相続に関する弁護士相談をご検討中の方へ
相続した不動産を売却すると「譲渡所得税」がかかりますが、実は相続から3年以内に売却すると使える特例があり、節税につながる可能性があります。
本記事では、相続3年以内の不動産売却で使える代表的な2つの特例と、その適用条件や注意点をわかりやすく解説します。
最後まで読めば、「売却のタイミングで損をしないために、どんな選択をすればよいか」が理解できるはずです。
「相続税も払ったのに、さらに不動産売却で税金がかかるの？」「節税できる方法があるなら知りたい」という方は、ぜひ参考にしてください。
相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。
これは、不動産を売った金額そのものではなく、「売却価格」から「その不動産を買ったときの価格（取得費）」と「売却にかかった経費（譲渡費用）」を引いた「譲渡所得」の部分に課税されるものです。
そして、国はこの譲渡所得税の負担を軽くするために、以下のような税金の優遇制度（特例）を設けています。
そして、これらの特例には「相続から3年以内の売却」という条件が設けられており、この条件こそが「相続から3年以内の売却がお得」と言われる理由となっているのです。
なお、どちらの特例が使えるか、どちらがお得かは状況によって異なるため、それぞれの内容をしっかり理解することが大切です。
では、それぞれの特例について詳しく見ていきましょう。
「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことができるという特例です。
例えば、売却による利益が2,000万円だった場合、この特例を使えば利益が0円とみなされ、譲渡所得税がかからなくなります。
利益が3,000万円を超えた場合でも、超えた部分だけに税金がかかるため、税負担を大幅に軽減可能です。
「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」を使うためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
少し複雑ですが、一つずつ確認していきましょう。
なお、これらの条件はあくまで概要です。
実際にはさらに細かい規定があるため、ご自身のケースが当てはまるかどうかは、税務署や税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
「取得費加算の特例」は、支払った相続税の一部を売却した不動産の「取得費」に上乗せできるというものです。
取得費が大きくなるということは、計算上の「譲渡所得」が小さくなることを意味し、結果的に譲渡所得税を節税することができます。
なお、取得費に加算できる金額は、以下の計算式で求められます。
|
取得費に加算できる相続税額 = その人が納めた相続税の総額 × （売却した不動産の相続税評価額 ÷ その人の相続税課税価格の合計額） |
例えば、取得費が3,000万円の不動産を5,000万円（相続税評価額と同額）で売却した場合、2,000万円の部分に対して譲渡所得税がかかるのが通常です。
しかし、不動産を含めて合計1億円の財産を相続しており、すでに1,000万円の相続税を支払っている場合、500万円（1,000万円 × (5,000万円 ÷ 1億円)）を不動産の取得費に上乗せすることができます。
そのため、取得費が3,500万円となり、譲渡所得は1,500万円にまで圧縮されます。
その結果、譲渡所得が圧縮された分だけ支払う譲渡所得税も節税することが可能です。
「取得費加算の特例」も、利用するためには以下の条件を満たす必要があります。
この特例では、当該物件が空き家である必要もなければ、建物の古さも問われません。
土地、建物、マンション、事業用の不動産など、相続税がかかった財産であれば幅広く対象となります。
相続不動産の売却について調べていると、「早く売ると税率が高くなる」という情報を見かけることがあるかもしれませんが、これは大きな誤解です。
実際、不動産を売却したときの譲渡所得税の税率は、その不動産の「所有期間」によって決まります。
しかし、ここで多くの方が勘違いするのが「所有期間は相続した日からカウントする」と思ってしまうことです。
所有期間は、亡くなった方（被相続人）がその不動産を取得した日から引き継いでカウントします。
つまり、父が30年前に購入した土地をあなたが相続した場合、あなたが相続してすぐに売却したとしても、所有期間は「30年」とみなされ、低い方の税率（約20%）が適用されるのです。
相続では、親や祖父母が長年所有していた不動産を受け継ぐため、一般的には長期譲渡所得に該当する場合が多いものの、取得時期によっては短期譲渡所得となる場合もあるでしょう。
つまり、「3年以内に売ると税率が高い」というのは誤りであり、むしろ3年以内に売ることで、これまで解説してきた特例の恩恵を受けられる可能性が高い、ということを覚えておいてください。
節税メリットの大きい3年以内の売却ですが、実行する際にはいくつか注意すべき点があります。
それぞれの注意点・ポイントについて、詳しく見ていきましょう。
税金が安くなるからといって、必ずしも売却が最善の選択とは限りません。
例えば、その不動産が賃貸アパートで安定した家賃収入を生んでいる場合や、将来的にその土地の価格が大幅に上昇する可能性がある場合、あるいは自分や家族が住むことを検討している場合などは、売却せずに活用する方法を模索すべきでしょう。
目先の節税メリットだけでなく、その不動産が持つ価値や将来性、ご自身のライフプランなどを総合的に考慮して、「貸す」「住む」「売る」といった選択肢を冷静に比較検討することが重要です。
「相続空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」は、同時に使うことはできません。
ご自身の状況にとってより節税効果が高いほうを選択する必要があります。
ただし、どちらがお得になるかは以下の状況によって異なります。
一般的には、売却益が3,000万円を大きく超えるようなケースでは「3,000万円特別控除」が、納めた相続税が高額だった場合は「取得費加算の特例」が有利になる傾向があります。
しかし、これはあくまで目安です。
どちらを選ぶべきか迷ったときは、税金の専門家である税理士に相談し、具体的なシミュレーションをしてもらうのが最も確実です。
相続不動産の売却をスムーズに進めるためには、不動産の名義を誰か一人にしてから売却手続きに入るのが理想です。
相続後、共有名義のまま売却することも可能ですが、売却価格の決定や契約手続きなど、全ての意思決定に共有者全員の同意が必要となり、話がまとまらずに時間がかかってしまうリスクがあります。
また、「3,000万円特別控除」は、共有名義の場合、それぞれの共有者が自身の持ち分に対して控除を適用できますが、手続きが複雑になります。
特例が使える「3年」という期限は意外と短いため、相続が発生したら、できるだけ速やかに相続人同士で話し合いの場を設け、遺産分割の方針を決定することが大切です。
「相続開始から3年以内」という期限は、売買契約を結ぶタイミングではなく、買主への引き渡しが完了するまでを指します。
不動産の売却は、下記の流れでおこなわれることが一般的です。
このように、多くのステップを踏む必要があり、通常でも3ヵ月から半年、場合によっては1年以上かかることも珍しくありません。
相続手続きや遺産分割協議に時間がかかってしまうと、いざ売却活動を始めようとしたときには、期限まであまり時間が残されていないという事態に陥りがちです。
3年以内の売却を目指すのであれば、相続後、できるだけ早い段階から不動産会社に相談するなど、計画的に準備を進めることが成功のカギとなります。
相続不動産の売却は、税金や法律、不動産取引といったさまざまな専門知識が絡み合う複雑な手続きです。
そのため、一人で抱え込まず、以下のような専門家の力を借りるのが賢明です。
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専門家 |
相談すべきケース |
相談内容 |
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税理士 |
相続税について悩んでいるとき |
相続税や譲渡所得税の計算、特例適用のシミュレーション、確定申告の代行など、税金に関するあらゆる相談。どちらの特例を使うべきか迷ったときにまず相談したい専門家。 |
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司法書士 |
不動産名義変更について悩んでいるとき |
不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する「相続登記」の専門家。相続登記は2024年4月から義務化されており、売却の前提として必須の手続きとなる。 |
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弁護士 |
遺産分割協議で悩んでいるとき |
相続人同士で遺産分割の話し合いがまとまらない「争族」の状態になってしまった場合に頼りになる。法律の専門家として、円満な解決に向けた交渉や法的手続きをサポート。相続問題に注力する弁護士に相談するとよい。 |
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不動産会社 |
不動産の売却で悩んでいるとき |
不動産の査定や売却活動そのものを担当。相続案件の取り扱い経験が豊富な不動産会社を選ぶと、特有の手続きや注意点にも詳しいため、スムーズに話を進めることができる。 |
まずは、ご自身が今どの段階で悩んでいるのかに応じて、相談先を選ぶとよいでしょう。
例えば、「税金がいくらになるか知りたい」なら税理士、「相続登記をしたい」なら司法書士、といった形です。
専門家同士は連携していることも多いため、一人の専門家に相談すれば、必要に応じてほかの専門家を紹介してくれることもあります。
今回は、相続した不動産を3年以内に売却することで節税できる2つの特例と、その際の注意点について解説しました。
相続と不動産売却は、人生で何度も経験することではありません。
だからこそ、わからないことや不安なことがあって当然です。
特に、税金の特例は条件が細かく、少しでも間違えると数百万円単位で損をしてしまう可能性もあります。
自分の判断だけで進めてしまうのは、非常にリスクが高いといえるでしょう。
大切な資産を適切に管理し、ご自身の利益を最大化するためにも、少しでも迷う点があれば、ぜひ一度、税理士や弁護士といった専門家に相談してみてください。
本記事のうち税法の解釈・税額計算は一般的な説明にとどまるものであり、個別の税務判断、個別の税額計算、申告内容などは税理士にご相談ください。
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