全国の相談に対応できる不動産の相続に強い弁護士一覧

結論から申し上げますと、特別受益にはあたらないと考えます。

特別受益たる贈与にあたるには、贈与の時点において、被贈与者が贈与者の推定相続人である必要があります。
本件の場合、住宅購入資金の提供（贈与）がなされたのは婚姻前のことであり、その時点では、再婚相手の女性（被贈与者）はお父様（贈与者）の推定相続人ではありません。ですので、特別受益にはあたりません。

二女と長男（弟）が土地建物を相続し、長男（弟）が居住してる、以前は母も同居していた、という状況かと思います。処分されたものの返還請求はそのものの特定が必要で難しい。賃料請求も、取り決めがないので当然には発生しない。ただ共有であれば共有物分割の法的手続きをとって、そのなかで解決していく、ということは考えられそうです。

借地権については、第三者に借地権付建物を売却する、地主に買い取ってもらう、地主から所有権を譲り受ける、地主と協力して借地権付建物を売却する、といった選択肢があります。手続きとしては民事調停がいいのかと思います。

地主と祖母との間に賃貸借契約があったのでしょうね。
祖母の死亡により、貴方様が、祖母の賃借権を相続し、貴殿が借地人になったものと思われます。
もっとも、貴殿は、１０年程度、地代を支払っておりませんので、債務不履行があります。
地主から内容証明郵便で、貴殿との賃貸借契約について、債務不履行を理由に解除するという通知があったものと思われます。
１０年程度地代を支払っておらず、今後も、未払い地代を含めて支払う見込みがないのであれば、地主は、貴殿との賃貸借契約を解除することができますので、すでに貴殿には借地権はないものと考えられそうです。
借地権がない以上、貴殿は建物を解体して退去しなければなりません。
貴殿としては、解体費用、退去費用を支払えないことを説明して、地主さんに諸費用を負担してもらって、退去するという方向で、交渉することになるのかもしれません。
貴殿のお話から推測して、回答させていただいておりますので、かかる回答が間違っているかもしれません。債務整理を担当されている弁護士さんや、その他きちんと説明してくれる弁護士さんに、内容証明郵便や登記など資料等を持参した上で、相談されてみるとよいと思います。

ご相談ありがとうございます。

１　着手金・報酬金(別途消費税)
　⑴　経済的利益　あなたが遺産分割で取得する金額
　⑵　着手金　経済的利益が、300万円以下　経済的利益×8％　300万円を超え3000万円以下　経済的利益×5％＋9万円
　⑶　報酬金　経済的利益が、300万円以下　経済的利益×16％　300万円を超え3000万円以下　経済的利益×1０％＋18万円
　⑷　実費　印紙代、通信費、謄写料、交通費など　裁判所などに納付する保証金、保管金、供託金などもあります。
　　　　　　遺産調査や戸籍謄本等を取り寄せの費用

２　使い込み　生前、遺産から払戻しをしている形跡がある場合。
　協議や調停で解決できないと、訴訟(地方裁判所)をやることになります。
　別途、着手金、報酬金、実費が必要になります。

　他にご質問がありましたら、またご連絡ください。

お問い合わせありがとうございます。
限定承認の形式的な要件は満たしている前提で回答させていただきます。

限定承認には、被相続人がしていた、身分保証、連帯保証が新たに発覚するリスク、手続が相続ではなくなることによる通常より有利な各種相続税制の非適用のリスクが含まれます。したがって、結論としてましては、慎重に検討した上で手続きをする必要があると言えます。詳細は以下のとおりです。

限定承認の手続き自体が、相続人が相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ手続です。複数の相続人がいる場合は、相続財産管理人が選任され、その元で及び裁判所の手続きの中で換価弁済が進められることとなります。つまり、恣意的に清算を操作できるような手続きではそもそもないということです。

不動産について、先買権を行使したとしても、実勢価格と競売価格によほどの開きがない限りメリットはそこまで大きくないと思われます。なぜなら、限定承認は煩雑な手続きで、単純相続や相続放棄に比べて多額の費用が掛かるためです。800万円の不動産だった場合は、その差額を費用で消化してしまう可能性もあります。また、この費用は思い通りの結果にならなくても生じるものになります。したがって、予想外の債務が発覚したり、財産が思いのほか低額でしか換価できなかったりした場合、費用が持ち出しになる可能性があります。

端的に申し上げれば、儲けたいのであれば単純相続し、損したくないのであれば相続放棄をすることをお勧めします。

限定承認という手続きは、一見、良い所を取った手続きのように思われがちですが、実際は、それなりの金額の手続き費用が生じることを確定してしまう中途半端な手続でもあります。もちろん、上手くいけば一定の財産を相続できる可能性はあります。ただ、単純相続をした場合に比べれば費用の分割り引かれてしまいます。

したがって、よほど相続してあげたいものがあるが、疎遠にしていたことから生活状況が判然とせず、債務が多くあった場合は残念ながら相続することを諦める、くらいの温度感の方が利用に適している手続になると言えます。

よって冒頭のとおり、慎重に検討した上でする必要がある手続と言えます。

これらをご理解いただいた上、限定承認の申述を弁護士に依頼することを検討されるようでしたら、リンクより個別に当事務所までお問い合わせいただければ幸いです。

なお、できるだけ相続できる財産が多くなるようにしたいという意向は理解しますが、限定承認は、裁判所の監督下での精算手続きにつき、代理人に裁量があるような性質の手続きではありません。ご相談の際は、この点について、重々ご承知いただければと思います。

よろしくご検討くださいませ。

「覚書」が自筆証書遺言の形式を満たしている場合には、「遺産分割の禁止」として５年間の遺産分割が禁止される可能性があります。
民法９０８条１項では、「被相続人は、遺言で、（中略）相続開始のときから５年を超えない期間を定めて、遺産の分割を禁止することができる。」と規定されています。
「共有持ち分とする」との表現は、「誰かの名義にせずに共有のまま置いておく」との意味に取れますので、「遺産分割を行うな」（＝遺産分割の禁止）と解釈することが可能です。
もっとも、遺産分割の禁止は最長５年ですので、５年経過後に遺産分割を行うことは可能です。
また、そもそも、「覚書」が自筆証書遺言の要件を満たしていなければ、効力はありません。
なお、「かなりの部分」というのは、実際の覚書ではどの部分か特定されているのでしょうか？文字どおり「かなりの部分」と記載されているのでしたら、どの部分かを特定できないので遺産分割禁止の効力はないものと思います（私見）。