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相談可能です。一度相談したからと言って必ず依頼しなければいけないということはありませんので、ご安心ください。無料相談などを活用し比較検討することで、より納得のいく提案を受けやすくなりますし、あなたにピッタリな弁護士が見つかる可能性が高まります。 A

相談前に準備すべきことは？ Q

「相談内容」をはじめ「相続問題が発生した経緯」や「登場人物」「聞きたいこと」を整理しておきましょう。相談内容をまとめたメモを面談に持参するのもよいでしょう。面談希望の場合は、候補日時を2～3つ用意しておくとスムーズに予約が取れます。 A

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地主に借地権を売りたいと思っています。
相談者（ID：00128）さんからの投稿
投稿日：2021年10月28日
地主に借地権を売りたいと申し出ましたが担当の不動産からは売ることは出来ないと言われました。本当に売ることは出来ないのか知りたいです。
借地権については、第三者に借地権付建物を売却する、地主に買い取ってもらう、地主から所有権を譲り受ける、地主と協力して借地権付建物を売却する、といった選択肢があります。手続きとしては民事調停がいいのかと思います。
渋谷徹法律事務所からの回答
- 回答日：2021年12月06日
相続した不動産の土地の名義は自分の物になったが、建物は祖父の名義なので売却できません。
相談者（ID：00276）さんからの投稿
投稿日：2021年12月10日
母から不動産を相続しましたが土地の部分は問題ないのですが、建物は祖父の名義のままになっています。
生前母も他の兄弟に名義を変更して欲しいと試みましたが折り合いが悪く断念しました。
固定資産税はこちらて払っています。
今その物件は賃貸にだしていますが建物が朽ちて無くなるまで放置するとどうなるのでしょうか？遠方の不動産なので管理するのも難しいです。
よろしくご示唆をおねがいします。
早期に解決したいというのであれば遺産分割調停の申し立てが必要でしょう。土地売却が優先事項であれば建物の処理に何がしかの費用がかかるのはやむを得ないところです。調停の費用＋必要によっては何がしかの判子代程度は覚悟かと思います。なお、祖父の相続なので戸籍の生前にまで遡及して整えるのは結構きつい作業になります。
渋谷徹法律事務所からの回答
- 回答日：2021年12月13日
ご回答ありがとうございます。
問題解決には労力と費用が多くかかることが分かりました。
この不動産の管理を子供達に残したくないので、私の遺産を放棄してもらうしかないのかな？と考えています。
放棄しても管理の義務は残ると聞きますので困ります。
相談者（ID：00276）からの返信
- 返信日：2021年12月23日
亡くなった叔父が住んでいた借地に建てた家の取り壊しの費用について
相談者（ID：50954）さんからの投稿
投稿日：2024年08月24日
2024年6月、父の実兄が亡くなりました。実兄は他家の養子（S62年）になっており、配偶者及び子供はいません。
父の実兄は特に財産も負債も無いようですが、養父母の家に住んでいました。養父母の家は、建物は養父の所有名義ですが、土地は借地でした。借地権に関する契約はおそらく無いようです。
先日、土地の貸主に父が挨拶に行ったところ、「今後の居住の予定が無いのであれば、建物は取り壊して欲しい」と言われました。
父の実兄の養父母は既に他界しており、養父母には娘（養母の連れ子だったと思います）がいたようでしたが、養父母の家計からは籍を外し実の父親と暮らしていたようです。
おおよそは以上のような状況ですが、土地の貸主の要求通り、父の費用負担で建物の取り壊しを行わなければならないのでしょうか。
また、他に何か気をつけなければならないことがあれば、教えて頂けないでしょうか。
この状況では、法律的に父が建物の取り壊し費用を負担する義務があるかは、いくつかの要素により決まります。まず、叔父が亡くなった際の遺産にどう関与しているかが重要で、遺産相続を放棄していたり、既に遺産分割協議が行われていれば、負債などの相続の対象からは除外されます。

次に、養父の所有の建物についても、それが叔父の財産となったかどうかは遺産の範囲を確定するために重要です。養父が亡くなった際、その遺産（建物含む）が全て叔父に相続されていなければ、建物の取り壊しに関する責任も、叔父、もしくは叔父の遺産相続人にはない可能性があります。

最後に、借地権の問題ですが、本来、借地権者が土地を返却する際には、原状復帰の義務があります。すなわち、借主が建てた建物は取り壊す必要があります。しかしながら、具体的な契約内容や地域の慣習、事実関係により異なるため、詳細は専門家に相談することをお勧めします。
　また、ご相談する前に、養父母の娘（「養母の連れ子」という。）が「養父母の家計（「家系」）からは籍を外し」とあるが、相続人であるかを戸籍を取り寄せて、念のため確認してみてください。

複雑な状況のため、詳しいアドバイスを得るには弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。
【監修】田多井法律事務所
- 回答日：2024年08月26日
回答をどうもありがとうございました。
たびたび質問を失礼します。
叔父は認知症だったこともあり、養父母の家系では身寄りがないために、父が世話をしていましたが
遺産については話したことはないようです。

養父ー養母ー叔父の順で亡くなっていますが、土地の登記簿謄本は養父のままになっているので
これは遺産（建物）が叔父に相続されていないと考えていいのでしょうか。

養母の連れ子は戸籍を取り寄せたところ、除籍されていました。
また、叔父の戸籍を調べていたときに養子になる前に、叔父が一度結婚していることが発覚しました。
戸籍ではその部分の詳細な記載がなく、子どもはいたのかわからない状況です。

母と私（娘）は反対をしたのですが
父は叔父が実兄なこともあり相続を放棄せずに、家の取り壊しをするようです。
取り壊しをする場合、養父母の親戚、叔父の離縁した妻について調べて
ご存命である場合は承諾を得る必要があるのでしょうか。


相談者（ID：50954）からの返信
- 返信日：2024年08月27日
家屋と土地の名義を、共同から私一人にできますか？
相談者（ID：43500）さんからの投稿
投稿日：2024年04月25日
母が認知気味になり、姉がおりますが
遺言書は公証役場でしましたが
特養に入るために、資産として計上され
高額となります。
蓄えも少ないので、良い方法はありますか？
ご質問にお答えします。

現実として、お母様が名義になっている以上、正直に申告しないといけません。

お母様が生存中に、ご自身に家屋や土地を移転すると贈与（０円やかなり安い金額で譲る贈与、時価相当額なら売買）となり、高額な税金が生じる可能がありますのでご注意ください。

登記の変更は、簡単にはできません。
贈与でも売買でも、お母様との適式な契約書がないと、登記官は登記を受け付けてくれません。

脱法行為のようなことを思っているようであれば、詐欺にもなりかねませんので、特養には正直に申告されたほうがよいと思います。
なお、お母様が、認知症であるならば、贈与も売買も無効になる可能性があります。
認知症の傾向が強いのであれば、成年後見つまり後見人を立てて、不動産の売却や管理を行う必要があります。
虎ノ門法律経済事務所錦糸町支店からの回答
- 回答日：2024年04月26日
相続した不動産の土地の名義は自分の物になったが、建物は祖父の名義なので売却できません。
相談者（ID：00276）さんからの投稿
投稿日：2021年12月10日
母から不動産を相続しましたが土地の部分は問題ないのですが、建物は祖父の名義のままになっています。
生前母も他の兄弟に名義を変更して欲しいと試みましたが折り合いが悪く断念しました。
固定資産税はこちらて払っています。
今その物件は賃貸にだしていますが建物が朽ちて無くなるまで放置するとどうなるのでしょうか？遠方の不動産なので管理するのも難しいです。
よろしくご示唆をおねがいします。
　相談者様が、お母様のご兄弟相手に、遺産分割調停・審判を申し立て、建物の価額相当額を支払う代償分割により、建物所有権を取得するのがよろしいと思います。管理が難しいのであれば、その後、売却します。建物はお祖父様の遺産ですので、遺産分割を求めるのはお母様ですが、お母様がお亡くなりになったことにより、相談者様が、お母様が有していた遺産分割を求める地位を相続したとして、調停・審判を申し立てることになります。
　なお、建物が朽ちて瓦礫になったとしても、建物所有権は瓦礫の所有権として残ります。とはいえ、瓦礫を相談者様が勝手に破棄しても、おそらく、他の相続人は文句は言わないでしょう。しかし、それには、相当長期間が必要ですし、その間、倒壊の危険等も生じるでしょうから、「特定空き家」に指定されて、固定資産税が高くなったり、行政の代執行により強制的に壊され、その費用を徴収される可能性もあります。建物倒壊により近隣の住民に損害が生じれば、賠償を求められます。朽ちるまで待つというのは、現実的ではありません。
弁護士 新井 均（常葉法律事務所）からの回答
- 回答日：2021年12月10日
ご回答ありがとうございます。
建物が朽ちて瓦礫になつても問題はたくさんでてくるようですね。
名義が複数の不動産を相続する事は問題が多いという事が良く分かりました。
この事を後世に残さないように何とかしなくてはいけないと思っています。
相談者（ID：00276）からの返信
- 返信日：2021年12月23日
　時間が経てば経つほど、関係当事者も広がります（相手方について相続が発生する）ので、お早めに動かれた方がよろしいかと思います。
弁護士 新井 均（常葉法律事務所）からの返信
- 返信日：2021年12月24日
離婚した父親の財産の確認について
相談者（ID：27602）さんからの投稿
投稿日：2023年12月13日
離婚した父親が亡くなりました。
私は成人しており、母と住んでいます。

今住んでいる家は、父と母が離婚する際
15年前ごろ)に公正証書で、ローン返済完了後には母のものになる、ということになっています。
ローンは来年末に返済完了予定です。

ローン返済完了前に父が亡くなった場合にローン返済がどうなるのか、契約内容を銀行に確認したいのですが、その確認は相続人である私ならば可能でしょうか。

また、離婚時の公正証書は死亡時も有効でしょうか。

父は再婚し、再婚相手との間に子どももおります。再婚相手とは連絡可能です。
　可能だと思います。ただ、ローンの返済義務も一身専属的なものではなく相続の対象となります。親子の関係ですから、ざっくばらんにお父さんにローンのことを聞いても不自然でないかと思います。本件では、それが難しい場合かもしれませんが、その場合には、銀行の窓口に行き、ローン債務者の子である関係のがわかる書類（身分証明書や戸籍謄本など）を持参して、きちんと支払っているか法定相続人である子としては今後が心配なので、契約の内容と返済状況を知りたくなりました。どうか教えてくださいとお願いするのはいかがでしょうか。だめであれば、どうしたら教えてもらえるのかその銀行にお尋ねします。銀行によって取り扱いが違うこともあり得ます。また、「全国銀行協会（一般社団法人）相談室」（電話番号 03-5252-3772 受付日：月～金曜日（祝日および銀行の休業日を除く。）に電話して、困っているのでどうしたらできるか、方法などをお尋ねするのも一法です。

　離婚時の公正証書で当事者が死亡しても、それだけで無効になることはありません。もっとも念のため、証書の内容を精査して確認してください。なぜなら、再婚など、他の場合などについて別の定めがあったり、解釈すべき条項のある場合もありうるからです。
田多井法律事務所からの回答
- 回答日：2023年12月13日
説明不足だったのかもしれませんが、父は亡くなってますので、聞くことはできません。
亡くなった今、ローンのことについて銀行に、私がことができるのか、今の妻しか聞かないのかが知りたかったのです。
また、相続放棄の前であれば、私は現状相続人ということで良いのでしょうか。
相談者（ID：27602）からの返信
- 返信日：2023年12月14日
失礼しました。上記文2行目の「お父さんに」の「に」を「の」に訂正してください。格助詞１字の誤記に気づかずに訂正しなかったあことをお詫びいたします。ただし、当該回答はお父さんの死亡後であることを当然の前提としていますので、上記誤記以外の記載はこれを変更しませんことを、念のため付言します。
　相続人は「今の妻」だけでなく、「私」すなわちご相談者も相続人ですから、「ローンについて銀行に」聞くことができるはずです。
　相続放棄はできる期間は、「自己のために相続の開始があったとことを知った時から３か月以内にしなければならない。」とされています。この期間は伸長することができますが、これには家庭裁判所の手続きが必要ですので（民法９１５条１項）、早急に遺産の調査されることをお勧めします（同条２項）。
田多井法律事務所からの返信
- 返信日：2023年12月17日
時効取得の成立について
相談者（ID：16631）さんからの投稿
投稿日：2023年08月31日
千代田区に先代より相続した土地建物（3人で共有、他の二人も相続、建物は木造で築70年あまり）の土地建物の一部（約5坪）が隣接する土地に越境していました。その隣接の土地建物の所有者が今年の4月末に第三者（不動産業）に譲渡して建物（2筆ある土地に長屋状態の1棟建物）の一部（売買した建物）を老朽化により1棟の持分だけ解体したい、解体するにあたり注意を払い残りの我々の建物の補強をしてもらう約束で承諾しました。
建物解体しましたが、境界は謄本通りという相手の言い分に対し、我々の先代が売買して前所有者からは一度越境のクレーム無しで40年以上平穏無事で使用（賃貸）していた1階の面積が約5坪ほど減少した土地を時効取得として相手方に主張したい。
所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を一定期間占有した者は、その所有権を時効取得します。これを取得時効の制度といいます。
この「一定期間」は、「その占有の開始の時に、善意で無過失であれば「10年間」で足り、そうでないときは20年間が要件となります（民法１６２条）。
また、質問文は「40年以上平穏無事で」とありますので、「平穏に、かつ、公然」の要件は、充足していると思われます。
そして、「所有の意思をもって（自分の物と思って）‥‥他人の物を占有」という重要な要件に関しては、他人に物を貸すという間接的な占有でも成立します。したがって、文中の「使用（賃貸）していた」も充足しています。
詳細な事情については分かりませんが、当該土地について時効取得の主張をする前に、各要件の成否につきさらに綿密に再検討されてみることをお勧めします。
田多井法律事務所からの回答
- 回答日：2023年09月01日
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