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「相談内容」をはじめ「相続問題が発生した経緯」や「登場人物」「聞きたいこと」を整理しておきましょう。相談内容をまとめたメモを面談に持参するのもよいでしょう。面談希望の場合は、候補日時を2～3つ用意しておくとスムーズに予約が取れます。 A

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相続した不動産の土地の名義は自分の物になったが、建物は祖父の名義なので売却できません。

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相談者（ID：00276）さんからの投稿
投稿日：2021年12月10日
母から不動産を相続しましたが土地の部分は問題ないのですが、建物は祖父の名義のままになっています。
生前母も他の兄弟に名義を変更して欲しいと試みましたが折り合いが悪く断念しました。
固定資産税はこちらて払っています。
今その物件は賃貸にだしていますが建物が朽ちて無くなるまで放置するとどうなるのでしょうか？遠方の不動産なので管理するのも難しいです。
よろしくご示唆をおねがいします。
回答いたします。

建物がお亡くなりになった方の名義ですと、売却等ができません。
祖父の方の相続人の方全員で協議をしてもらい、持ち主となった人から、譲り受けるという方法が考えられます。
もしくは、ご相談者様の土地の上にあるわけですから、祖父の方の相続人の方全員を相手に、自分の土地から建物をどかせという請求も検討の余地がありそうです。
一度、弁護士にご相談することをお勧めします。
川崎つばさ法律事務所からの回答
- 回答日：2022年02月02日

共有持分の不動産の解消

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相談者（ID：05414）さんからの投稿
投稿日：2023年02月10日
現在、住居としている家の土地4/5と
管理している古いアパートの建物4/5と土地4/5を
所有しており、
残りの1/5を母の名義にしておりました。
ただ最近、母の所有分の名義が兄妹(妹)に生前贈与されてることが判明しました。
その事実を確認すると、
母と妹共に連絡が取れない状況になりました。

アパートの管理は完全に私がしており(家賃の一部は母の通帳に振り込まれてます)、
固定資産税もこちらが全て払っております。
アパートは築年数40年以上で老朽化もあり、
いずれリフォームも考えております。
また現在空室があり、
賃貸募集をかけたくても共有名義者の妹の同意が必要であり、募集がかけられず困っております。
何とか所有者を今すぐにでも私一人にしたいのですが、
何かいい方法はございませんでしょうか。
母は存命のため遺留分は後ほど請求するとし、
買取を考えております。
買取を拒否されることも心配しております。
「共有物分割訴訟」という方法があります。
大雑把に表現すると、共有物分割訴訟を通じて、裁判所に共有持分の買取を認めてもらうという方法（価格賠償といいます）があります。
当事者同士で話し合っても上手くいかないようでしたら、お近くの弁護士に相談・依頼をされた方が良いでしょう。
弁護士　大石 誠（横浜平和法律事務所）からの回答
- 回答日：2023年02月13日

生前贈与を受けたいのですが

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相談者（ID：04675）さんからの投稿
投稿日：2023年01月16日
母親が病気で！
先が長くないのですが
借金が信販会社等からあるようで

その事から家と土地だけ生前贈与を受けて
亡くなった時は財産放棄をしたいのですが！

家と土地の評価は1000万もないのですが
どのようにしたらよいですか
借金返済の切迫度合いと、お母様の病状とを勘案して判断となりますが、「特定遺贈」の形で遺言書を遺しておき、後日、相続放棄をするという方法でも良いかと思います。
（但し、不動産の名義変更の際の登録免許税が増えてしまいます）
弁護士　大石 誠（横浜平和法律事務所）からの回答
- 回答日：2023年02月01日

婚姻前の不動産贈与は特別受益になりますか？

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相談者（ID：00777）さんからの投稿
投稿日：2022年03月06日
昨年他界した父が、約１５年前にのちに再婚した女性名義で不動産を購入。その女性はその当時父名義の家でで同居していましたが、７年前に入籍後はこの女性名義の家に引越しました。

偶然見た売買契約書に買主は父、不動産名義は再婚相手の名前が書かれていました。証拠となる写真などはありません。
この不動産の登記簿の目的欄には所有権の移転、　
その他事項欄には女性の旧姓と売買と記載されています。
贈与税を払っているかは不明です。
この家と土地が特別受益として相続遺産に加えられるのか教えて頂きたいのです。
よろしくお願い致します。
結論から申し上げますと、特別受益にはあたらないと考えます。

特別受益たる贈与にあたるには、贈与の時点において、被贈与者が贈与者の推定相続人である必要があります。
本件の場合、住宅購入資金の提供（贈与）がなされたのは婚姻前のことであり、その時点では、再婚相手の女性（被贈与者）はお父様（贈与者）の推定相続人ではありません。ですので、特別受益にはあたりません。
【遺産の分け方で揉めたら】法律事務所ストレングス(弁護士　小林　航太)からの回答
- 回答日：2022年03月07日
ありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ありません。
先生が回答して頂いた通り、申立人の弁護士から主張されています。(現在、遺産分割調停中)
母との離婚前が成立するまで待ってもらう為に、婚姻前に結婚の約束をしていたなら、その気持ちを信じてもらう為に後妻名義で購入したとしても、推定相続人とは認めてもらえないのでしょうか。家を購入した時点で父は母と婚姻中なので後妻が推定相続人になるのは法律上不可能だと思うのですが。
相談者（ID：00777）からの返信
- 返信日：2022年05月27日

名義変更していない家の相続税について

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相談者（ID：00533）さんからの投稿
投稿日：2022年02月01日
知人が、父親の死後１０年以上、家の名義変更をせずに現在も住み続けています。
質問ですが、名義変更していなくとも、もし相続税が発生する案件ならば、税務署から何らかのお尋ねが来るのでしょうか？。現在まで何も連絡が無いならば、相続税が発生していないとの理解でよろしいのでしょうか？
そもそも、相続税の申告には期限があるのに、今現在、名義変更には期限が無いとの事ですが、申告の有無や名義変更の有無に関わらず、税務署は相続財産の全容を把握しているのでしょうか。
今後の話し合いを進める上で、疑問に思いましたので教えて頂ければ幸いです。
回答いたします。
不動産の名義変更と相続税の発生は関連がありません。
税務署から問い合わせがなくとも、相続税が発生しているのであれば、自主的に申告する必要があります。
申告すべき場合に申告していない場合、相続税がペナルティとして加算されます。
税務調査がなされると、遺産の全容が明らかになってしまうでしょう。
川崎つばさ法律事務所からの回答
- 回答日：2022年02月02日

相続、借地名義変更など

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相談者（ID：03710）さんからの投稿
投稿日：2022年11月15日
父親の借地に建てられた実家に母と同居しています。

父は、2018年に他界
母は、当時から認知症気味で一人になったのを機に
長男の私の夫婦が同居し介護しながら生活

母は2020年からは介護施設に入居し、通院時などでの対面の状態

建物は、父の死亡で固定資産税は母へ請求
土地は名義変更していません、次の更新は令和9年です。

相続対象としては、妹がおり、母、私、妹が対象
母の相続となると、私妻も影響があると考えます。

妹夫婦は、隣の市にいましたが、母が介護の施設に入所できたのを機に東京の息子近くに同居をしています。

借地権、相続、名義変更について
認知の母はいる状態でどのようにしていくべきか教えていただけますか？
母は認知症以外は健康で暮らしています。
また、私も病気が発覚しリハビリ中
妹の長男も若いですが、病気発生で将来的な治療費が気になっているところです。

よろしくお願いいたします。
相続財産の内容・資産評価とお母様の認知症の程度が不明ですが、相続財産については、主たる財産は借地権と借地上の建物、お母様の認知症の程度は軽度であることを前提にして回答します。
　結論として、遺産分割については、すべてお母様が相続する内容の遺産分割協議を成立させ、借地権の名義変更もすべて完了させるべきであろうと考えます。
　ご自身の体調あるいは妹夫婦の長男の問題を、お父様の相続に関する遺産分割協議の際の検討ファクターにいれると収拾がつかなくなります。お母様の今後の介護に支障が生じないようにするという方針のもとに単純に考えた方がいいでしょう。主たる相続財産が不動産しかなく、預貯金の残高に不安がある場合は、お母様の今後の介護資金を確保するために、借地権処分も視野にいれなくてはならないかもしれないからです。
　なお、認知症の程度が重い場合は、成年後見人の選任が問題になります。遺産分割後将来的な不動産処分も視野に入れるとなると、弁護士を成年後見人に選任することになると思います。
弁護士　三浦修(日本大通り法律事務所)からの回答
- 回答日：2022年11月15日
ご回答　ありがとうございます。
ここでいう認知症の軽度というのはどの程度とか、どのような内容の判断ができるとかできないとかの指針はございますか？
相談者（ID：03710）からの返信
- 返信日：2022年11月16日

不動産査定金額から様々な費用を引いた金額を分割しなければならないのか。

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相談者（ID：39314）さんからの投稿
投稿日：2025年08月08日
不動産を含む相続についての質問です 。
分割対象の不動産の査定を何社かの不動産屋からもらったのですが、
親族は査定金額から、補修費、測量費、 仲介手数料、 印紙代、 譲渡所得税、 住民税、 復興税、引越し費用、 その他費用を全て引いて考えるべきだと言います。
（補修費については 現状引き渡しの場合は引く必要はないと反論しておきました。)
当然、金額は下がってしまいます。
私は 査定金額 そのもので 分割をしたいと思っております。
調停になった場合にはどちらが通るでしょうか。
また、調停で不動産鑑定士に鑑定するように言われることはあるのでしょうか。
その場合、費用は相続人全員で負担することになるのでしょうか。
私としては不動産屋の査定が信頼できる金額でしたので、
不動産鑑定士に依頼したい人は、 費用は その人の負担でやってほしいと思っておりますが、調停により不動産鑑定士に依頼することになった場合には、このようなことは可能なのでしょうか。
１　不動産の評価について
不動産の遺産分割の場合、遺産の評価としては、売却のための諸費用を差し引くということはあまりありません。
基本的には、不動産の査定価格（場合によっては、固定資産税評価額や路線価によることもあります）に基づいて評価することが多いです。
なお、不動産の評価というテーマからは外れますが、当該不動産を売却してそのお金を相続人間で分割するという場合（いわゆる換価分割）には、実務上諸費用を売却代金から控除して、残金を分割するということはあります。

２　鑑定について
遺産分割調停においては、遺産の不動産の評価に関する資料（不動産会社の査定書や固定資産税評価証明書等）が当事者から提出され、不動産の評価をどのように定めるか協議がなされます。
その際に、相続人間で不動産の評価について合意ができない場合には、裁判所より不動産鑑定士に鑑定を嘱託し、不動産の評価を客観的に評価するという手続きに進みます。
この場合の不動産鑑定士の鑑定費用は相続分に応じて負担となるのが原則です。調停に相続人全員が出席している状況で、一部の相続人のみが鑑定費用を負担するということは稀であると思います。
なお、遺産の中に預貯金がある場合には、相続人間の合意でその預貯金から鑑定費用を支出するということも可能です。

不動産の相続では、評価や分割方法を含めて複雑な点が多いですので、専門家へのご相談もご検討ください。
湊第一法律事務所からの回答
- 回答日：2025年08月13日
お答えいただきまして誠にありがとうございます。大変参考になりました。
相談者（ID：39314）からの返信
- 返信日：2025年08月22日

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