不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続した不動産を確認したところ、「登記がされていない」と気づいた方もいるのではないでしょうか。
実は、相続した不動産の登記をしないまま放置していると、罰則の対象になる可能性があります。
2024年の法改正により、相続による不動産取得の登記は義務化されており、3年以内に登記をおこなわないと過料（行政上の秩序罰）が科される場合があるのです。
この記事では、相続した不動産が未登記のままだとどうなるのか、登記を怠った際のリスクや罰則、さらに期限に間に合わないときの対処法までをわかりやすく解説します。
「手続きが遅れてしまっている」「どこから始めればいいかわからない」という方は、ぜひ最後まで参考にしてください。
2024年4月以降、これまで任意だった相続登記が法律で義務化されました。
この変更の背景には、持ち主が誰だかわからない「所有者不明土地」が全国的に増えてしまったことがあります。
所有者がわからない土地は、空き家問題の原因になったり、災害が起きたときの復興の妨げになったりと、社会全体の大きな問題となっていました。
そこで、これらの問題を解決するために新たに不動産を相続した場合はもちろん、過去に相続した不動産についても、相続登記手続きが義務化されることとなったのです。
では、相続登記をおこなわずに不動産を未登記のまま放置するとどうなるのでしょうか。
以下では、相続した不動産の登記手続きをおこなわなかった場合の罰則について解説します。
2024年4月1日に施行された法律では、相続登記の期限を「自分が相続人であることを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内としています。
そして、この期限を過ぎても相続した不動産を未登記のまま放置すると、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
なお、「過料」は刑事罰における「罰金」とは違います。
過料は行政上のルール違反に対するペナルティであり、前科がつくことはありません。
とはいえ、予期せぬ出費となってしまうことには変わりありませんので、期限内に手続きを済ませることが大切です。
相続登記の義務化は、2024年4月以前の相続にも適用される点に注意が必要です。
何十年も前に亡くなった祖父名義のままになっている土地なども、全て義務化の対象となります。
ただし、過去の相続分についてはすぐに罰則が適用されるわけではなく、「2027年3月31日まで」という猶予期間が設けられています。
なお、期限が近づく2026年後半から2027年にかけては、法務局や司法書士事務所が非常に混雑することが予想されます。
手続きを先延ばしにしていると、いざ動こうと思ったときには専門家への相談予約が取れなかったり、手続きが間に合わなくなったりする可能性もあるので、早めの準備がおすすめです。
期限内に相続登記ができなかったとしても、「正当な理由」があると認められれば、過料を科されることはありません。
法務省が示している「正当な理由」の具体例は、以下のとおりです。
ただし、注意しなければならないのは、これらの理由が認められるのは、あくまでも例外的なケースだということです。
「仕事が忙しくて時間がなかった」「手続きが面倒で忘れていた」といった理由は、残念ながら「正当な理由」とは認められません。
「3年の期限を1日でも過ぎたら、いきなり10万円を請求されるの？」と心配になるかもしれませんが、そのようなことはありません。
過料が科されるまでには、以下のような段階を踏むことになっており、いきなり罰則を受けるわけではないのです。
この流れの中で最も重要なのは、1の「催告書」です。
これは、罰則が科される前の最後の警告ともいえます。
もしうっかり3年の期限を過ぎてしまっても、催告書に書かれた期限内にきちんと相続登記を済ませれば、過料を科されることはありません。
「相続人の間で話がまとまらない」「必要書類を集める時間がない」など、さまざまな事情で3年の期限内に相続登記を完了させるのが難しい場合もあるでしょう。
そんな方のために、法律では以下のような救済策を用意しています。
相続人申告登記とは、「私がこの不動産の相続人の一人です」と法務局に届け出る手続きです。
この届出をしておけば、相続登記の義務を果たしたとみなされ、10万円以下の過料を科されることはありません。
この制度の大きなメリットは以下のとおりです。
まさに、忙しい方や相続トラブルを抱えている方にとって、とても利便性の高い制度といえます。
ただし、この手続きはあくまで一時的な措置であり、正式な名義変更ではありません。
そのため、相続人申告だけでは不動産を売却したり、担保に入れてローンを組んだりすることはできないのです。
将来的に遺産分割協議がまとまったら、その日から3年以内に、その内容に基づいた正式な相続登記を改めておこないましょう。
相続登記が期限に間に合わない場合、遺産分割協議がまとまる前に不動産を法律で定められた相続割合で相続人全員の共有名義として登記する方法があります。
この方法でも、登記義務を果たしたことになり、過料を避けることが可能です。
しかし、この方法にはデメリットもあります。
たとえば、不動産が相続人全員の共有状態になるため、将来その不動産を売却したりする際には、共有者全員の同意が必要です。
そのため、単に罰則を避けるためだけであれば、より手続きが簡単な相続人申告登記を検討するのがよいでしょう。
相続した土地に利用価値がない場合、相続土地国庫帰属制度を利用する方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続した不要な土地を国に引き取ってもらう制度です。
面倒な相続登記手続きやその後の管理も不要になるので、「そもそも不動産を相続したくない」という場合におすすめといえます。
しかし、相続土地国庫帰属制度を利用するには、厳しい条件をクリアしなければなりません。
たとえば、建物が建っている土地や境界がはっきりしない土地などは、原則として引き取ってもらえません。
また、相続したのが「実家」である場合も、建物が建っていると条件を満たさないので注意が必要です
さらに、承認された場合には、10年分の土地管理費に相当する負担金を国に納める必要もあります。
以上を踏まえると、相続土地国庫帰属制度は、あくまでも「どうしようもない土地」の最終的な処理手段であり、誰でも気軽に利用できるものではない、と理解しておくことが大切です。
相続登記が間に合わない場合や自分での手続きが難しい場合に最もおすすめなのは、弁護士や司法書士といった専門家に相談・依頼することです。
まず、司法書士は登記手続きの専門家です。
代理人として交渉をしたり、相続トラブルを解決したりすることはできませんが、相続人の間で特に争いがなく、手続きだけ依頼したいという場合におすすめです。
一方で弁護士は、法律問題全般、特にトラブル解決の専門家です。
相続人の間で不動産の分け方をめぐって揉めているなど、紛争性のあるケースで力を発揮します。
以下では、それぞれの役割の違いを整理しましたので、どちらに相談するか迷った際に参考にしてください。
| 業務内容 | 司法書士 | 弁護士 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 相続登記の申請 | 〇 （専門分野） |
△ （可能だが司法書士に依頼が多い） |
登記手続きそのものなら司法書士が一般的です。 |
| 遺産分割協議書の作成 | 〇 （ただし交渉は不可） |
〇 （交渉も可能） |
相続人間で合意済みなら司法書士、揉めているなら弁護士に相談しましょう。 |
| 相続人間の交渉代理 | × （不可） |
〇 （独占業務） |
トラブル解決や代理交渉は弁護士にしかできません。 |
| 遺産分割調停・審判 | × （書類作成は一部可能） |
〇 （代理人として活動） |
裁判所での手続きは弁護士の領域です。 |
| 費用相場 | 比較的安価 | 比較的高価 | 紛争がなければ司法書士の方が費用を抑えられます。 |
ここでは、相続登記の罰則についてよくある質問とその回答を紹介します。
罰則を受けても登記する義務はなくなりません。
仮に10万円以下の過料を支払ったとしても、それは「期限に遅れたこと」に対するペナルティに過ぎないからです。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が終わっているかどうかで誰が罰則を受けるかも変わります。
遺産分割協議が終わっていない場合、相続人全員が罰則の対象となりますが、遺産分割協議が終わっている場合、不動産を相続する人だけが罰則の対象となります。
本記事では、2024年4月から義務化された相続登記と、未登記の場合の罰則について詳しく解説しました。
相続登記は「知った日から3年以内」の義務があり、怠ると10万円以下の過料の可能性があります。
加えて、2024年4月より前の相続で取得した不動産も対象となる点に注意が必要です。
これらの期限にどうしても間に合わない場合は、相続人申告登記という簡単・安価な手続きで、ひとまず義務を果たすことができます。
放置してしまうと、罰則を受けるだけでなく、将来不動産を売却したくなったときに売れなかったり、次の相続で権利関係がさらに複雑になったりと、もっと大きな問題に発展する可能性があります。
自分で手続きが不安な場合には、司法書士や弁護士への依頼を検討しましょう。
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