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土地活用の比較ポイントと最適な土地活用の方法を見つける方法
2017年08月29日

土地活用の比較ポイントと最適な土地活用の方法を見つける方法

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土地は高額な資産の一つですが、所有しているだけで税金がかかります。そのため、土地は上手に活用することで利益を出すべきです。手っ取り早い土地活用の方法として、売却があげられますが、近年、土地の価格は下降しているため、他の土地活用も検討するべきでしょう。

 

しかし、土地活用の方法は多数あるため、どの方法が良いのか見極めるは難しいと思います。自分に合った土地活用の方法を見つけるためには、土地活用の方法を比較するべきです。今回の記事では、土地活用をする上で、比較するポイントを踏まえ、各々の土地活用の方法を比較していきます。

 

土地活用の比較ポイント

では、早速ですが土地活用を選ぶ上で、参考にするべき比較ポイントを確認していきましょう。

 

収益性

収益とは、サービスを提供する代わりに受け取る金額を表す言葉です。

収益の種類

サービスの内容

家賃収入

部屋を使用することができる

駐車場利用料

駐車場に車を止めることができる

土地の売却価格

土地を所有することができる

地代

土地を使用することができる

 

土地活用をする上で、どれくらいの収益が見込めるのかは視野に入れておくべきですが、土地活用の方法によって得られる収益は異なります。どれくらいの収益が得たいのかは、土地活用を選ぶ上で一つの比較ポイントです。

 

費用

利益を計上するためには、費用も考えなければなりません。利益は、「収益-費用」で算出することができ、収益に対して費用が高くつくと赤字だからです。例えば、アパート経営では、毎月あたりの家賃が収益、アパートのメンテナンス代が費用に該当します。

 

アパート経営で赤字を出さないためには、メンテナンス代に対して家賃収入が上回るように、空室を減らす努力をしなければなりません。また、継続的にかかる費用とは、別に初期費用にどれくらいかかるのかも比較してください。

 

後々、資金繰りで苦労しないためです。一般的に、収益性の高い土地活用ほど、費用が高くつく傾向にあります。

 

リスク

土地活用する上で、利益(収益-費用)に目を向けることは大切ですが、一方で安定して利益を得ることができるかも検討するべきです。

 

例えば、地方でアパート経営をする方は、その地域の大学に通う学生、また近辺の工場で働く労働者など、ターゲットにする層を決めなければなりませんが、大学の移転、工場の閉鎖に伴い、収益が途絶えるリスクもあります。

 

転用性

そのため、どうやって収益を得るのかと同時に、収益が途絶えるリスクに備えて、他の土地活用も検討するべきでしょう。例えば、アパート経営は、家賃収益が望めなくなった段階で、不動産売却へ転用することが一般的です。

 

土地活用の方法によって、転用できる土地活用の方法は異なりますが、運用に行き詰った際に備えて、どの土地活用に転用できるのかを比較してください。

 

節税効果

不動産は所有するだけで、固定資産税が発生します。そして土地活用する方の中には、土地を相続する方も多いと思いますが、土地を相続するためには相続税を納めなければなりません。

 

土地活用の方法によっては、固定資産税、相続税の額を抑えることができますが、税額の高い人ほど、節税効果を元に土地活用を比較するべきです。

 

 

比較ポイントから確認する土地活用の方法

以上の比較ポイントを元に、各土地活用の方法の特徴を確認していきましょう。

 

駐車場経営

土地活用の中でも参入のハードルが低いと言われているのが、駐車場経営です。駐車場経営は大きく分けて、月極駐車場とコインパークングに分けることができます。

月極駐車場

管理委託方式

業者に募集・管理のみを任せる方式

一括借上方式

業者へ整備後の土地を課す方式

コインパーキング

土地賃貸方式

業者に整備前の土地を貸すだけの方式

自己経営方式

自分で駐車場を整備し、管理・運営を業者に委託する方式

 

初期費用が安い

駐車場経営が参入しやすい理由は、初期費用が安いことです。駐車スペースの区画割りなど土地を整備するために数十万円の費用が発生しますが、土地賃貸方式に関しては業者が整備を行うため、初期費用はかかりません。

 

土地賃貸方式を選択した方は、初期費用に加えて運用時に発生する維持費なども負担することになります。

 

収益性

初期費用が安い反面、収益性が低いことがデメリットです。地域によって1台あたりの賃料が1万円以内の地域もあり、固定資産税を納めるだけで収益がほとんど残らない場合もあります。もし、駐車場経営をする方は、委託先を探す上で、できるだけ多くのパーキング業者を比較しましょう。

 

パーキング業者によって、費用や収益の配分が異なるためです。

 

転用性

また、アパート経営、売却など他の土地活用に転用しやすいことも、初めて土地活用をする方にとって、参入しやすい理由です。

 

ソーラーパネル経営

ソーラーパネル経営とは、ソーラーパネルで発電した電気を電力会社へ売電することで収入を得ることです。

 

費用

ソーラーパネル経営は、駐車場経営と同じく初期費用があまりかからないため、土地活用の中でも参入しやすい方法と言えます。kWの大きさに応じて初期費用は高くなりますが、1kWあたりの相場は、大体40万円~50万円です。

 

住宅用のソーラーパネルであれば4kWが相場ですが、10kWで運用する場合でも初期費用は500万円前後になります。また、年間あたりの維持費は1kWあたり3,600円であるため、10kWで運用する場合も維持費は36,000円です。

 

収益性

ソーラーパネル経営の収益は、買取価格と日当たりの良さで算出しますが、買取価格は、10年~20年間固定であるため、日当たりの良さで収益が決まると思ってください。日当たりが悪くなければ、利回りは大体5%~10%だと言われています。

 

安定性

電力の買い取りは国が行うため、アパート経営や駐車場経営と違い、客がつかないといった心配がありません。「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、10年~20年は固定価格で売電することができるので、運用リスクは低いです。

 

転用性

また、駐車場経営ほどではありませんが、ソーラーパネルの経営も、アパート経営、売却など他の土地活用に転用しやすい土地活用です。

 

賃貸・テナント経営

 

収益性

土地活用の中でも、アパート経営や、テナント経営は高い利益が見込めると言われています。

 

費用

しかし、建築費用など初期費用は高くつきます。また、不動産は老朽化に従い価値が無くなるため、メンテナンスをしなければなりません。そのため、将来的に発生する維持費、修繕費などを念頭に入れた上で経営をするべきです。

 

安定性

また、借り手が見つからなければ収入は途絶えます。そのため、空室を無くす努力をしなければなりませんが、不動産業者に借り上げてもらい、代わりにアパート・テナント経営(サブリース)をしてもらうことも一つの手段です。

 

転用性

最終的に利益が見込めなくなった場合、不動産売却へ転用することも検討するべきでしょう。

 

節税効果

土地は高額な相続税が発生する相続財産です。土地に課さられる相続税は、土地の評価額に応じて決まりますが、賃貸用の建物を建てることで80%近くの評価額を抑えることができるため、高額な相続税を抑えることができます。

 

また、土地の評価額は、算出方法によって金額に差がでますが、相続税を安く抑えるために、評価の査定は税理士に依頼するべきでしょう。

 

参考:「相続税対策に小規模宅地等の特例が有効な理由と減税の計算例

 

商業施設経営

 

収益

賃貸経営と同じく、コンビニやドラッグストアなど商業施設の経営も、高い収益が望めます。来客数を増やすためには、品揃え、陳列方法、その地域や季節、流行によって左右するお客のニーズを意識しなければなりません。

 

そのため商業施設経営は、賃貸経営以上に経営手腕が求められます。

 

費用

建築費用が高くつくため、資金繰りに苦しむかもしれません。金融機関から融資してもらうことが一般的かもしれませんが、維持費と共にローンの返済も念頭に入れる必要があります。

 

安定性

収益は経営の腕によりますが、同時に立地に左右される部分も大きいです。人通りの多い立地にあるのか、または近くに他のコンビニやドラッグストアなど競合店舗がないかなど、商業施設を経営する上での立地の良さは確認しましょう。

 

転用性

もし経営が行き詰った場合、売却を検討するべきです。建物自体を買ってもらうこともできますが、更地にした方が、買い手はつきやすいでしょう。

 

定期借地

定期借地は、コンビニや大手飲食店など、店舗開発系の会社に土地を貸すことで、対価として地代を得る土地活用になります。

 

費用

定期借地のメリットは、借り手である運用業者が、建築、お店の運用を行うため費用がかからないことです。

 

転用性が低い

しかし、最低10年以上は業者へ土地を提供しなければならず、その間は他の土地活用に転用することができません。土地の大きさによっては、定期借地を依頼できる業者は変わりますが、コンビニであればそこまで土地が大きくなくても依頼することが可能です。

 

売却

 

転用性

売却は、他の土地活用で運用が行き詰った際に、最も転用しやすい土地活用になります。

 

収益性

売却価格は、立地や築年数、不動産の構造にもよりますが、売却後は収益を得ることはできないので、売却は最終手段として考えてください。

 

費用

売却する際には、仲介手数料、売場契約書に貼る印紙代などがあげられます。

 

参照:「不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

 

安定面

また、手っ取り早く現金化することができる上に、売却後は土地を所有しないため運用に伴うリスクはありません。

 

節税効果

土地を所有しないということは、売却後は固定資産税を納める必要がなくなるということです。

 

 

自分に適した土地活用の方法を見つけるためには

比較ポイントを元に土地活用の方法を紹介していきましたが、結局、どの土地活用を選ぶべきなのでしょうか。

 

土地の状況を確認する

立地の良さや、土地の広さによって適切な土地活用の方法は異なります。そのため土地活用する土地の立地、面積に合った土地活用の方法を絞りましょう。

立地

面積

活用方法

広い

ソーラーパネル経営以外の全て

狭い

アパート経営・駐車場経営・商業施設経営・定期借地

×

広い

商業施設経営・ソーラーパネル経営・定期借地

×

狭い

コンビニ経営・定期借地(コンビニ)

 

土地活用する目的を明確にする

続いて土地活用する目的を明確にしましょう。

 

収益重視の場合

高い収益を望む方は、アパート経営や商業施設の経営が適しています。

 

費用を抑えたい場合

反対に費用を抑えたい方は、駐車場経営、ソーラーパネル経営、定期借地の中から土地活用の方法を選びましょう。

 

安定性を重視する場合

収益を安定化させたい方には、ソーラーパネル経営や、定期借地が合っています。

 

相続税を安く抑えたい場合

相続税を安く抑えたい方は、アパート経営をするか、または住居用の家を建てるのが良いでしょう。また先ほどお伝えした通り、土地に発生する相続税の額を抑える上で、税理士に依頼することは最適です。

 

 

まとめ

以上が土地活用を比較するポイントと、各土地活用の方法になります。自分に合った土地活用の方法を見つける上で、今回の記事を参考にしていただけたら幸いです。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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