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不動産売却の税金の計算方法と税金を安く抑えるための秘訣
2017年07月14日

不動産売却の税金の計算方法と税金を安く抑えるための秘訣

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不動産売却では、所得税、住民税、消費税などの税金が発生することがあります。税金の内容は、売却の状況によって異なりますが、これから不動産を売却する方は事前にどのような税金が発生するのか抑えておくべきでしょう。

 

今回の記事では不動産売却で発生する税金の種類と発生する条件、税金を安く抑えるためのポイントを紹介していきます。もし、税金の計算に自信がない場合や、自分で計算するのが面倒な場合は、専門家に相談して対応してもらうのもいいかもしれませんね。

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不動産売却時に発生する税金とは?

早速ですが、不動産売却時にはどのような税金が発生するのかを確認していきましょう。

 

不動産譲渡所得税

不動産が高値で売却できた場合、不動産譲渡所得税が発生するかもしれません。不動産譲渡所得税とは、不動産売却によって生じた利益に対して課せられる所得税と住民税です。

 

不動産譲渡所得=売却価格-(取得費+諸経費)-特別控除

 

上記の計算式で求める不動産譲渡所得が0を超えた場合に不動産譲渡所得税は課せられますが、不動産譲渡所得に税率を掛け合わせたものが不動産譲渡所得税になります。

 

不動産譲渡所得税=不動産譲渡所得×(所得税率+住民税率)

 

取得費

不動産譲渡所得税を計算するためには、取得費、諸経費、特別控除についての説明が必要でしょう。取得費とは、売却する不動産を取得する際に発生した費用を指す言葉ですが、以下の計算式によって求めます。

 

  • ①実額法:取得にかかった費用の合計額-減価償却費
  • ②概算法:売却金額×5%

※取得費が不明な場合は概算法を使用する

 

<取得にかかった費用の主な項目>

  • 購入代金
  • 建築費用
  • 購入時の仲介手数料
  • 不動産取得税(不動産の購入時に発生する税金)
  • 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
  • 住宅ローン保証料(ローンの返済不能の際に保証会社に代わりに返済してもらうための代金)

 

減価償却費の求め方

実額法で取得費を求めるためには減価償却費を求めなければなりません。減価償却とは、時間の経過と共に劣化する資産を購入した際に、購入代金を一定年数で分けて経費として計上するための計算方法です。

 

  • ①建物の購入価格の確認
  • ②耐用年数の計算
  • ③耐用年数から償却率を求める
  • ④減価償却費=建物の購入価格×償却率

 

・①建物の購入価格の確認

上記の4つの手順を踏まえて減価償却費は求めますが、建物の購入費だけを使用します。土地は時間と共に劣化しないため、土地の購入代金は対象に含まれません。建物の購入金額に関しては、ご利用の不動産会社で確認してください。

 

・②耐用年数の計算

次に売却する不動産の耐用年数を確認しますが、まずは建物の法定耐用年数を調べます。法定耐用年数は、「耐用年数(建物・建物附属設備)|国税庁」から該当する法定耐用年数を見つけてください。

 

<主な法定耐用年数>

  • 鉄骨鉄筋コンクリート:47年
  • れんが造:38年
  • 木造:22年

 

法定耐用年数と築年数を元に耐用年数の計算をしますが、以下の計算式を用いて算出します。

 

築年数

耐用年数の計算式

法定耐用年数を全て経過

法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

耐用年数を全て経過していない

(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

 

つまりは売却する不動産が木造建築でかつ築年数が16年の場合の耐用年数は

22年-16年+16年×0.2=9年です。

 

・③耐用年数から償却率を求める

続いて償却率を求めますが、償却率は耐用年数を元に「減価償却資産の償却率表|国税庁」から求めます。

 

 

先ほど求めた耐用年数を元に取得日を平成20年とすると、償却率は0.112になります。

 

・④減価償却費の計算

減価償却費は、建物の購入価格×償却率によって算出します。不動産の購入代金を3,000万円、建物の購入代金を1,800万円とすると減価償却費は、1800万円×0.112=2,016,000円です(参照:「【不動産売却】不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識」)。

 

  • 購入代金:3,000万円(建物代金1,800万円)
  • 購入時の仲介手数料:130万円
  • 不動産取得税:90万円
  • 登記費用:60万円

 

取得にかかった費用を上記の通りにすると、取得にかかった費用の総額は3,000万円+130万円+90万円+60万円=3,280万円となり実額法による取得費は32,800,000円-2,016,000円=30,784,000円となります。

 

概算法による取得費の計算

売却価格を7,000万円とすると概算法による取得費は、売却金額7,000万円×5%=350万円です。上記の例ですと実額法による取得費が高額であるため、取得費は30,784,000になります。

 

諸経費

諸経費は、不動産を売却するまでにかかった費用の総額です。諸経費に含まれる主な費用として以下の費用があげられます。

 

  • 売却時の仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
  • 測量費用
  • 立ち退き費用(賃貸物件として貸し出していた場合)
  • 取り壊し費用
  • リフォーム代

 

特別控除

特別控除は、不動産譲渡所得から一定額の金額が控除されるためのものです。特別控除の内容は売却の内容によって異なりますが、以下、対象の条件と控除の内容になります。

 

  • 公共事業のための土地・建物の売却:5,000万円
  • 住居用の土地・建物の売却:3,000万円
  • 特定土地区画整理事業のための土地の売却:2,000万円
  • 特定住宅造成事業のための土地の売却:1,000万円
  • 農地保有の合理化のための土地の売却:800万円

 

マイホーム用の不動産を売却する方は、3,000万円の控除が適用されるということです。

 

税率

不動産譲渡所得税の税率(所得税と住民税)に関しては、以下の表を参考にしてください。

 

不動産の所有期間

所得税

住民税

合計

5年以下

15.315%

5%

20.315%

5年超

30.63%

9%

39.63%

10年超(住居用のみ)

6,000万円までの部分

10.21%

4%

14.21%

6,000万円を超える部分

15.315%

5%

20.315%

 

表から不動産の所有期間に応じて税率が低くなることがわかりますが、マイホーム用の不動産を売却する方は居住期間が10年を超える場合、税率が低くなります。

参照:「土地や建物を売ったとき|税について調べる|国税庁

 

計算例

では以下の条件下で、マイホーム用の不動産を売却する場合の不動産譲渡所得税の計算をしていきます。

 

不動産情報

購入年

平成20年

構造

木造建築

築年数

16年

売却価格

7,000万円

取得にかかった費用

購入代金

3,000万円

(内建物代金:1,800万円)

購入時の仲介手数料

130万円

不動産取得税

90万円

登記費用

60万円

諸経費

売却時の仲介手数料

170万円

印紙代

6万円

リフォーム代

500万円

 

・取得費

まず、取得費を求めますが、先ほどの取得費の説明をした時と同じ条件であるため、取得費は30,784,000です。

 

・諸経費

続いて諸経費ですが、売却時の仲介手数料の170万円、印紙代の6万円、リフォーム代の500万円を合わせた額の676万円になります。

 

・特別控除

マイホーム用の不動産を売却するため特別控除の額は3,000万円となり、不動産譲渡所得は、7,000万円-(3,078万円4千円+676万円)-3,000万円=2,456,000です。

 

・税率

平成29年に売却をした場合、取得年は平成20年であるため、所有期間は9年になります。不動産譲渡所得の税率は20.315%となるため、不動産譲渡所得税は、2,456,000円×20.315%=498,936です。

 

売買契約書の印紙税

不動産売却をするためには、買主と売買契約書を交わさなければなりません。売買契約書を作成すると、契約書に印紙を貼るため印紙税が発生しますが、印紙税の額は売却価格に応じて高くなります。詳しくは、以下の表を参考にしてください。

 

売却価格

本則税率

軽減税率

10万円超~50万円以下

400円

200円

50万円超~100万円以下

1千円

500円

100万円超~500万円以下

2千円

1千円

500万円超~1千万円以下

1万円

5千円

1千万円超~5千万円以下

2万円

1万円

5千万円超~1億円以下

6万円

3万円

1億円超~5億円以下

10万円

6万円

5億円超~10億円以下

20万円

16万円

10億円超~50億円以下

40万円

32万円

50億円超

60万円

48万円

※平成26年4月1日~平成30年3月31日に契約した場合、軽減措置が適用される。

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

 

計算例

先ほどの例では、売却価格が7,000万円、売却年が平成29年であったため印紙代は3万円です。

 

抵当権抹消登記の免許税

不動産を売却する方の中には、不動産売却によって住宅ローンを完済する方は少なくないと思います。もし不動産売却と同時に、住宅ローンを完済する場合には売却する不動産に設定されていた抵当権を解除しなければなりません。

 

抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合に、資産(不動産)を差し押さえることができる権利ですが、抵当権を解除するために抵当権抹消登記の手続きを行います。この抵当権抹消登記には免許税が発生しますが、免許税の額は不動産一つあたり1,000円です。

 

計算例

免許税は、土地と建物を別々にカウントして計算をしますが、建物と土地を売却する場合には、1,000円×2=2,000の免許税が発生します。

 

消費税

不動産売却時に発生する税金として消費税をあげることもできますが、消費税の対象となる費用として仲介手数料、抵当権抹消登記の際の司法書士への報酬金、ローン完済時の手数料などがあげられます。

 

計算例

 

  • 仲介手数料:170万円
  • 司法書士への報酬金:1万円
  • ローン完済の手数料:4,000円

 

上記の費用が発生した場合の消費税の額は、(170万円+1万円+4,000円)×0.08=137,120です。

 

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不動産譲渡所得税を納税する上で知っておくべきこと

上記で紹介した税金の中でも不動産譲渡所得税だけは、税務署へ税の申告をしなければなりません。

 

納税は確定申告によって行う

そのため、不動産譲渡所得税が発生した方は、確定申告を忘れないようにしてください。確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日~3月15日になりますが、確定申告について詳しくは「不動産売却時に発生する税金を確定申告する方法と節税の秘訣」を参考にしてください。

 

住居用の不動産を買い替えた場合の特例

不動産を売却する方の中には、新しくマイホーム用の不動産を買われる方は少なくないでしょう。新しく居住用の不動産を買われた場合、不動産譲渡所得から新しく購入した不動産の購入額を控除することができます。

 

この特例と所得税率の軽減措置、不動産譲渡所得の控除の特例を併用することはできないので、どちらを適用させた方がお得かを比べた上で、適用させる特例を決めましょう。先ほどの例では、軽減措置が適用されず特別控除(不動産譲渡所得から3,000万円が控除される特例)だけが適用されました。

 

つまりは、新規の不動産価格が3,000万円を超える場合、買い替えの特例を適用させた方が、節税効果が高いということになります。

 

必要書類

この特例を利用するためには、確定申告時に以下の書類を添付してください。

 

<必要書類>

  • 新規で購入する不動産の明細書(税務署にて取り寄せる)
  • 買い替えの特例に関する届出(税務署にて取り寄せる)
  • 新規で購入する不動産の取得期限延長承認申請書(税務署にて取り寄せる)
  • 旧不動産の登記事項証明書
  • 売買契約書など新規不動産に関する書類

 

利用要件

また、この特例を適用させるための要件は以下の通りです。

 

  • 売却する不動産の住居期間が10年以上、かつ売却年の1月1日にて建物・土地の所有期間が10年を超えていること
  • 売却年の昨年から翌年までの3年の間に移住先の新居を購入していること
  • 売却価格が1億円以下

 

売却後にローン残高がある場合に適用される特例

不動産の売却によって得たお金で、住宅ローンの返済をする方は少なくありませんが、中には売却後もローンが残る方もいるでしょう。ローンが残ってしまった場合、「売却する不動産の購入額-不動産の売却価格」を譲渡損失として一般所得の控除に含めることができます。

 

この控除は、売却年から3年間、適用することが可能です。つまりは売却する不動産の購入時の価格が5,000万円、売却時の金額が3,000万円の場合、5,000万円-3,000万円=2,000万円を所得控除に含めることができ、所得税率が20%の場合、2,000万円×20%=400万円の節税効果が得られます(参考:「No.2260 所得税の税率|所得税|国税庁」)。

 

また、売却後に新たにマイホームを買い替えたことで、住宅ローンが残った場合は、「新居の不動産の購入価格-売却価格」を譲渡損失として一般の所得控除に含めることが可能です。

 

【参照】

▶「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき|国税庁

▶「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき|国税庁

 

必要書類

この特例を適用させるためには、以下の書類を確定申告の際に、添付してください。

 

 

また、マイホームの買い替えにより譲渡損失を適用させる場合は、先ほどの書類に加えて以下の書類が必要になります。

 

  • 売却した不動産・新規不動産の関連書類
  • 売却した不動産・新規不動産の登記事項証明書
  • 売却した不動産・新規不動産の売買契約書
  • 住民票の除票
  • 住民票

 

利用要件

譲渡損失を適用させるために必要な要件を満たすことが必要です。

 

  • 売却した不動産の所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超えている
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である

 

 

不動産売却にかかる税金を安くするためには?

では最後に不動産売却時に発生する税金を安く抑える方法について紹介していきます。

 

居住期間を長くする

不動産の所有期間が長くなるほどに、不動産譲渡所得税は安くなります。所有期間が5年を超える場合と10年を超える場合(居住用として)を境目に税率が安くなるので、売却に急いでいない方は所有期間を長くしてみてもいいかもしれません。

 

仲介手数料を安く抑える

消費税の中でも仲介手数料が占める割合は高いです。仲介手数料を安く抑えるためにも、不動産会社へ仲介を依頼する際に手数料を安くしてもらえるように交渉しましょう。同じ不動産会社へ仲介を依頼している買い手の中から、買い手を見つけると交渉に応じやすくなります。

 

不動産の買い手も、仲介先の不動産会社へ仲介手数料を納めなければなりませんが、不動産会社にとって買い手と売り手が同じ業者へ仲介を依頼した方が、多くの利益が得られるからです。

 

売買契約書の控えはコピーで済ませる

売買契約書の控えはコピーで済ませることで、契約書に貼る印紙にかかる印紙税額を1枚分に抑えることができます。

 

 

まとめ

これから不動産を売却する方は、どのくらいの税金が発生するのか事前に見積もりをだしておくべきでしょう。

 

税金の計算をする上で今回の記事を参考にしていただけたら幸いです。また、税金の計算を個人で行うのが不安、確定申告を適切に行いたい、税金をできるだけ安く抑えたい方は、まずは税理士に相談しましょう。

 

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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