不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続で土地や家を受け継いだ際、自分で使う予定がない場合は売却するのが現実的です。
しかし、不動産を売却する際には「譲渡所得税」などの税金が発生します。
特例制度を使用すれば節税できますが、何も知らずに売却を進めてしまうと、税金を余分に支払ってしまうかもしれません。
また、相続不動産を売却する際は、相続登記をはじめとした専門的な手続きが必要です。
事前に売却までの流れや必要な手続きを把握しておけば、スムーズに売却を進められるでしょう。
そこで本記事では、相続した不動産を売却する際にかかる主な税金の種類や、節税につながる特例制度、売却までの流れや注意点について解説します。
不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産を売却するまでに発生する主な税金の種類は、以下の3つです。
ここから、それぞれの税金について詳しく解説します。
相続した不動産を売却した際に発生する売却益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得には、「譲渡所得税」が課されます。
譲渡所得税の計算に用いる「課税譲渡所得」は、次の算定式をもとに計算します。
| 課税譲渡所得 ＝ ①譲渡価額 －（②取得費 ＋ ③譲渡費用） |
それぞれの内訳について、以下で見ていきましょう。
譲渡価額とは、不動産を売ったときに得た金額のことです。
家や土地そのものの売却代金だけでなく、購入者から支払われた「固定資産税清算金」なども含めます。
固定資産税清算金とは、売却した年の固定資産税を売主と買主で分けて負担するために支払われるお金のことです。
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことです。
購入代金だけでなく、以下のような費用も含みます。
なお、建物の取得費を算出する際には、購入時の価格から経年劣化による価値の減少分（減価償却費）を差し引く必要があります。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことです。
主に以下の費用が該当します。
上記をもとに算出した譲渡課税所得の金額に、一定の税率をかけて課税所得税を算定します。
適用となる税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 被相続人が不動産を所有してから5年以下 | 30％ | 9％ | 0.63% | 39.63％ |
| 被相続人が不動産を所有してから5年を超えている | 15％ | 5％ | 0.315% | 20.315% |
以上が主な算定ルールですが、実際にはもっと細かいルールがあります。
税額を正確に算定したければ、税理士に相談しましょう。
不動産の相続登記をする際は、登録免許税がかかります。
登録免許税の金額は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算します。
税率は、取得者によって以下のように異なります。
たとえば、相続人が固定資産評価額2,000万円の不動産を相続すると、かかる登録免許税は「8万円（2,000万円×0.4％）」です。
不動産の売買契約書など、金銭のやり取りが発生する契約書を作成する場合、印紙税がかかります。
印紙税は、該当する契約書に「収入印紙」を貼ることで納入します。
印紙税の金額は、契約金額によって以下のように異なります。
| 契約金額 | 印紙税の金額（本則税率） | 印紙税の金額（軽減税率） |
|---|---|---|
| 1万円以下 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円超〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
なお、2014年4月1日から2027年3月31日までの期間に売却する場合、「軽減税率」の適用対象となり、通常の税率よりも低い税率が適用されます。
相続した不動産を売却するときには、税金を安くできる特例制度があります。
制度によっては数百万円単位で税額が変わることもあるため、しっかりと確認しておきましょう。
相続不動産の売却で利用できる主な特例制度は、以下のとおりです。
| 自宅として利用せずに売却する場合 | 自宅として利用したあとに売却する場合 |
|---|---|
| ・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 ・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 |
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 ・所有期間が10年超のマイホームを売ったときの軽減税率の特例 ・特定のマイホームを買い換えたときの特例 ・マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 ・特定のマイホームに関する譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
特例には、「自宅として利用せずに売却する場合」に利用できるものや、「自宅として利用したあとに売却する場合」に利用できるものに分けられます。
ここから、それぞれの特例の内容や要件について解説します。
まず、被相続人が住んでいた家や土地を相続し、自分では住まずにそのまま売却したケースで使える特例を2つ紹介します。
本制度を利用すれば、相続税を支払って取得した不動産を一定期間内に譲渡したときに、支払った相続税額のうち一定金額を資産の取得費に加算できます。
結果的に譲渡所得が少なくなるので、所得税を減らせる可能性があるでしょう。
加算できる相続税額は、主に以下の算定式をもとに算出します。
| 加算できる相続税額 ＝ 相続人が支払った相続税額 × 譲渡した財産の相続税評価額 ÷ （取得した全財産の評価額＋贈与財産の価額） |
たとえば、支払った相続税が400万円、売却した不動産の評価額が2,000万円、相続財産全体の評価額が4,000万円だった場合、加算できる金額は約200万円となります。
なお、本特例を使うには、次の条件を全て満たしている必要があります。
たとえば、2025年6月1日に被相続人が亡くなったことを知ったとすると、相続税の申告期限は2026年3月31日です。
つまり、2025年6月2日から3年後の2029年3月31日までに相続した財産を売却すれば、本特例を使うことができます。
本特例を利用すれば、親や祖父母などから相続した「①被相続人居住用家屋」または「②被相続人居住用家屋の敷地等」を売って得た譲渡所得から、最大3,000万円を差し引くことができます。
ただし、①②でそれぞれ利用には要件が設定されているため注意が必要です。
まず、「①被相続人居住用家屋」に該当するためには、以下の要件を全て満たす必要があります。
※下記2つの要件を満たす場合も、被相続人が相続開始の直前まで住んでいたしていたと認められます。
次に、「②被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続開始の直前まで被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利のことを指します。
加えて、相続人が主に以下の要件を満たす必要があります。
ここでは、被相続人が住んでいた家や土地を相続し、自宅として利用したあとに売却するケースで使える特例を5つ紹介します。
本特例を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
また、居住用財産の所有期間に関係なく利用できる点がメリットです。
本特例を使うには、次の条件を全て満たしている必要があります。
本特例を利用すれば、譲渡所得が6,000万円以下の部分について「軽減税率の特例」が使えます。
結果として、以下のように長期譲渡所得を通常の税率（20.315％）よりも低い税率（14.21％）を用いて計算が可能です。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10％ | 4％ | 0.21% | 14.21％ | |
| 6,000万円超 | 6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 0.21% | 14.21％ |
| 6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | 0.315% | 20.315％ | |
本特例を使うための主な条件は、次のとおりです。
本特例を利用すれば、既存のマイホームを売って新たにマイホームを買った場合、売却時に発生した利益にかかる税金の支払いを先送りできます。
たとえば、以前に2,000万円で買ったマイホームを6,000万円で売却したあと、8,000万円のマイホームを購入したとします。
この場合、本来であれば4,000万円（6,000万円-2,000万円）の譲渡益に対して税金がかかります。
しかし、「買い換えの特例」を使えば、いったん課税を繰り越すことができるのです。
その後、買い換えたマイホームを数年後に9,000万円で売ったとします。
この際、本来であれば売却時の譲渡益1,000万円（9,000万円-8,000万円）に対して税金がかかります。
しかし、以前にマイホームを売却した際の4,000万円分の譲渡益が繰り越されているので、新しい家を売ったときに5,000万円（1,000万円+4,000万円）が、譲渡益としてまとめて課税されるのです。
なお、本特例を使うための主な条件は、次のとおりです。
本特例を利用すれば、マイホームの買い換えのために現在のマイホームを売ったときに譲渡損失が出た場合、年収などのほかの所得から損失を差し引けます。
また、その年だけで引ききれなかった分の損失は、翌年以降に3年間持ち越して差し引くことが可能です。
本特例を使うための主な条件は、次のとおりです。
本特例を利用すれば、住宅ローンの残っているマイホームを、ローン残高よりも安く売って損をした場合でも、所得から損失を差し引くことが可能です。
また、その年だけで引ききれなかった分の損失は、翌年以降に3年間持ち越して差し引けます。
本特例を使うための主な条件は、次のとおりです。
相続した不動産を売却する際、主に以下のような流れで手続きが進みます。
ここからは、各手続きの内容について、詳しく説明します。
まず、相続した不動産の売却の際は、相続登記が不可欠です。
相続登記をしないと、相続不動産を売却できません。
申請のためには、まず必要書類を収集して、申請書とともに法務局へ提出します。
手続きが完了すると、登記識別情報通知書を受け取ります。
この通知書はのちに不動産を売却する際などに必要なので、必ず保管しておきましょう。
相続した不動産を売却するためには、不動産会社と媒介契約を結ぶのが通常です。
媒介契約には、主に専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
それぞれの契約には特徴があり、物件の状況に応じて最適な契約を選ぶことが重要です。
自分の状況や売却目的に最も合った契約を選び、スムーズな取引を進めましょう。
また、不動産会社に売却を依頼する場合、以下のような書類が必要になります。
ただし、必要書類は物件の種類によって異なります。
詳細は、不動産会社に確認しておきましょう。
不動産業者と媒介契約を結んだあとは、売却価格を決定するために物件について、以下のような査定がおこなわれます。
不動産の価格は、物件の種類や土地・建物の面積、築年数、使用状況などさまざまな要素によって影響を受けます。
そのため、複数の調査結果をもとに、適切な売却価格を設定することになるでしょう。
不動産の買主が見つかったら、売買契約を結びます。
売買契約を締結するにあたっては、まず売主と買主の顔合わせをおこなうのが一般的です。
そのあと、不動産会社が売却する不動産についての詳細を説明します。
そして、売買契約書の内容を両当事者が確認したあと、記入・押印します。
手付金の支払いが必要であれば、手付金に関する説明もおこなわれます。
あとでトラブルにならないよう、契約に関して不明点があれば、契約締結前に質問しましょう。
売買契約締結後は、代金の決済と物件の引渡しをおこないます。
売主は、決済日までに物件内の残置物を片付け、電気・水道・ガスの契約を解除し、買主に渡す設備の説明書や鍵などを準備しておかなければなりません。
また、引渡しの前日までには引っ越しを完了させ、物件内に何も残さないようにしなければなりません。
引渡し時には、物件をきれいな状態で買主に渡せるように準備しましょう。
不動産を売却して利益が出た場合、利益は相続人それぞれの相続割合に基づいて分配されます。
そして、各相続人は分配された利益を「譲渡所得」として、売却の翌年に確定申告をおこなう必要があります。
相続した不動産を売却する際、いくつか注意点があります。
それぞれ以下で詳しく解説するので、確認しておいてください。
民法の定めによると、共同名義で所有している不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。
相続人のなかには不動産に思い入れがあるといった理由で、売却に反対する人もいるかもしれません。
ほかの共有者と事前にしっかりと話し合い、売却について同意を得ておきましょう。
相続した不動産は、できるだけ「3年以内」に売却しましょう。
相続から3年以上経過すると、以下の特例が利用できなくなってしまうからです。
また、これらの特例で適用される「3年」の考え方には以下のような違いがあるので、注意が必要です。
| 特例 | 適用期間 | 具体例 |
|---|---|---|
| 相続財産を譲渡した際の取得費の特例 | 相続開始日から相続税申告期限の翌日から3年以内 | 相続の開始を2025年6月1日に知った場合、2029年4月1日まで売却する必要あり（相続税の申告期限は、2026年4月1日） |
| 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | 相続開始日から3年を経過した日の属する年の12月31日まで | 相続の開始を2025年6月1日に知った場合、2028年12月31日までに売却する必要あり |
なお、相続開始日とは、実際に相続が始まった日ではなく、「被相続人が死亡したことを知った日」を指します。
相続した不動産を売却する際に利用できる特例制度には、併用できるものとできないものがあります。
たとえば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は併用できます。
しかし、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は併用できません。
制度の適用条件だけでなく、ほかの制度との併用の可否もよく確認しておきましょう。
ここでは、相続した不動産の売却に関してよくある質問をまとめました。
似たような疑問を持っている方は、ぜひここで疑問を解消してください。
不動産の取得費が不明の場合、売却価格の5％を取得費として計上することが認められています。
ただし、売却価格の5％を取得費として計上すると、税金が多く発生するケースがほとんどです。
取得費がわからないからといってすぐに売却価格の5％を取得費にするのではなく、できる限り取得費を調べるのがよいでしょう。
たとえば、当時の領収書や売買契約書、取得費を振り込んだことが分かる金融機関の取引履歴や通帳、または相続手続きの際に受け取った資料に取得価格の記載がないか探すのも一案です。
税理士に相談し、過去の地価公示価格や周辺地域の相場を元に取得費を推定するのもよいでしょう。
より正確な取得費を把握することで、税金の負担を軽減することができます。
不動産を売却できずに困ったら、「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討しましょう。
相続土地国庫帰属制度とは、宅地や田畑、森林などの土地を相続や遺贈によって取得した方が、一定の条件を満たせば、土地の所有権を国に引き渡せる制度です。
審査手数料や負担金がかかりますが、本制度を利用すれば不要となった土地を手放すことができ、将来的な管理や税負担の心配を解消できます。
相続した不動産を売却するためには、相続登記は必須です。
民法第177条では、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、（中略）その登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と規定されています。
つまり、相続によって不動産を手に入れた場合、その所有者としての権利をほかの人に主張するためには、登記簿に自分の名前を記載して、正式に名義を変更しなければならないのです。
また、2024年4月1日からは、相続登記自体が義務化されています。
相続登記を怠ると10万円以下の過料が科せられる可能性があるので、不動産を相続したら必ず相続登記をおこないましょう。
売却価格が購入価格により低ければ、譲渡所得税はかからないのが通常です。
不動産売却時の譲渡所得税の計算に用いる「課税譲渡所得」は、次の算定式をもとに計算します。
| 課税譲渡所得 ＝ ①譲渡価額 －（②取得費 ＋ ③譲渡費用） |
このうち、①課税売却金額が②取得費より少なければ、課税譲渡所得はマイナスになるので、譲渡所得税は発生しません。
ただし、不動産の相続登記をする際にかかる登録免許税や、不動産の売買契約書にかかる印紙税は発生する可能性があるので、注意が必要です。
相続した不動産を売却する場合、税制上の特例制度をうまく使えば税負担を軽減できます。
なかには、適用するだけで数百万円の節税につながるケースもあります。
ただし、特例制度にはそれぞれ細かい要件があり、自分であればどの制度が利用できるかを判断するのは容易ではありません。
また、売却金額や取得費、譲渡費用などの計算方法にも注意が必要で、税額を正しく計算するには専門的な知識が求められます。
「少しでも税金を安くしたい」と思ったら、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
とくに、不動産や相続分野を得意とする専門家であれば、節税のアドバイスから必要な手続きまで幅広く対応してくれるでしょう。
不動産の売却で失敗しないためにも、なるべく早い段階で専門家に相談しましょう。
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