家を相続した際の手続きの流れ｜かかる費用や税金についても解説

「家を相続する際にやるべきことを知りたい」

「相続の手続きに必要な書類や費用を把握しておきたい」

親が亡くなり、家を相続することになったものの、どのような手続きをおこなえばよいのかわからず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、家を相続した際の手続きの流れを詳しく解説します。

相続手続にかかる費用や税金についても紹介するので、ぜひ最後までチェックしてみてください。

家を相続した際の手続きの流れ

はじめに、家を相続した際の手続きの流れを解説します。

主に4つのステップが必要になるので、一つひとつ詳しく見ていきましょう。

1.遺言書の有無を確認する

被相続人の財産を相続することになった場合は、まず遺言書の有無を確認しましょう。

遺言書の有無や内容によって、手続きの流れは変わってきます。

法的に有効な遺言書が見つかった場合は、基本的に記載内容に従って財産を相続しなければなりません。

遺言書がない場合は、いずれかの方法によって相続方法を決定します。

法定相続に基づけば協議する手間が省けるものの、物理的に分割できない家を相続割合どおりに分けることは簡単ではありません。

そのため、遺産分割協議によって、個々の状況にあわせた分割方法を検討するケースも多く見られます。

なお、遺産分割協議には相続人全員が参加する必要があり、1人でも欠席している場合は無効となってしまうので注意してください。

2.遺産分割協議で家の相続方法を以下から決める

遺産分割協議をおこなう場合、家の相続方法は以下の4つの中から決めることになります。

それぞれに異なるメリット・デメリットがあるので、詳しく解説していきます。

現物分割｜家をそのままの状態で相続する方法

現物分割は、家をそのままの状態で相続する方法のことです。

たとえば、いずれか一人が家を相続し、ほかの相続人が現金などを相続するケースなどが該当します。

現物分割では相続人同士でお金のやり取りが発生しないので、金銭トラブルになりにくい点がメリットといえるでしょう。

ただし、家の価値を正確に算出することは難しく、家を相続する人とほかの財産を相続する人の間で不平等が生じる可能性があります。

また、相続財産が家のみの場合は、特定の相続人だけが相続することになるので、現物分割は基本的に適していません。

換価分割｜家を売却して現金に換え分割する方法

換価分割は、家を売却して現金に換え、分割する方法のことです。

たとえば、家を売却して得た1,000万円を5人の相続人が200万円ずつ受け取るケースなどが該当します。

物理的に分割できない家を現金に換えることで、全員が平等に相続できる点がメリットといえるでしょう。

しかし、家を手放してしまうことになるので、引き続き利用する予定がある場合は選択肢から外れます。

但し、売却に際し、一旦は相続登記を経由し、あるいは一人の相続人に登記を集中させる形が取られ、その後の売却に際しては不動産譲渡所得税や登記手続費用、測量費用、仲介手数料等がかかることとなるため、1,000万円の家の売却であっても、現実に不動産の売却代金全額の分配を受けられるわけではないということに注意が必要です。

また、売却対象の建物の築年数が古い場合には、家を売ると言っても、土地と建物のうち、建物は解体が必要となる場合もあり、解体費用についての負担もあり得ます。

代償分割｜家を相続した者がほかの相続人に代償金を支払う方法

代償分割は、家を相続した者がほかの相続人に代償金を支払う方法のことです。

たとえば、相続人が3人いる場合に900万円の価値が見込まれる家をいずれか1人が相続し、残り2人の相続人に対して300万円ずつ支払うケースなどが挙げられます。

代償分割では家を維持しながら、ある程度平等に相続できる点がメリットです。

しかし、家を相続する側に一定の費用負担が求められるほか、算出した不動産価格に納得できない相続人が現れる可能性もあります。

また、家を取得した者が、後日、家を売却するときに、換価分割のときにかかったような費用を負担することが必要となるので、その負担をどのように考えるかということも問題となります。

共有分割｜家を複数の相続人が共同で所有する方法

共有分割は、家を複数の相続人が共同で所有する方法のことです。

各相続人は2分の1、3分の1のように定めた持分に応じて家を所有することになります。

相続財産が家のみの場合や、換価分割や代償分割が難しい場合でも、持分さえ決めれば平等な遺産相続を実現できる点はメリットといえます。

ただし、世代交代が進むにつれて持分が細分化されていくため、権利関係が複雑になりやすい点には十分注意しておきましょう。

たとえば、家を売却する際には共有している全員の合意が必要ですが、共有者を正確に把握できていないと手続きが進まなくなることもあります。

また、関係性の薄い人同士が家を共有することになった場合は、もめごとにつながるケースも少なくありません。

3.相続登記の手続きに必要な書類を集める

遺産分割協議で相続方法を決定したら、相続登記の手続きに必要な書類を集めましょう。

相続する家の情報は法務局に登記する必要があり、多くの書類提出を求められるため、早めに準備しておくことをおすすめします。

相続登記に必要な書類は、主に以下のとおりです。

相続方法	必要書類
遺言に基づく相続	・遺言書 ・被相続人の住民票の除票被相続人の戸籍謄本 ・取得者の戸籍謄本 ・取得者の住民票 ・固定資産税納付通知書または固定資産税評価証明書 ・登記簿標本
法定相続	・被相続人の住民票の除票 ・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本 ・被相続人の戸籍謄本 ・相続関係説明図 ・取得者の住民票 ・固定資産税納付通知書または固定資産税評価証明書 ・登記簿標本
遺産分割協議に基づく相続	・被相続人の住民票の除票 ・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本 ・相続人全員の戸籍謄本 ・相続関係説明図 ・遺産分割協議書 ・相続人全員の印鑑証明書 ・取得者の住民票 ・固定資産税納付通知書または固定資産税評価証明書 ・登記簿標本

4.相続登記の手続きをおこなう

必要な書類を準備できたら、相続登記の手続きをおこないましょう。

不動産の所在地を管轄する法務局に、相続登記申請書と上記の書類を提出します。

相続登記申請書は、法務局のホームページから入手可能です。

ただし、相続登記の手続きには多くの手間と時間がかかるので、司法書士に依頼するのもひとつの方法といえるでしょう。

司法書士は登記のプロでもあるので、書類の収集・作成・提出を全て任せることができます。

家の相続手続にかかる費用

次に、家の相続手続きにかかる費用を紹介します。

手続きの必要書類取得にかかる費用

相続手続に必要な書類を全て取得すると、数千円以上の費用がかかります。

自治体によっても違いがありますが、相続手続に必要な書類の取得費用はおおむね以下のとおりです。

家や相続人の数が多い場合などは、複数枚取得しなければならない書類が出てくるので、数万円以上の費用がかかることもあります。

専門家へ依頼する際の手数料

相続手続を専門家に依頼する場合は、別途費用が上乗せされます。

相続登記の主な依頼先は、司法書士です。

料金体系はさまざまですが、3万円～10万円程度を目安に考えておきましょう。

相続税の申告手続であれば税理士に依頼するケースが一般的であり、相続財産の0.5%～1％程度の費用がかかります。

家の相続登記は自分ですべき？専門家に任せるべき？

ここでは、相続登記を自分でおこなう場合と、専門家に任せる場合のメリットを解説します。

自分で手続きをするメリット | 専門家へ支払うコストを節約できる

自分で手続きするメリットには、専門家へ支払うコストを節約できる点が挙げられます。

専門家に依頼すると、数万円以上の費用を要するケースがほとんどです。

決して小さな金額ではないので、誰が費用負担するのかでもめてしまうこともあるでしょう。

ただし、どこまで依頼するかによっても、専門家に支払う金額は変わります。

できるだけ費用をかけたくない場合は、書類の取得や作成を自分でおこない、申請のみを依頼するといった方法も検討してみてください。

専門家に依頼するメリット | 手間がかからず、登記漏れも予防できる

専門家に依頼するメリットは手間がかからず、登記漏れを予防できる点です。

登記手続は、法律で細かなルールが定められています。

取得しなくてはならない書類の数も多く、ミスのないように必要事項を埋めていく作業は決して簡単ではありません。

そのため、書類の収集に着手してから手続きが完了するまでには、膨大な手間と時間がかかることを理解しておきましょう。

また、自力で手続きをおこなおうとすると、登記漏れがおきるリスクもあります。

たとえば、前面道路が私道になっていることに気づかず、申請書に記載できていないケースなどが多く見られます。

家を売却したり、建て替えたりする際に登記漏れが発覚した場合は、早急に登記をやり直さなければなりません。

自分で手続きをしても問題なさそうなケース

以下のような状況であれば、自分で手続きをしても問題ないといえます。

相続人の数が少なく、近しい間柄で完結する場合は手続きの難易度が下がるため、自力で対応することも十分可能です。

また、平日の日中に役所を訪れるなど時間や労力を割くことに抵抗がない場合も、自分で手続きしてみることをおすすめします。

専門家に依頼することを検討したほうがよいケース

相続人との関係性や現在の登記状況などによっては、自力で相続手続をおこなうことが難しい場合もあります。

ここでは、専門家への依頼を検討すべきケースを具体的に見ていきましょう。

相続関係が複雑で手続きをする負担が大きい場合

専門家へ依頼することを検討したほうがよいケースのひとつが、相続関係が複雑で手続きの負担が大きい場合です。

相続関係が複雑になると、法定相続人を特定するために、戸籍謄本を丁寧に読み込んでいく作業が必要になります。

法定相続人は相続手続の基礎となる重要な情報であり、間違いは許されないので、はじめから専門家に任せるのが賢明といえるでしょう。

たとえば、被相続人が何度も再婚している場合や養子縁組をしている場合などは、手続きの負担が大きくなりやすいので注意が必要です。

家の相続登記がされていなかった場合

家の相続登記がされていなかった場合は、専門家に依頼するのがおすすめです。

たとえば、父から家を相続することになり、登記簿を確認したところ名義が祖父のままになっているケースなどはよく見られます。

この場合、自分自身への相続登記だけでなく、祖父から父への相続登記も申請しなければなりません。

父の兄弟姉妹にも協力してもらう必要があり、関係する人物が増えるほど提出書類も多くなるので、自力で対応するのは基本的に難しいといえます。

急いで相続登記をする必要が生じた場合

急いで相続登記をする必要が生じた場合は、専門家への依頼を積極的に検討してみてください。

たとえば、相続税の納税は故人が亡くなった日から10ヵ月以内に済ませる必要があるため、納税資金を確保するために家を売却したり、担保に入れて融資を受けたりするケースがよくあります。

しかし、専門的な知識をもたないまま着手しても、スムーズに手続きが進むとは限りません。

相続登記が遅れると売買や融資に悪影響が及ぶため、できるだけ早く専門家に依頼すべきといえます。

相続する家が遠方にある場合

相続する家が遠方にある場合も、専門家への依頼を検討すべきケースのひとつに挙げられるでしょう。

相続登記は、家の所在地を管轄する法務局に申請しなければなりません。

オンラインや郵送での申請も可能ですが、不備を指摘されることも多いので直接持ち込み、やり取りを繰り返すケースが一般的です。

そのため、移動する手間や交通費を考えると近くの専門家に依頼し、オンライン申請で確実に手続きを進めてもらうのが効率的といえます。

家の相続にかかわる税金

ここでは、家の相続にかかわる税金について詳しく見ていきましょう。

特にご自身で手続きをおこなう場合は、必ず理解しておくべき内容なので要チェックです。

相続税｜一定額以上を相続した場合に納める税金

相続税は、一定額以上の財産を相続した場合に納める税金のことです。

家を含む相続財産の総額が、基礎控除額を上回る場合にのみ課税されます。

基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。

なお、不動産を相続する場合、建物の評価額は固定資産税評価額と同額であり、役所から通知される固定資産税課税明細書で確認できます。

土地の評価額は、自分で計算しなければなりません。

路線価がある地域なら路線価方式、なければ倍率方式を用いますが、素人には難しいので不動産鑑定士などに依頼するケースが一般的です。

相続税がかかる場合は、以下の計算式で具体的な課税額を求められます。

課税価格は、相続財産の総額から基礎控除額を差し引いた金額です。

税率や控除額は課税価格に応じて、以下のとおり定められています。

課税価格	税率	控除額
～1,000万円	10%	－
～3,000万円	15%	50万円
～5,000万円	20%	200万円
～1億円	30%	700万円
～2億円	40%	1,700万円
～3億円	45%	2,700万円
～6億円	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

登録免許税｜家の登記の際に納める税金

登録免許税は、家の相続登記時に納める税金のことです。

課税額は、以下の計算式で算出できます。

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の建物と2,000万円の土地を相続する場合は、（1,000万円＋2,000万円）×0.4%=12万円が登録免許税として課税されます。

なお、算出した登録免許税額の100円未満は切り捨てです。

不動産取得税｜特定のケースに限り納める税金

不動産取得税は、特定のケースに限り納める税金のことです。

不動産を売買・新築・増改築・贈与・交換した場合に課税されるため、家を相続する場合は原則として納税する必要はありません。

ただし、以下のケースでは例外的に不動産取得税が発生します。

不動産取得税の課税額は、固定資産税評価額の3%です。

たとえば、1,000万円の家を上記の方法で取得する場合は30万円を納める必要があります。

固定資産税｜家を所有している場合に毎年納める税金

固定資産税とは、毎年1月1日時点で家を所有している場合に毎年納めなければならない税金です。

地方税に分類されるため、市町村に対して納税することになります。

固定資産税の計算式は、以下のとおりです。

課税標準額は固定資産評価額と同程度、もしくは低めに算出されるケースが一般的です。

固定資産税の納付時期は地域ごとに異なりますが、一般的には4月・7月・12月・2月の年4回に分けて納付します。

4～6月ごとに納税通知書がまとめて届くので、金融機関やコンビニなどで支払いましょう。

家を相続したくない場合の2つの対処法

次に、家を相続したくない場合の対処法を解説します。

主に相続放棄か相続分の放棄・譲渡の2種類が挙げられるので、詳しく見ていきましょう。

相続放棄｜相続に関する一切の権利を放棄する

家を相続したくない場合は、相続放棄という選択肢があります。

相続放棄とは、相続に関する一切の権利を放棄することです。

相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内に家庭裁判所へ申し立てれば、家を相続せずに済みます。

しかし、ほかの財産も相続できなくなるといったリスクもあるため、相続放棄に踏み切るかどうかは専門家の意見を聞きながら慎重に判断してください。

相続分の放棄・譲渡

相続放棄は、熟慮期間内に申請をする必要がありますが、その期間を経過したあとにおいても、相続分の放棄・譲渡をおこなって、自らの相続人として取得する共有持分権を他の相続人との関係で放棄し、又は、ほかの相続人を含めた第三者に対して譲渡することによって、家を含めた積極財産の所有者としての権利を手放すことができます。

但し、相続分の放棄や譲渡によっても、債権者との関係で債務弁済の責任を逃れることはできない点は、相続放棄とは異なります。

もっとも、ほかの相続人が家を相続する意思があり、その者に対して相続分を譲渡したような場合、譲り受けた者との関係では、相続債務を含めて相続分を譲渡したとみなされるのが通常です。

家の相続に関してよくある質問

最後に、家の相続に関するよくある質問を紹介します。

同様の疑問を感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続税を支払えない場合はどうすればよいですか？

相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内に納めなければなりません。

期限内に相続税を支払えない場合は、延納または物納の活用を検討してみてください。

延納｜相続税を分割で支払える制度

延納とは、相続税を年単位の分割で支払える制度のことです。

本来、相続税は一括で支払う必要がありますが、分割払いにすることで支払い期限を実質的に延長できます。

ただし、延納をおこなうには以下の要件を満たしていなければなりません。

なお、延長できる期間は原則5年以内ですが、相続財産のうち不動産などが5割以上を占める場合は10年～20年の延長も認められます。

ただし、延長期間中は利子税が別途かかる点には注意してください。

物納｜不動産などの財産で支払う制度

物納とは、不動産などの相続財産で相続税を支払う制度のことです。

不動産・株式・債券などを相続するのであれば、現金が不足していても納税できる可能性があります。

ただし、原則は現金での支払いとなるため、物納での支払いは現金で納付できない金額以下に抑えなければならない点に注意してください。

また、延納による分割払いが可能な場合も物納は認められません。

どうしても現金での納付が難しく、物納を希望する場合は、物納申請書および物納手続関係書類を税務署に提出することになります。

遺言どおりに相続するしかありませんか？

基本的には遺言に従うことになりますが、状況次第ではほかの方法で相続できる可能性もあります。

民法の「遺留分」に従う方法がある

遺言に従うとほとんど財産を取得できない場合などは、遺留分の請求を検討しましょう。

遺留分とは、一定の相続人に保証されている最低限の取得分です。

遺留分は、相続人への配慮や生活保障の観点から法律によって定められているものであり、たとえ遺言であっても侵害することは許されません。

相続の開始と遺留分侵害を知ってから1年以内に請求すれば、 遺留分を取り戻せます。

なお、遺留分が認められるのは、配偶者、子ども・孫などの直系卑属、親・祖父母などの直系尊属であり、兄弟姉妹は含まれない点に注意してください。

相続人全員の合意があれば遺言に従わなくてもよい

法定相続人や遺言で指定された相続人全員の合意がある場合も、遺言とは異なる方法で相続することが可能です。

相続人同士が良好な関係にある場合や、遺言書の内容に全員が納得していないような場合は、新たな相続方法を話し合ってみるのもよいでしょう。

不動産が登記されていなかった場合はどうすればよいですか？

不動産が登記されていなかったとしても、相続の対象となります。

しかし、未登記のままにしておくと法律違反となってしまうので、必ず登記の手続きをおこなってください。

具体的には、建物表示登記と所有権移転登記が必要です。

何代にもわたって登記がおこなわれていない場合などは、手続きが煩雑になるので専門家に依頼することをおすすめします。

家の登記はいつまでにおこなうべきですか？

家を相続した場合、相続の開始があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をおこなう必要があります。

起算日は相続開始日ではなく、「不動産の所有権を相続したことを知った日」となる点に注意してください。

家の登記をしないとどうなりますか？

家の登記を怠った場合、まず権利関係が複雑になります。

世代交代が進むごとに権利保有者が増えていくので、把握できなくなる前にできるだけ早く登記しておくことが大切です。

ご自身が相続登記を怠れば、子や孫の世代にも迷惑をかけることになります。

また、登記がない家は所有者の特定が難しいので、基本的に売却できません。

登記手続きには時間がかかるケースも多いので、販売計画が崩れてしまうこともあるでしょう。

相続した家を登記せずに放置していると、特定空き家に認定される可能性もあります。

固定資産税や都市計画税の負担が増えることになるため、利用予定がないのであれば早めに登記を済ませ、売却してしまうのがおすすめです。

なお、相続登記は2024年4月から義務化されます。

正当な理由なく、3年以内に手続きをおこなわなかった場合は、10万円以下の過料が科されることも覚えておきましょう。

遺産分割協議でもめてしまったときの対処法はありますか？

遺産分割協議でもめてしまったときは、家庭裁判所に対して調停手続の申し立てをおこないましょう。

調停委員に仲介してもらいながら、全員が納得できる遺産分割方法を模索していくことができます。

調停での解決が難しければ、裁判所の審判によって遺産分割の方法を決めてもらうことになります。

ただし、調停や審判での解決を図るには手間がかかるうえ、最終的な決着までに時間を要するケースも少なくありません。

そのため、まずは弁護士に相談してみることをおすすめします。

弁護士に遺産分割協議を取り仕切ってもらえば、争点が整理され、話し合いがスムーズに進むはずです。

遺言や遺留分の取り扱いなどがわからない場合も、法的な観点から助言をもらうことができます。

さいごに

家を相続することになった場合は相続方法を話し合ったり、相続登記をおこなったりと、やるべきことが数多くあります。

必要な手続きを怠ると、あとから取り返しのつかない事態に陥ることもあるので、一つひとつ計画的にこなしていくことが大切です。

しかし、相続に関する手続きは法律の知識が求められるうえ、書類作成などが煩雑になりやすい特徴があります。

そのため自力で対処するのが難しい場合は、早めに弁護士のサポートを得るようにしましょう。

弁護士に依頼すれば、法律に基づきながら必要な手続きを確実にこなしてもらえるので、あとで相続人同士のトラブルが生じるリスクも抑えられます。

相続に関して弁護士に相談する場合は、ベンナビ相続を利用してみてください。

相続問題が得意な弁護士が多数登録されているため、ご自身にあった弁護士が見つかるはずです。

初回相談に無料で応じている弁護士も多いので、まずは気軽に相談してみることをおすすめします。