全国の相談に対応できる不動産の相続に強い弁護士事務所一覧

相続財産の内容・資産評価とお母様の認知症の程度が不明ですが、相続財産については、主たる財産は借地権と借地上の建物、お母様の認知症の程度は軽度であることを前提にして回答します。
　結論として、遺産分割については、すべてお母様が相続する内容の遺産分割協議を成立させ、借地権の名義変更もすべて完了させるべきであろうと考えます。
　ご自身の体調あるいは妹夫婦の長男の問題を、お父様の相続に関する遺産分割協議の際の検討ファクターにいれると収拾がつかなくなります。お母様の今後の介護に支障が生じないようにするという方針のもとに単純に考えた方がいいでしょう。主たる相続財産が不動産しかなく、預貯金の残高に不安がある場合は、お母様の今後の介護資金を確保するために、借地権処分も視野にいれなくてはならないかもしれないからです。
　なお、認知症の程度が重い場合は、成年後見人の選任が問題になります。遺産分割後将来的な不動産処分も視野に入れるとなると、弁護士を成年後見人に選任することになると思います。

まず現在の建物所有者を調査しないことには何も話が進みません。
登記の住所を基に住民票や戸籍を取得していくことになりますが，ご自身で難しければ，弁護士に依頼するほかないでしょう。
その上で，どのような契約関係に基づいて建物が存在するのか，それにより対応も異なると思います。それも明らかでなければ，所有者との新たな交渉により解決を図るほかないでしょう。
弁護士費用（報酬）については，得られる経済的利益に基づき算定されるのが一般的です。本件でいえば土地の価格がそれにあたるかと思います。現在，弁護士報酬は各弁護士が独自に定めていますので，依頼する弁護士にご相談下さい。

ご相談の内容を拝見する限り、かなり悪質なケースであり、大変ご不安なお気持ちでいらっしゃることと思います。

まず、あなたが検討されている 「不動産の明渡し訴訟」や「真正な登記名義の回復を求める訴訟」 は、まさにこのようなケースで取られる代表的な対応です。
仮に偽造された書類によって不動産の名義が変更されていたとしても、真実の権利関係に基づいて登記を是正し、不動産を取り戻すことは法的に可能です。

特に本件では、AやBが文書偽造などで 刑事裁判において有罪判決を受けているとのことですので、その事実は民事裁判でも非常に重要な意味を持ちます。
刑事事件の判決内容や捜査記録、押収された書類などは、偽造された遺言書や贈与契約書が実際には存在しないものであったことを示す資料として利用できる可能性があります。

ご懸念のとおり、相手方が民事裁判で素直に証拠を提出しないことは十分に考えられます。
もっとも、裁判では必ずしも相手方の提出する証拠だけで事実を立証するわけではありません。

例えば、
・戸籍などにより相続人であることを示す資料
・不動産の登記記録
・刑事裁判の判決や公判資料
・偽造書類の存在を示す証拠
などを積み重ねることで、登記の原因となった贈与や遺言が実際には存在しない（無効である）ことを立証していくことが可能です。

また、不正な登記によって権利を侵害された場合には、
・登記の是正（真正な登記名義の回復）
・不動産の明渡し
・不法行為に基づく損害賠償
といった請求を併せて検討できる場合もあります。

このように、本件は法的に回復を図る余地のある事案と考えられますが、
相続関係の整理、不動産登記の経緯の調査、刑事記録の活用など、専門的な対応が必要になる可能性が高い案件です。

そのため、できるだけ早い段階で、相続や不動産紛争を扱っている弁護士に相談し、
・登記の経緯の調査
・刑事事件記録の取り寄せ
・提起すべき訴訟（登記回復・明渡し等）の整理
といった点を具体的に検討されることをおすすめします。

適切に対応すれば、不正な登記を是正し不動産を取り戻せる可能性は十分ありますので、まずは専門家とともに証拠関係を整理するところから進めていくとよいでしょう。

妹さんの行動に不信感もあり、ご自身としてはお母様の今後の費用等も心配ということですね。
ところで、おそらくなのですが、妹さんが成年後見人をご自身にやってくれと言ってきているあたり、妹さんはあまり成年後見人の業務遂行について理解していないように思います。妹さんが頼んでいる弁護士も、どうでしょうか。わかっているかもしれませんが、わかっていない可能性があるように思います。
というのも、対象の不動産については、少なくとも元々お母様が住んでいた家だと思いますが、この場合、少なくとも裁判所に居住用不動産の売却許可を求めたり、成年後見人としてはやることがいくつかありますし、結構大変です。
しかも、親族が後見人だとタダ働きです。
ご自身がなぜ、そんなことを妹さんのためにやるのかわからいません。

また、別にそんなことをしてあげる必要がないなら、しなければ不動産の売却は出来ませんから、ご自身の目的（質問の「実家の売却を阻止する方法はありますか？」について）も達成されます。
つまり、悩むだけ無駄でしかありません。

なお、妹さんに施設費用の折半を求める場合、なかなか難しいですが、例えば家庭裁判所に親の扶養についての調停を起こしてみてはいかがでしょうか。

上記のいずれについても、詳細によっては方針や対応が変わってきます。
素人判断で失敗しないために、地元の弁護士に面談での相談を予約して、相談なさることをお勧めします。

ご質問にお答えします。

現実として、お母様が名義になっている以上、正直に申告しないといけません。

お母様が生存中に、ご自身に家屋や土地を移転すると贈与（０円やかなり安い金額で譲る贈与、時価相当額なら売買）となり、高額な税金が生じる可能がありますのでご注意ください。

登記の変更は、簡単にはできません。
贈与でも売買でも、お母様との適式な契約書がないと、登記官は登記を受け付けてくれません。

脱法行為のようなことを思っているようであれば、詐欺にもなりかねませんので、特養には正直に申告されたほうがよいと思います。
なお、お母様が、認知症であるならば、贈与も売買も無効になる可能性があります。
認知症の傾向が強いのであれば、成年後見つまり後見人を立てて、不動産の売却や管理を行う必要があります。

お父様が、お父様の実兄（被相続人）の相続人となる場合かと思いますが、借地上の建物の収去などは大変お金がかかるものですし、その負担を負うのは過大な負担となろうかと思います。
しかし、相続人である場合、被相続人の賃借人たる立場も相続するため、収去の負担を負うことになります。費用は他に同順位の相続人がいるかどうかによります。
収去の負担を負いたくない場合、これは、相続放棄をするよりありません。
手続等について、裁判所にお問い合わせいただくか、地元の弁護士に相談なさってください。

借地権については、第三者に借地権付建物を売却する、地主に買い取ってもらう、地主から所有権を譲り受ける、地主と協力して借地権付建物を売却する、といった選択肢があります。手続きとしては民事調停がいいのかと思います。