自分でできる相続登記｜必要書類や申請書・相続関係図の作り方まとめ

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、新たにその不動産の所有者になった相続人や受遺者へ名義変更を行う手続きのことを言います。

相続登記自体にはいつまでにやるべきというような期限はなく、名義変更をしないことについての罰則もないのですが、相続した不動産を処分したい場合などに故人名義のままだと何もできなくなってしまうことから、法務省では速やかな相続登記を推奨しています。

さて、登記というと何やら難しそうな気もしますが、相続登記の場合は必要書類さえ揃っていれば案外簡単な手続きで済ませることができます。言い換えれば、必要書類を揃えるのがやや難しい・面倒なのが相続登記なので、この点をクリアできれば自分での手続きも検討して良いかと思います。

今回は、自分で相続登記をしたい方向けに、相続登記の必要書類や申請書などの作り方、手続きを専門家に依頼すべきか否かの判断基準などを併せてご紹介していきたいと思います。

相続登記の必要書類｜最初に準備すべき基本的な書類

相続登記は、相続による不動産の所有者の名義変更のための手続きなので、登記の原因を証明する書類がいくつか必要になります。登記原因は、どういった相続によって不動産の名義が変わるのかを示すもので、遺産分割や遺贈など様々なものが考えられますが、全ての相続登記において共通して必要になるのが以下の書類です。

必要書類	入手方法
登記申請書	法務局窓口または法務局ホームページ
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本	市区町村役場 ※住民票については、マイナンバーの記載のないものを取得する
不動産を取得した相続人の戸籍謄本
相続人全員の住民票の写し （住民票コードを記載している場合は不要）
相続関係説明図 （戸籍謄本類の原本還付を希望する場合）	申請者が作成する （サンプル：法務局ホームページ参照）
委任状 （相続人の1人が代表して共同相続人全員のために相続登記を申請する場合）	申請者が作成する （サンプル：法務局ホームページ参照）

登記申請書は法務局、戸籍謄本類は各市区町村役場で入手が可能ですが、相続関係図と委任状については申請者が作成する書類のため特に入手方法はありません。

被相続人の戸籍謄本は相続の各手続きで必要になることからほとんど揃っているかと思いますが、これから集める場合には、死亡したときの戸籍謄本（除籍謄本）を取得し、そこから1つ前の本籍地を見つけ、次はその本籍地で戸籍謄本を取得するということを繰り返して、出生時の本籍地に辿り着くまで遡って取り寄せていくのが簡単です。

▶戸籍謄本を取り寄せる方法と請求先まとめ、相続人調査の3つの手順と戸籍収集の方法まとめ

まずは、登記申請書と相続関係図の作り方などをご紹介したいと思います。

登記申請書の書き方

法務局のホームページでは、相続による登記申請書の書式と記載例を紹介していますので、ここでは簡単に内容とポイントを整理してみましょう。

（引用元：法務局）

ご覧いただければ分かると思いますが、登記申請書は非常にシンプルな書式なので、書くことも少ないです。被相続人や相続人の氏名・住所、連絡先にすべき電話番号、申請者の押印箇所など、登記申請書の記載例には記入方法も詳しく説明されていますから、大抵の疑問は法務局の記載例を読み込むことで解決できるかと思います。

では何が難しいのかというと、登記原因の書き方、添付書類の収集、登録免許税の計算、不動産の表示の記入の4点なのです。

登記原因

申請書の上の方にある「原因」という欄は、どういった相続によって登記に至ったかを書く部分になります。具体的には次のような内容を記載しますが、もし間違っていた場合には登記所（法務局）で教えてもらえますので、その通りに訂正して作り直すか、訂正印を押してそのまま提出すれば大丈夫でしょう。

相続の種類	原因	備考
通常の相続 （遺言に従った相続、法定相続）	〇年〇月〇日相続	・相続発生日の日付を年号から記載します。（例：平成29年8月1日相続）
遺産分割による相続 （共同相続登記をしていない場合｜遺産分割協議成立後に初めて相続登記をする場合）		・遺産分割協議が成立した日ではなく、被相続人の死亡日を記載します。
遺産分割による相続 （共同相続登記を既にしている場合）	〇年〇月〇日遺産分割	・遺産分割協議が成立した日を記載します。調停の場合は調停成立日、審判の場合は審判確定の日がこれにあたります。 ・共同相続人全員での共同申請が必要です。
数次相続の場合	△年△月△日△△△△相続 〇年〇月〇日相続	・1行目に最初に発生した相続の情報（第1相続の被相続人の死亡日・氏名＋相続）を記載し、2行目に次の相続の情報（第2相続の被相続人の死亡日＋相続）を記載します。
遺贈された財産の登記	〇年〇月〇日遺贈	・遺言者の死亡日＋遺贈という記載になります。 ・相続人への遺贈は基本的には「相続」を原因とする登記になるため（稀に「遺贈」となる場合もあります）、相続人でない人への遺贈がこの原因になると考えるのが良いでしょう。
贈与された財産の登記	〇年〇月〇日贈与	・生前贈与であっても死因贈与であっても「贈与」です。 ・生前贈与の場合は契約成立日、死因贈与の場合は贈与者の死亡日を記載します。
遺留分減殺による登記	〇年〇月〇日遺留分減殺	・遺留分減殺の意思表示を行った日（内容証明郵便を利用した場合はその送達日）＋遺留分減殺という記載を行います。

数次相続の場合については、後ほど詳しくご紹介します。

添付書類の収集

添付書類の戸籍謄本類の収集方法については先に述べたとおりなので割愛しますが、被相続人が転籍を繰り返していたり離婚歴があるなどの場合は収集に時間がかかる傾向にありますので、こういった場合は職権で戸籍を取り寄せることができる弁護士等の「士業」へ代行を依頼するのも一つの手です。

登録免許税の計算

相続による不動産の所有権移転登記にかかる登録免許税は、基本的には0.4％とされており、市区町村役場で管理されている固定資産税課税台帳価格×0.4％で算出することができます。

固定資産税台帳価格とは、固定資産税評価証明書で「本年度価格」、「○○年度価格」、「評価額」といった部分に表示されている価格のことをいい、申請年度（4月始まり・3月末まで）の価格を用いて計算します。固定資産税台帳価格は、1,000円未満の端数を切り捨てて扱い、価格が1,000円未満の場合は1,000円として扱うことになります。

これが登録免許税の「課税標準」となり、所定の税率を掛け合わせることで登録免許税が計算できるようになります。

相続人が相続・遺産分割・遺贈等によって不動産を取得した場合には税率が0.4％となっていますが、これ以外の人が不動産を取得した場合の税率は2%になり、相続よりも高くなっています。

算出した額のうち、100円未満の部分は切り捨て、価格が1,000円未満の場合は1,000円として扱います。課税標準は1,000円未満切り捨てになりますが、税額に関しては100円未満切り捨てと少々異なりますので、両者を混同しないようにしましょう。

なお、複数の不動産をまとめて1通の申請書で登記申請する場合には、課税価格には各不動産の課税標準をすべて足したものを、登録免許税には各不動産の登録免許税額を合計したものを、それぞれ記載することになります。

不動産の表示の記入

登記申請書の最後の方には、名義変更をしたい不動産の情報を詳細に記入する欄が設けられています。1通の申請書で複数の不動産の登記申請が可能なので、多数の不動産の名義変更をしたい場合には、不動産の表示を書くのも一苦労と言えます。

しかし、実はこの不動産の表示欄ですが、不動産番号を正しく記載すれば、その下の所在や地番、地目、地積といった箇所の記入を省略することができるのです。

不動産番号は、その不動産の登記事項証明書（戸籍簿謄本）の右上の方に書かれている13桁の番号で、個々の不動産に割り当てられた独自の番号になっています。そのため、1桁でも数字を間違えることはNGなので、記載する際は特に注意を払って写しましょう。間違いなく記載できていれば、一般的な土地や建物の登記における不動産の表示は、不動産番号だけで足りるということになります。

ただし、敷地権付区分建物（分譲マンションなど）の場合は、「敷地権の種類」と「敷地権の割合」を省略することはできないため、不動産番号とこれら2つの項目を明記しなければなりませんので、こちらも注意しましょう。

相続関係図の作り方

相続関係図を必ず提出する必要はありませんが、相続関係図を提出すると戸籍謄本類の原本を還付してもらうことができるので、通常は申請書とセットで作成する場合が多いといえます。

相続関係図は、簡単に言えば家系図のようなもので、被相続人と相続人の関係を示した図のことをいいます。以下は遺産分割によってアシロ一郎がアシロ太郎所有の不動産を単独取得した場合の相続関係説明図の例ですが、【】内は相続の状況によって変わってきます。

この例は、アシロ一郎が不動産を1人で相続し、残りの相続人はその不動産につき何の権利も相続しないという内容で遺産分割協議がまとまったという状況になります。このとき、不動産を取得した人には【相続】を、不動産を取得しなかった人には【遺産分割】を、それぞれ明記することになります。

複数人が共有して不動産を取得する場合には、取得する人全員に【相続】と書けばよく、その代わり持分などを設定している場合には、申請書にそれぞれの持分を記載しておきましょう。

なお、数次相続の場合は第1相続・第2相続の関係者をすべて書くことになりますので、上記の例よりも複雑な図になることが予想されます。A4縦置き用紙で作成する方が望ましいので、法務局の記載例のように縦の長さを活用して、丁寧に作成するのがおすすめです。

法定相続情報証明制度も併用すると便利？

法定相続情報証明制度とは、平成29年5月29日からスタートした、各種相続手続に利用できる相続情報を管理し証明するための制度です。この制度を利用すると、戸籍謄本類の束の代わりに法定相続情報一覧図の写しを利用して各種相続手続ができるとされており、相続登記や預貯金の名義変更手続きにおいて、非常に役に立つ可能性があります。

法定相続情報証明制度の利用および一覧図の写しの交付は無料なのですが、利用の際には申請書と、「法定相続情報一覧図」を提出しなければなりません。

法定相続情報一覧図は、前述の「相続関係図」のようなもので、法務省が簡単に作成できるExcelファイルを公開しています（詳しくは【こちら】）。委任状なども完備されていますから、登記申請の際に併せて利用してみるのも良いのではないでしょうか。

ただし、法定相続情報一覧図と相続関係図では、「相続欠格・廃除者や相続放棄者」についての情報が載るか否かが変わってきます。法定相続情報一覧図は、あくまで戸籍謄本等の情報をカバーするための証明書なので、戸籍に載らない事項（相続放棄など）については当然記載されませんし、廃除された相続人も一覧図には記載されません。

逆に、相続関係図は被相続人と相続人の実際の関係を示す書類なので、放棄した相続人には【相続放棄】、相続欠格や相続廃除の場合も【相続欠格】【相続廃除】といった旨を記載することになります。

したがって、両者は作り方自体は似ていても、全く同じ内容で作成することはできませんから、どちらかひとつを作成して他方の手続きに流用することはできませんのでご注意ください。

遺言がある場合とない場合

さて、ここからは相続登記に必要な書類を詳しく見ていきましょう。

まずは遺言がある場合とない場合の必要書類をご紹介します。

遺言がある場合

被相続人が遺言を残していた場合、自筆証書遺言の場合は検認を経た遺言書を、公正証書遺言の場合は遺言書を、それぞれ申請書に添付します。このとき、遺言書の原本を添付することになるため、原本の返却を希望する場合は、遺言書の写し1部と相続関係図を一緒に提出して原本還付の手続きを行う必要があります。

遺言書があり、それに従った登記申請を行う場合は、必要書類と遺言書を提出すればよいかと思いますが、遺言書と異なる内容の遺産分割を行って登記申請をする場合には、これらに加えて遺産分割協議書などの提出も必要になります。

なお、遺言執行者がいる場合には、遺言執行者の印鑑証明書も必要になります。

遺言がない場合｜遺産分割による登記

遺産分割によって不動産の取得者を決定し、相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員分の印鑑証明書を添付しなければなりません。また、相続人以外に受遺者がいる場合にはこの人の印鑑証明書も必要で、分割協議書についても遺言書同様原本の提出が求められることから、原本還付の手続きを行うか、登記申請用に協議書を1部余分に作っておくことをおすすめします。

相続欠格・相続廃除・相続放棄者がいる場合

相続人の中に相続欠格・相続廃除・相続放棄者のいずれかがいる場合には、これらの人についての証明書を添付しなければなりません。具体的には、状況に応じて次のような書類を取得し、申請の際に提出します。

	必要書類	入手方法
相続欠格者がいる場合 （AかBどちらか）	A.欠格事由を証する確定判決の謄本	判決を行った家庭裁判所で取得
	B.相続欠格者の作成した欠格事由がある旨の証明書＋相続欠格者の印鑑証明書	欠格者に依頼
相続廃除者がいる場合	戸籍謄本（廃除の旨が記載されるため） ※既に準備してある被相続人等の戸籍謄本に記載されていれば追加での提出は不要	市区町村役場で取得
相続放棄者がいる場合	相続放棄申述受理証明書	放棄者に依頼 放棄申述を行った家庭裁判所で取得

なお、確定判決謄本の取得については、裁判所のホームページに判決謄本の交付請求書の書式が準備されているので、事件番号を確認して請求すればよいでしょう。事件番号が分からない場合には当事者に聞くしか方法がありませんので、それでもわからない場合には弁護士等に相談することをおすすめします。

また、相続放棄申述受理証明書については、相続人であれば「利害関係人」として交付請求をすることができますので、こちらも事件番号を確認したうえで残った相続人が手続きした方がスムーズかもしれません。

相続放棄申述の事件番号については「相続放棄・限定承認の申述の有無の照会」という手続きが利用できるので、これを利用すれば当事者以外も事件番号を知ることができますから、放棄した相続人の協力が得られない場合には、しつこく催促せずにあなた自身で手続きを行うのが良いでしょう。

遺贈による登記の場合

遺言によって贈与を行うことを「遺贈」と言いますが、この遺贈については遺言の文言によって「相続」とみなす場合と「遺贈」とみなす場合とで判断が分かれることになります。

相続になる場合

相続人への遺贈については、遺言書の文言や諸般の事情を考慮し、遺言者の意思を合理的に解釈して相続か遺贈かを区別することが大切です。一般に、「相続人に相続させる」または「遺産分割方法（相続分）を指定する」場合には、遺贈でなく相続にあたるとされています。また、共同相続人全員に対する相続財産全部の包括遺贈は、相続であるとされています。

遺贈になる場合

「遺贈する」または「贈与する」と書かれている場合には、原則として遺贈として扱われることになりますが、共同相続人全員に対する全相続財産の包括遺贈の場合に限って、例外的に相続となることに注意しましょう。

遺贈になる典型例は、①共同相続人の一部の人に全相続財産を包括遺贈する場合や、②相続人全員及び相続人でない者に対し包括遺贈するとある場合、③相続人全員に対し、それぞれ特定遺贈をする場合などです。

なお、相続人以外が受遺者となる遺贈に関しては、登録免許税の税率が2％と高くなりますから、併せて注意しましょう。

遺贈による相続登記を行う場合には、遺贈の根拠となる遺言書原本の添付が必要です。そのため、遺言書がある場合の必要書類と同じものを準備することになるので、原本還付の手続きも含め、提出漏れがないようきちんと確認しましょう。

死因贈与による登記の場合

死因贈与とは、被相続人が生前に結んだ贈与契約のうち、被相続人の死によって効力を生じる贈与契約のことをいい、遺贈と似ているものの当事者双方の合意が必要という点で少し違う性質を持つ贈与です。ただし、こちらの場合も遺贈に準じて手続きがなされることになり、登録免許税は2％と相続の場合よりも高いことに注意が必要です。死因贈与による相続登記を行う場合には、その根拠となる贈与契約書を添付します。

死因贈与については贈与契約書がなかったり、紛失してしまったりといったトラブルも考えられますので、このような場合には法律の専門家である弁護士や、登記の専門家である司法書士等に相談してどういった手続きを行うのかを確認するのが良いでしょう。

数次相続の場合

数次相続とは、最初に発生した相続（第1相続）が終わらないうちに、その相続人が死亡してさらに相続が発生（第2相続）したような、連続して相続が発生してしまった状態のことを言います。

数次相続による相続登記は、第1相続の相続人が1人しかいない場合（第1相続の相続人＝第2相続の被相続人のような場合）には、この中間の相続人への相続登記を飛ばして、第2相続の相続人（こちらは複数いてもOK）へ直接相続登記を申請できますが、そうでない場合は順を追って相続登記を進めることになります。

数次相続では、通常必要な戸籍謄本の他に、第1相続の被相続人等の戸籍謄本類も必要になりますので、集めるべき書類が膨大な数になるケースも珍しくありません。特に、祖父の相続から時間が経って発生した父の相続の際に不動産の名義が祖父のままであったといった事例では、第1相続の被相続人である祖父の戸籍謄本や第1相続人の相続人全員の戸籍謄本等を集めるのは非常に骨が折れますから、職権で戸籍等を収集できる司法書士や税理士などの専門家へ手続きを依頼するのも良いかもしれません。

生前贈与や相続で取得した不動産はどうすべき？４つのケースとあなたが考えるべきこと

生前贈与や相続によって不動産を取得することになっても、今後その不動産をどう扱うのか、決めかねている人も多いと思います。

主な選択肢としては、次の４つが考えられます。それぞれどのような特徴があるのかを見たうえで、あなたが考えるべきことを解説していきます。

1. 自分や家族・親族が住む
2. 売却する
3. 活用して収益化する
4. そのまま放置する

 

ケース１｜自分や家族・親族が住む

生前贈与・相続で取得した家に、あなた自身やご家族・親族が住むというケースです。自分たちの暮らしに活用できるならそれに越したことはありませんし、これといったデメリットもありません。

ただし住んでみた結果、次のような状況になっている場合は、住み替えも選択肢に入れてみてもいいかもしれません。

家屋が古くなっていて修繕に費用がかさむ

→売却額次第では新しい家を買ったほうが最新設備で快適に暮らせる

土地・家屋が狭小で住みづらい

→立地によっては高く売れる可能性あり。売却したお金でより広い家を買えるかも

立地が悪くて生活スタイルが変わってしまった

→生活スタイルが変わったことで結果的に費用がかさんでいるなら、現金化したほうが得

住み替えのときは、住み替え前の家を売却して、新居の購入資金や引っ越し資金に充てるのが一般的です。住み替えを検討するなら、まずは家の査定を受け、どのくらいの金額で売れそうなのかイメージをつけておきましょう。売却の流れや査定については、こちらをご覧ください（←クリックするとページ下部へ移動します）。

ケース２｜売却する

初めから売却を考えている人もいるでしょう。売却すればまとまった現金が入ってくるので、その後の生活設計もしやすくなります。

ただし、立地によっては売却に時間がかかったり、かなり安値を付けられてしまう可能性があります。できるだけ高値でスムーズに売却するためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になってきます。

その方法については、次の章で詳しく解説しています（←クリックするとページ下部へ移動します）。

ケース３｜活用して収益化する

土地や家屋を活用して、賃貸住宅や施設の経営をし、収入を得るプランです。経営がうまくいけば、いわゆる「不労所得」が長期的に入ってくるので、家計の大きな助けになるでしょう。

ただし、不動産の活用はハードルが高いのも事実です。不便な土地だと借り手を見つけるのに苦労するかもしれませんし、今の家屋を利用しようにも何らかの修繕・改修が必要になるケースが一般的です。つまり、初期投資が必要なのです。

この初期投資分を回収できるような、収益化プランを立てていかなければなりません。うまくいかないと、いつまでも赤字が続いてしまう可能性もあります。不動産の投資・運用に関する知識がない人にとっては、それなりにリスクの大きな選択といえるでしょう。

不動産を売却した場合／活用した場合の比較
	売却した場合	活用した場合（賃貸住宅経営など）
初期費用	・仲介手数料 ・各種税金 ・その他諸費用 数十万円～数百万円単位が一般的	・建築費用 ・各種手数料 ・各種保険料 ・その他諸費用 数千万円～数億円単位が一般的
継続的にかかる費用	なし	維持・管理費
短期的な利益	売却収入	なし
長期的な利益	なし	家賃収入など
節税効果	なし	あり
赤字リスク	なし	あり

 

上手に活用できる自信がなければ、不動産を売却してまとまったお金に換えるほうが安全です。売却の流れについてはこちらをご覧ください（←クリックするとページ下部へ移動します）。

リスクを理解したうえで不動産の活用を目指すなら、活用プランを作っている複数の業者に一括で資料請求・見積を依頼し、どんなプランがあるのか、本当に利益が出るのか、よく吟味したうえで決めましょう。

ケース４｜そのまま放置する

使用予定や活用予定がないので、とりあえず不動産をそのままにしておく、というケースですが、これはおすすめできません。固定資産税・都市計画税がかかり続けるからです。

また、実際には不動産の維持・管理費用も必要になります。維持管理が適切に行われないと、国から「特定空き家」に指定され、固定資産税が通常の6倍、都市計画税が3倍になる可能性があるのです。

こんなにかかる！不動産を放置したときの年間費用 （例：1,500万円の価値がある空き家の場合）
費目	特定空き家に指定された場合	最低限の維持・ 管理をした場合
固定資産税	14.7万円	2.45万円
都市計画税	3.15万円	1.05万円
維持・管理費	―	10万円
合計	17.85万円	13.5万円
10年分に換算	178.5万円	135万円

放置はNG。売却か活用を検討すべき

前述の通り、生前贈与や相続で取得した不動産をそのままにしておくのは、お金が出ていくばかりなので得策ではありません。早めに売却で現金化するか、活用での収益化を目指しましょう。

まずは売却を検討してみるのがおすすめです。活用にはリスクがともなう一方、売却なら一度にまとまった現金が入ってくるため、リスクは非常に小さいといえます。

生前贈与・相続で取得した不動産には、基本的にローン残債がないことも、売却するうえでの大きなメリットになります。ローン返済途中の不動産を売却する場合、売却によるローン完済を目指す必要があるため、売却額で妥協できないケースが多いでしょう。そうすると、必然的に売却成立の難易度は上がります。

その点、生前贈与・相続で取得した不動産は、あまり金額にシビアになる必要はないため、売却しやすいのが特徴です。そのまま持っていてもお金がかかるので、多少安くても早めに売却したほうが得、という判断もあるでしょう。

もちろん、許容範囲を超えて安値で売る必要はありませんし、「売るならできるだけ高値」を目指すのも当然のことです。親や親族から受け継いだ大切な不動産ですから、家族でしっかり話し合う必要がありますね。

生前贈与や相続で取得した不動産を売却する場合の手順

ここでは、生前贈与や相続で取得した不動産の売却を検討する場合の具体的な手順をご紹介していきます。

あなたの不動産が得意な不動産会社に出会うことが売却成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

 

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定」です。

一括査定を使ってあなたに合った不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定とは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

 

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定を利用することで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.忙しいのでメールでのやりとりにしたいのですが？
A.可能です。申込みの際に、要望欄に「メールでの連絡を希望」と記入しておきましょう。

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まとめ

相続登記の必要書類は、申請書・戸籍謄本類の基本的なものを除き、ケースバイケースで少しずつ変わってきます。ひとつでも書類が欠けてしまうと申請が通らないので、申請前には充分に内容を吟味し、漏れのないように確認することが大切です。

本記事が、少しでもお役に立てれば幸いです。