親の土地を相続する方法｜円満に相続するためのポイントや相続登記について解説！

• 「親の土地を長男が相続したいと主張している。弟である自分は泣き寝入りをするしかないのか」
• 「相続財産に親の土地が含まれているときの注意点を知りたい」

親の遺産のなかに土地が含まれており、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

土地や建物のような不動産は、預貯金と違って公平に分割するのが難しく、相続の際にトラブルになりやすい傾向があります。

なかには、「家に住み続けたい」「土地を売ってすぐに現金が欲しい」など、相続人の主張が噛み合わずに、遺産分割協議が長期化するケースも少なくありません。

そこで本記事では、親の土地を相続するときの注意事項、土地の分割方法、相続トラブルを弁護士に相談・依頼するメリットなどについてわかりやすく解説します。

土地の相続手続きをスムーズに進めるために、ぜひ参考にしてください。

親の土地を相続する際の大まかな流れ｜4ステップ

親の死亡によって土地を相続しなければいけなくなったときの流れは、以下のとおりです。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 相続人と相続財産を調査する
3. 相続人全員で遺産分割協議をおこなう
4. 相続後に相続登記の手続きをおこなう

ここでは、それぞれのステップについて詳しく解説します。

1.遺言書の有無を確認する

親が死亡したあと、葬儀などが終了して落ち着いたら、遺言書があるかを確認してください。

遺言書がある場合には、親の土地の相続方法についてどのような記載があるかもチェックしましょう。

なぜなら、遺言書の有無によって、相続の流れや方法が大きく異なるからです。

遺言書があればその内容に従って相続・遺贈などをおこない、遺言書がなければ民法の規定どおりに相続を実現しなければいけません。

なお、遺言書には主に自筆証書遺言・公正証書遺言の2つの種類があります。

被相続人が公正証書遺言を作成している場合、公証役場で遺言書の有無を確認可能です。

公証役場で事前に予約をして必要書類を揃えたうえで紹介をおこないましょう。

一方、被相続人が自筆証書遺言を作成しており、自筆証書遺言保管制度を利用している場合、法務局に遺言書情報証明書を請求することで、遺言の有無や内容を確認できます。

ただし、被相続人が自筆証書遺言保管制度を利用していない場合には、自宅や貸金庫などから自筆証書遺言を探し出すしかありません。

どうしても自筆証書遺言が見つからない場合には、そもそも遺言書は存在しないとして相続手続きを進めましょう。

また、封印された自筆証書遺言を自宅で発見したり、預かっていた場合には、家庭裁判所での検認手続きをおこなう必要がありますので、ご自身で開封しないよう気をつける必要があります。

2.相続人と相続財産を調査する

遺言書の有無を確認したら、相続人調査をおこなって誰が相続人かを確定させましょう。

遺言書が存在しない場合や、遺言書だけでは相続方法が決まらない相続財産が存在する場合には、相続人全員が参加して遺産分割協議をおこなわなければいけないからです。

相続人調査は、被相続人の出生から死亡までの連続した全ての戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本を活用するのが一般的です。

被相続人の戸籍謄本をひとつずつたどって、相続人を漏れなくピックアップする必要があります。

また、相続人調査と同時に、相続財産の調査も必要です。

相続財産の全体像がはっきりしなければ、各相続人が適切に相続放棄・単純承認・限定承認の判断をできないからです。

相続財産が明確でなければ、遺産分割協議を円滑に進めることができず、あとから新たな相続財産が見つかるたびに遺産分割協議をしなければいけなくなってしまいます。

相続財産は、被相続人に属する財産全てで構成されます。

プラスの財産だけではなく、マイナスの財産も相続財産に含まれる点に注意しましょう。

代表的な相続財産の種類と調査方法は以下のとおりです。

相続財産の種類	相続財産の調査方法
預貯金、現金	・カードや通帳、郵便物などから、被相続人が生前利用していた金融機関を特定する ・金融機関に残高証明書を発行してもらう ・貸金庫の有無を銀行に問い合わせる
不動産	・登記識別情報（登記済権利書）・固定資産税の課税通知書があるか確認する ・市区町村役場で固定資産台帳（名寄帳、資産明細、課税台帳）を申請する ・法務局やインターネットの登記情報提供サービスで不動産情報を調査する
株式、FX、国債など	・メールや郵便物から、被相続人が利用していた証券会社やFX会社を特定する ・証券会社やFX会社に取引残高報告書を発行してもらう ・自宅に株券があるかを確認する
自動車などの登録動産	・車検証や自動車税の納付通知書を確認する
貴金属類やブランド品などの動産	・被相続人名義の不動産や倉庫などにある動産を探す ・銀行の貸金庫をチェックする
借金・債務・住宅ローン・カーローン・税金などの負債	・消費者金融などのキャッシュカード、督促状、返済した明細書などの有無を確認する ・弁護士や司法書士が作成した返済計画書を探す ・預貯金の入出金履歴を確認する ・信用情報機関に開示請求する

なお、相続財産のうち、原則、現金や預貯金、借金などの負債は額面がそのまま財産の価値になりますが、不動産や有価証券、自動車などは、いくらの価値があるのかを評価しなければいけません。

この場合、素人が財産評価をおこなうのは難しいので、税理士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

また、保険金もその内容によっては相続財産になりうるため、預貯金口座から保険料の引き落としがあったり、被相続人の自宅に保険会社から通知があったりするような場合には保険会社に照会をおこなうことも大切です。

3.相続人全員で遺産分割協議をおこなう

遺言書が存在しない場合や、遺言書だけでは相続方法が決まらない相続財産が存在する場合は、遺産分割協議をおこなって相続財産の承継方法を決定します。

一般的な遺産分割協議の流れは以下のとおりです。

1. 相続人を確認する
2. 遺産の範囲を確認する
3. 遺産を金銭的に評価する
4. 法定相続分、寄与分、特別受益などを考慮して、各相続人の具体的な取得額を決定する
5. 遺産に含まれる各財産の分割方法・承継方法を具体的に調整・決定する
6. 遺産の分割方法について合意に至った場合には遺産分割協議書を作成する
7. 遺産分割協議書に基づいて遺産を承継する
8. 遺産分割協議がまとまらない場合には、調停・審判に移行する

なお、親の土地が相続財産に含まれている場合は、土地の評価額を決定する方法、誰が土地を引き継ぐのか、土地を売却してから分割するのかなどについて争いが生じることが多いです。

土地・建物が相続財産に含まれる遺産分割協議は相続人の利害調整が難しいので、遺産分割協議段階から弁護士に依頼することを強くおすすめします。

4.相続後に相続登記の手続きをおこなう

親の土地を取得した相続人は、土地の所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

相続登記は、これまで義務ではありませんでしたが、令和6年4月1日からは義務化されている点に注意が必要です。

正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されます。

相続登記は、登記申請書などの必要書類を用意したうえで、法務局で手続きが可能です。

オンライン申請や郵送申請などの申請方法も用意されているので、法務局まで直接行く必要はありませんが、手続きが不安な方は、弁護士や司法書士に依頼するとスムーズです。

相続登記手続きの流れや必要書類などの詳細については以下の記事で詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。

親の土地を相続する際によくあるトラブル4選

ここでは、親の土地が相続財産に含まれている場合に生じることが多いトラブルについて解説します。

1.分割方法で揉めてしまう

土地の相続でトラブルになりやすいのが、土地の分割方法についてです。

そもそも、土地などの不動産の分割方法には以下4種類があります。

分割方法	概要
現物分割	土地をそのままの形で引き継ぐ相続方法。 ひとりの相続人がそのまま親の土地を相続する場合や、土地を分筆して各相続人が自分の相続割合にしたがって土地を承継する場合などが含まれる。 土地の分筆が禁止されていたり、分筆によって資産価値が低下したりするデメリットがある。
代償分割	複数の相続人が存在する場合、ひとりの相続人が親の土地を承継する代わりに、ほかの相続人に対して現金を支払うことで利益調整をする相続方法。 土地の形状を変えずに相続できるので簡便だが、特定の相続人が代償金の支払い負担を強いられる。
換価分割	土地を売却して現金に換えて相続割合に応じて承継する分割方法。 平等・公平に相続できる点はメリットだが、売却先をどこにするかで揉めたり、親の土地の売却に時間がかかったり、納得できる金額で売却できないリスクが生じる。
共有分割	複数の相続人で土地を共有する形で相続する分割方法。 土地の形状を変えずにそのまま共有状態になるので遺産分割協議自体はスムーズに終了するが、将来的に土地を売却・管理処分するときに共有者全員の同意が必要になったり、共有者の死亡によって共有持分がさらに分割されて権利関係が複雑になったりしかねない。

現物分割・代償分割・換価処分・共有分割のいずれも、メリット・デメリットがあります。

どの分割方法が適切かを判断するには、相続人の数、各相続人の意向や経済力、ほかの相続財産の内容などの個別事情を総合的に考慮しなければいけません。

しかし、たとえば遺産分割協議の場で、相続人Aが「経済的に厳しい状況だから、親の土地を売却して現金をみんなで分けたい」と換価分割を主張したとしましょう。

これに対して、相続人Bが「親が大切にしてきた土地・建物なのだから、売却せずに相続人の誰かがそのまま承継しよう」「今後この地域の不動産価値は上昇する見込みなので現段階では売却するべきではない」などと土地の売却に反対すると、親の土地の分割方法について合意形成に至りません。

このように親の土地の分割方法が決まらないと遺産分割協議が難航し、最終的にデメリットが大きい共有分割や現物分割に頼らざるを得なくなる場合もあります。

そのため、遺産分割協議の初期段階から弁護士に依頼をして、相続人間の利害調整をしながら早期の合意形成を目指すべきでしょう。

2.安易に共有状態にしてしまう

土地の相続においては、土地の分割方法について合意に至らなかったり、話し合いそのものを面倒に感じたりすることから、安易に共有分割を選択するケースも多いです。

しかし、共有分割での相続には、以下のようなデメリットが生じます。

分割方法	デメリット
共有分割	・売却や大規模修繕などの際に共有者全員の同意が必要とされる ・共有者のひとりが死亡して相続が発生すると土地の権利関係が複雑になる ・共有者が自分の共有持分を売却すると見ず知らずの第三者が権利関係に入ってしまう ・共有状態が複雑な土地は中古不動産市場で敬遠されるので売却が難しくなる、売却できたとしても売価がディスカウントされかねない ・小規模宅地等の特例税制が適用されないリスクが高まるので相続税の負担が重くなる

安易に共有分割を選択すると、将来的にここに挙げたようなデメリットが生じる可能性が高いです。

そのため、相続財産に親の土地が含まれている場合には、さまざまな観点から利害調整をして、共有分割以外の分割方法を目指すべきでしょう。

3.土地の評価方法で揉めてしまう

預貯金と異なり、不動産の金銭価値を決定するには「評価」というプロセスを経なければいけません。

しかし、不動産価額の評価方法には以下4種類があり、どの評価方法を選択するかについて遺産分割協議で揉めるケースも多いです。

また、市場価格自体もその評価手法により様々な評価が存在します。

• 路線価等に基づく相続税評価額
• 固定資産税評価額
• 公示地価
• 市場価格（実勢価格）

なぜなら、相続人のなかでも、土地の評価額を高くしたいのか低くしたいのかで意見が分かれることがあるからです。

たとえば、親の土地を代償分割すると決まった場合、実際に親の土地を承継する相続人は代償金を減額したいので土地の評価額を引き下げたいと考えるでしょう。

これに対して、代償金を受け取る側としては、土地の評価額が高くなる評価方法を選択して代償金を引き上げたいと考えるはずです。

もし、評価額について揉めて合意形成に至らない場合には、相続財産の金額を決定できないので、遺産分割協議が長期化しかねません。

4.「長男だから」という理由で独占される

相続の場面で長男が特別に優遇されるというルールは存在しません。

家督制度はすでに廃止されており、各相続人は民法のルールに則って平等に扱われます。

しかし、各家庭の相続実態を確認すると、親の土地は当然に長男が相続するもの、家業を維持するために長男の相続割合を大きくするべき、などという考えを前提とした遺言書が残されていることがあります。

このように、実際の相続では、遺言により、長男以外の相続人が不公平を強いられるという事態が少なくありません。

相続人間で公平・公正な相続を実現するには、遺留分侵害額請求権を適切に行使したり、遺産分割協議内でしっかりと自分の相続分を主張したりするのが重要だといえるでしょう。

親の土地をできる限り円満に相続するための4つのポイント

ここでは、親の土地が相続財産に含まれているときの手続きを円滑に進めるためのポイントを4つ紹介します。

1.適切な方法で評価をする

親の土地の相続で揉めないようにするには、土地の評価額を適切な方法で算定するのがポイントです。

客観性の担保された基準を活用すれば、利害が衝突する相続人間でも評価方法について合意を得やすくなるでしょう。

たとえば、不動産鑑定士の鑑定結果を示せば中立な不動産価額を提示できます。

また、複数の不動産業者の査定を使えば、実勢価格を踏まえた不動産価額を導き出せるでしょう。

さらに、遺産分割協議を弁護士に依頼すれば、各相続人の意向や希望を踏まえた利害調整も期待できるはずです。

2.公平になるように努める

親の土地の相続を円滑に進めるには、各相続人の利害が公平になるように努めてください。

たとえば、親名義の土地をひとりの相続人が承継するのなら、ほかの相続人は「土地を相続できない分」の代償金をしっかりと受け取るべきです。

また、代償金以外の相続財産を優先的に承継できるようにすれば、納得感も得やすいでしょう。

3.土地が必要な人の意見を尊重する

相続は民法で定められたルールを遵守する必要がありますし、合理性や客観性を意識することで相続人からの納得を引き出しやすくなるという側面が強いです。

ただ、「被相続人の死亡」という事態がきっかけで相続が発生している以上、円滑な相続を実現するには、相続に関与する人たちの感情も無視するべきではありません。

たとえば、被相続人の死亡によって今後住む場所に不安を抱えている配偶者がいるのなら、「換価分割で相続人全員が平等に相続するべきだ」という意見を押し通すのではなく、配偶者が安心して土地・建物を相続したうえでほかの相続人が納得できるような形で利害調整をするなどの方法を模索するべきでしょう。

なお、被相続人の死亡によって残された配偶者が主張できる配偶者居住権については以下の記事で詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。

4.相続問題が得意な専門家に相談する

土地の相続においては、相続人同士だけで話し合いを進めても感情的になり、なかなか合意形成に至らないケースも多いです。

そのため、弁護士をはじめとする相続の専門家に頼るのがおすすめです。

相続について詳しい第三者が遺産分割協議に参加することで、感情的にも金銭的にも衝突している相続人間でも合意形成に至りやすくなるでしょう。

なお、相続トラブルで頼りになる専門家としては、以下のものが挙げられます。

【相続問題について相談できる専門家】

専門家	業務範囲
弁護士	相続に関する全ての業務に対応可能。 相続人・相続財産の調査、遺産分割協議の調整、遺産分割協議書の作成、遺産分割調停・審判の代理、遺言執行者としての業務処理、相続財産の管理・運用、不動産業者との連絡・交渉など。
税理士	相続に関する手続きを税務面からサポート。 相続財産の評価、財産目録の作成、相続税の申告など。
司法書士	相続や遺産分割協議の手続き面を全面的にサポート。 ただし、遺産分割協議がまとまらずに争いが生じた場合には司法書士では対応不可。

相続に関する全ての手続きや争いの対応を希望するなら、法律の専門家である弁護士への相談・依頼がおすすめです。

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被相続人の死亡後すぐに弁護士に相談すれば、遺言書の有無の確認作業から実際に相続が終了するまでの手続きをフルサポートしてくれるでしょう。

相続財産に親の土地があった場合の3つの注意点

さいごに、親の土地を相続するときの注意事項を3つ紹介します。

1.相続登記を忘れると過料になる可能性がある

まず、令和6年4月1日以降、相続登記が義務化されている点に注意が必要です。

遺言書で土地を取得した相続人は、土地の所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をする必要があります。

また、遺産分割で土地を引き継いだ場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければいけません。

期限内に相続登記を済まさなければ、正当な理由がない限り、行政罰として10万円以下の過料に処されます。

2.基礎控除額を超えたら相続税申告が必要になる

相続した土地の評価額が相続税の基礎控除額を超えると、相続税の申告・納付が必要です。

相続税の基礎控除額は、以下の計算式で算出されます。

基礎控除額＝3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）

不動産は比較的高額な財産に位置付けられるので、相続財産に親の土地が含まれる場合には遺産総額が基礎控除額を超える可能性があります。

なお、相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日（被相続人の死亡の日）の翌日から10ヵ月以内です。

期限を徒過すると延滞税や加算税などのペナルティが科されるので注意が必要です。

3.不要な土地を相続するとデメリットが多くなる

親の土地を相続するか決めるときには、土地を相続するデメリットも事前に考慮しましょう。

たとえば、まったく使い道のない土地を相続しても、毎年固定資産税の負担を強いられるだけです。

また、中古不動産市場で人気のない土地を相続で引き受けたとしても、いつまでも買い手が見つからず、塩漬けにされた状態が長期化しかねません。

さらに、土地や建物は定期的に管理をする必要があり、管理をせずに放置をし続けると、土地や建物が原因で誰かがけがをしたり火事が起こったりしたときに民事責任・刑事責任を問われるリスクにも晒されます。

これらを踏まえると、親の土地の使い道や使用する目的がない場合には、安易な判断で相続するのはハイリスクだと考えられます。

相続財産の内容次第ですが、相続放棄や限定承認なども視野に入れて遺産分割協議に対応するようにしてください。

なお、相続放棄については以下の記事でも詳しく解説しているので、あわせてチェックしておきましょう。

さいごに｜親の土地を相続する際は専門家に相談しアドバイスをもらおう！

相続財産に親の土地が含まれているときには、遺産分割協議でトラブルが生じる可能性が高いです。

不動産の評価方法や分割方法などで相続人間の意見が分かれると、遺産分割協議が難航・長期化しかねません。

もしも土地の相続に不安がある場合は、相続に詳しい弁護士に相談し、場合によっては遺産分割協議などに同席してもらうのがよいでしょう。

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