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公開日:2017.10.17 

タワーマンションで相続税の節税をする際の仕組みと注意すべきこと

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平成27年に改正されてからは相続税の基礎控除は従来の60%になり、また税率も一部上がりました。今まで財産をたくさん持つ一部の人だけがかかるようなイメージだった相続税ですが、この改正により、相続税を意識しなければならない人も増えたことでしょう。

相続税の控除額

参考:国税庁HP

相続税の税率

引用:国税庁HP

今回は不動産、特にタワーマンションが相続税の節税につながるお話をしますが、実は相続税の課税額というのはなにを相続するかによって異なってきます。

結論から言えば、現金よりも、その現金と同じ額で購入した不動産のほうが相続税の負担は低いのです。

そして不動産の中でもタワーマンションを購入することで、より効果的な節税が期待できます

相続税の節税方法はいくつかありますが、一部の富裕層のあいだではタワーマンションを購入することによって節税を図る方法が注目されました。いわゆる「タワマン節税」というものですが、タワーマンション購入による節税とは一体どのようなもので、気をつけるべきこととは何なのかご紹介していきます。

不動産の中でもタワーマンションを購入すると相続税を節税できる3つの理由

不動産に換えた場合の相続税を節税できる理由とその中でもタワーマンションにすると更に節税できる理由についてご紹介いたします。

そもそもなぜ不動産に換えると節税できるのか

根本的な話として、現金ではなく不動産として相続することがなぜ相続税の節税になるのでしょうか。

それは、その不動産を購入したときにかかった金額に対し、相続時の評価額が下がるからなのです。

まず相続税の基本的な計算方法ですが、相続財産が現金の場合はその現金の額がそのまま評価額ですので、あとはそこに税率をかけて下の図から当てはまる控除額を引いて完了です。

例えば現金2億円を相続した場合、2億円に税率40%をかけた上で控除額1,700万円を引きます。

相続税控除額の速算表 引用:スッキリ!相続

式にすると2億×40%-1,700万=6,300万なので、この場合の相続税6,300万円ということになります。

例に出した相続額が2億円と、そもそも高額であることを考えても高いですね。

しかし、現金を不動産に変えることで相続税を大きく抑えることができます。

不動産として相続した場合に節税できる理由

相続における土地と建物の評価額の決定方法は土地と建物によって別れており以下のもので判断します。

  • 土地=相続税路線価
  • 建物=固定資産税評価額に基づく

相続税路線価は地価の8割ほどの価額なので、土地を買うと相続時には地価と比較し2割程度低いことになり、また建物の場合も建築時の6割~7割ほどの価額なので、購入額より4割~3割程度低くなります。

このように現金であればその額そのものが基準になりますが、不動産に換えた場合は評価額分だけ課税標準額が低くなります

それでは不動産の中でもタワーマンションが節税に向いている理由とはなんでしょうか。

タワーマンションは中高層のマンションより土地の評価額が低い傾向にある

不動産の中でも、タワーマンションは一戸あたりの土地の持ち分が狭いので、評価が低くなる傾向にあります。マンションの敷地を各部屋の床面積に応じて全世帯に割り当てられるので、マンション全体の階数・部屋数が多ければ多いほど、一戸の持ち分が減ります。

したがって同じ敷地面積のタワーマンションと中低層マンションが2つあったとき、高さのおかげで部屋数の多いタワーマンションの方が土地の評価額が低くなりやすいのです。

タワーマンションの中でも評価額の高い高層のほうが建物の購入額と比べ評価額を抑えられる

同じタワーマンションの中でも、その中でより高層である方が、節税対策として優れています。なぜならば高層のほうが景観が良かったり、風通が良かったりと人気なので、市場取引価格が低層・中層よりも高く設定されているからです。

市場価格が高いなら、評価額も高くなるのでは?と頭をよぎるかもしれませんが、建物の評価額は市場価格やどの階層であるかに関わらず、同じ面積・間取りの部屋であれば、固定資産税評価額は同じです。

参考:マンション節税にストップ!?2018年から評価額に差がでる可能あり

つまり、高層のほうが低層より購入費が高いにも関わらず、固定資産税評価額は同じサイズの低層の部屋と全く変わらないということになります。

相続税をもっと節税する方法 | 賃貸住宅にする

賃貸としてマンションの部屋を貸し出すことで相続税を更に節税することができます。

賃貸住宅の評価方法はこれまでと同様に土地と建物で異なりますが、土地・建物を合わせ本来の相続税の50%程度の額にすることができます。

土地の評価 | 賃貸住宅

マンションの住戸を賃貸にすると、貸家建付地という扱いを受けるようになります。

貸家建付地の評価方法は下記のとおりです。

土地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

借地権割合は住宅地の場合、60~70%ほどです。

詳しくは国税庁のHPにて確認することができます。

一方で、借家権割合は30%固定です。

計算をすると、貸家建付地の評価額は、本来の土地の評価額から18%~21%ダウンということになります。(借地権割合が60%のとき、18%ダウン 70%のとき、21%ダウン)

建物の評価 | 賃貸住宅

賃貸にすると貸家という扱いになりますが、この場合の建物の評価方法は下記のとおりです。

建物の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

賃貸割合というのは、賃貸に出している部屋の内、入居者はどのくらいか?という割合のことです。

例えば10部屋ある賃貸アパートを経営している場合、10部屋中5部屋に入居者がいれば賃貸割合は50%です。

今回は購入したマンションの部屋を賃貸として出した場合ですので、一部屋を賃貸として売り出したと仮定して、誰かが借りていれば、賃貸割合は100%ということになります。

タワーマンションの購入価格

通常の評価額

1億4,000万円(土地6,500万円、建物7,500万円)

賃貸の評価額

9,930万円(土地4680万円、建物5,250万円)

小規模宅地の特例を満たすことでの節税

一定の条件を満たし、小規模宅地等の特例を利用できるのであれば、課税される対象が評価額の50%~80%ほどになります。

以下の表では各宅地の上限面積と減額率を確認ができます。

引用:小規模宅地の特例で土地の評価額が80%下がる|条件と計算方法

例えば居住用宅地8,000万円であれば、8,000万円×0.2なので1,600万円。この1,600万円に相続税がかかります。

なお小規模宅地の詳しい内容については上のリンク先の記事をご参考ください。

タワーマンションの節税対策で注意すべきこと

タワーマンションを使った節税対策は残念ながらメリットばかりではありません。気をつけるべきことはなんでしょうか。確認していきましょう。

不動産には税金などのコストがかさむ

タワーマンションを含めた不動産の売買には登録免許税や仲介手数料がかかります。

節税対策とみなされれば否認される可能性がある

あまりにも相続税の課税額が低く不公平と思われた場合、時価で評価されるかもしれないというリスクがあります。

財産評価 第1章総則 6では、下記のことが記載されています。

6 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

引用:国税庁HP 財産評価 第1章 総則 

2018年以降に引き渡される新築のタワマン上層階は相続税を増税する

現在のタワーマンションの固定資産税評価額は、前述の通りどの階層であるかは関係ありません。一方で、実際の市場価格は高層階のほうが高く、それは眺めが良いことや、ステータス的な面で人気であることもお伝えしました。

しかし多くの人が価値を見出だせる高層階の部屋と低層階の部屋の固定資産税評価額が(同じ床面積・間取りであれば)同じで、したがって相続税額が同じであることは、一部の富裕層しか使えない方法であり、不公平ともいえます。

その結果、2018年以降に引き渡される新築のタワーマンションの上層階は、評価額を高層に行くに連れ段階的に引き上げられることになり、また低層階の評価額の負担は減ることとなります。

節税対策とみなされ否認されないために

タワーマンションを購入することで節税できることを説明してきましたが、同時にその行為が節税行為とみなされれば時価によって課税されることもあるともお話させていただきました。相続税評価額がちゃんと適用されるにもはどのようなことに気をつければいいでしょうか?

  • 相続した後、税務調査が終了するまで部屋を利用し、その後も保有し続けること
  • マンション購入後すぐの贈与はしないこと。またなるべく長い間保有し、自分で使用するか賃貸で使う
  • マンションを購入した目的を明らかにした上で、その目的に必ず従う

まとめ

タワーマンションの節税はよほど多くの財産をお持ちでない場合は、節税効果があまり期待できなったり、不動産売買のコストがかかってしまったりということを考えれば、あまりオススメできません。

もし行う場合は2018年以降に引き渡される新築タワーマンションは節税効果が期待できなくなるので、新築タワーマンションで節税したいなら早めに購入しましょう。

【関連】

マンションの相続税対策|節税の手順とできるだけ節税に繋げる裏知識

土地の相続税と簡単に計算する方法|今からでも間に合う節税の知識

相続税申告書の様式一覧と書き方|申告に必要な5つの知識

 

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相護士ナビ編集部

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