主張するための条件」だといえるでしょう。
借地権で対抗要件が問題となる典型は、地主が土地を第三者に売却したときです。
この場合、新しい地主から土地を明け渡して欲しいと言われることがあるかもしれません。
このときでも、借地権の対抗要件を満たしていれば、新しい地主に対して借地権を主張でき、土地を明け渡す必要はありません。
一方、要件を備えていなければ、借地権を主張できず、土地を明け渡さないといけなくなるかもしれません。
民法では、不動産の賃貸借の対抗要件は次のように規定されています。
（不動産賃貸借の対抗力）
第六百五条 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
【引用元】民法第六百五条
つまり、借地契約のときに土地に「借地権」の登記をしておくと、対抗要件を備えることができます。
もっとも、借地権の登記は地主の協力が必要で、利用されることはほとんどないのが実情です。
そこで、借地借家法では、新たな対抗要件について定めています。
ここでは、借地借家法で規定された対抗要件を確認してみましょう。
借地借家法では、借地権の登記がなくても、その土地の上に借地権者、つまりあなたが登記した建物があれば第三者に対抗できるとしています。
（借地権の対抗力）
第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
引用元：借地借家法第10条
借地権者と建物所有者が同一でない場合にはこの要件を満たさないので注意してください。
たとえば、借地権者は父親で、建物は息子所有といったケースでは、対抗要件を満たしません。
なお、この規定は旧法で締結した借地権にも適用されます。
建物が火事や再築などで滅失した場合には、建物を特定するために必要な事項や新しく建物を建築する立札などを土地に掲示することで第三者に対抗できるようになります。
ただし、これは建物が滅失してから2年間以内という制限があります。
前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。
ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。【引用元】借地借家法第10条2項
借地権に関する制度は非常に複雑で、地主も借地人も正しく理解しているケースは多くはないでしょう。
それが原因でトラブルになってしまうこともあります。
そのため、トラブルになった場合には適切な対処ができるように事前に備えておくようにしましょう。
また必要に応じて弁護士などの専門家に依頼することも重要です。
ここでは、借地権でよくあるトラブルとその対処法について解説します。
引っ越しなどの理由で、借地権を地主に売却したいということもあるでしょう。
このとき、地主と借地権の売却・買取金額で合意ができずに揉めることがあります。
どうしても地主が売却に応じてくれない場合には、地主の承諾を得たうえで、第三者の個人や不動産会社に借地権を売却することも検討する必要があります。
借地上にある建物を売却する場合には、建物の買い手に借地権もあわせて売却する必要があるでしょう。
このとき地主の承諾が必要になりますが、地主が応じないこともあります。
通常は「譲渡承諾料」といって、更地価格の10%程度の金銭を支払って応じてもらいます。
仮に承諾がなく売ってしまった場合には借地契約を解除される可能性があるので注意が必要です。
どうしても応じてくれない場合には、裁判所に対して、土地の賃借権譲渡許可の申し立てをおこない、地主に代わって裁判所に許可をもらうことになります。
あなた自身での申し立てが困難だと感じたら、弁護士など専門家に相談するようにしてください。
多くの場合、契約で「増改築にあたり、地主の承諾を要する」などの条項が設けられています。
このような場合では、増改築にあたっては地主の承諾を得ることが必要になってきます。
この場合、「建替承諾料」といって、更地価格の3%程度の金銭を支払って許可をもらうことが多いようですが、地主が応じてくれないケースもあります。
この場合も、裁判所に対して増改築許可の申し立てをおこない、地主に代わって裁判所に許可してもらう必要があります。
借地権の存続期間が終了したときや、相続で地主が代わったときなどに、地主から借地の返還を求められることもあります。
もっとも、地主が更新を拒絶する場合には正当な理由が必要です。
どういったものが正当な理由に該当するかはケースバイケースで、個別事情を総合考慮しなければなりませんが、正当な理由がない場合には更新を拒絶することができません。
また、相続で地主が代わったとしても、賃貸人たる地位はそのまま引き継がれますので、借地権者は新しい地主に対しても借地権を主張できます。
地主から突然、地代を値上げしたいと言われることもあります。
地主は、経済的状況の変化、たとえば近隣の賃料相場や土地価格が上昇した、固定資産税が増加したなどの理由があれば、地代の増額等を請求できるとされています。
（地代等増減請求権）
第十一条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。【引用元】借地借家法｜e-gov
地代増額請求に合理的な理由があるのか判断が難しい場合には、一度弁護士に相談してみましょう。
借地権にまつわるトラブルは、紹介したもの以外にも多岐に渡ります。
いずれのトラブルに関しても、対処するためには正確な法律の知識を必要とします。
個人での判断が難しいと感じたら、弁護士に相談するようにしてください。
ただし、弁護士であればどの事務所でもよいということはありません。
弁護士が取り扱う実務内容は多岐に渡りますので、経験が少ない弁護士に依頼すると最善の結果が得られないこともあるからです。
借地権に関するトラブルは「不動産関連の実務経験が豊富にある弁護士」に依頼するようにしましょう。
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