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相続登記にかかる費用|自分で手続きする際の費用と専門家の費用相場
2017年08月29日

相続登記にかかる費用|自分で手続きする際の費用と専門家の費用相場

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相続登記とは、不動産の所有者が亡くなり、相続や遺贈によって新たにこの不動産を取得した人に不動産の名義を変更するための手続きをいい、いつまでにしなければならないというような期間制限や、しないことについての罰則もない相続手続きと言うことができます。

 

そういう意味では比較的緩やかな手続きと考えていただいて差し支えないかと思いますが、相続登記をしないでおくと、新たな所有者が亡くなった際の相続や、そもそもの不動産の管理・処分の際にトラブルを招く可能性があります。

 

相続登記は、法務局や登記所に所定の申請書と必要書類を提出し、登録免許税を支払うことで完了することができますが、自分で行う場合と専門家に依頼する場合とで費用には若干の違いが出てきます。

 

今回は、相続登記にかかる費用について、必ずかかる登録免許税や実費のほか、専門家の費用相場もご紹介していきたいと思います。

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相続登記にかかる費用とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなり、相続によってその不動産の所有者が変わった際に、故人から新たな所有者へ名義変更を行う手続きのことを言います。

 

相続登記は、不動産の住所地を管轄する法務局や登記所で手続きを行うのが一般的ですが、その際に「登録免許税」という税金と、所定の申請書および添付書類を準備する必要がありますので、無料でできるというわけではありません。

 

まずは、相続登記にかかる具体的な費用についてご紹介いたします。

 

登記にかかる税金|登録免許税

不動産の所有権や持分権を登記する場合、「登録免許税」という税金が課されます。

 

この登録免許税は、どういった経緯で不動産を取得し登記に至ったかによって税率が異なっており、相続を原因とする登記申請の場合は「1,000分の4(0.4%)」という税率になっています。ただし、ここでいう「相続」には被相続人から相続人への遺贈は含まれるものの、相続人でない人への遺贈は含まれず、この場合は「贈与」による取得として「1,000分の20(2%)」の税率が課されます。

 

登録免許税は、固定資産課税台帳価格(=固定資産税評価額※1,000円未満切り捨て)×税率によって算出することができ、100円未満の端数は切り捨てられることになっています。例えば固定資産税評価額が510万1,300円の不動産を相続した場合、51万1,000円×0.4%=20,400円が登録免許税額ということになります。

 

なお、固定資産税評価額が1,000円に満たない場合は1,000円として計算し、算出した登録免許税が1,000円未満の場合は納税額は1,000円となります。加えて、土地と建物は別々に登録免許税がかかりますので、例えば自宅の敷地と建物を相続した場合には、土地と建物それぞれに登録免許税がかかってきます。

 

必要書類を揃える費用

相続登記の申請には、所定の申請書のほか、次のような添付書類を提出する必要があります。

 

  • 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本
  • 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票の写し
  • 遺産分割協議書
  • 遺言書がある場合は遺言書

 

このうち、被相続人や相続人の戸籍謄本を取得する際には1通あたり450円~750円程度かかりますし、住民票の写しも300円程度かかります。相続人が少なかったり、協力して各自が戸籍謄本等を取得できるのであれば、まとまった出費にはなりませんが、被相続人が転籍を繰り返していたり、相続人同士で協力が期待できない場合には、これらの書類を揃えるのにも手間やお金がかかります。

 

また、相続登記の申請をする際には、登記しようとする不動産の情報を性格に記入する必要があるので、この不動産の登記簿謄本を取得するのに1物件あたり480円~600円がかかります。

 

必要書類を揃える費用は、相続人や不動産の数が少なければさほど高額にはならないかと思いますが、遠方の役所へ交付請求をする際には郵便代や交通費がかかってきますので、ケースによってはまとまった費用が発生する可能性があります。

 

専門家に頼む際の報酬

相続登記の手続き自体は比較的簡単なもので、所定の申請書が正しく記入でき、登録免許税の計算を間違えなければ、自力での手続きも充分可能になっています。

 

しかし、相続内容が複雑だったり、不動産の所在地が遠方だったりといった場合には、自力で手続きをするよりも専門家に依頼してしまったほうが安上がりになる可能性もあります。

 

そして、専門家に相続登記を依頼すると、登記にかかる費用(実費)に加えて、専門家の報酬も発生するのが通常です。

 

例えば関東在住の人が北海道の不動産の相続登記をしたい場合には、郵送やインターネットでの手続きを考えるかと思いますが、どうしても手続完了までの時間がある程度かかります。登記申請から手続完了までは概ね1週間程度を見ておけば良いのですが、郵送などタイムラグがある方法で申請を行うと、申請書に不備があった場合など訂正するのに時間がかかることになりますので、早く相続登記を済ませて不動産を処分したいといったケースでは不向きと言えるでしょう。

 

相続登記を専門家に頼む場合、登記の専門家である司法書士を選択する方が多いかと思いますが、専門家の報酬は事案や依頼内容によって大きく変わってきます。

 

相続登記単体を依頼するのであれば、3万円~7万円程度が報酬相場になっていますし、相続人調査や戸籍の取り寄せ、遺産分割協議書の作成を含め相続登記までサポートするといった内容で7万円~15万円程度のお得なパック料金を設定している事務所もあります。

 

また、不動産の数や内容によっても費用が変動しますので、このあたりは相談の際に詳しく聞くのが一番かと思います。

 

 

登録免許税の計算方法

先ほど簡単に登録免許税の計算方法もご紹介いたしましたが、登録免許税の計算式自体は【課税標準×税率】というシンプルなものになっています。

 

登録免許税の課税標準は、登記の原因によって「不動産の価額」「債権金額」「不動産の個数」のいずれかが適用されます。

 

相続登記の場合は不動産の価額が適用される結果、固定資産税評価額(1,000円未満切り捨て)×税率(1,000分の4または1,000分の20)が登録免許税の計算式になります。

 

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や市区町村役場で管理される固定資産課税台帳によって知ることができます。ただし、相続登記にかかる登録免許税の計算に使用する固定資産税評価額は必ず申請年度(4月~翌3月)のものでなければならないので、相続から登記までの期間が開いている場合には、間違って前年度のものを使用しないように注意しましょう。

 

以上のことから、相続登記の登録免許税については、以下のポイントを押さえておけば良いかと思います。

 

  • 計算式は【申請年度の固定資産税評価額×0.004】
  • 固定資産税評価額は1,000円未満切り捨て
  • 算出した登録免許税に100円未満の端数がある場合は切り捨てる
  • 複数の不動産をまとめて申請する場合、最初に固定資産税評価額を合計し、1,000円未満を切り捨てた後で登録免許税を算出し、100円未満を切り捨てる

 

具体例:自宅敷地(固定資産税評価額 1,500万2,500円)と自宅建物(固定資産税評価額850万4,730円)を相続した場合の登録免許税

 

①固定資産税評価額を合計する

1,500万2,500円+850万4,730円=2,350万7,230円

⇒1,000円未満切り捨て=2,350万7,000円

 

②登録免許税の計算

2,350万7,000円×0.004=9万4,028円

⇒100円未満切り捨て=9万4,000円

 

相続登記の専門家費用相場 

相続登記を専門家に依頼する場合、まず候補になるのが司法書士ですが、他の相続手続きも手伝ってもらいたい場合には、弁護士や税理士といった専門家も選択肢に入ってきます。

 

専門家の費用は、事務所や事案によって結構な違いが出てくるため、一概にこれが相場であると言い切れない部分がありますが、司法書士に相続登記のような定型的な手続きだけを依頼する場合には、概ね5万円~10万円程度で収まるケースが多いです。

 

相続問題を専門家に依頼する場合、どこまでの手続きを依頼するかによって費用が大きく変動します。

 

例えば「士業」と呼ばれる専門家の場合、職権で戸籍等を集めることが比較的簡単にできますが、この書類収集を依頼すると1.5~2万円程度の費用がかかりますし、相続人調査や財産の調査、遺産分割協議書の作成代行を依頼するとそれぞれ2~5万円程度の費用が発生します。

 

そのため、専門家費用をできるだけ抑えて相続登記を依頼したい場合には、自分でできる手続きは自分でこなして最低限の手続きだけを依頼するか、最初から全ての手続きがセットになっているプランを利用するかの2択で考えると良いかもしれません。

 

参考:相続登記の専門家費用の比較

 

司法書士

土地家屋調査士

弁護士 

税理士 

依頼できる内容

不動産の登記全般

不動産の「表示に関する登記」のみ

 

※所有権移転登記や保存登記はNG

※分筆や合筆、新築時以外はほとんど関係なし

法律問題全般

 

遺産分割・相続に関する紛争解決

 

不動産の登記全般(※ただし精通していない可能性はあります)

登記にかかる登録免許税の計算、相続税や確定申告に関する相談

 

※登記手続きはNG(他の専門家と提携してパック料金を設定している事務所もある)

費用相場

報酬:3万円~7万円

 

書類収集などの手続き込みのパック料金:7万円~15万円

 

遺産分割や相続放棄などの一括した相続手続きを含めて依頼する場合:15万円~30万円程度

・境界確定測量の報酬:25万円~60万円

 

・現況測量の報酬:10万円~20万円

 

・分筆登記申請の報酬:概ね40万円~

 

・土地地積更正登記申請の報酬:概ね40万円~

 

・合筆登記申請の報酬:7万円程度~

着手金:10万円~

 

報酬:経済的利益によって異なる

 

※事案によって異なる

報酬:個人の確定申告のみは3~10万円程度

 

・登記のパック料金の例(相続の場合):資料収集・名義変更・相続税申告等含め50万円~ 

 

専門家に相続登記を依頼するか否かの判断基準

相続登記を専門家に依頼するか否かは、大まかに「不動産の種類と数」と「相続内容」によって判断するのがおすすめです。

 

①不動産の種類と数

不動産は、「土地」と「建物」に分けることができますが、その用途によって更に細分化した細かな区分が設けられています。また、単独所有物件なのか、共有によって持分を所有する物件なのかといった違いもありますし、建物の場合はどういった構造なのかも把握して登記手続きをしていくことになります。

 

相続登記は不動産の所在地を管轄する法務局や登記所を相手に手続きすることになりますが、遠方の物件の場合、郵送やインターネットでの申請を検討しなければならないため、手続きが少々面倒になる可能性があります。

 

インターネットでの申請は、事前に申請用のソフトウェアをインストールし準備しなければならないなど意外に手間がかかるので、ある程度パソコンの知識がないと難しいかもしれません。

 

そして、相続登記は1枚の申請書で複数の物件をまとめて申請することができますが、申請先の法務局が管轄している物件に限られるので、A法務局の管轄する物件を他の物件とまとめてB法務局で相続登記することはできません。また、登記原因や当事者が異なる場合にも、まとめて手続きすることはできません。

 

このため、相続不動産が同一管轄内に複数ある場合はあまり問題になりませんが、点在している場合や当事者が異なる場合には、まとめて専門家に依頼したほうが手間が少ないかと思います。

 

以上のことから、相続した不動産の用途が不明な場合や、分譲マンション等の区分所有建物の場合、遠方にあって手続きが面倒な場合などは、専門家へ相続登記手続きを依頼してしまったほうが無難でしょう。

 

②相続内容

不動産を相続する場合、1つの所有権を数人で共有して相続することがあります。例えば亡父の所有していた自宅不動産を母と子で共同相続する場合などが典型例になりますが、こういった場合には共有持分を決定してその旨を登記することになります。

 

共有によって不動産を相続する場合、持分の大きさに関わらず、その不動産の全体を利用する権利を有することになりますが、不動産を処分したい場合には共有者全員の合意がないと売却手続きを進めることができません(自己の持分のみを処分することは自由にできます)。

 

共有による登記は、相続人同士の仲が良く、全員が納得している場合であれば自力で手続きする方が安上がりになりますが、相続人に被相続人の隠し子がいる場合など後々紛争が生じそうな気配がするケースでは、専門家に間に入ってもらって登記手続きをしたほうが無難かと思います。

 

また、自宅の敷地と建物とを別々の人が所有する場合など、登記申請の際に複数の申請書を作らなければならないケースでは、一々委任状を確認したり必要書類を準備するのに手間がかかることが多いので、専門家にまとめて手続きしてもらうと短期間でスッキリと手続きを終えることができるでしょう。

 

相続登記を専門家に依頼するか否かは、相続手続きのうち何を重視したいかによって変わってきます。費用を抑えたいのであれば極力自力で手続きした方が希望に添えると思いますし、相続財産等に余裕があり、早く確実に手続きを終わらせたいのであれば専門家に依頼した方がスムーズです。

 

また、既に紛争が生じているため弁護士に相談したり、相続税の申告までを見据えて税理士に相談するのもおすすめです。

 

ただし、後から「やっぱりこの手続も代行してもらいたい」というように思いつくまま依頼内容を増やしてしまうと、追加料金が発生したり、現在依頼している専門家では受任できない性質の手続きで他の専門家に頼み直さなければならないなどといった場合もありますので、実際に依頼を決める前に様々な可能性を考慮して、じっくり相談に乗ってもらってから依頼することをおすすめします。

 

生前贈与や相続で取得した不動産はどうすべき?4つのケースとあなたが考えるべきこと

生前贈与や相続によって不動産を取得することになっても、今後その不動産をどう扱うのか、決めかねている人も多いと思います。

 

主な選択肢としては、次の4つが考えられます。それぞれどのような特徴があるのかを見たうえで、あなたが考えるべきことを解説していきます。

 

  1. 自分や家族・親族が住む
  2. 売却する
  3. 活用して収益化する
  4. そのまま放置する

 

ケース1|自分や家族・親族が住む

生前贈与・相続で取得した家に、あなた自身やご家族・親族が住むというケースです。自分たちの暮らしに活用できるならそれに越したことはありませんし、これといったデメリットもありません。

 

ただし住んでみた結果、次のような状況になっている場合は、住み替えも選択肢に入れてみてもいいかもしれません。

 

家屋が古くなっていて修繕に費用がかさむ

→売却額次第では新しい家を買ったほうが最新設備で快適に暮らせる

土地・家屋が狭小で住みづらい

→立地によっては高く売れる可能性あり。売却したお金でより広い家を買えるかも

立地が悪くて生活スタイルが変わってしまった

→生活スタイルが変わったことで結果的に費用がかさんでいるなら、現金化したほうが得

 

住み替えのときは、住み替え前の家を売却して、新居の購入資金や引っ越し資金に充てるのが一般的です。住み替えを検討するなら、まずは家の査定を受け、どのくらいの金額で売れそうなのかイメージをつけておきましょう。売却の流れや査定については、こちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

 

ケース2|売却する

初めから売却を考えている人もいるでしょう。売却すればまとまった現金が入ってくるので、その後の生活設計もしやすくなります。

 

ただし、立地によっては売却に時間がかかったり、かなり安値を付けられてしまう可能性があります。できるだけ高値でスムーズに売却するためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になってきます。

 

その方法については、次の章で詳しく解説しています(←クリックするとページ下部へ移動します)。

 

ケース3|活用して収益化する

土地や家屋を活用して、賃貸住宅や施設の経営をし、収入を得るプランです。経営がうまくいけば、いわゆる「不労所得」が長期的に入ってくるので、家計の大きな助けになるでしょう。

 

ただし、不動産の活用はハードルが高いのも事実です。不便な土地だと借り手を見つけるのに苦労するかもしれませんし、今の家屋を利用しようにも何らかの修繕・改修が必要になるケースが一般的です。つまり、初期投資が必要なのです。

 

この初期投資分を回収できるような、収益化プランを立てていかなければなりません。うまくいかないと、いつまでも赤字が続いてしまう可能性もあります。不動産の投資・運用に関する知識がない人にとっては、それなりにリスクの大きな選択といえるでしょう。

 

不動産を売却した場合/活用した場合の比較

 

売却した場合

活用した場合(賃貸住宅経営など)

初期費用

・仲介手数料

・各種税金

・その他諸費用

数十万円~数百万円単位が一般的

・建築費用

・各種手数料

・各種保険料

・その他諸費用

数千万円~数億円単位が一般的

継続的にかかる費用

なし

維持・管理費

短期的な利益

売却収入

なし

長期的な利益

なし

家賃収入など

節税効果

なし

あり

赤字リスク

なし

あり

 

上手に活用できる自信がなければ、不動産を売却してまとまったお金に換えるほうが安全です。売却の流れについてはこちらをご覧ください(←クリックするとページ下部へ移動します)。

 

リスクを理解したうえで不動産の活用を目指すなら、活用プランを作っている複数の業者に一括で資料請求・見積を依頼し、どんなプランがあるのか、本当に利益が出るのか、よく吟味したうえで決めましょう。

 

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ケース4|そのまま放置する

使用予定や活用予定がないので、とりあえず不動産をそのままにしておく、というケースですが、これはおすすめできません。固定資産税・都市計画税がかかり続けるからです。

 

また、実際には不動産の維持・管理費用も必要になります。維持管理が適切に行われないと、国から「特定空き家」に指定され、固定資産税が通常の6倍、都市計画税が3倍になる可能性があるのです。

 

こんなにかかる!不動産を放置したときの年間費用

(例:1,500万円の価値がある空き家の場合)

費目

特定空き家に指定された場合

最低限の維持・
管理をした場合

固定資産税

14.7万円

2.45万円

都市計画税

3.15万円

1.05万円

維持・管理費

10万円

合計

17.85万円

13.5万円

10年分に換算

178.5万円

135万円

 

 

放置はNG。売却か活用を検討すべき

前述の通り、生前贈与や相続で取得した不動産をそのままにしておくのは、お金が出ていくばかりなので得策ではありません。早めに売却で現金化するか、活用での収益化を目指しましょう。

 

まずは売却を検討してみるのがおすすめです。活用にはリスクがともなう一方、売却なら一度にまとまった現金が入ってくるため、リスクは非常に小さいといえます。

 

生前贈与・相続で取得した不動産には、基本的にローン残債がないことも、売却するうえでの大きなメリットになります。ローン返済途中の不動産を売却する場合、売却によるローン完済を目指す必要があるため、売却額で妥協できないケースが多いでしょう。そうすると、必然的に売却成立の難易度は上がります。

 

その点、生前贈与・相続で取得した不動産は、あまり金額にシビアになる必要はないため、売却しやすいのが特徴です。そのまま持っていてもお金がかかるので、多少安くても早めに売却したほうが得、という判断もあるでしょう。

 

もちろん、許容範囲を超えて安値で売る必要はありませんし、「売るならできるだけ高値」を目指すのも当然のことです。親や親族から受け継いだ大切な不動産ですから、家族でしっかり話し合う必要がありますね。

 

生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の手順

ここでは、生前贈与や相続で取得した不動産の売却を検討する場合の具体的な手順をご紹介していきます。

 

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不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

 

 

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ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

 

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まとめ

いかがだったでしょうか。

 

相続不動産には最初の段階で相続税がかかりますが、相続登記の際には登録免許税が、継続して所有する場合には固定資産税が、それぞれかかってくることになります。

 

したがって、どういった内容で相続するか、相続した後でどのように管理していくかによって将来的な出費が左右されることになりますから、早急に不動産の処分をしたいのであれば、できるだけ早い段階で相続登記まで済ませておくことをおすすめします。

 

また、相続不動産については売却の際の取得費の優遇や譲渡所得の特別控除が利用できる可能性がありますので、将来の税務の観点から税理士に相談してみるのもひとつの手段ではないかと思います。

 

本記事が、少しでもお役に立てれば幸いです。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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