相続における不動産評価は、遺産分割と相続税申告で異なります。
不動産は「一物四価」と言われており、実勢価格、公示価格、相続税評価額などいくつかの評価額が存在します。
この評価額の違いを正しく把握し、遺産分割と相続税申告でどれを用いればよいかを理解することがポイントです。
本記事では、不動産を相続する予定の相続人の方に向けて、以下の内容について説明します。
本記事を参考に、遺産分割と相続税申告それぞれにおける不動産評価の流れや求め方を理解しましょう。
相続で不動産を評価する際は、以下の2つのポイントを理解しておくのが望ましいです。
相続における不動産評価額の種類は4つあること
遺産分割と相続税申告では評価方法が異なること
ここでは、相続における不動産の評価について知っておくべき2つの基礎知識について説明します。
不動産は「一物四価」と言われており、以下のような評価額が付けられます。
| 公示価格 | 基準地価 | 相続税評価額 | 固定資産税評価額 | |
| 概要 | 標準的な土地の価格 | 標準的な土地の価格 | 相続税・贈与税を計算するための基準価格 | 固定資産税を算出するための基準価格 |
|---|---|---|---|---|
| 管轄 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 | 市町村 |
| 基準日 | 1月1日 | 7月1日 | 1月1日 | 1月1日（3年ごと） |
| 発表時期 | 3月頃 | 9月頃 | 7月頃 | 4～6月頃 |
| 評価水準 | 100％ | 100％ | 公示価格の80％程度 | 公示価格の70％程度 |
このように評価額はいくつかありますが、相続税申告で使われるのは相続税評価額と固定資産税評価額です。
また、上記にはありませんが、遺産分割協議で使われるのは「実勢価格（取引価格）」であることが多いでしょう。
相続手続きにおいて、不動産の評価が必要になるタイミングは以下のとおりです。
遺産分割協議ではどの評価方法を採用しても問題ありませんが、一般的には実勢価格で評価することが多いです。
一方、相続税申告のときには、土地は相続税評価額で評価し、建物は固定資産税評価額で評価することになります。
このように「評価額がいくつかあること」と「手続きで評価方法が異なること」を念頭に置いておくとよいでしょう。
遺産分割協議における不動産評価額は、以下のような流れで求めます。
ここでは、遺産分割における不動産評価額の求め方について説明します。
まずは、相続人同士で、どの方法で不動産を評価するのかを話し合いましょう。
通常、不動産は実勢価格で評価しますが、この評価方法には以下のようなメリット・デメリットがあります。
| メリット | 不動産の時価を参考価格にできる 裁判所も実勢価格を参考にしている |
| デメリット | ほかの評価方法よりも高額になる （＝代償分割などの際に不動産の取得者が不利になる） 不動産会社によって評価額が異なる 実際に時価で売却できるかはわからない |
協議の結果、不動産を売却して金銭を分ける「換価分割」をする場合は、実勢価格で評価をすればよいでしょう。
一方、不動産を相続した人がほかの相続人に代償金を支払う「代償分割」をする場合は、注意が必要になります。
なぜなら、実勢価格では不動産の評価額が高くなるため、支払う代償金の額も多くなってしまうからです。
そのため、相続税評価額や固定資産税評価額など、別の評価額を用いることを検討する必要性もあります。
不動産の分割方法・評価方法で揉めてしまう場合は、早めに弁護士に相談するのもひとつの方法でしょう。
不動産の実勢価格は、以下のような方法で調べることが可能です。
このうち一般的には不動産会社や不動産鑑定士に依頼して評価してもらうことが多いです。
不動産会社による査定と不動産鑑定士による鑑定には、主に以下のような違いがあります。
| 不動産の評価方法 | メリット | デメリット |
| 不動産会社による査定 |
無料で調査してもらえる 実際の売却価格を調べられる 机上調査なら即日で調べられる |
裁判などで証拠として弱い 不動産会社によって金額が異なる |
| 不動産鑑定士による鑑定 |
不動産の価値を評価してもらえる 裁判などで証拠として強い |
有料（20万円程度～）となる 2～3週間程度の期間を要する |
特に相続人同士で争いがなく不動産の売買価格を調べたい場合は、不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。
一方、相続人同士で争いがある、公平に評価したいという場合には、不動産鑑定士に依頼するのがおすすめです。
不動産をはじめとする相続財産を確認したら、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
そして、話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印をします。
不動産の遺産分割については以下のページで詳しく解説しているため、一緒に確認することをおすすめします。
相続税申告における不動産評価額は、以下のような流れで求めます。
相続税申告では、土地と建物は分けて評価することがポイントになります。
ここでは、相続税申告における不動産評価額の求め方について説明します。
土地の評価方法には、以下のように路線価方式と倍率方式の2種類があります。
| 評価方法 | 概要 | 計算方法 |
| 路線価方式 | 路線価図がある路線価地域で用いられる
市街地などでは基本的に路線価方式で評価する |
路線価×調整率×土地面積 |
| 倍率方式 | 路線価図がない倍率地域で用いられる
郊外などでは基本的に倍率方式で評価する |
固定資産税評価額×倍率 |
どちらの評価方法になるかは、国税庁の「路線価図・評価倍率表」にて確認することができます。
路線価図に「倍率地域」と書いてある場合や、そもそも路線価図がない場合には、倍率方式で評価します。
なお、「間口が狭小」「形がいびつ」などの条件を満たす土地の場合は、通常よりも評価額が減算されます。
建物の評価額は、原則として固定資産税評価額と同額となります。
建物の固定資産税評価額がいくらぐらいなのかは、以下の方法で確認できます。
被相続人が課税明細書を残していないかを確認し、なければ役場に固定資産税評価証明書の申請をしましょう。
土地を相続した場合は「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。
小規模宅地等の特例とは、居住用または事業用の土地を相続した場合に評価額を減額できる制度です。
小規模宅地等の特例を利用できた場合には、最大で評価額を80％減額することが可能となっています。
小規模宅地等の特例は比較的利用できるケースが多いため、対象者になるかどうかよく確認しましょう。
なお、小規模宅地等の特例に関する詳細については、以下のページで説明しています。
不動産の評価額を算出できたら、相続税申告書を作成して税務署に提出しましょう。
相続税の申告・納付の期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。
仮に申告期限に間に合わなかった場合、小規模宅地等の特例などが使えなくなるため注意が必要です。
なお、相続税申告の全体の流れなどについては、以下のページで詳しく解説しています。
相続税申告では特に土地の評価が難しいため、以下のケースにわけて計算方法を紹介します。
ここで、相続税申告における土地の評価の具体例についてしっかりと確認しましょう。
市街地など路線価地域にある土地の場合は「路線価×調整率×土地面積」という計算式を用います。
たとえば、国税庁の路線価図・評価倍率表で「東京都足立区青井1」の路線価図を見てみましょう。
引用元：国税庁「路線価図・評価倍率表」
地図上には「295C」「290C」などと書いてあり、この数字は1平方メートルあたりの価格（千円）を表します。
仮に数字が295Cで土地が50平方メートルの場合「29万5,000円×50平方メートル＝1,475万円」と計算できます。
郊外など倍率地域にある土地の場合は「固定資産税評価額×倍率」という計算式を用います。
たとえば、「あきる野市網代」の路線価図はないため、倍率表を見て土地の評価額を計算する必要があります。
引用元：国税庁「路線価図・評価倍率表」
あきる野市網代の上記以外の地域を見ると、宅地の欄に「1.1」という倍率が記載されています。
たとえば、土地の固定資産税評価額が1,000万円の場合「1,000万円×1.1＝1,100万円」と計算することができます。
他人に土地を貸し借りしている場合は、以下のように借地権割合を考慮して評価する必要があります。
借地権割合とは土地の貸し借りの割合のことで、路線価図の場合はアルファベット記号で確認できます。
たとえば、アルファベットがAの場合は90％、Bの場合は80％、Cの場合は70％という形で評価されます。
前述した東京都足立区青井1の記号はCなので、借地権は「1,475万円×70％＝1,032万5,000円」となります。
不動産の相続や評価については、以下のような専門家に相談できます。
ここでは、不動産評価について相談できる専門家の違いについて説明します。
弁護士には、主に遺産分割における不動産の評価や分割方法についての相談ができます。
不動産の遺産分割では、一般的に相続人は以下のような主張をすることが多いでしょう。
このように相続人間で意見が対立している場合に、弁護士は評価方法を調整したり、交渉したりしてくれます。
なお、以下のページのとおり、弁護士は不動産に限らず遺産分割全般の相続についてサポートをしてくれます。
税理士には、主に相続税申告における不動産の評価や申告手続きに関する相談ができます。
一般的に、以下のような理由から相続税申告における不動産（特に土地）の評価は難しいとされています。
相続税申告が得意な税理士の場合は、このような項目を踏まえて適切に不動産を評価してくれるでしょう。
特に不動産は高額になることが多いので、税理士に依頼して適切に評価してもらうことをおすすめします。
不動産評価額には公示価格、実勢価格、相続税評価額などがあり、遺産分割と相続税申告で評価方法は異なります。
遺産分割では相続人同士の話し合いで決められますが、相続税申告では正しい計算方法で評価する必要があります。
なお、不動産は相続トラブルの原因になる可能性が高く、申告手続きでは評価額を間違えるリスクも考えられます。
そのため、相続財産に不動産がある場合は、事前に弁護士や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
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