不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
親から土地を相続することになり、名義変更がそもそも必要なのか、名義変更しないとどうなるかなど、さまざまな疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
また、相続登記の手続き方法や相続登記に必要な書類・費用がわからず、不安に感じている方も少なくないはずです。
実際、土地の相続にともなう手続きは煩雑になりやすく、自力では対応が難しいケースもあります。
相続した土地の名義変更を確実におこなうためには、できる限り早い段階で信頼できる専門家に相談するのがおすすめです。
本記事では、名義変更をしないデメリットや名義変更のおおまかな流れなどを解説します。
相続登記をおこなう際の必要書類や費用なども紹介するので、ぜひ最後まで目を通してみてください。
土地を相続したら、名義変更が必要です。
不動産の相続における名義変更は相続登記とも呼ばれ、不動産の名義を被相続人から相続人に移すための手続きを指します。
相続が発生すると土地の所有権は被相続人から相続人に移りますが、名義は自動的に変更されるわけではありません。
そのため、名義変更されていない土地は、登記簿謄本の名義が被相続人のままになっているため、不動産の取引や抵当権設定などをスムーズにおこなえない可能性があります。
土地相続時の名義変更は、2024年4月から義務化されています。
これまで名義変更するかどうかは相続人の任意とされていましたが、現在は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に手続きをおこなわなければなりません。
なお、複数の相続人がいる場合は、最後に相続を知った相続人が認知した日から3年以内が期限とされます。
つまり、遺産分割で不動産を取得した際には、遺産分割された日から3年以内に相続登記を済ませればよいということです。
不動産を相続した場合、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に名義変更しなければ、10万円以下の過料が科せられます。
名義変更をせずに期限が過ぎると、法務局から催告があるので速やかに手続きを進めるようにしてください。
ただし、正当な理由があれば、期限に遅れても科料が科せられることはありません。
遺言の有効性を争っている場合や、相続人が重い病気を患っていて遺産分割が進まない場合などは、一度法務局に相談してみるとよいでしょう。
相続登記義務化の施行日である2024年4月1日以前に発生した相続にも、名義変更の義務化が遡及して適用されます。
たとえば、2023年4月1日に土地を相続したまま放置している場合は、速やかに名義変更の手続きをおこなわなければなりません。
2027年3月末まで猶予期間はありますが、正当な理由なく申請期限を過ぎると、10万円以下の過料が科せられる可能性があるので十分注意してください。
相続登記が義務化された背景には、所有者が判明していない土地や所有者と連絡がとれない土地の増加があります。
相続登記が未了の土地は、長年放置されることで相続人が不明確になり、やがて上記のような所有者不明土地になります。
そして、公共事業を妨げたり、不法投棄や不法占有を招いたりと、大きな社会問題につながっていくわけです。
今後、相続登記が確実におこなわれるようになれば、一つひとつの土地の所有者が明確になるため、所有者不明土地の問題も解消されていくものと考えられます。
すぐに名義変更の手続きができない場合は、相続人申告登記をおこなうことでペナルティを避けられます。
相続人申告登記とは、被相続人名義の不動産について、相続の発生と自身が相続人であることを申し出る手続きのことです。
相続人申告登記をおこなえば、相続登記義務を履行したことになるので、相続登記しないまま３年が経過しても科料に科せられずに済みます。
手続き自体も簡単なので、遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人が多く複雑で連絡が取れないような場合には有効に活用するようにしましょう。
ただし、相続人申告登記では、申告した相続人のみが義務を履行したものとみなされる点に注意してください。
また、遺産分割協議の成立後は、不動産の相続人があらためて登記をおこなう必要があります。
相続登記をおこなわないことは、さまざまな側面から深刻な影響を及ぼします。
ここでは、相続登記をしないことによるデメリットについてそれぞれ解説していきます。
相続登記を放置するデメリットのひとつは、複雑な相続問題を招く可能性があることです。
不動産の相続人は、放っておくとどんどん増えていきます。
たとえば、被相続人の子のAとBが相続した場合、Aが亡くなると配偶者のCや子のD・Eが相続し、Bが亡くなると配偶者Fや子のG・Hが相続するようになるわけです。
ネズミ算式に相続人が増えていくなかで、権利関係が不明確になり、相続人同士の関係性も薄れてしまうので、相続人全員が合意して相続登記をおこなうことが非常に困難になります。
そのため、相続が発生した際には、できるだけ早く相続手続を進めることが重要です。
土地の売却や担保としての提供ができないことも、相続登記を放置するデメリットといえるでしょう。
不動産を売買したり担保提供したりする際には、実際の所有者と登記簿上の所有者が一致している必要があります。
しかし、相続登記をしないと、登記簿上の所有者は被相続人のままなので、手続きを進めることができません。
そのため、将来的に不動産の売買や担保提供を考えている場合には、できる限り早く相続登記をおこなうのがおすすめです。
相続登記を放置すると、不動産の差し押えや共有部分の売却などのリスクが残ることも覚えておきましょう。
債権者は相続人の代わりに法定相続による相続登記をおこない、借金のある相続人の持分を差し押えることができます。
差し押さえが実行されると、第三者と不動産を共有したり、共有物の分割を求める裁判を起こしたりしなければならない可能性も出てきます。
さらに、相続人自身も持分の売買や担保提供が可能なので、相続人以外の第三者が権利関係に入ってくるケースもあるでしょう。
相続手続きにおいては、借金を抱えている相続人の状況を考慮し、専門家のアドバイスを受けながら適切な対処をおこなうことが重要です。
不動産の名義変更は、自分が権利者であることを登記簿に登録する大切な手続きです。
ここでは、相続する土地の名義変更手続の流れについて解説していきます。
まずは、相続する土地の状態や権利関係を確認することから始めましょう。
具体的には、以下のような点を漏れなく確認しておく必要があります。
自宅に登記簿謄本があれば、土地の状態や権利関係を確認できます。
登記簿謄本がない場合は、管轄の法務局で入手することもでき、現在はオンラインでの閲覧や申請も可能です。
土地はひとつの敷地として利用されていても、登記簿では複数の筆に分かれていることがあるため、1筆ごとに登記されている情報を確認してください。
なお、被相続人の所有していた土地が配偶者やほかの親族との共有名義になっている場合、相続できるのは被相続人の持分のみです。
また、敷地につながる私道や区分所有マンションの敷地などは、近隣世帯と共有名義になっている場合や複数の所有者がいる場合もあるので注意してください。
被相続人の持分を確認したうえで、名義変更することになります。
遺産相続において、遺言書が存在する場合は、基本的に記載内容に従って相続人を確定します。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分割方法を話し合います。
全員が合意した内容は、遺産分割協議書にまとめ、署名・捺印してください。
トラブルの予防につながるほか、土地の名義変更をおこなう際にも遺産分割協議書の提出が必要になります。
自身が土地を相続することになった場合は、相続登記に必要な書類の収集・作成に取り掛かりましょう。
詳しくは後述しますが、法務局への提出書類は登記申請書だけでなく、相続人全員の戸籍謄本など多岐にわたります。
必要書類を集めるだけでも時間がかかることもあるので、3年の期限に間に合うように早めに着手することが大切です。
提出書類が揃ったら、管轄する法務局の窓口で名義変更の申請をおこないます。
登記申請書と添付書類、収入印紙を法務局の登記申請窓口に提出しましょう。
書類審査と登記手続には、通常1週間〜10日程度を要します。
登記が完了すれば、登記識別情報や登記完了証が交付されます。
なお、登記完了証の使い道は基本的にありませんが、登記識別情報は土地の売却時などに必要となるので大切に保管するようにしましょう。
相続登記をおこなう際、法務局に提出しなければならない主な書類は以下のとおりです。
| 必要書類 | 入手場所 |
|---|---|
| 登記申請書 | 法務局のホームページから状況別の様式を入手 |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | それぞれの時点で本籍地のある市区町村の役所で入手 |
| 遺言書または遺産協議分割書 | 自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の検認済証明書、公正証書遺言は現物が必要 |
| 被相続人の住民票の除票 | 被相続人の最後の住所地を管轄する役所で入手 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 戸籍謄本は本籍地のある市区町村の役所 |
| 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議の場合） | 各相続人が印鑑登録した役所で入手 |
| 固定資産評価証明書 | 土地がある地域の役所などで入手 |
ただし、必要な書類は個々のケースごとに異なるので、詳しくは法務局の窓口で確認するようにしてください。
土地の相続登記にかかる主な費用は、以下のとおりです。
それぞれに要する費用などを詳しく見ていきましょう。
相続登記の必要書類は基本的に役所で発行してもらうことになるため、発行手数料がかかります。
手数料は発行する書類や自治体によって異なりますが、全て合わせると数千円以上はかかるものと考えておきましょう。
相続登記に必要な証明書は、手数料は一通あたりの金額が大きくないものの、複数必要な場合があります。
たとえば、戸籍謄本は5通〜10通程度必要になるケースが一般的です。
被相続人が転籍を繰り返していた場合や、兄弟姉妹が法定相続人になる場合には、さらに通数が増えることもあります。
また、戸籍謄本は基本的に本籍地の役所でしか取得できないため、本籍地が遠方にある場合は、交通費や郵送費も加算される点に注意してください。
登録免許税は、相続登記する際に納める税金のことです。
「固定資産税評価額×0.4%」の計算式で求められます。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地を相続登記する際には、「3,000万円×0.4%=12万円」の収入印紙を購入し、登記申請書に貼付しなければなりません。
なお、固定資産税評価額は、自治体から毎年郵送されてくる固定資産税の納税通知書を見れば、具体的な額がわかります。
相続登記手続は、司法書士に依頼することでスムーズに進めることができます。
司法書士は、必要書類の入手から申請書の作成、法務局への提出までを代行してくれます。
その際には実費として書類の入手費用や郵便代、交通費などに加えて、司法書士の報酬もかかります。
一般的な司法書士の報酬は5万円〜15万円程度です。
ただし、登記する不動産が複数ある場合や、手続きする法務局が数ヵ所にわたる場合などは、その分報酬が高くなります。
そのため、事前に司法書士に見積もりを依頼し、料金を確認しておくことが重要です。
もし相続に関するトラブルを抱えている場合は、司法書士ではなく弁護士に依頼することをおすすめします。
たとえば、ほかの相続人との交渉や訴訟の対応は基本的に弁護士しか対応できません。
弁護士であれば相続登記の手続きも代行できるので、司法書士よりも対応範囲が広いといえます。
ただし、費用が高額になりやすく、少なくとも数十万円以上はかかるものと考えておきましょう。
相続登記の手続きは以下のような理由から、専門家に任せるのがよいとされています。
専門家に相続登記を任せれば、まず時間と労力を大幅に削減できます。
相続登記の手続きを進めるには、膨大な書類を収集し、細かなルールに沿って書類を作成していかなければなりません。
そのため、仕事や家事などで忙しくしている方にとっては、大きな負担に感じられるはずです。
各種期限に遅れるリスクなども考えれば、費用を支払ってでも専門家に任せる価値は十分あるでしょう。
また、登記漏れが生じにくい点も専門家に依頼するメリットといえます。
私道や土地の共用部分などは、被相続人でさえ把握しきれていないケースも少なくありません。
登記漏れがあると、あとで売却する際などに慌てて手続きをやり直すことになります。
そのため、相続財産の調査を含めて、専門家に依頼するのが賢明な判断といえるでしょう。
専門家に関与してもらうことで、相続人同士の揉めごとも避けられます。
中立な立場の第三者として、法律に基づき手続きを進めてもらえば、余計な争いが生じることもないでしょう。
相続人同士の関係性に不安がある場合などは、まず弁護士に相談してみることをおすすめします。
相続登記の手続きについては、事前に把握しておいたほうがよい項目がいくつかあります。
ここでは、相続した土地の名義変更に関してよくある質問についてそれぞれ解説していきます。
土地の相続登記は自力でおこなうことも可能です。
たとえば、相続人となるのが配偶者と子どもだけの場合などは、典型的な相続のパターンであり、手続き自体も難しくはありません。
相続する土地の権利関係なども複雑でなければ、専門家を頼ることなく対応できるケースがほとんどです。
ただし、代襲相続をはじめとしたイレギュラーな相続がおこなわれる場合や、長年放置されていた土地を相続する場合などは、相続登記の手続きも複雑になります。
時間に余裕があり、事務手続が得意な方でなければ、自力での対応は難しいでしょう。
無理やり手続きを済ませたとしても、あとでミスが発覚し、やり直しが必要になる可能性は高いといえます。
少しでも不安が残るのであれば、司法書士や弁護士などの専門家に相談してみることをおすすめします。
相続税の申告と名義変更には直接的な関係はありません。
相続した土地や建物の名義変更をしていなくても、相続税の申告と支払いが必要です。
申告期限は「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内」であり、期限内に納付しなかった場合には延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため、必ず申告しましょう。
なお、相続税は、遺産総額全体が基礎控除額「3000万円＋（600万円＋法定相続人の数）」を超えた場合に課税されます。
土地を含めた遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告は不要です。
相続登記をおこなう際には、土地の状態や権利関係の確認、必要書類の作成などさまざまな準備をおこなわなければなりません。
しかし、相続登記に関する全ての手続きを自力で進めるのは難しいものです。
そのため、相続登記の手続きで困ったときには、迅速に専門家へ相談するようにしてください。
相続登記に関することなら司法書士、相続全般に関することなら弁護士に相談するのがよいでしょう。
たとえば、弁護士に依頼すれば面倒な手続きを一任できるうえ、当事者同士のトラブルにも迅速に対応してもらえます。
無料相談をおこなっている司法書士や弁護士も多いので、まずは気軽に相談してみましょう。
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