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不動産の相続税の計算方法と注意点|節税のための全手法
2016年03月30日

不動産の相続税の計算方法と注意点|節税のための全手法

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税制の改正によって2015年1月1日以降に発生する相続では、これまでより控除額が減ってしまい相続税の負担が重くなる人が多くなってきています。
 
相続税対策として有効な方法のひとつが相続財産の現金などを不動産に変えて所有することです。今回の記事では不動産を所有することで、現金を相続するよりもどの程度相続税の節税ができ、どのようなことに気をつければいいのかについてご紹介します。
 

※相続した不動産の売却を考えている方は、こちらの記事もおすすめです。

【参考】

田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?

相続不動産を売却した時にかかる税金の全知識とそのシミュレーション

相続税対策をお考えなら不動産の
整理(売却)もあわせて検討しませんか?

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不動産の相続は相続税対策になる

相続財産として現金や有価証券が相続される場合は、それらの時価が課税対象となるため相続税が高騰しがちです。しかし、相続財産としての不動産価値は時価ではなく相続が開始される時の状況に左右され、固定資産台帳や路線価などから算出された評価に対して課税されます。

不動産を相続する場合は、さまざまな状況が考えられそれらに対する配慮がなされており、一定の条件に該当すれば相続税の負担軽減措置や特例を受けることができるため、現金や有価証券を相続するより不動産を相続したほうが相続税の負担を軽くすることができるケースがあるのです。
 

不動産の相続税を計算する方法

不動産の相続税をみていく前にまずは、相続税の計算方法をおさらいしていきましょう。相続税の計算には以下の計算式を用います。
 

相続税額=(全ての相続財産額—基礎控除額)×相続税率

 
この式を見てわかるように相続税が課せられるのは「基礎控除額」を越える相続財産の額に対してだけです。
 

不動産の評価額を算出する方法

土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のどちらかによって算出されます。路線価が定められている地域の土地であれば路線価を用い、路線価が定められていない土地については倍率方式が用いられる点に注意しましょう。
 
相続税における土地の評価額は、路線価方式もしくは倍率方式で算出された金額の80%程度の評価額となるケースが多いです。
 
路線価とは、市街地の土地など、土地に面する道路に定められた価値です。路線価方式ではこの路線価をもとにし、特殊な宅地に対して補正がおこなわれたうえで土地の評価額が算出されます。算出には以下の式が用いられます。
 

土地の評価額 = 路線価 × 面積 × 補正率


特殊な宅地の例は以下の通りです。
 

  • ◇間口が小さく狭い場合

  • ◇奥行きが長くて大きい場合

  • ◇宅地が整形されていない場合

  • ◇建築基準法により建築物を後退させなければならない場合

  • ◇私道に隣接する場合

  • ◇騒音・日照不足・異臭などで土地の価値が低下している場合

 
倍率方式とは、路線価のつけられていない土地に関して固定資産税評価額を元にその土地の評価額を算出することで、以下の式が用いられます。

土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 国税局長が地域ごとに定める倍率

※固定資産税評価額は3年ごとに、国税局長が地域ごとに定める倍率は毎年改定されます。
 

 

進捗率の違いによる建物の評価額について

建築が終了している建物の評価額は、基本的に固定資産課税台帳に記載されている固定資産税評価額をもとに評価され、通常であれば建築費用の50%から60%の評価となることが多いです。
 
一方、建築が終わっていない家屋が相続財産となっている場合は、その建物に固定資産税評価額が定められていないため評価方法が異なります。建築途中の家屋の評価額を求めるには総工費に進捗率をかけた費用現価が用いられ以下の式で評価額が求められるため参考にしてみてください。

費用現価 × 70% = 建築途中の家屋の評価額

 
計算例として、総工費4,000万円の家屋が相続開始時点で、以下のような進捗率であった場合の費用現価を計算してみましょう。
 

進捗率50%の場合4,000万円 × 50% = 2,000万円
進捗率10%の場合4,000万円 × 10% = 400万円


それぞれの費用現価をもとに建築中家屋の評価額を求めると以下のようになります。
 

進捗率50%の場合:2000万円 × 70% = 1,400万円
進捗率10%の場合:  400万円 × 70% = 280万円


評価額はそれぞれ1,400万円と280万円となり、総工費4,000万円を現金として相続することと比較すると、建築途中の家屋を相続したほうが進捗率によりかなりの金額が減額されるため、相続税の節税が可能となるのです。
 

賃貸による借家権割合について

所有している不動産を第三者に賃貸する投資不動産とした場合、建物の評価額が30%控除されることになります。この30%の控除は「②建物の評価額について」で計算した建物の評価額から差し引けるため、さらに評価額を下げることが可能です。

 

 

不動産の相続税を下げる5つの方法

次に、不動産を相続した際の相続税を下げる方法をご紹介していきます。
 

不動産の基礎控除額の活用

この基礎控除額は税制改正によって2014年12月31日までと2015年1月1日以降では、控除される金額が変わりました。
 

税制改正前

5,000万円+1,000万円×相続人数:最高税率は50%

税制改正後

3,000万円+ 600万円×相続人数:最高税率は55%

 
つまり、改正後の基礎控除額が減ったことにより、相続税が課せられてしまう人が以前より増えることが予想されます。状況によっては税制改正前と比べて2倍もの相続税を支払わなければならなくなる人もいるのです。そのため、できる限り節税対策を行うことをおすすめしています。
 
例えば1億円の遺産を1人で受け取った場合・・・
 【遺産の総額】ー【基礎控除額】=【相続財産】
1億円 ー(3,000万円+600万円×1)= 6,400万円
6,400万円×30%—700万円=1,220万円(実際に支払う税金)
 

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

1,000万円超~3,000万円以下

15%

50万円

3,000万円超~5,000万円以下

20%

200万円

5,000万円超~1億円以下

30%

700万円

1億円超~2億円以下

40%

1,700万円

2億円超~3億円以下

45%

2,700万円

3億円超~6億円以下

50%

4,200万円

6億円超~

55%

7,200万円

1億円の遺産を妻と子供2人で受け取った場合は、以下の図のようになります。
相続税の計算

【補足】
▼課税遺産総額を法定相続分で分配する場合の計算式
 妻・・・2,600万×15%(税率)-50万(控除額)=340万円
 子・・・1,300万×15%(税率)-50万(控除額)=145万円

配偶者の税額軽減:配偶者が相続する場合には、1.6億円または法定相続分のいずれか高い金額までが非課税になりますので、上記の例では「315万円」が軽減対象となります。


図参考:3分でわかる遺産相続の手続き|自分で行う際の注意点の全て

小規模住宅地等の特例を活用

小規模宅地の特例とは、敷地の種類によって定められている限度面積の部分に対して評価額の減額が定められていることです。限度される割合は以下の表を参考にしてみてください。

相続開始直前の宅地の利用区分

要件

限度面積

減額される割合

被相続人の事業用にされていた宅地

貸付事業以外の事業用宅地

特定事業用宅地

400㎡

80%

貸付事業用の宅地

一定の法人に貸し付けられた、その法人用の宅地

特定同族会社事業用宅地

400㎡

80%

貸付事業用宅地

200㎡

50%

一定の法人に貸し出された、その法人の貸付事業用の宅地

貸付事業用宅地

200㎡

50%

被相続人などの貸付事業用の宅地

貸付事業用宅地

200㎡

50%

被相続人の居住用の宅地

特定居住用宅地

330㎡

80%

参照:「国税庁|相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」 

以上の表は、相続開始時が平成27年1月1日以降に適応される数値であるため、それ以前に相続が開始している場合は、国税庁の「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」をご参照ください。

その他の相続税の特例を活用する

相続税を下げるためには基礎控除以外にも、特例として下記のような減額措置などがあります。相続財産の金額が基礎控除の金額を上回った場合でも、この特例を活用することで相続税の課税が免除されたり、相続税を大幅に引き下げられる可能性があります。
 
■配偶者の税額軽減特例
配偶者が相続する場合、1億6千万円または法定相続分のいずれか高い金額までが非課税になります。
 
■土地の形状や広さ、周囲の状況等による評価減
土地の形状、広さ、周囲の状況等によって評価額が減少する可能性があります。ただ、この計算は複雑になりますので、相続を専門とする税理士などに相談されるのが良いかと思います。
 

生前贈与による不動産の相続

不動産を所有していて、その資産価値が高い場合、不動産を子供などに受け継ぐ方法のひとつとして生前贈与の利用が考えられます。不動産の所有者が生きている間に、特定の人物に対してその不動産を譲渡することで、以下のようなメリットが出てきます。
 

  1. ①贈与する相手を決められる

  2. ②贈与により財産を減らし、相続税を減らすことができる

  3. ③比較的短期間に贈与が可能

 
ただ、生前贈与と相続時の名義変更のどちらを選択するかは、あなたの意向や不動産や土地の相続財産の価値によって異なってきますので、詳しくは「生前贈与で不動産を贈与する際に贈与税を抑える為の手順」をご覧ください。
 

相続時生産課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の推定相続人である子又は孫に対して財産を贈与した場合に適応出来る特別控除を、2500万円の限度額に達するまで何度も控除が出来る贈与税のいち制度です。

 
2,000万円を贈与した場合の相続税は以下のようになります。ちなみに、計算する際の累進税率は下記の表を参照してください。
 
表:一般贈与の税率(単位:万円)
※兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合

基礎控除後の課税価格

200

300

400

600

1,000

1,500

3,000

3,000

以下

以下

以下

以下

以下

以下

以下

税率

10%

15%

20%

30%

40%

45%

50%

55%

控除額

10

25

65

125

175

250

400

 
表:特例贈与財産用(その年の1月1日において20歳以上の者(子・孫など)

基礎控除後の課税価格

200

400

600

1000

1500

3000

4500

4500

以下

以下

以下

以下

以下

以下

以下

税率

10%

15%

20%

30%

40%

45%

50%

55%

控除額

10

30

90

190

265

415

640

 
相続時生産課税制度に関する詳しい内容は「相続時精算課税制度を活用して贈与税対策をする手引き」をご覧ください。
 

養子縁組も相続税対策になる

そもそも養子とは、「親子の血縁のない者同士が養子縁組の届出を出すこと」であり、養子縁組をした子の相続は実子と全く同じに扱われることから、古来より相続対策としてよく利用されていたものです。
 
養子はよく相続税の節税対策として行われる傾向がありますが、原則的に相続税の軽減を目的とする養子縁組を基本的に国は認めていません。養子縁組は民法上の優れた制度ですが、養子と相続の問題には様々な法的問題が隠れていますので、詳しくは「養子と相続の注意点|養子縁組による相続税対策の制限」をご確認いただければと思います。
 
 

不動産相続の注意点

現金などを不動産に変えることによって、相続税を節税できる可能性は高まりますが、不動産だからこそ難しいこともあります。現金であれば法定相続人の人数で単純に割ることができますが、不動産となると複数人で相続することで、1つの不動産を2人以上で所有する「民法の共有」という問題が発生するのです。
 

民法の共有とは?

共有とは1つのものを複数人で所有することを意味し、原則的に共有持分となる所有割合は平等となりますが、法律の規定や遺言があればそれに従う必要があります。例えば遺言で遺産分割が禁じられていればそれに従わなければなりません。
 
また、相続税対策の目的で不動産を所有することは、相続においては得をすることになりますが、不動産所有に対して課せられる固定資産税などの税金や建物の維持管理の手間・維持費の負担などのお金や手間暇をかけ続ける必要です。

このように短期的には相続税対策として不動産は有効となりますが、不動産の所有が長期的に見ても得することが多い状況でなければ、結果的に負担となってしまいます。
 

不動産の名義変更(相続登記)を行う際

不動産の名義変更は、対象不動産の所有者の名義を変更することを言い、名義変更を行うことで第三者(売主と買主以外)に所有権を主張できるようにする手続きのことです。
 
不動産を所有していた人が死亡した場合、残された相続人がその不動産を相続することになりますが、その相続した不動産をそのままにしておくと、後々面倒なことが起こることになりますので、できれば早めに行うことをおすすめしています。
 
名義変更(相続登記)を行わず、放っておくとどのようなことになるのか、また手続きはどのように進めていけば良いかなどは、「不動産を相続する際の手順と相続登記に関する知識まとめ」で解説していきます。
 

相続時には代償分割を選択する

残された遺産を複数人の相続人で分け合う場合、遺産が分けやすい形である金銭などで残されていれば遺産相続はスムーズに進む可能性が高いです。
 

不動産や土地などが遺産として残されていた場合はどうでしょう?不動産を金銭などに代えない限りは分けにくく、その不動産を相続した人だけが利益を得てしまい不平等となる可能性があります。そのような状況でオススメする遺産分割の方法が今回ご紹介する代償分割です。
参考:不動産の相続なら代償分割を選択|代償分割の特徴と注意点

 

借地権の相続にも注意が必要

不動産というと土地や建物を想像しますが、土地に含まれる権利で相続が可能なのは目に見える物だけではなく、土地を貸し与える権利「借地権」も含まれます。
 
借地権は土地を所有している。マンション経営をされている方には無視できない権利ですが、いざ借地権を相続する際に、相続人はどんな権利なのかわからないといった声が多く寄せられています。
 
そこで、借地権における権利の内容や相続時に気をつけておくべきことを「借地権について抑えておくべき知識まとめ」でご紹介しておりますので、参考にしていただければと思います。
 

相続放棄を行う場合

もしかしたら、「不動産なんかいらない」「土地の相続はしなくない」とお考えの方もいるかもしれません。その場合は「相続放棄申述受理証明書」と言う物を官公庁に提出する必要がありますので、もし相続放棄を行いたい場合は、「相続放棄の申述手続きと相続放棄行う全手順」をご覧ください。
 
また、相続放棄を選択した場合は「代襲相続」はできませんので「相続放棄をした場合に代襲相続はできない|再代襲相続の条件」も合わせてご覧いただければと思います。
 

相続手続きの期限にも注意が必要

最後に、;相続関係の手続きには期限が設けられているものも多くありますので、詳しくは「相続の手続きを行う際の流れと期限|手際よく行う為の全手順」を参考に、期限の速いものから進めていただければと思います。
 

納税資金が用意できない場合は売却を検討

相続税の納税は原則現金で行いますので、納税の期限が迫っている場合は不動産の売却を検討しなくてはいけないケースがあります。その際の手順は以下のようになります。
 

  1. 1:相続する土地を相続登記で名義換えをする
  2. 2:不動産屋に売却依頼をする
  3. 3:買い手がつきやすい土地にする
  4. 4:不動産譲渡税を支払う

参考:相続した土地を売却する場合

ただし、金銭での納付が困難な場合は、土地や株式、不動産などの現物で納付することも可能です。
 

物納できる財産

国債、地方債、不動産、株式など
※担保権の目的となっている財産(境界が不明瞭な土地、権利など)など、争いがあるものなどは物納できません。


 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

相続税対策として不動産を所有することは節税対策としては有効であるものの、長期的に不動産を所有するリスクについても考える必要があることをおわかりいただけたでしょうか。
 
あなたの財産状況によって最適な相続財産の処理をすることに役立てていただければ幸いです。

 

※相続した不動産の売却を考えている方は、こちらの記事もおすすめです。

【参考】

田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?

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相続トラブルに巻き込まれてしまった方へ

何かと相続トラブルに発展するのは遺産の割合に不満がある・納得いかないケースです。

例えば、下記などが該当します。

・思ったより相続される遺産が少なかった
・揉めたくないので、泣く泣く遺産の配分に納得した
・遺言書に他の兄弟姉妹に遺産を多く渡す旨が書かれていた

遺産相続では法定相続分といって、民法で定められている割合の通りに遺産を公平に分割しましょうという一応の定めがありますが、生前に被相続人(亡くなった人)の介護をしていた、被相続人の事業を手伝っていれば寄与分という制度で多くの財産をもらう権利があります。

また、他の相続人が生前に財産を多く受け取っていたのであれば、遺産分割協議の際に相続財産を減らすこともできます。ただ、こういったルールは相続人全員が知っているわけではありませんから、あなたが主張しても聞く耳をもたれない可能性もあります。

その場合、弁護士に相談することで法的な観点から主張をしてくれますし、トラブルになっている場合はその仲裁に一役買ってくれるでしょう。当サイトでは、相続トラブルを1人で解決できるか悩んでいる方へ無料電話・無料相談(一部)を行い、不安解消できるように努めています。

問題解決はもちろん、あなたの状況にあったアドバイスを提供することをお約束します。

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相護士ナビ編集部

本記事は相続弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※相続弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。 ※本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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