不動産相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
親が亡くなり、不動産を相続することになったものの、相続登記をいつまでにすればよいのか、不安になっていませんか？
相続登記は、これまで相続人の任意でおこなわれていましたが、法改正によって2024年4月1日からは義務化されています。
そのため、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記には手間がかかりますが、過料が科されないためにも、手続きの概要を理解して手続きを進めましょう。
本記事では、相続登記の義務化のポイントや手続きの流れをわかりやすく解説するとともに、期限に遅れそうな場合の対処法を紹介します。
相続登記手続きにお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
まずは、相続登記の期限や過去の相続登記の取り扱いなど、法改正の内容を簡単に確認しておきましょう。
相続登記の申請期限は、相続が開始されたことを知り、かつ相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内と定められています。
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生する相続だけでなく、2024年3月31日以前に発生した、相続登記がされていない相続も対象になります。
過去の相続分については猶予が設けられているものの、2027年3月31日までには登記を完了させなければなりません。
相続登記の期限を過ぎてしまうと、どうなるのでしょうか。
以下で詳しく見ていきましょう。
相続登記の申請を期限内におこなわなかった場合、法務局から催告を受けます。
この催告にも応じず、正当な理由がなく期限を過ぎた場合には、10万円以下の過料が科せられることになります。
相続登記の期限が過ぎても、相続登記ができない「正当な理由」があれば、過料は科せられません。
正当な理由が認められる代表的なケースは、以下のとおりです。
遺産分割が完了する前に、相続人の一人が亡くなって次の相続が発生する「数次相続」などが発生すると、どんどん相続人が増えてしまいます。
その結果、相続人調査や関係者への連絡がとても難しくなり、相続登記は困難になるでしょう。
遺言書の有効性や相続不動産の範囲で争っており、調停や審判で解決を待っている場合には、その後の手続きが進められないことがほとんどです。
登記義務者が重病だと、登記申請はできないでしょう。
しかし、重病に関する具体的な基準は定められていないため、個別の判断が必要です。
相続登記をすると、不動産の権利者として登記事項証明書に氏名や住所が記載されます。
そのため、相続人の中に配偶者から暴力などを受けている人がいる場合、被害者が住所を隠せなくなってしまいます。
登記申請費用を捻出させることで、相続人がより困窮してしまう可能性があります。
そのため、相続登記をおこなわない正当な理由として認められています。
ただし、以上のケースに該当したとしても、登記義務が免除されるわけではなく、状況が改善すれば申請をおこなう必要がある点には注意が必要です。
不動産の所有者が亡くなったにもかかわらず、相続登記がおこなわれないと、登記簿上の土地の所有者が不明となり、所有者不明土地が増加してしまいます。
2023年に国土交通省が実施した調査によると、所有者不明土地の割合は26％にも及びました。
また、所有者不明土地の発生原因のうち62％を占めたのが、「相続登記の未了」でした。
高齢化などの影響により、所有者不明土地は今後ますます増えていくと予想されています。
そうすると、周辺環境の悪化や民間での取引、公共事業の実施が妨げられるなど、社会全体にさまざまな影響が出てしまいます。
このような問題を解決するため、2021年4月に「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立・公布され、従来は任意でおこなわれていた相続登記が2024年4月1日より義務化されることになったのです。
ここからは、相続登記の基本的な流れについて解説します。
まずは、相続登記にあたって必要な書類を作成・収集します。
主に必要となる書類は以下のとおりです。
ただし、必要な書類や申請書の記載内容は、相続のケース（遺産分割協議による相続・法定相続分による相続・遺言による相続）により異なります。
不明点があれば、司法書士や弁護士などの専門家に確認しましょう。
| 必要な書類・目的 | 入手方法 |
|---|---|
| 登記申請書 |
法務局のホームページからダウンロードできます。 【参考元】不動産の所有者が亡くなった｜法務局 |
| 被相続人の死亡時から出生時まで連続した戸籍謄本 |
まず、被相続人が亡くなった時点の戸籍謄本を被相続人の本籍地の役所で取得し、その戸籍がどこから移されたのかを確認します。 確認した情報をもとに、ひとつ前の戸籍謄本を本籍地のある役所で取得し、同様の手順で出生時まで遡って戸籍謄本を集めます。 遠方の役所にある戸籍謄本については、郵送で取り寄せることも可能です。 |
| 被相続人の住民票の除票 | 被相続人の最後の住所地の役所で入手します。 |
| 相続人の戸籍謄本、住民票 | 相続人の本籍地の役所で入手します。 |
| 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本） | 登記事項証明書が手元にない場合、管轄の法務局にオンライン申請または郵送申請できます。 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の役所で、窓口申請や郵送申請により入手します。 |
| 収入印紙 | 郵便局や法務局、コンビニなどで購入が可能です。 |
| 返信用封筒と郵便切手 | 郵便局やコンビニなどで購入が可能です。 |
必要書類を作成したあとは、不動産の固定資産評価額をもとに登録免許税を計算し、現金・収入印紙またはキャッシュレスにて納付します。
登録免許税の税率は評価額の0.4％です。
たとえば、評価額が5,000万円の土地であれば、登録免許税は20万円となります。
必要書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局で申請手続きをおこないます。
申請方法には、窓口申請・郵送申請・オンライン申請の3つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
下記の表を参考にして、自分にあった方法で申請手続きをおこないましょう。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 窓口申請 | ・担当の職員と相談しながら手続きを進めることができる。 ・申請書類の記入ミスを防ぎやすい。 |
・窓口は平日しか営業していない。 |
| 郵送申請 | ・空いた時間で手続きを進められる。 | ・書類にミスがあると、手続き完了までに時間がかかってしまう。 |
| オンライン申請 | ・空いた時間で手続きを進められる。 | ・パソコンに不慣れな方であれば、時間がかかってしまう。 |
相続登記の申請が完了し、法務局での審査が問題なく終了すると、「登記識別情報通知書」が発行されます。
この通知は、相続登記が正式に完了したことを証明する重要な書類です。
不動産の新しい権利者を示すもので、将来的に売買や贈与をおこなう際に必要となるため、紛失しないよう大切に保管しましょう。
登記識別情報通知書は、登記完了時から3ヵ月を経過すると受領できません。
そのため、通知を受け取ったら、掲載内容に誤りがないか速やかに確認するのが重要です。
万が一不備があった場合は、早めに法務局に相談しましょう。
相続登記をおこなう際には、主に以下の費用が発生します。
具体的に発生する費用は、被相続人の転籍回数・相続人の人数・不動産評価額などにより大きく異なります。
ここから、それぞれの費用について解説します。
まず、相続した不動産を調査するための費用がかかります。
調査費用の相場は1,000～2,000円程度です。
内訳は以下のとおりです。
| 内訳 | 費用 |
|---|---|
| 名寄帳（市区町村が作成や管理している固定資産税課税台帳を不動産の所有者別にまとめたもの） | 1通あたり300円（無料の場合あり） |
| 固定資産評価証明書 | 不動産1件あたり300円〜400円程度 |
| 登記事項証明書 | 1通あたり600円 |
次に、相続登記の申請の際に必要な、戸籍謄本・住民票・印鑑証明書などの書類の取得費用がかかります。
費用の相場は数千円程度ですが、必要となる書類の枚数によって大きく異なります。
主な内訳は、以下のとおりです。
| 内訳 | 費用 |
|---|---|
| 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書） | 1通あたり450円程度 |
| 除籍謄本（除籍全部事項証明書） | 1通あたり750円程度 |
| 住民票の写し | 1通あたり300円程度 |
| 印鑑証明書 ※遺産分割協議を経て相続する場合に必要 | 1通あたり300円程度 |
たとえば、被相続人の戸籍謄本は死亡時から出生時までのものが必要になりますが、配偶者と子どもが法定相続人にあたる相続の場合でも、通常は5通～10通程度の戸籍謄本が必要です。
加えて、被相続人が本籍地の変更を繰り返していた場合や、兄弟姉妹が法定相続人に含まれる場合には、さらに多くの戸籍謄本を取得することになります。
必要書類の取得費用は、思いのほか高くつくケースもあるので注意が必要です。
相続登記の際は、登録免許税がかかります。
費用は、以下の計算式を用いて計算します。
たとえば、不動産の評価額が2,000万円の場合、登録免許税は8万円（2,000万円×0.4％）となります。
相続登記を司法書士などの専門家へ依頼した場合は、専門家への報酬が発生します。
司法書士への報酬の相場は、6万円～13万円程度です。
相続登記申請の費用のみでなく、不動産の調査や遺産分割協議書の作成などもあわせて依頼する場合、9万円～15万円程度かかることがあります。
内訳は以下のとおりです。
| 内訳 | 相場 |
|---|---|
| 登記申請 | 3万円〜8万円程度 |
| 遺産分割協議書作成 | 1万5,000円～7万円程度 |
| 登記情報調査 | 1物件につき1,000円～1,500円程度 |
| 戸籍収集・相続関係説明図作成 | 1万5,000円～4万円程度 |
なお、相続登記にかかる費用は、相続する不動産の数や相続人の人数、不動産の評価額などにより大きく変動します。
正式依頼の前に、司法書士から見積もりを入手しておくのがおすすめです。
手続きが複雑で費用がかかるからといって相続登記を放置しておくと、さまざまなリスクが発生してしまいます。
ここでは、過料が科される以外の主なリスクについて解説します。
相続登記をしないまま放置しておくと、その不動産は相続人全員の共有財産となります。
共有財産の状態で時間が経つと、相続人の子どもや孫も不動産の所有者となり、相続人の人数が増えていくことになります。
不動産の相続権は消滅しないので、登記を放置しておく期間が長くなるほど、不動産の権利関係はますます複雑になってしまうでしょう。
相続人が増えることで、相続人の特定が難しくなり、相続登記に必要な書類を集める際に非常に多くの時間と手間がかかるようになります。
相続登記や住所変更が長期間放置されると、不動産の売却や活用に大きな支障をきたしかねません。
登記簿から売主の名義が確認できない場合、購入希望者や事業者は取引におけるリスクを懸念し、契約を避けることが多くなります。
たとえば、ハウスメーカーや建設会社がアパートや商業施設などの建設を検討している場合、土地の所有者が不明確であると、土地の利用に消極的になる可能性が高いです。
結果として、土地を有効活用できず、売却や開発などの処分が滞る事態を招きます。
土地に建物を建設する際に金融機関から融資を受ける際、金融機関は土地の登記簿を確認するのが通常です。
相続登記が放置されていて、登記簿に記載された所有者情報が不明確の場合、金融機関が土地を担保として受け入れてもらえない可能性があります。
相続登記の申請期限は「相続が開始されたことを知り、かつ相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」と定められています。
この期限に間に合いそうにない場合、ここで紹介する方法で対処してください。
相続人申告登記制度は、相続人間での遺産分割協議が成立していない場合の相続登記義務を回避するために、2024年4月1日から設けられた手続きです。
相続人が法務局に申し出ることで、相続が発生した事実や相続人の情報が登記簿に記載され、相続人が相続登記義務を履行したとみなされます。
ただし、相続人が複数人いる場合、相続人ひとりひとりの申告または連名での申請が必要です。
また、申告後に遺産分割協議が成立した場合は、協議の成立日から3年以内に名義変更登記をおこなわなければなりません。
相続人申告登記はあくまで登記義務を果たすための予備的制度であり、別途相続登記が必要になる点には注意が必要です。
遺産分割協議が整わない場合でも、相続人の法定相続分に基づいた相続登記をおこなうことで、相続登記の義務を一時的に果たしたことになります。
法定相続分に基づく相続登記をする場合、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書などの書類を添付する必要はありません。
また、他の相続人の同意や協力がなくても、相続人ひとりだけで申請が可能です。
不動産をすぐに売却して法定相続分に応じて代金を分割する場合や、長期間遺産分割協議がまとまらない場合などには有効な手段です。
ただし、法定相続分による相続登記をしたことで、不動産が共有状態になり管理方法について相続人間で意見が対立したり、後に内容の変更登記の必要が生じたりする点には注意が必要です。
相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈などにより土地の所有権などを取得した人が、一定の要件を満たした場合に、当該土地の所有権を国に引き渡せる制度です。
2023年4月27日に開始された制度で、管理が困難な相続土地の有効活用を促すことを目的としています。
共同相続した土地についても申請できますが、その場合は共有者全員で手続きをおこなう必要があります。
なお、生前贈与で取得した人や売買で購入した人、法人は本制度の対象外です。
申請をする際には、審査手数料として一筆の土地ごとに1万4,000円を納付する必要があります。
その後、法務局による審査がおこなわれ、承認されると土地の管理費用として10年分の負担金を支払うことになります。
負担金の基本額は一筆あたり20万円ですが、隣接する同じ種類の土地であれば、複数筆をまとめて申請することで、負担金を一筆分とすることが可能です。
ただし、市街地の宅地や農用地区域内の農地、森林などは、面積に応じて負担金が変動する場合があります。
相続登記の期限に間に合いそうにない場合は、司法書士や弁護士などの専門家へ相談することも検討しましょう。
専門家に依頼すると以下のようなメリットがあります。
相続登記では、戸籍謄本や住民票などの必要書類を役所で取得する必要がありますが、会社員であれば平日の日中の対応は難しいでしょう。
また、相続登記を初めておこなうとなると、申請書の作成にミスが生じることも考えられます。
専門家に依頼することで、手間と時間を省きつつ、確実に手続きを完了してもらえます。
相続に詳しい司法書士に依頼すると、相続登記だけでなく、相続人調査や相続財産調査、限定承認・相続放棄の検討、遺産分割協議の開始、協議書作成など、相続手続き全般をサポートしてもらえます。
準確定申告や相続税申告などは税理士との連携も必要になりますが、信頼できる税理士を紹介してもらえることが多いです。
ここでは、相続登記の期限に関してよくある質問をまとめました。
似たような疑問を抱えている方もぜひここで解消しておきましょう。
相続登記の期限を過ぎた場合、過料の支払い義務は相続人に発生します。
相続人が複数いる場合には、相続登記の義務を果たさなかった人のみが過料の対象となります。
なお、過料の支払い期限は、裁判所の判断に基づいて一定期間内に定められますが、具体的な期限は事案ごとに異なります。
戸籍謄本・除籍謄本・住民票・印鑑証明書などの書類には、原則として有効期限はありません。
ただし、以下の3つの書類の取り扱いには注意が必要です。
2024年の法改正に伴い、相続登記手続きは期限内におこなわなければならず、遅れた場合には、過料が科されてしまいます。
相続登記の手続きは個人でもできますが、必要書類が多いので、多くの時間と手間がかかります。
期限をしっかりと遵守し、手続きを適切に進めるためには、司法書士や弁護士などの専門家に相談するのがおすすめです。
専門家に依頼することで、必要書類の収集や書類作成などの手間を省けるだけでなく、相続人間のトラブル対応も依頼できます。
進め方に少しでも不安がある場合は、専門家に相談して手続きを進めましょう。
時効取得とは、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した場合、土地や建物などを時効で取得できる制度のことです。本記事では、時効取得に関する制度の...
土地の相続手続きをする際は、相続人同士で話し合ったり申請書類を作成したりなど、さまざまなことに対応しなければいけません。本記事では、土地の相続手続きの流れや、手...
借地権は相続財産のひとつであり、相続人に引き継ぐことが可能です。基本的に地主の許可は不要ですが、なかには許可が必要で承諾料がかかるケースもあります。本記事では、...
登録免許税はどの程度の軽減をされたのか、登録免許税の軽減を受けるにはどのような手順を踏めば良いのかをご紹介していこうと思います。
親などが亡くなり不動産を相続する時には、相続登記手続き(名義変更)をしてください。当記事では、はじめて相続登記手続きをする方にもわかるように、必要な書類・費用・...
相続登記の際にかかる登録免許税の計算方法や納付の手順を解説します。あわせて、登録免許税の支払いが免除されるケースについても紹介するので、参考にしてください。
家を相続しても、空き家となってしまうケースは少なくありません。本記事では、相続放棄した家はどうなるのかについて解説します。また、相続放棄した場合の家の管理責任や...
行方不明の相続人がいる場合には遺産分割協議ができません。しかし、失踪宣告をすれば、たとえ行方不明者が見つからなくても遺産分割協議をして財産を分配できます。本記事...
親から土地を相続することになり、名義変更が必要になるのかどうか、名義変更しないとどうなるのかなど、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。本記事では、名義...
親の土地に家を建てる場合、土地の借り方によって発生する税金は変わります。親が亡くなった際は相続トラブルになることもあり、相続対策も考えておく必要があります。本記...
2024年4月の法改正により、不動産の相続登記が義務化され、期限までに登記をしないと過料が科されます。本記事で法改正の内容を丁寧に解説しているので、よく読んで期...
相続時、不動産登記をするためにはさまざまな書類が必要です。被相続人の書類もあれば、相続人の書類も必要です。本記事では、不動産の相続登記のための必要書類一蘭から収...
不動産を所有していた方が亡くなり相続が発生すると、固定資産税の支払いは誰がおこなうべきなのでしょうか。誰に支払い義務があり、誰が負担するのか、未払い分があったら...
不動産を共有名義で所有している人が亡くなるとその持分を相続人へ名義変更をする必要がありますが、亡くなった共有者の相続を機にトラブルが発生する可能性も否めません。...
マンションの贈与は原則として贈与税の課税対象ですが、税金の制度は複雑なので実際にいくらかかるのか、節税できないのかなど、さまざまな疑問を抱えている方も多いはずで...
婚姻期間が20年以上の夫婦が利用できるおしどり贈与には、メリットもあればデメリットもあります。そこで本記事では、おしどり贈与を利用するための3つの要件や、利用す...
特別受益とは、一部の相続人だけが被相続人から特別に得ていた利益のことです。生前贈与や遺贈が特別受益と認められれば、相続財産に加算され、公平な遺産分割をおこなうこ...
不動産の相続をすると固定資産税の支払いが必要になります。遺産分割後であれば新しく所有者になる相続人が固定資産税を支払います。しかし、遺産分割前は相続人全員が納税...
山林を相続する際には、相続登記の手続きに加えて、市町村長への届出を要することがあります。本記事では山林の相続について、必要な手続き・発生しがちな問題点・相談先な...
相続する財産に田舎の空き家や山林があると相続放棄を検討される方も多いです。2023年4月の民法改正で、相続放棄をした場合の管理義務と責任がより明確化されました。...
相談内容から弁護士を探す
地域から弁護士を探す
