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公開日:2017.12.4 

不動産投資で節税できる理由と投資で課税対象額はどれくらい下がるか

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私達は日常生活を送る中で、いろいろな税金を支払っています。買い物をすれば消費税が課されますし、お給料を貰えば所得税が課されますし、どこかに住んでいるだけでも住民税が課されます。

今回は不動産投資を行うことで、なぜ所得税と相続税が節税できるのかについてご紹介させていただきます。

【関連】不動産の相続税の計算方法と注意点|節税のための全手法

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不動産投資でなぜ節税ができるのか

不動産投資を行うと所得税と相続税が節税できるとお伝えしましたが、なぜ節税に繋がるのか、以下でそれぞれ確認していきましょう。

所得税を節税できる理由

不動産投資をしている人が会社からも給料を貰っている場合、毎月の給料から所得税分の金額が天引きされています。

税計算では、給料と不動産収入を合計したものを課税対象とするので(給料+不動産収入=所得税の課税対象額)、もし不動産投資による利益で赤字である場合、給料から赤字分を差し引いた額を用いて所得税を計算することになります。

つまり、不動産投資によって赤字が出ると、所得税を節税することができます

このように、不動産投資によって出た損失と、給与によってでたプラスを合算して計算することを、「損益通算」と言います。

毎年経費として計上できる減価償却費が節税で重要になる

投資用の不動産を購入した際、初年度はそれ以降の年度よりもいろいろと経費がかかります。(不動産取得税や登録免許税、固定資産税などの税金や融資を受けた場合の借入金利、管理費・修繕費、火災保険そして減価償却費など・・・。)

経費として計上することで節税ができるわけですが、この中でも「減価償却費」の存在が不動産投資での節税において重要な要素になります。

【関連】登録免許税がかかる不動産の課税標準と計算方法 | 節税する為の要件とは

減価償却費(げんかしょうきゃくひ)とは、高額なモノを購入した時に、その価額を一度に計上するのではなく、数年に渡り分割して計上することを指します。

何年で分割するのかは、購入したモノが何年間使用できるか(寿命のようなもの)に応じて決められ、「モノの寿命」は国によって定められています。

減価償却費で言う「モノの寿命」のことを耐用年数と呼び、例えば自転車であれば2年、ベッドなら8年と決まった年数が設定されているのです。

耐用年数に関しては国税庁のHPにて閲覧することができますので、よろしければ下記のリンクからどうぞ。

【参考】国税庁 耐用年数表

減価償却費が節税で重要になる理由

前述したように投資のために購入した物件は減価償却費として毎年一定額計上されることになります。

建築物の耐用年数は木造22年、重量鉄骨造34年、鉄筋コンクリート構造47年と決まっており、これらの耐用年数を元に償却率という値が定められています。以下がそれぞれの償却率です。

  • 木造=償却率0.046
  • 重量鉄骨造=償却率0.030
  • 鉄筋コンクリート構造=償却率0.022

一年間の減価償却費は不動産価額×償却率で求めることができます。

少し計算してみましょう。

例えば1億円もしくは5,000万円で不動産を購入した場合、木造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート構造それぞれの毎年の償却費はいくらになるでしょう。

1年間の減価償却費は不動産の価額×償却率でもとめることができるので、1億円そして5,000万円をそれぞれの償却率と掛け算します。

木造           1億円×0.046=460万円 5,000万円×0.046=230万円

重量鉄骨造        1億円×0.030=300万円 5,000万円×0.030=150万円

鉄筋コンクリート構造   1億円×0.022=220万円 5,000万円×0.022=110万円

木造は460万円・230万円、重量鉄骨造は300万円・150万円、鉄筋コンクリート220万円・110万円が毎年の償却費となります。

減価償却だけで毎年これだけの額が経費として計上することができるという事実が、減価償却費が節税で重要となる理由です。

他の経費と異なり、減価償却費分の金額を実際に毎年支払っているわけではないので、その年に本当は何百万の損失など無くても減価償却費のおかげで赤字になり、給料と合算させることで給料分の所得税を減額させられるのです。

相続税を節税できる理由

不動産投資をすることで相続税の節税が図れる理由は、現金を賃貸用の不動産に換えることで土地と建物の相続税評価額が下がるからです。

現金の場合、相続税の計算に使用される相続税評価額は現金そのままの額です。(1億円なら1億円が相続税評価額ということ)

土地を所有していてもそれが更地だったり建物が賃貸用でなければ、路線価が相続税評価額になりますし、建物の場合は固定資産税評価額が相続税評価額になります。

しかし賃貸用の不動産に換えた場合は貸家貸付地として通常の土地よりも評価額が低い状態になり、また建物も貸家として評価額が低くなります。

この低くなった額が相続税の算出に用いられるため、不動産投資することが相続税の節税になるのです。

以下では賃貸マンション・アパートを建てたときに貸家貸付地として評価額がどれくらい落ちるのかを確認していきます。

不動産投資のときの土地の評価

貸家建付地の評価方法は下記のとおりです。

路線価×(1-借地権割合×借家権割合)

借地権割合は住宅地の場合、60~70%ほどです。

詳しくは国税庁のHPにて確認することができ、各地の路線価図中に表示されているA~Gまでのアルファベットが借地権割合です。

それぞれパーセンテージが割り当てられていて、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%ですが、住宅地はCもしくはDの場合が多いので借地権割合は60~70%と考えておけばいいです。

計算に必要なもうひとつの要素である借家権割合は、30%で固定です。

借地権割合と借家権割合のパーセンテージがわかったところで計算をしてみます。

路線価が8,000万円、借地権割合が70%、借家権割合が30%のとき貸家建付地はいくらか。

路線価×(1-借地権割合×借家権割合)なので、

8,000万×(1-70%×30%)

=8,000万×0.79

=6,320万

路線価が8,000万円のとき、貸家建付地の場合の土地の評価額は6,320万円です。

8,000万円から6,320万円に下がるということは相続税の課税評価額が21%も下がったことを意味します。

また借地権割合が60%のときは、貸家貸付地での評価額は路線価より18%下がります。

【check】

貸家貸付地の場合、路線価と比べると土地の評価額が下がる。

借地権割合が60%のとき→18%ダウン 70%のとき→21%ダウン

不動産投資のときの建物の評価

土地に関してお話しましたが、次は建物の場合です。

不動産投資で賃貸用の建物を購入した時の評価額は下記の式で計算します。

固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

賃貸割合とは、全部屋数の内、入居部屋数はどのくらいであるかを示すものです。

例えば10部屋ある賃貸アパートを経営している場合、10部屋中5部屋が埋まっていれば賃貸割合は50%ということになります。

計算してみましょう。

固定資産税評価額が5,000万円で賃貸割合が50%のとき貸家の評価額はいくらか。

固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)なので、

5,000万×(1-30%×50%)

=5,000万×0.85

=4,250万

貸家の評価額は4,250万円です。

もしも賃貸割合が100%であれば、

5,000万×(1-30%×100%)

=5,000万×0.7

=3,500万

売り出している部屋が満室の場合は、5,000万円から3,500万円になっているので、30%ダウンしたことになります。

この例でもわかるように、建物の評価額はどのくらい部屋が埋まっているかによって異なり、より満室に近いほうが課税対象額を抑えられるのです。

不動産投資をする時に知っておきたい注意点

不動産投資でマンションやアパート経営をする場合、まずは物件の選定からはじまります。

マンション・アパート経営では利回り(投資額に対しどれくらいの見返りが期待できるか)が重要視されますが、実際には経営をする中でなるべく空室を発生させないようにしなければなりません。

安い物件だから投資額を抑えられると考えても、築年数がそれなりに経過していたり、立地が良くなかったりした場合は入居希望者が現れず、利回りが期待できなくなります。

そのため、どの物件を選ぶか決めるときには、物件の①築年数②立地を確認しましょう。

不動産投資をするならプロに専門家へ

アパート・マンション経営を長期的に成功させるためには、数十年後を見据えた上でその土地がどういう場所になるのかを予想しなければなりません。(例えば、その地域の人の流れは活発か家賃の滞納リスクが低い層が希望者として現れやすい地域かどうか……など)

また金融機関からの融資を受けるといっても、無理な借入をした結果、ローンの返済に困ってしまう人もいますから、投資による収益を考え、最悪でもローンの返済はできるように綿密な投資計画を建てる必要もあるでしょう。

もしもマンション・アパート経営をはじめるにあたって不安があるのであれば、不動産投資を専門としているコンサルティング業者を利用しましょう。物件の選定や空室の対策そして投資をはじめるにあたっての資金調達の金融機関からの融資の交渉をしてくれます。

【関連記事】

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土地活用の相談先と6つの悩み別から相談先を探す方法

まとめ

最後にこの記事のまとめをさせていただきます。

・所得税を節税できる理由は・・・

登録免許税・固定資産税などの税金や管理費・修繕費、ローンの金利など経費として計上できるものを収益から控除できるからだが、経費の中でも数年に渡って存在しつづける減価償却費のおかげで、実際に経費として発生しているわけではないのに、毎年赤字にできる可能がある。

・相続税を節税できる理由は・・・

マンションやアパートなどの貸家を目的とした建物を建てることによって、土地は貸家貸付地という扱いになり、本来の評価額から更に下げることができるからということと、建物の場合は貸家になると、固定資産税表額が下がるからです。

記事をお読み頂き誠にありがとうございました。

【関連】不動産の活用で相続税対策になる5つの理由|節税効果のある方法まとめ

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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