不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
親の土地に家を建てる場合、土地の購入費用を節約できるという大きなメリットがある反面、住宅ローンを利用する際に担保が必要になったり、親が亡くなった際に相続トラブルが起きたりするおそれがあります。
また、「親から無償で土地を借りるか、地代や権利金を支払うか」「建てる家は一般住宅か二世帯住宅か」など、状況によって発生する税金は異なります。
本記事では、親の土地に家を建てる際のメリット・デメリット、発生する税金や相続対策などを解説します。
不動産の相続トラブルが不安な方は弁護士に相談を
不動産が関わる遺産相続では、トラブルになるケースが多くあります。
「不動産はどうやって分ければよいのか」「自分が不動産を相続する場合にほかの相続人の取り分はどうなるのか」など、相続トラブルが不安な方は弁護士に相談しましょう。
弁護士に相談・依頼すれば、以下のようなメリットが望めます。
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まずは、親の土地に家を建てる場合のメリットについて解説します。
親の土地に家を建てる場合、土地の購入費用を節約でき、自分で土地を探す手間が省けるというのが大きなメリットです。
土地を購入する際、場所や広さによっては1,000万円以上の費用がかかることもありますが、これを節約できれば家を建てたあとの生活にも余裕ができますし、浮いたお金で家をグレードアップすることも可能です。
親の土地に家を建てることで土地の購入費用を節約できれば、住宅ローンの借入金額も少額で済みます。
借入希望額が大きいと審査が厳しくて通らないこともありますが、借入金額を減らすことができれば審査に通る可能性が高まります。
一方、親の土地に家を建てる場合のデメリットとしては以下があります。
住宅ローンを利用する際は、基本的に返済できなくなった場合に備えて担保設定が必要です。
一般的には土地を担保に入れることになりますが、なかには連帯保証人などの人的担保が必要になることもあります。
もし住宅ローンの支払いが困難になった場合、連帯保証人として自分の親などに大きな負担をかけてしまうおそれもあります。
親の土地に家を建てると、親が亡くなって相続が発生した際に相続人同士でトラブルになるおそれがあります。
たとえば「親の土地に家を建てたあとに親が亡くなり、相続財産がその土地だけだった」というケースで自分以外にも相続人がいる場合、唯一の相続財産である土地を分け合うことになります。
しかし、ほかの相続人にとっては、すでに家が建てられている状態の土地をもらったところでどうすることもできず、利用価値はありません。
このようなケースでは、ほかの相続人が土地を相続しない代わりに代償金の支払いを求めてくる可能性があります。
その場合、代償金を支払える余裕があれば無事に解決となりますが、余裕がなければ売却や名義変更などの対応を迫られたりして揉めることもあります。
相続税・贈与税・所得税・住民税など、親の土地に家を建てる場合はさまざまな税金が発生します。
親の土地に家を建てる際のパターンとしては以下の4つがあり、状況によって発生する税金は異なります。
これらのケースで発生する主な税金をまとめると以下のとおりです。
|
状況 |
子どもに課される税金 |
親に課される税金 |
|
親の土地を無償で借りて家を建てる |
相続税 |
無し |
|
親の土地を有償で借りて家を建てる |
相続税 |
所得税・住民税 |
|
親の土地を無償で譲り受けて家を建てる |
贈与税・不動産取得税・登録免許税 |
無し |
|
親の土地に二世帯住宅を建てる |
相続税 |
無し |
ここでは、親の土地に家を建てる場合の税金についてケースごとに解説します。
親から土地を無償で借りて家を建てる場合、金銭のやり取りは一切発生しないため「使用貸借」という扱いになります。
このような個人間での使用貸借の場合、あくまでも子ども側は土地を借りているだけであるため贈与税は発生せず、金銭のやり取りもないため所得税も発生しません。
ただし、親が亡くなった際には土地は相続財産となるため、相続人である子どもには相続税が課税されます。
このケースでは、土地は更地と同様の扱いとなって相続税評価額の差し引きなどがないため、高額な相続税を支払うことになる可能性があります。
なお、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除枠があり、相続財産が基礎控除額よりも少ない場合は相続税はかかりません。
親の土地を借りる際に支払うものとしては「権利金」と「地代」があります。
親に権利金と地代を支払って土地を借りる場合、支払われた権利金と地代は親の収入となるため、親には所得税や住民税が発生することになります。
また、親が亡くなった際には土地は相続財産となり、相続人である子どもには相続税が課税されます。
その際、土地の相続税評価額から借地権割合が差し引かれて評価額が下がるため、土地を無償で借りるケースに比べると相続税の負担は軽く済みます。
なお、「親に地代だけ支払って土地を借りる」という場合は扱いが異なります。
この場合、「親から子どもに対して権利金相当額を贈与した」という扱いとなり、子どもには贈与税が発生する可能性があります。
親の土地を無償で譲り受けて家を建てる場合、親から子どもに対して贈与がおこなわれることになるため、子どもには贈与税が発生します。
さらに、不動産の取得に伴って不動産取得税や登録免許税も発生します。
なお、「親から特別に安い値段で土地を購入した」というケースでは、みなし贈与として時価評価額と売買価格の差額分に対して贈与税が課税される可能性があります。
この場合、子どもには贈与税のほかに不動産取得税や登録免許税も発生し、親には譲渡所得税が発生します。
贈与税の計算方法や控除・特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
親の土地に二世帯住宅を建てる場合、土地に関しては親の名義、建物に関しては親と子どもの共有名義とするのが一般的です。
このようなケースでは、子どもに贈与税が課されることはなく、親に所得税や住民税が課されることもありません。
ただし、親が亡くなった際には土地は相続財産となるため、相続人である子どもには相続税が課税されることになります。
ここでは、親の土地に家を建てたあとの名義変更手続きや節税方法について解説します。
親の土地に家を建てる場合、親の土地に抵当権を設定して住宅ローンを組むというのが一般的です。
ただし、このようなケースでは、住宅ローンを完済するまで名義変更できません。
今後の相続に備えて早いうちに名義変更しておきたい場合は、住宅ローンの利用前に名義変更の手続きをおこなうことも検討しましょう。
相続時精算課税制度とは、生前贈与する際に2,500万円まで贈与税がかからない制度のことで、特にできるだけ贈与税を抑えたい場合には有効です。
ただし、贈与者が亡くなって相続が発生した場合、課税されなかった贈与財産は相続財産と合算して相続税の計算がおこなわれます。
相続時精算課税制度を利用すれば贈与税を抑えることはできますが、そのぶん相続税の負担が大きくなるため、安易に節税目的で利用するのは避けましょう。
また、相続時精算課税制度を利用すると相続税の一部特例が利用できなくなるなどのデメリットもあるため、利用前には税理士に一度相談することをおすすめします。
親の土地に家を建てる場合、のちのちの相続トラブルを避けるためにも以下のような対策を取っておくことをおすすめします。
相続で遺言書がない場合、相続人同士で遺産分割協議をおこなってお互いの取り分を決めることになります。
しかし、遺産分割協議ではお互いの主張がぶつかって関係性が悪化したり、話し合いが難航して裁判手続きに移行したりすることもあります。
生前に親が遺言書を作成しておけば、原則として遺言内容に従って相続財産を分け合うことになるため、相続トラブルの回避が望めます。
親から子どもに土地などを生前贈与しておくのも有効です。
生前贈与すれば子どもの名義に変わるため、所有権が明確になって相続トラブルの回避が望めますし、親としては希望どおりの相手に確実に引き継ぐことができるというメリットもあります。
ただし、生前贈与をおこなう場合、子どもには贈与税・不動産取得税・登録免許税などが発生するため、どれほど税金がかかるのか事前に確認しておく必要があります。
ここでは、親の土地に家を建てる場合によくある質問について解説します。
親が亡くなった場合、遺言書で土地の相続方法が指定されていれば基本的にその内容で相続をおこない、遺言書がなければ遺産分割協議をおこなって決定します。
相続税に関しては「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除が適用され、相続財産が基礎控除額よりも少ない場合は相続税はかかりません。
相続税の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
親の土地に家を建てる場合、相続税・贈与税・所得税・住民税・不動産取得税・登録免許税などの税金が発生します。
以下のように、状況によって課される税金は異なります。
|
状況 |
子どもに課される税金 |
親に課される税金 |
|
親の土地を無償で借りて家を建てる |
相続税 |
無し |
|
親の土地を有償で借りて家を建てる |
相続税 |
所得税・住民税 |
|
親の土地を無償で譲り受けて家を建てる |
贈与税・不動産取得税・登録免許税 |
無し |
|
親の土地に二世帯住宅を建てる |
相続税 |
無し |
相続と生前贈与のどちらが得かは一概には言えません。
相続税や贈与税には控除・特例などもあり、どちらが適しているのかは個々の状況によっても異なります。
どちらがよいか悩んでいる場合は、税理士に相談してみることをおすすめします。
親の土地に家を建てる際は、税金の仕組みを理解して、今後の相続のことも考えて対策を取っておくことが大切です。
税金に関しては高度な知識が必要になるため、相続に強い税理士に相談しましょう。
今後の相続に備えて遺言書作成や生前贈与などを考えている方は、相続に強い弁護士に相談しましょう。
弁護士なら、どのように対応すればトラブルにならないか的確にアドバイスしてくれますし、遺言書作成・贈与契約書の作成・相続トラブルの解決などを依頼することもできます。
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