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土地を相続した際にかかる相続税の計算方法と土地評価額の調べ方
2017年06月08日

土地を相続した際にかかる相続税の計算方法と土地評価額の調べ方

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土地を相続した際にかかる相続税を計算するためには、まず土地自体の評価額から調べる必要があります。ご自身が相続する土地にどのくらいの価値があるのか調べたうえで相続税の計算する方法をお伝えしたいと思います。

 

ところどころ難しい表現があるかもしれませんが、できるかぎり簡単にまとめましたので参考にしていただければ幸いです。

 

※相続した土地を売却したい方、売却を検討している方には、こちらの【土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?】【不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点】の記事もお勧めです。

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土地を評価する方法

まずはお持ちの土地を評価するために用いる方式をご紹介します。

路線価方式

路線価とは、国税庁が定めた土地の値段のことをいいます。相続税を知る際に最も重要な評価方式といっても過言ではありません。

 

計算式

正面路線価×奥行価格補正率×土地の面積

 

こちらの計算式を使うには路線価を知る必要があります。

路線価は毎年1月1日に評価され8月頃に公表されますので、国税庁のホームページから確認してください。【路線価図・評価倍率表|国税庁

 

また、この方式で土地を評価すると、売買取引時価の70~80%ぐらいになるといわれています。

 

倍率方式

路線価方式は、全国の主要市街地の道路にしか設定されていないため、路線価のない土地には倍率方式を使い土地を評価します。

 

計算式

固定資産税評価額×税率

 

固定資産税評価額は3年に1度改定され、都税事務所・役所などで確認することができます。倍率に関しては国税庁のホームページをご覧ください。【路線価図・評価倍率表|国税庁

 

その他

公示価格

公示価格とは国土交通省が毎年公表する価格のことをいいます。
 

基準地価

国土利用計画法にもとづいて各都道府県知事が公表する価格を表します。
 

固定資産税評価額

固定資産額評価基準をもとに土地や不動産に対してつけられる評価のことをいいます。

 

これらの詳しい内容については以下で説明しています。
参考:土地の評価額を決める5つ項目|評価額を調べる方法と評価額の使いどき

 

建物を評価する方法

土地ではなく建物を評価する方法をお伝えします。

建築が終わった建物

すでに建築を終えている建物は、都税事務所や役場の固定資産税課などで固定資産税台帳から固定資産税を確認しましょう。また、自宅に郵送される固定資産税の課税明細書での確認も可能です。こちらの固定資産税評価額をもとに50~60%くらいになるといわれています。

 

建築途中の建物

建設中の建物を評価する場合は【建設費用×0.7】で計算することで評価額をだすことができます。

 

土地を相続したらかかる税金

実際に土地を相続したらどのような税金がかかるのか知っておきましょう。

登録免許税

土地を相続して所有者情報を登録する「所有権移転登記」を行う際にかかる税金のことを登録免許税といいます。

 

登録免許税の計算式

固定資産税評価額×0.4

 

固定資産税評価額は1,000円未満、登録免許税は100円未満を切り捨てましょう。

 

相続税

亡くなった被相続人が持っていた土地を相続することでかかる税金のことをいいます。

 

基礎控除額内であれば相続税はかからない

 

基礎控除額は3,000万円+相続人の数×600万円で計算します。こちらにもとづき、相続人の数に合わせて基礎控除額の金額を出してみました。

 

相続人の数

基礎控除額の金額

1名

3,600万円

2名

4,200万円

3名

4,800万円

4名

5,400万円

5人

6,000万円

 

遺産総額の出し方

相続税の計算をするには、遺産総額を出さなければなりません。ここでは土地の相続税として進めてきましたが、この遺産総額は土地だけでなく預貯金や株式なども含まれます。

 

また、借金や住宅ローンといった債務もマイナスの財産として含まれますのでご注意ください。遺産総額を出すには、まず土地の評価額や預貯金などの総額から債務を引いて残った遺産の総額になります。この時点で残った金額が0円またはマイナスになるようでしたら相続税は発生しません。

 

相続税の計算方法

ここで以下の設定をして進めていきたいと思います。

 

夫:死去

相続人:妻・長女・長男

遺産総額:8,000万円(遺産総額から債務などすべてを引いてのこった金額)

 

1.課税遺産相続総額を調べる

 

遺産総額8,000万円-基礎控除額4,800万円=3,200万円

 

この家族は配偶者1人・子ども2人にあてはまるので基礎控除額は4,800万円です。よって課税遺産相続総額は3,200万円になりました。

 

2.相続分を分ける

課税遺産相続総額の3,200万円を妻と長女・長男で分けます。

 

妻  3,200万円×1/2=1,600万円

長女 3,200万円×1/4=800万円

長男 3,200万円×1/4=800万円

 

3.相続税の計算

国税庁が公表している速算表から税率と控除額を確認します。

このケースですと妻は15%、子ども2人は10%になります。

 

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

2億円以下

40%

1,700万円

3億円以下

45%

2,700万円

6億円以下

50%

4,200万円

6億円超

55%

7,200万円

引用:相続税の速算表|国税庁

 

支払う相続税の金額

 

妻の相続分1,600万円×税率15%-控除額50万円=190万円

長女の相続分800万円×税率10%=80万円

長女の相続分800万円×税率10%=80万円

 

妻は190万円、2人の子どもは80万円ずつ相続税を払いますのでこの家族の相続税の総額は350万円になります。

 

 

相続税を下げるために知っておくべき特例

ここでは相続税を下げる対策について考えていきたいと思います。

基礎控除額

基礎控除額は先ほど説明したとおりです。

3,000万円+600万円×相続人数から控除額を算出し、遺産総額から引くことができます。税率は上記に記載した表をご覧ください。

 

小規模宅地特例

小規模宅地特例とは、敷地の種類別に定められている限度面積の部分に対する評価額を減額のすることをいいます。

 

【関連記事】

土地の評価額が80%下がる小規模宅地の特例の仕組みと条件

 

その他の相続税の特例

他にも配偶者の減額軽減特例や相続税の免除や土地の広さや周囲の状況による評価減などの、相続税の免除や引き下げなどを受けられるものがあります。
 

生前贈与

資産価値の高い土地などは、被相続者が生きている段階で、特定の人に土地を譲渡することができます。贈与をすることで相続税を減らすメリットが挙げられます。

 

【関連記事】

生前贈与で不動産を贈与する際に贈与税を抑えるための手順

 

相続時清算課税制度

相続時清算課税制度とは60歳以上の父母・祖父母から20歳以上の子どもまたは孫に対して財産贈与をおこなった際に2,500万円の限度額に達するまで何度でも控除ができる制度のことをいいます。

 

以上5つの方法をお伝えしましたが、以下の記事ではさらに詳しい説明をしていますので参考にしていただければと思います。
参考:不動産の相続税を下げる5つの方法

 

まとめ

土地の評価額を知る方法から、相続する際にかかる税金について一連の流れをお伝えしました。このように計算をしたり、相続の手続きを1人で行うには大変労力が必要になりますので、税理士にお願いすることをおすすめします。

 

専門家ならではの節税方法なども伝授してもらえると思いますのでまずは問合せしてみてくださいね。

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相続トラブルに巻き込まれてしまった方へ

何かと相続トラブルに発展するのは遺産の割合に不満がある・納得いかないケースです。

例えば、下記などが該当します。

・思ったより相続される遺産が少なかった
・揉めたくないので、泣く泣く遺産の配分に納得した
・遺言書に他の兄弟姉妹に遺産を多く渡す旨が書かれていた

遺産相続では法定相続分といって、民法で定められている割合の通りに遺産を公平に分割しましょうという一応の定めがありますが、生前に被相続人(亡くなった人)の介護をしていた、被相続人の事業を手伝っていれば寄与分という制度で多くの財産をもらう権利があります。

また、他の相続人が生前に財産を多く受け取っていたのであれば、遺産分割協議の際に相続財産を減らすこともできます。ただ、こういったルールは相続人全員が知っているわけではありませんから、あなたが主張しても聞く耳をもたれない可能性もあります。

その場合、弁護士に相談することで法的な観点から主張をしてくれますし、トラブルになっている場合はその仲裁に一役買ってくれるでしょう。当サイトでは、相続トラブルを1人で解決できるか悩んでいる方へ無料電話・無料相談(一部)を行い、不安解消できるように努めています。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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